תביעת ביטול מכר קרקע עקב מעשה מרמה

עוד הצהירה, כי בשל מעשה המירמה והעושק הנ"ל, היא הגישה תביעה לביטול הסכמי מכר אשר נדחתה ובעקבות דחיית התביעה היא הרגישה, כי חרב עליה עולמה והיא נכנסה לדכאון ולמצב נפש קשה ביותר (סע' 17 לת/3).

עם זאת בחקירתו הנגדית סתר עו"ד את עדותה של התובעת, עת העיד כי: "ב 2015 פנו אליי שני הצדדים ובקשו כי אערוך הסכמי מכר מקרקעין נשוא התביעה ואני אכן ערכתי". כן העיד: "התובעת והנתבע 1 פנו אליי יחד" (עמ' 15 שורות 20-22).

...

הטענה נדחית.

סוף דבר התובענה לא הוכחה והיא נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים , יחד לחוד, בגין הליך זה, הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסך כולל של 40,000 ₪.

על כל אלו ניתן להוסיף את העובדה כי התובע ישב משך שנים בחיבוק ידיים גם לאחר שנודע לו שהחלקה נמכרה לאחר, ואף לאחר שנודע לו שעו"ד מח'ול ביטל את העסקה בלישכת מס שבח מקרקעין, עברו שלוש שנים עד שהגיש את תביעתו, כאשר עברו חמש שנים ממועד החתימה על ההסכם (ההסכם נחתם בראשית 2005, והתביעה דכאן הוגשה בראשית 2010).

לטענת חיאדרה, ההסכם שנחתם בין סמעאן לסייד אחמד הנו עסקה הלוקה בחוסר תום לב, ואף בוצעה עקב מעשה מירמה ותרמית, תוך כדי מזימה לגזול ממנו את המקרקעין שרכש.

...

דין התביעה ב- ת"א 8168-06-19- להידחות.

דין התביעה ב- ת"א 20841-08-19- להתקבל.

לאור כל האמור לעיל, הריני להורות כי סייד אחמד הינו בעל הזכות החוזית התקפה לעשיית עסקת מקרקעין עם סמעאן, וזאת בהתאם להסכם מכר שנחתם בינם מיום 28.01.2013.

באשר לטענת הנתבעים לפיה "התובע מבקש לבטל באופן גורף את סעיף 34א לחוק המכר" טוען התובע כי הטענה כשלעצמה חסרת בסיס, ראשית שכן לדבריו משלא נרשם הנכס על שם הקונים לא הושלמה העסקה ואין תחולה לסעיף 34א הנ"ל; שנית, אין ספק כי מדובר במקרה חריג ויוצא דופן; ושלישית התובע טוען כי הנתבעים פעלו [בחוסר – ד"ח] תום לב ולכן בכל מקרה אינם רשאים לטעון לתחולת של תקנת השוק, כפי שנקבעה בסעיף 34א; רביעית, ואולי חשוב מכל, אם בוחנים אינטרסים בהיבט צבורי, דחיית התביעה משמעה ביטול של הזכות לקניין במדינת ישראל ומתן יד חופשית לניסיונות גזל ומרמה של מקרקעין תוך רמיסת זכותו של בעליהם (ר' סעיף 2).

הנתבעים 1–4 בדיעה כי תכליתו ופרשנותו של סעיף 34א מקבעים תקנת שוק מיוחדת במכר על ידי רשות אשר חלה גם במקרים בהם המקרקעין נמכרים עקב מעשה מירמה וללא ידיעת הבעלים, ותקנת שוק מיוחדת זו אינה דורשת רישום המקרקעין על שם הרוכש.

...

בסופו של יום, לאור כל המפורט בהרחבה בפסק הדין, שמיעת כל העדויות ובחינת הראיות ומשקלן "כפרי של ניתוח ההיגיון בשילוב עם התרשמות של חושים" (ר' בג"צ 2684/12 התנועה לחיזוק הסובלנות נ' היועמ"ש (פורסם בנבו, 9.12.15), פסקה נא) והסתכלות אף על התמונה העובדתית והמשפטית בכללותה, במבט רחב ותוך איזון כלל האינטרסים הנוגעים בדבר לרבות של רוכשים פוטנציאליים בהליכי מכר בהוצל"פ, באתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.

התביעה כנגד נתבעים 7 ו־8 נדחית בלא צו להוצאות, בהיעדר המצאה.

הנני מחייב כל אחד מזוגות הנתבעים בנפרד (נתבעים 1–2 ונתבעים 3–4) לשלם לתובע בגין שכר טרחת בא כוחו, ביחד ולחוד במסגרת 'הזוג', באורח מתון על רקע נסיבות התובענה, סך כולל של 25,000 ₪.

משכך, נקודת המוצא לדיוננו היא כי "רוכש מקרקעין בתום לב ובתמורה במסגרת הליכי הוצאה לפועל נהנה מתקנת שוק ביחס לבעלות במקרקעין. הוא זוכה בבעלות גם אם יתברר בדיעבד כי המקרקעין נמכרו בעקבות מעשה מירמה וללא ידיעת הבעלים" (עניין זלצר, פסקה 9ג סיפא, ההדגשה הוספה).

