תביעות שכנגד בהפרת חוזה שכירות ופינוי מוקדם

לצד האמור, נספח ג' להסכם השני, הנושא את הכותרת "מיפרט עבודות התאמה שיבוצעו על ידי המשכיר", כולל את התניה הבאה: "למען הסר ספק יובהר כי המושכר יימסר לשוכר ללא התקנת מערכת ספרינקלרים. מוסכם כי ככל שתדרש התקנה של מערכת כאמור ינוהל משא ומתן בין הצדדים לעניין חלוקת העלויות של התקנת המערכת בין המשכיר לשוכר". הליכים קודמים ופינוי המושכר לטענת אורעד, משלב מוקדם של השכירות התקבלו אצלה מידי שנה מכתבים מרשויות שונות, לרבות גורמי כיבוי אש, לפיהם הנכס אינו עומד בדרישות החוק, וזאת בין היתר בשל כך שלא הותקנה בו מערכת מתזי מים אוטומאטיים (ספרינקלרים).

התביעה והתביעה שכנגד במסגרת כתב התביעה המתוקן, תובעת תנופורט פיצוי כספי בסך 2,500,000 ש"ח. במסגרת התביעה שכנגד תובעת אורעד פיצוי בסך 2,362,595 ש"ח. במסגרת התביעה טוענת תנופורט כי על אורעד מהנדסים לשלם לה סך של 1,531,598 ש"ח (שלצורכי אגרה הועמד על סך 1,400,000 ש"ח), ועל אורעד בע"מ לשלם לה סך של 1,248,306 ש"ח (שלצורכי אגרה הועמד על סך 1,100,000 ש"ח), וזאת לפי הפרוט הבא: דמי שכירות עבור אוקטובר ונובמבר 2014, אז עדיין ישבה אורעד בנכס כדין: אורעד מהנדסים – 141,755 ש"ח; אורעד בע"מ – 87,064 ש"ח. דמי שכירות מתחילת דצמבר 2014 ועד מועד הפינוי, כולל הפצוי המוסכם וריבית ההפרה: אורעד מהנדסים – 804,537 ש"ח; אורעד בע"מ – 733,029 ש"ח. חובות בגין תשלומי מים וביטוח: אורעד מהנדסים – 11,285 ש"ח; אורעד בע"מ – 8,483 ש"ח. נזקים שנגרמו כתוצאה מהפינוי: אורעד מהנדסים –80,000 ש"ח; אורעד בע"מ – 45,000 ש"ח. פיצוי עבור דמי שכירות בגין התקופה שחלפה ממועד הפינוי, נוכח העובדה שלא הושג שוכר חלופי: אורעד מהנדסים – 494,000 ש"ח; אורעד בע"מ – 304,728 ש"ח. יצוין כבר עתה, כי תנופורט חזרה בה מרכיב תביעה זה בהמשך ההליך.

בתביעה שכנגד נטען, כי נוכח הפרת הסכמי השכירות על ידי תנופורט נאלצה אורעד לשכור שטח במיקום בעייתי מבחינתה, תוך שהדבר גרם לה נזק תדמיתי ואובדן הכנסות, וכן הוצאות משמעותיות שבעיקרן הן אלו: הוצאות עבור התאמת המושכר, נוכח הבהילות שבאיתור נכס חלופי: 351,000 ש"ח עבור שפוץ ו-32,175 ש"ח תשלום לאדריכל, וזאת על ידי כל אחת מהחברות.

...

אשר על כן, יש לדחות את התביעה בכל הנוגע לטענה לנזקים שנגרמו למושכר.

התוצאה לאור כל האמור, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: במסגרת תביעתה של אורעד, על תנופורט לשלם לה סך של 250,000 ש"ח, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה ממועד פינוי הנכס (13.5.2015) ועד יום מתן פסק הדין.

בסופו של יום, התוצאה היא שאורעד צריכה לשלם לתנופורט סכומים גבוהים יותר, כך שלכאורה הייתה תנופורט זכאית להוצאות.

