תביעת בעלי דירות למניעת בנייה בלתי חוקית ברכוש משותף

על פי התקנות המוסכם לכל צד הוצמדו מחצית החלקים מהרכוש המשותף – שווה בשווה מבלי להעניק למי מן הצדדים זכות חזקה בלעדית בחלק כלשהוא מהרכוש המשותף זולת הצמדה של 10.78 מ"ר שהוסכם שיוצמד לחלקת משנה 1 – היא דירת התובעים - על פי סעיף 4 לתקנון המוסכם – ניספח ג1 לכתב התביעה – "אחוזי הבניה הניתנים לניצול כיום או שיהיו ניתנים לניצול בעתיד יתחלקו בין חוכרי הדירות על פי חלקיהם ברכוש המשותף. זאת למעט השטח הצמוד לדירת הנתבעים , מדרגות הצמודות אליהם וקירות חצוניים של הדירות.

עוד טענו שהתובעים הסכימו להרחבה ללא תשלומי איזון כלשהם, קיבלו את ברכתם של התובעים לרכישת הנכס על ידם, ורק לאחר שהנתבעים רכשו את הדירה – הפכו את עורם ואף מנעו "בבריונות" מהנתבעים את זכות המימוש של היתר הבנייה שקבלו.

בנוסף טענו כי התובעים פלשו לרכוש המשותף , הישתלטו עליו שלא כחוק ולא הרסו בנייה בלתי חוקית שבנו עד למועד הגשת התביעה על ידם.

בהמשך מתייחס כב' השופט טירקל ליחס שבין זכויות בניה בבית משותף לרכוש המשותף וקובע בסעיף 10 ואילך : "10. נפסק כי זכויות בנייה בבית משותף אינן בגדר 'רכוש משותף' כהגדרתו בחוק המקרקעין. כך נאמר כי 'ברור אפוא כי אחוזי בניה בלתי מנוצלים אינם מהוים רכוש משותף... אולם אחוזי בניה בלתי מנוצלים הם ללא ספק זכות בעלת ערך השייכת לכל בעלי-הדירות יחד... כל זכות בעלת ערך הנלווית לנכס שאינה נופלת בתחום הרכוש המשותף, שייכת לכל בעלי-הדירות יחד, ואחוזי בניה בלתי מנוצלים הם בלי ספק זכות כזאת' (דברי השופט ברנזון בע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן [פורסם בנבו] (להלן – פסק-דין לווינהיים [6]), בעמ' 1726). עוד נאמר כי 'אחוזי בנייה בלתי מנוצלים יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית משותף, הגם שאין לראותם כחלק מ'הרכוש המשותף'.

...

לעניין זה מקובלת עלי עמדת באת כח הנתבעים שעולה בקנה אחד חד משמעי עם חוות דעת המומחה ומטעם בית המשפט ועדותו בפני שהשיב חד משמעית כי שווי זכויות הבנייה במרתף – אפשרות שעומדת במישור התכנוני אך ורק לתובעים – באה לידי ביטוי חד משמעי הן במחיר הנכס ככל שיבקשו התובעים למכור את הנכס והן במימוש זכותם לבנות במרתף , הן מתחת למבנה הקיים והן בנייה בשטח הגדול ב68 מ"ר משטח המבנה הקיים .

אני קובעת כי התובעים שכנגד אל הרימו הנטל לעניין זה ואני דוחה את התביעה שכנגד כדי הסכום של 78,000 ₪, והתביעה לעניין זה נדחית פיצוי בגין חריגה מגובה בנייה שחייב את התובעים שכנגד בהוצאה מיותרת עוד תבעו את הנתבעים שכנגד לפיצוי בסך של 54000 ₪ בשל כך שחרגו מגובה בנייה מותר על פי היתר בהרחבה שביצעו בחלק הקדמי של ביתם – מה שחייב אותם בעלויות בנייה עודפות בסך של 54,000 ₪.