בשונה מתקנת השוק לפי חוק המקרקעין, תקנת השוק לפי סעיף 34א לחוק המכר מקנה לרוכש בעלות שהיא "נקיה מכל שיעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". רוצה לומר, שתקנת השוק לפי סעיף 34א כוללת "קטגוריה של זכויות שאינן 'מנוקות' בעת המכירה", והיא איננה "תקנת שוק גורפת, המלבינה כל זכות ומטהרת כל כתם משפטי" (עניין זלצר, פסקה 9ב).

עיון בכתבי הטענות מעלה כי המשיבה טענה בכתב התביעה כי יש לברר במישור הפלילי את שאלת מעורבותם של המערערים במעשי הזיוף והמרמה (סעיף 28 לכתב התביעה); בכתב התשובה לכתב ההגנה, המשיבה טענה כי אין תחולה לסעיף 34א לחוק המכר (סעיף 11 לכתב התשובה); בסיכומיה בבית המשפט המחוזי, בעקבות הליך ההוכחות, המשיבה טענה מפורשות לעניין אי הוכחת תשלום התמורה (סעיף 174 לסיכומיה); ואף בסיכומי התשובה שבה וטענה זאת (סעיפים ו4-ו5 לסיכומי התשובה).

...

ברם, דרכי למסקנה זו שונה מדרכו של חברי.

סוף דבר, מסכים אני כי יש לדחות את הערעור, לרבות הקביעה בפסק הדין כי תקנת השוק לפי סעיף 34א לחוק המכר אינה חלה על המקרה, אף כי נימוקיי לכך שונים מאלה של חברי השופט עמית.

כחברי המשנה לנשיאה (בדימוס) אף אני סבורה כי מסקנה זו מתיישבת עם תכליותיה של תקנת השוק, ואינה פוגעת למעלה מן הצורך בהגנה הניתנת לרוכשים בהליכי הוצאה לפועל.

נטען כי את דבר המירמה גילו 4 שנים לאחר פטירת המנוח , כשנתבקשו לשלם מס שבח בגין עסקת מכר שמעולם לא התרחשה, ולאחר שהוטל עיקול על רכב המנוח, מיד הוגשה תלונה במישטרה בגין מעשה רמיה ונוכלות של התובע , דבר שהסתיים בכתב אישום ובהרשעת התובע בגין זיוף הסכם המכר ויפוי כח בלתי חוזר , וכעת התובע דורש השבת כספים, שמעולם לא ניתנו למנוח וללא כל ראשית ראיה.

ההמלצה כאמור מקורה בשלב הדיוני המוקדם יחסית כאשר ברי שהתביעה המקורית עומדת בפני קשיים לא מבוטלים, ובהקשר של הרשעה בהליך פלילי של התובע הליך אזרחי שנפסק בקשר להסכם מכר נשוא הדיון, ואין באמור למצות, וכאשר לעניין התביעה הנגדית, זו באה לעולם ובסכום הנתבע במסגרת ההגנה בתיק זה וכאשר נראה לבית המשפט שבהקשר זה ולשלב זה דחייה הדדית יכולה באופן מעשי לסיים את המחלוקות.

לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון, וסיכומי הפרקליטים, אני מחליט לדחות הן את התביעה העיקרית והן את התביעה שכנגד , ואלו נימוקי: " התובע היתקשר עם אדם שבנתיים הלך לעולמו בעיסקה לרכישת מקרקעין של האחרון, בהליך פלילי שנסב סביב העסקה האמורה הורשע התובע בזיוף מיסמך" (רע"א, עליון 5868/18) התביעה דנן, הוגשה כאמור לאחר שנקבע בת.פ 43940-08-10 , שם הורשע התובע ביום 2.9.12 בזיוף חתימת המנוח על גבי מסמכים, וזאת בכוונה לקבל במירמה את חלקו של המנוח בקרקע, עוד נקבע כי אין בכך "כדי לפסול בהכרח את האפשרות ולפיה הועברו סכומים שונים מהנאשם למנוח.." הנתבע 6 הגיש תביעה לביטול הסכם המכר, וביום 2.2.14 ניתן פס"ד בת.א ( מחוזי ת"א) 1610-08 עוזר נ' יעקב , לפיו : "ניתן בזאת צו כמבוקש בתביעה שלפיו חוזה המכר המצורף כנספח א' לתביעה והנושא תאריך של 6.1.98 בין המנוח מר יחזקאל עוזר ז"ל לבין הנתבע מר צבי יעקב , בנוגע לזכויות המנוח במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 3 ( הידועה כיום כחלקה 446) בגוש 6978- בטל ומבוטל , ולנתבע 1 אין כל זכות בנכס.

...

לפיכך, ונוכח האמור, והגם שביהמ"ש החליט לדחות את התביעה שכנגד, יש לפסוק לזכות הנתבעים/התובעים שכנגד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, ונוכח ובהתאם לכלל ההליכים וההחלטות שמתחילת התיק, שאני קובע לסך 35,000 ₪.

סוף דבר התביעה המקורית נדחית.

התביעה שכנגד נדחית .