תביעת אכיפת חוזה בניית דירת קוטג' נגד קבלן

פיליפ חתם על הסכם 2002 בנאמנות עבור רעייתו דבורה ועבור בנם - תובע 3, דוד משה (להלן "דוד"), שהיה קטין באותה עת. בהסכם 2002 נקבע, בין היתר, שיש להשלים את בניית הקוטג' בתוך 22 חודשים.

פיליפ חזר והעיד בחקירתו הנגדית כי עקב הקשיים הכלכליים של יעקב, בשנת 2004 סוכם שפיליפ ישלם ישירות לקבלנים על חשבון התמורה ליעקב, ובשנת 2006 היה הסכם אחר שלפיו פיליפ ימשיך לבנות את הבית לבד, חוץ מכמה דברים ספציפיים שיעקב צריך לספק לקבלנים בשטח (עמ' 116 ש' 19-9).

יעקב הסתמך בעיניין זה על סעיף ה2 להסכם שלפיו "יתרת התמורה היינו סך בש"ח ל-170,000 $ (מאה ושבעים אלף דולר ארה"ב) תשולם למוכר במעמד וכנגד מסירת החזקה בבית וזאת תוך 90 יום מיום חתימת הסכם זה...". ואולם, ממכלול העדויות והראיות שלפניי התרשמתי שסעיף זה היה פקטבי, ושלמעשה לא נותרה יתרה לתשלום עבור הממכר.

באותו מקרה, הסכם המכר הגלוי לא שיקף כלל את ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים בהסכם נסתר ביניהם: בהסכם הגלוי נקבע כי זכויות חכירה יימכרו בתמורה לסכום כספי מסוים, ואילו בהסכם הנסתר שמעולם לא הועלה על הכתב הוסכם שהזכויות יימכרו תמורת דירות שייבנו בפרויקט עתידי – פרויקט שבסופו של דבר לא יצא לפועל.

ואולם, אם לא ייאכפו חיוביו של יעקב, הוא יצא נשכר ממעשיו הפסולים פעמיים: הן בכך שהופטר מתשלום מס שבח והן בכך שיוותרו בידיו הזכויות בממכר שקבל תמורה בגינן לפני כ-19 שנים, לרבות הקוטג' שהתובעים השקיעו בבנייתו מאמצים ומשאבים רבים.

...

לפיכך סבורני כי בניגוד לפיליפ, יעקב פעל במודע ובמתכוון להונאת רשויות המס בעת ההתקשרות בעסקה בשנת 2002, ואלמלא עשה כן, הסכם 2008 כלל לא היה בא לעולם.

לפיכך, אני מקבל את הבקשה, נותן בזאת צו לפיצול סעדים וקובע כי התובעים יהיו רשאים להגיש תביעה נוספת בגין הנזקים שנגרמו להם לטענתם, וזאת מבלי לגרוע מטענות התיישנות ושיהוי או מטענות הגנה אחרות של יעקב.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: יעקב יעביר 50% מזכויות הבעלות בחלקה (הכלולות ב-75% מהזכויות בחלקה הרשומות כיום על שם יעקב) על שמם של דבורה ודוד, כשהן נקיות מכל זכות, שעבוד, עיקול או הערה לטובת צד שלישי.

עניינה של התביעה שלפניי בעתירת התובעת לקבל סעד הצהרתי הקובע כי לה "הזכות הקניינית, לרבות הזכות למכור" 2 בתי מגורים (קוטג'ים) מתוך 3 בתי מגורים הבנויים ברח' הברוש 51, מבשרת ציון – והידועים כחלקה 1 בגוש 30319 (להלן: "בתי המגורים") וזאת בהתאם להסכם קומבינאציה שנערך בין הצדדים, על תוספותיו ותיקוניו (ס' 3.1 לכתב התביעה), כמו גם לקבל צו עשה המורה לנתבע לחתום על בקשות לרישום הערת אזהרה והתחייבות לרישום משכנתא בקשר עם בתי המגורים (סעיף 3.2 לכתב התביעה).

התובעת עותרת לקבל את הסעדים האמורים לעיל על יסוד טענותיה לפיהן, בתמצית, בהתאם להסכם קומבינאציה שנערך בינה (בהיותה חברה קבלנית לבנייה) לבין הנתבע (בעל המקרקעין), לרבות תוספות שנערכו להסכם זה בחלוף השנים, הוסכם כי התובעת תהיה זכאית לקבל לבעלותה 2 בתי מגורים מתוך סך של 6 בתי מגורים אותם התחייבה לבנות על שני מיגרשי הנתבע וכי חרף כך שהקמת בתי המגורים במיגרש שברחוב הברוש הושלמה – סירב הנתבע לאפשר לתובעת למכור את אחד מבתי המגורים שניבנו על ידה, כך שנגרמו לתובעת קשיי מימון ניכרים בעטיים לא יכולה הייתה למלא כל התחייבויותיה על פי הסכם הקומבינאציה.