סוף דבר לסיכום ולאחר שמצאתי כי דין התביעה העיקרית להידחות ובהתאמה גם דין החלק הארי של התביעה שכנגד , בגין ניצול אחוזי בנייה על ידי הנתבעים שכנגד גם דינו דחייה , ונוכח מסקנותיי דלעיל בהתייחס לסכומים שנתבעו בתביעה שכנגד , מסקנתי היא כי הנתבעים שכנגד בהחלט מצאו לנכון למרר את חיי התובעים שכנגד למרות שטרם רכישת הנכס , באו בדברים עם שכניהם לעתיד , קיבלו את בירכתם לקראת רכישתם הדירה שמעליהם על ידי זוג צעיר (ביחס לתובעים )והרחבת דירתם , והפכו את עורם רק לאחר שאלה רכשו את הדירה והגישו בקשות להיתר על דרך התנגדויות ואילוץ התובעים שכנגד לפנות להליכים משפטיים – לעניין זה אני מקבלת את הטענת התובעים שכנגד כי הוטעו על ידי הנתבעים שכנגד – הטעייה עליה הסתמכו עת כלכלו את צעדיהם טרם רכישת דירתם.

בתביעה העיקרית מבוקש להורות לנתבעים להרוס בניה בלתי חוקית שביצעו ברכוש המשותף ללא הסכמת כלל בעלי הדירות, ובמיוחד את יחידת הדיור שבנו בחצר העורפית ומחסנים.

התובעים מצידם נדרשו להגיש את התביעה העיקרית שהיא למעשה תביעה מוצדקת ונטולת הגנה: אי-אפשר להשלים עם בנייה בלתי חוקית של יחידת דיור ברכוש המשותף שמונעת מהתובעים לקבל היתר בניה, כשרק הנתבעים מקבלים את דמי השכירות, וכשהוכח במאזן ההסתברות שאם תוסר התובעים יוכלו לקבל היתר בניה ולהרחיב את דירתם.

...

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת.

לכן, בחלוקת האשם בין הצדדים, נראה לי שחלקם של הנתבעים גבוה במידה לא מבוטלת, ושעליהם לשאת בהוצאות המשפט של התובעים.

התובעים נשאו בשכר טרחת עורך דין בסך של 40,000 ש"ח ובשכר טרחת מומחה בית המשפט בסך של 15,795 ש"ח. לנוכח האמור, אני קובע שעל הנתבעים לשלם לתובעים סך כולל של 45,000 ש"ח (כולל מע"מ).

בנוסף נידרש צו עשה להסרת מיכשול שהוצב וצו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים מניעת גישה ומעבר לכל חלקי הרכוש המשותף בבניין לכלל בעלי הזכויות בו. כתב תביעה שכנגד אופיר חכם טען כי התובעים הישתלטו על הרכוש המשותף, נעלו את החצרות ומנעו ממנו שימוש בחצרות אלו.

הנתבע לא הוכיח שמי מהתובעים בנה בניה בלתי חוקית ולכן הסעד שהתבקש להשיב המצב לקדמותו ולפרק כל בניה בלתי חוקית, כמו גם הסעד של מינוי כונס נכסים שיפקח על ביצוע הנ"ל, אינם רלוואנטיים ונדחים בזאת.

רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 בחוק המקרקעין כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." ס' 55 (ג) לחוק המקרקעין מאפשר הצמדת חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, אולם נידרשת הסכמת כל בעלי הדירות לכך, כאמור בסעיף 62 לחוק, או הסכמת שלושה רבעים מהדירות, "לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה", כאמור בסעיף 71 ב(א) לחוק.

...

הנתבע לא הוכיח שמי מהתובעים בנה בניה בלתי חוקית ולכן הסעד שהתבקש להשיב המצב לקדמותו ולפרק כל בניה בלתי חוקית, כמו גם הסעד של מינוי כונס נכסים שיפקח על ביצוע הנ"ל, אינם רלוונטיים ונדחים בזאת.

אשר על כן אני דוחה את התביעה במלואה.

סוף דבר שתי התביעות נדחות, כל צד יישא בהוצאותיו.

רקע עובדתי טענות התובעת התובעת טוענת כי הנתבעים בנו תוספת בת 538.12 מ"ר, המתפרסת על שלוש קומות ופיצלו את דירותיהם ל-6 דירות נפרדות, שאותן הם משכירים, והכל שלא כדין, תוך בנייה מאסיבית ובלתי חוקית – הן מבחינה קניינית, הן מבחינת דיני התיכנון והבנייה, ותוך ניצול וגזל של הרכוש המשותף בבניין.

