תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס מסחרי

השתלשלות העניינים:- התובעת, רשומה כאמור כבעלת מלוא הזכויות בנכס המסחרי, הנתבעת 1 שכרה את הנכס מהתובעת.

גובה דמי השכירות, עבור כל תקופת השכירות, הועמד על הסך של 30,000 $ (שלושים אלף דולר ארה"ב) בצרוף מע"מ כדין, הסכום שולם במעמד חתימת ההסכם (ס' 7.1) נקבע כי השוכר ישלם את כל התשלומים החלים על המחזיק הנכס, ובכלל זה הארנונה (ס' 8.1).

אולם גם אם התביעה לא הייתה מתיישנת, לא היה בכך כדי לעזור לתובעת שכן עילת התביעה שהייתה עומדת לתובעת אינה פינוי כי אם אכיפת ההסכם, דבר שבפועל הנתבעת כיום לא מיתנגדת לו. האפשרות לתבוע ביטול מותנת בכך שההפרה הנה יסודית, דבר שלא הוכח, וגם אז היה צורך לידון גם דיון בהחזר דמי השכירות.

כמו כן הטענה לחוסר כדאיות כלכלית, שכן בעבור דמי שכירות של 100$ חודש, מושכר כעת הנכס ב15,000 ₪ לחודש לשוכר משנה, אין מאחורי טענה זו ולא כלום, התובעת לאט הציגה כל חוות דעת מה היה השווי הריאלי של דמי השכירות בעת החתימה על ההסכם.

...

השורה התחתונה הינה כי ככל שמדובר בעילת פינוי הנובעת מכך שלא נחתם הסכם מכר, הרי שעילה זו התיישנה ודין התביעה להידחות בגינה.

לפיכך, הטענה לתשלום חוב הארנונה נדחית.

כמו כן בעודו תחת צו כינוס נכנסים נעשה ניסיון להעביר את הרישום של החברה על שמו של אחר לסיכום: מכל האמור לעיל דין התביעה להידחות.

הנתבעת בכתב הגנתה טענה ראשית להתיישנות התביעה שכן התובעת מס' 2 שוכרת הנכס במרכז המסחרי מזה 13 שנה במהלכן שולמו דמי השכירות שהוסכמו בין הצדדים עלפי חשבוניות ללא כל השגה.

בחוות דעתה קבעה שלמרות שעד שנת 2006 היה נהוג לנהל את המשא ומתן המסחרי בדולרים, אזי בהסכמי השכירות שנחתמו נקבע שהסכום הדולרי שהוסכם בין הצדדים יומר לשקלים ומוצמד למדד מאותה עת. גם יובל אורגד מהתובעת העיד שבכל החוזים של חברת בורגר ראנץ שהנם כשישים חוזים, בכולם דמי השכירות משולמים בשקלים צמודי מדד.

קבלת טענות התובעת להצמדת דמי השכירות לשער הדולר לפי שער של 3.5 משמעם תשלום דמי שכירות בסך 90 ₪ למ"ר. דמי שכירות שאינם ריאלים.

...

לאור האמור לעיל סבורני שהתובעות לא הרימו נטל ההוכחה להוכחת תביעתן להפרת ההסכם שביין הצדדים.

התביעה נדחית.

התובעות ישלמו הוצאות משפט בשים לב לגובה התביעה בסך של 25,000 ₪.

בפסק הדין של בית הדין לשכירות נידרש בית המשפט לשאלה האם קביעת דמי השכירות צריכה להיות במסגרת תיקרת המאקסימום של חוק הגנת הדייר, או שמא יש לקבוע דמי שכירות ראליים.

לאור האמור ובשל היות השכירות היא שכירות מסחרית שחלה עליה חובה בדין של קיזוז אחוז מס הנכוי במקור הקבוע בחוק לכן ולמען מניעת הטרדה אבקשכם להמציא לי העתק מאושר של צוי ירושת כל אחד מהמנוחים טזיז, דג'אני והנדיה הרשומים בנסח רישום הטאבו כבעלים של הנכס המושכר למרשיי וצאצאיהם שנפטרו אחריהם בנוסף לאישור מס נכויי במקור כמתחייב בדין וזאת תוך 14 ימים מהיום.