בתוך כך ציין הנתבע כי הסכם הקומבינאציה שנערך בין הצדדים הינו הסכם מכר מקרקעין, במסגרתו אמורה הייתה התובעת לקבל בעלות ב-4 דירות ומגרשים (ס' 5 לבקשה.

עוד הדגיש הנתבע כי גם אם נראה את התביעה כעתירה לאכיפת זכות אובליגאטורית, הרי ששווי הסכם הקומבינאציה אותו מבוקש לאכוף עולה משמעותית על סך של 2.5 מיליון ש"ח, היינו נמצא בסמכות עניינית של בית המשפט המחוזי (ס' 9 לבקשה).

סיכומה של נקודה - הסמכות לידון בסעדים להם עותרת התובעת נגד הנתבע אינה נתונה לבית משפט זה, אלא לבית המשפט המחוזי וזה קנה סמכות לידון גם בתביעה שכנגד שהוגשה מטעם הנתבע בהיותה עוסקת באותו הנושא ונובעת מאותן נסיבות שהועלו בתביעה הראשית (ר' ס' 41(1) לחוק בתי המשפט).

...

בתוך כך יובהר שאין בידי לקבל את טענת התובעת כי המחלוקת בין הצדדים הנה כספית בלבד, הן משטענה זו עומדת בסתירה ישירה לסעדים להם עתרה התובעת בתביעתה, והן משום הכחשת הנתבע את טענות התובעת בדבר "הודאתו" כביכול, בהסכמות כאלה ואחרות שהושגו בין הצדדים עובר להגשת התביעה, באופן המותיר בין הצדדים אך קיומה של מחלוקת כספית (ולראיה עצם העובדה כי לאחר הסכמות נטענות אלה הוגשה תביעת התובעת והתבקשו הסעדים האמורים בה).

סוף דבר נוכח האמור, ובהתאם לסעיף 79(א) לחוק בתי המשפט – אני מורה על העברת הדיון בתובענות שלפני לבית המשפט המוסמך – בית המשפט המחוזי בירושלים.

נוכח העובדה כי בקשת הנתבע התקבלה חרף התנגדות התובעת, ובשים לב לעיתוי מועד העלאת הטענה על ידי הנתבע, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע סך של 1,500 ש"ח בלבד בגין הוצאות הבקשה.

גבולות הפעולה שורטטו ע"י הנשיא שמגר בע"א 701/87 ביהם נגד בן יוסף, פ"ד מד(1) 1, 16 (1989): "משמע, החוזה הפסול מציב לפני בית המשפט שלוש אפשרויות, המקיימות ביניהן יחס של דרוג אנכי ודרוג אופקי. האפשרות הראשונה, המיידית, מגולמת בסעד ההשבה. האפשרויות האחרות הנן קיום החיובים מזה ופטור מחובת ההשבה מזה. בין האפשרות הראשונה לבין האחרות קיים יחס של דרוג אנכי באין שיקולים לכאן או לכאן, מושל בכיפה סעד ההשבה. בין שתי האפשרויות האחרות קיים יחס של דרוג אופקי, והבחירה ביניהן היא פועל יוצא של הפעלת שקולי הצדק.

אם הושלמה העסקה, המבנה הוקם והמזמין שילם לקבלן, בכך בא הענין על סיומו (כפוף כמובן להליכים מינהליים ופליליים) ואין מקום להשבה.

ענייננו, כאמור, שונה מהסכמי "רמת נילי" או "דירות יוקרה" בכך שחריגת הרשות אינה מתמצית בהטלת חיוב ללא סמכות אלא בדרך הפעלה פסולה של סמכויות האכיפה הפלילית שהופקדו בידיה ועל כן יש מקום להתערבות.

אפשרויות אלו עלו בפסק דינו של כבוד השופט עמית בעיניין "רמת נילי": "לטעמי, קשה להלום כי לאחר שהמערערת רדתה את כל הדבש מהסכם הפיתוח, בנתה שכונת קוטג'ים יוקרתית והפיקה רווחים, היא תחזור לקופה הציבורית בתביעת השבה. מה עוד, ועל כך עמדנו בפתח הדברים, שלא הוכח כלל כי בשל הסכם הפיתוח המערערת שילמה סכומים העולים על האגרות וההיטלים שהיו מוטלים עליה אילו הדברים היו נעשים בדרך המלך כמתחייב מהילכת דירות יוקרה (השוו: עניין רובינשטיין; רע"א 2911/95 אברהם נ' עריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 234-232 (1999)). לטעמי, המקרה שלפנינו מתאים במובהק גם להחלת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, המאפשר לבית המשפט לפטור מהשבה מטעמי צדק." התביעה שכנגד הנתבעת, הוועדה המקומית, הגישה תביעה שכנגד בה דרשה את שווי היטל ההשבחה שהיה מוטל על התובעת לו הייתה מקבלת היתר לשימוש חורג בגין כל תקופת השמוש בקרקע (2005-2013, או עד להגשת כתב האישום השני ב-2012) בנכוי התשלום ששולם.