עוד טוענים הנתבעים, כי התובעת מנועה לתבוע בגין הבנייה על גג דירתם בשל הליכי בוררות שניהלה עם הנתבעים 2-1 ושבהם ניתנו פסקי דין המקנים לכל צד זכויות ברכוש המשותף, תוך שלתובעת ניתנו זכויות בחצר שמסביב לדירתה, וכן זכויות לבנית מרתף, זכויות שנוצלו בפועל על ידה מכוח פסקי הבוררות.

ודוק: מדובר בהרחבת חזית פסולה, שכן בכתב התביעה טענה התובעת לפצוי בגין רכיב זה כלהלן: "214,560 ₪ בגין עשיית עושר ולא במשפט שנעשה בשבע שנים אחרונות על ידי השכרת הדירות שניבנו ברכוש המשותף" (עמ' 2 לכתב התביעה) ובהמשך טענה כי "הנתבעים נהנו בעשיית עושר ולא במשפט בשש שנים אחרונות (תקופה מזמן כתב האישום) המוכיח פיצול היחידות מהשכרת הדירות שניבנו ברכוש המשותף ש- 1/6 בבעלות התובעת" (סע' 15 לכתב ההגנה).

...

לסיכום התביעה שכנגד, עולה כי על התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני קובע כלהלן: דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה, כך שעל הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, לפצות את התובעת כלהלן: פיצוי בגין ליקויי בנייה – סך של 36,150 ₪ + מע"מ; פיצוי בגין ירידת שווי הנכס – 125,000 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים – 59,500 ₪.

דין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה, כך שעל התובעת לפצות את הנתבעים 2-1 כלהלן: פיצוי בגין השימוש בחצר – 23,750 ₪; פיצוי בגין דמי שכירות ראויים- 26,250 ₪.

בכתב התביעה נטען כי התובע בעל דירת גן בפתח תקווה.

מדובר בסכסוך שכנים שהגיע למפקחת על המקרקעין, במסגרת תביעה לצוו עשה שהגיש התובע, משום שהנתבעת ביצעה שינויים בדירתה וגרמה לניזקי מים שהובילו לפגיעה בתיקרת וקירות דירתו של התובע וכן ברכושו.

הנתבעת גם הרחיבה את דירתה על חשבון הרכוש המשותף (מיסתור מזגנים), ביצעה בנייה לא חוקית ע"י הוספת מרפסת שירות, בניית דלת יציאה לשטח מיסתור המזגנים, התקנת ריצפת עץ מוגבהת ועוד.

הנתבעת טוענת כי תמונות/סרטונים אלה הושגו שלא כדין תוך פגיעה בפרטיותה, וכי ניתנו מעת לעת צוים נגד התובע להסרת המצלמה המכוונת אל דירתה בהליך של מניעת הטרדה מאיימת, החל מיום 18.7.21 למשך שלושה חודשים (ה"ט 34482-07-21); מיום 23.11.21 לשלושה חודשים (ה"ט 55974-11-21); מיום 12.4.22 לשלושה חודשים (ה"ט 23794-04-22).

...

סיכום לגבי העילה של פגיעה בפרטיות, לא שוכנעתי כי התקנת הדק במסתור הכביסה ופתיחת דלת היציאה אליו ע"י הנתבעת, פוגעת בפרטיות התובע.

לגבי העילה של מטרד ליחיד, היינו גרימת מטרדי לכלוך, אבק והשלכת חפצים, שוכנעתי כי הנתבעת נוהגת בחוסר אכפתיות, ולהתרשמותי אף בזדון, בניעור שטיחים וכלי מיטה מעל חצרו של התובע, פעולה אותה לא היתה יכולה לעשות אלמלא התקינה את הדק ופתחה את הדלת למסתור הכביסה, וכן בשפיכת פסולת ואבק מטאטוא והתזת מים עם לכלוך ולשלשת יונים כלפי חצר התובע בעת ניקוי החלון והמעקה.

אני דוחה את טענות הנתבעת, שנראות בעיני מניפולטיביות ושקריות, כאילו התביעה היא "נקמה מצד התובע עקב דחיית נסיון חיזור מצידו". לגבי חוקיות סגירת הדק ופתיחת הדלת במקום חלון, אין חולק כי מדובר בשינוי ביחס להיתר הבניה המקורי, אך הנתבעת הציגה חתימות דיירים על בקשתה לפתיחת הדלת והנחת הדק.