מונחת לפניי תביעה ותביעה שכנגד שעילתה הפרת הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים למטרת מגורים.

לטענתו, לאחר שהשוכרת נכחה לדעת שהוא אינו מתכוון להשיב לידיה את שטר הבטחון (מאחר ועל פי סעיף 11א לחוזה השטר יוחזר רק חודשיים לאחר הפינוי), היא החליטה להשאר בדירה ולהגיש תביעת סרק, היא התביעה דנן.

צא וראה, כי השוכרת יכלה להשתחרר מן החוזה גם על פי החוזה עצמו וזה תוך פרק זמן קצר של הודעה מוקדמת, וגם אם לא צוין כמה זמן עליה ליתן הודעה מוקדמת, הרי שיש לבחון האם מדובר בזמן סביר בהתאם לנוהג המקובל ובהתאם להשלים את הפרטים בחוזה (סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה; סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973), כך ש המשכיר יכול למצוא דייר חלופי.

...

גם חוות הדעת שצורפה מטעמו של המשכיר אינה יכולה לאשש או להכחיש כי מדובר בדלתות חדשות אותן רכש המשכיר וכי מדובר באותן דלתות וכי אלו נצבעו בתקופת השכירות או אז ניתן לבחון לפחות ראיות נסיבתיות שיכולות להוביל למסקנה האם השוכרת היא זו שצבעה אותן, מול הכחשתה הגורפת.

משכך, דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר.

עוד טענה הנתבעת בתביעה שכנגד, כי התובע הפר את הסכם השכירות בכך שפינה על דעת עצמו, חרף הודעתה מחודש אוגוסט כי לא נידרש פינוי מוקדם של הדירה, ורק על מנת לגרום לה נזק, תוך לשון חריפה ואיומים.

...

סוף דבר בתביעה העיקרית, על הנתבעת לפצות את התובע בגין הוצאות הפינוי בהן נשא, בסך של 4,520 ₪.

החיוב שהוטל על הנתבעת יקוזז מסכום זה, ועל כן, יתרת הפיצוי אשר התובע ישלם לנתבעת הוא בסך של 2,650 ₪.

אמנם, עניין זה נזנח על ידי התובע בהמשך ההליך, אך כחלק מסיום הסכסוך במסגרת הליך זה ומשקבעתי את שקבעתי לעיל במסגרת ההתחשבנות בין הצדדים, אני מורה כי כנגד תשלום הסכום הנ"ל על ידי התובע, תשיב הנתבעת לתובע את השיקים והבטוחות שבידיה.

מכאן התביעה שכנגד בסכומים הבאים : סך 14,400 ₪ דמי שכירות, סך 4,800 ₪ בגין תשלומים נוספים הנובעים מהסכם השכירות וסך 15,000 ₪ פיצוי בגין עגמת נפש.

התביעה בתא"מ 16959-04-20 הוגשה ע"י המשכיר מר וולפין כנגד הנתבע וכן הוריו ואישתו בטענה כי התובע ואדים היה השליח או המוציא והמביא מטעם השוכרים ביחס לשכירות אך לאור ההפרות הקשות של ההסכם, אין מנוס אלא להגיש תביעה כנגד כל השוכרים.

מהראיות עולה כי השוכרים פנו בכתב לראשונה ימים ספורים לפני פינוי הדירה, כאשר כבר שכרו נכס אחר ודומה כי חיפשו סיבה לפינוי מוקדם ללא הסכמת המשכיר ולא לפי ההסכם.

...

כאמור, עם הגשת כתב ההגנה בו טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף, הגיש כתב תביעה שכנגד בה טוען התובע שכנגד כי הנתבע שכנגד ואשתו התגוררו בדירה החל מיום 10/4/2015.

יחד עם זאת, חלה על המשכיר חובת הקטנת הנזק ולא שוכנעתי כי הוא פעל כפי הדרוש להקטנת הנזק.