...

התוצאה היא כי תביעת התובעת להשבה נדחית.

התוצאה היא שגם התביעה שכנגד נדחית.

סיכום התביעה והתביעה שכנגד נדחות.

מאחר וביום החתימה על חוזה המכר לא הייתה פארצלציה בשטח עליו ניבנה פרויקט הבנייה בו היה כלול הקוטג' הסכימו הצדדים לחוזה שהקבלן ירשום את הקוטג' כבית משותף או כיחידה נפרדת לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ביחד עם בניינים אחרים, ולהעביר את הבעלות בדירה על שם התובע ואישתו תוך 14 חודשים מיום רישום הבניין כבית משותף, או לאחר גמר פעולות הפרצלציה – המאוחר מבין שני תאריכים אלו, אולם בכל מקרה לא יאוחר מאשר תוך 30 חודשים מיום המסירה של הקוטג'.

בתביעה זו תבעו התובעים את אכיפת חוזי המכר, קרי, רישום הזכויות בקוטג'ים על שם התובעים, וכן פיצויים לכל תובע ותובע.

השיקולים לפסיקת הוצאות המשפט: בפסיקת הוצאות המשפט לקחתי בחשבון את השיקולים כדלקמן: 1) התובע לא גילה לבית המשפט אודות התביעה בבית המשפט המחוזי והסכם הגישור שקבל תוקף של פסק דין; 2) מניסיונו של התובע בתביעה בבית המשפט המחוזי היה צריך להיות לו ברור שהנתבע יגיש הודעות לצד ג' כנגד הקבלן ועו"ד בן-חיים; 3) כמות ההשקעה שהיה על הצדדים להשקיע בהגשת כתב הגנה, הודעה לצד ג', כתבי הגנה להודעה לצד ג', הטיעונים בבקשה לסילוק על הסף; 4) הצורך להמציא לבית המשפט את העתק התיק מבית המשפט המחוזי.

...

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני נעתר לבקשת הנתבע, ומורה על סילוק התביעה על הסף שהגיש התובע נגד הנתבע, וכתוצאה מכך, על סילוק על הסף של ההודעה לצד ג' שהגיש הנתבע נגד הצדדים השלישיים.

התובע ישלם לנתבע כדלקמן: 1) את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן ההחלטה ועד ליום התשלום בפועל; 2) שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן ההחלטה ועד ליום התשלום בפועל.

כן ישלם התובע לכל אחד מהצדדים השלישיים, כדלקמן: 1) את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן ההחלטה ועד ליום התשלום בפועל; 2) שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן ההחלטה ועד ליום התשלום בפועל.

עסקינן בתביעה לאכיפת הסכם מכר של דירת מגורים המצויה ברחוב הגליל 5 ב' בעפולה עלית (דירת קוטג') והידועה כגוש 17761 חלקה 17/2 (להלן: "הדירה"), וזאת בסייגים החלופיים הבאים: לקזז סך 150,000 ₪ (עלות התאמת החריגות) מסכום התמורה שנקבע בהסכם מכר הדירה.

בכתב תשובתם, הכחישו התובעים את טענת הנתבעים, ולפיה הצהירו בפני התובעים על קיומן של תוספות בניה ללא היתר, וטענו, כי מדובר בטענה בעל-פה נגד מיסמך בכתב (הצהרת הנתבעים במסגרת ההסכם).

התובעים הסכימו לרכוש את הדירה כמות שהיא (עם התוספות) במחיר שסוכם עליו בהסכם ואין כל עילה להתערב בו. סוף דבר אני מקבל את התביעה ומורה על אכיפת ההסכם ומחייב את הנתבעים להסדיר את חריגות הבניה שבדירה תוך שישה חודשים מיום קבלת פסק הדין.

...

אשר לסעד של חיוב הנתבעים להסדיר את חריגות הבניה בדירה ולהתאים את סכום העסקה לגודל הדירה שיקבלו התובעים בפועל – אני נעתר לסעד של חיוב הנתבעים בהכשרת חריגות הבניה, אך דוחה את החלק השני של הסעד, שעניינו שינוי התמורה.

התובעים הסכימו לרכוש את הדירה כמות שהיא (עם התוספות) במחיר שסוכם עליו בהסכם ואין כל עילה להתערב בו. סוף דבר אני מקבל את התביעה ומורה על אכיפת ההסכם ומחייב את הנתבעים להסדיר את חריגות הבניה שבדירה תוך שישה חודשים מיום קבלת פסק הדין.

הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט (החזר אגרת משפט והחזר הוצאות עדים בסך 1,500 ₪) ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.