בשים לב לכך, הופנתה במכתב דרישה לתשלום 364,205 ₪, בצרוף הפרישי ריבית והצמדה כדין (המגלמים תשלום של 75% מהמכפלה של 8,800 ₪ לחודש ב-57 חודשים; ובקיזוז 2,400 דינר ששולמו לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה בעקבות הגשת התביעה לקביעת דמי שכירות בשנת 2008 (תביעה אשר, כאמור, נמחקה נוכח הסכמת הצדדים על העלאת דמי השכירות)).

גם בא כוחו של הנתבע התבטא באופן דומה בפרוטוקול הדיון בבית הדין לשכירות, במסגרת תביעת בני מישפחת טזיז, כך: "ראשית, אין להם את הזכות לגבי מלוא הנכס אלא רק כרבע ממנו. יתר הזכויות שתבעו את המשיב בבית דין זה, הצדדים הגיעו להסכמה. לגבי שלושת הרבעים האחרים של הנכס בתיק 108/08 – הגביהו את הנכס נשוא התביעה, הכפילו את דמי השכירות" (פרוטוקול דיון מיום 28.1.2009, בתיק ש 132/08.

...

סיכומם של דברים: התביעה מתקבלת במובן זה שעל הנתבע לפנות את המקרקעין אלא אם יעמוד בתנאים המצטברים הבאים, במסגרת סעד מן הצדק: (1) הנתבע ישלם את דמי השכירות שבפיגור (היינו, סך של 8,800 ₪ לחודש, מהם 6,600 ₪ לתובעים, בהתאם לחלוקה שבין משפחות דג'אני והנדיה מחד וטזיז מאידך.

(2) נוסף לדמי השכירות שבפיגור, וכתנאי נוסף למתן סעד מן הצדק, ישלם הנתבע לתובעים סך של 65,000 ₪, וזאת, לא יאוחר מיום 1.8.2017.

סוף דבר, התביעה מתקבלת במובן האמור בסעיפים 37-34 לעיל.

הנתבעת הנה חברת השקעות העוסקת, בין היתר, ברכישה והשכרה של נכסי מקרקעין מסחריים ותעשייתיים.

לטענת התובעת, בהסתמך על היתחייבותה הנטענת של הנתבעת, להשכיר לתובעת את הנכס לתקופה ארוכה כאמור, השקיעה התובעת במהלך התקופה שחלפה מאז החתימה על ההסכמים, למעלה מחצי מיליון ₪ בציוד שהותקן במאפייה, ואשר פירוקו צפוי להיות "...מורכב ביותר...". לטענת התובעת, ניהלה עימה הנתבעת במהלך שנת 2017, מו"מ בחוסר תום לב "... לקראת תקופת השכירות הנוספת של עוד 5 שנים שהיתה אמורה להתחיל ביום 1.2.2018". זאת, כאשר דרשה מן התובעת דמי שכירות בגין הנכס בסך 17,500 ₪ בתוספת מע"מ, בעוד שלטענת התובעת, שווי דמי השכירות הראליים לנכס, הנו כ 7,500 ₪ בתוספת מע"מ. לטענת התובעת, מחוסר ברירה, הציעו מר יעקב אמויאל והתובעת, לשלם לנתבעת דמי שכירות חודשיים בסך 8,000 ₪ בתוספת מע"מ, ואף מסרו לעו"ד שור המחאות מעותדות בגין דמי השכירות לתקופה של שנה אחת, אלא שהנתבעת סירבה לקבלן.