כמו כן, לא שוכנעתי כי המשכיר עשה די למציאת דייר חלופי.

התוצאה היא, כי התביעה בתא"מ 22393-12-19 נדחית, ואילו התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה וכן התביעה בתא"מ 16959-04-20 מתקבלת בחלקה כנגד יתר הנתבעים.

" ביום 06.02.2018 חתמה אגם על הסכם שכירות חדש, במסגרתו שכרה נכס במושב תימורים בהקף של 3,000 מ"ר. אף שעל פי הסיכום בין הצדדים מיום 28.01.2018, רשאית היתה אגם להמשיך ולהחזיק בנכס המושכר עד ליום 01.10.2018, היא עשתה שימוש באפשרות שניתנה לה להודיע על פינוי מוקדם, ובפועל פינתה את המושכר ביום 10.05.2018, וזאת לאחר שהודיעה תחילה כי תפנה את המושכר ביום 01.05.2018.

ניתן להגיע למסקנה דומה בדבר דחיית התביעה שכנגד נוכח הוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן - "חוק החוזים תרופות") הקובע כך: "היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר היתנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול." כמפורט בסעיף 60 לעיל, אגם הפרה את הסכם השכירות, כאשר לא שילמה את דמי השכירות בגין הנכס הקטן בהתאם להוראות הסכם השכירות; כאשר לא מסרה אישור ביטוח בדבר המושכר לשנת 2016 גם לאחר מכתבו של עו"ד מנשה מיום 04.12.2017; כאשר הציבה מכולות בשטח המושכר ללא הסכמה של מובילק ואף ללא היתר כדין; ובכך שלא פינתה את הנכס הקטן בתום תקופת השכירות המוסכמת, ובצד זאת לא חתמה על הסכם השכירות שנשלח אליה בגין נכס זה. ביחס להפרות בעיניין אי תשלום דמי השכירות במועד והצבת מכולות בשטח המושכר, ללא אישור של מובילק וללא היתר בדין, ניתן לומר כי נוכח האמור בהסכם השכירות מדובר בהפרות יסודיות (ראו סעיף 4.6 להסכם השכירות בגין הנכס הקטן, הקורא לתוך הסכם זה את כלל הוראת סעיף 8 להסכם השכירות בגין הנכס הגדול, ובכלל זאת את סעיף 8.13 הקובע שתשלום דמי השכירות מהוה תנאי יסודי; כמו כן ראו סעיף 10.12 בעיניין תוספות בנייה ללא הסכמה וללא היתר).

...

כפי שיפורט בהרחבה, לאחר שמיעת ראיות קבעתי שיש לקבל את תביעתה של מובילק בע"מ במלואה, ולדחות את תביעתה הנגדית של אגם בנישה בע"מ. יש לומר, כי לא היתה מחלוקת של ממש בעניין החוב הכספי של אגם בנישה בע"מ, כלפי מובילק בע"מ, אלא שאגם בנישה בע"מ ביקש,ה כי סכום החוב המוסכם עליה, יקוזז מכל סכום שייפסק לטובתה בתביעה הנגדית.

יחד עם זאת, כפי שיפורט להלן, אינני מקבל את גרסת אגם ביחס לסכום הנתבע, וכבר מחקירתו של רוא"ח קפילוטו עלה, כפי שפורט לעיל ביחס לעלויות ההתאמה של הנכס בתימורים, כי נדרשות התאמות ביחס לסיכום המתמטי של החשבוניות, אשר לכאורה מהווה חוות דעת.

קודם שאתייחס לסיכום שערך רוא"ח קפילוטו, יש לומר כי בדיון שהתקיים ביום 22.04.2018 הסכימה אגם, שמן הסכום הנדרש בגין עלויות ההתאמה של הנכס המושכר, יש להפחית את הסכום ששולם ל"ארז ריהוט" בסך של 98,280 ₪.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה של מובילק במלואה, ודוחה את התביעה שכנגד.