יצויין, כי עדותו כללה אמרות שהנן בגדר עדות מפי השמועה, ואמרות שהנן בגדר עדות סברה או עדות על דבר שבמומחיות מפי שאיננו מעיד כמומחה; מר נריה אמיתי, מתווך הפעיל בתחום הנדל"ן בקרית מלאכי אשר העיד, בין היתר, על כך שהמחיר שנקבע בעיסקה בין הצדדים ,היה נמוך מהמקובל באותה עת ביחס לשטח המבנה, וכן העיד, מפי השמועה או כעדות סברה על מוניטין המאפייה; המומחה מר ראובן שם טוב, שמאי מקרקעין, אשר ערך חוו"ד מומחה בדבר שווי הנכס בעת ביצוע העסקה, ובדבר שווי דמי שכירות ראויים למועדים רלוואנטיים.

בהמשך, כאשר ביקש בית המשפט הבהרה ביחס לטיב ההיתחייבות לתקופה של מעבר לחמש שנים בהנתן העידר ההסכמה לעניין דמי השכירות, טענה באת-כוח התובעת, כי: "...הסיכום היה שאחרי 5 שנים, דמי השכירות יהיו בהתאם למחיר השוק. הסיכום היה בעל פה" (עמ' 214 לפרו' ש' 17-18), אלא שלא רק שאין כל תמיכה ראייתית לטענה זו, מעבר לגירסה משתמעת של מי מעדי התביעה, אלא שגירסת מר יעקב אמויאל בחקירתו הנגדית, הייתה שונה - מדבריו עולה, כי לא נקבע מנגנון לקביעת דמי שכירות לתקופת האופציה, לרבות המנגנון הנטען של קביעה לפי "...מחיר השוק...". העד, העיד בעיניין זה: "...אני לא אמרתי שיש לי זכות להשאר ב-1000-2000 ₪ פחות, אני אמרתי שהתנאי הוא כאילו המיקוח הוא רק על גובה השכירות...", לשאלה, אם סוכם כיצד יקבעו דמי השכירות לתקופה הנוספת של מעבר לחמש שנים, השיב: "...לא שאני זוכר", ובהמשך: "דובר על כל במספר 5 שנים מדברים על גובה השכירות וזהו" (עמ' 28 לפרוט' מיום 10.7.19 ש' 6-19).

...

נוכח האמור, ובהינתן לשונו המפורשת והברורה של הסכם השכירות, סבורני, כי התביעה לא הוכחה ויש לדחותה.

התביעה נדחית אפוא.

נוכח היקף ההתדיינות, ושוויו המוערך של נושאה, תשלם התובעת לנתבעת שכ"ט עו"ד בגין התביעה, בסך 80,000 ₪, וכן, את ההוצאות בהן נשאה הנתבעת מעבר לשכ"ט עו"ד. הנתבעת רשאית להגיש בקשה לשומת הוצאות, תוך 30 ימים.

הנתבעים היפנו להוראות מיזכר העקרונות וטענו שלפיו חולקו נכסי המקרקעין ונקבע אופן ניהול הנכסים בין הצדדים לאותו מיזכר וכי התובעת ביודעה שאין לה זכויות בכל נכסי המקרקעין בשותפות, אלא בחלק מהן בלבד, בחרה להיתעלם מעובדה זו ולא ציינה אותה בתביעתה.

יחד עם זאת לא ידע לומר אפילו מה שטח החנות (שם, עמ' 9) על מנת שיוכל לחוות דעה האם אכן מדובר בדמי שכירות ריאלים לנכס דנן.

עם זאת, התשלום האמור היה בגין "חשבון דמי השכירות שהגיעו לנו בגין השמוש שעשתה חברת בני גורג שוקחה בנכסים מסחריים שיש לנו חלק בעלות בהם ובנכסים אחרים" (סע' 3 לת/4).

...

לסיכום – נדחות טענות התובעים בעניינים הנ"ל. לפיכך, מתקבלת גרסת הנתבעים כי יש לשלם לתובעים את הסך של 14,933 ₪ בלבד כעולה מהכרטסת.

לסיכום: דין התובענה להידחות בכל הקשור לסעדים המבוקשים בסעיפים 26 (א) –(ג), ו- 26(ד).

הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 14,933 ₪.