תביעות לסילוק יד ודמי שימוש ראויים במקרקעין המיועדים לדרך

בפניי תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים הנוגעים לשטח מקרקעין המצויים בשכונת עין כרם בירושלים (מקרקעין לא מוסדרים).

על פי התב"ע הקיימת, מגרשים 607 ו-608 הסמוכים יועדו לבנייה נמוכה למגורים.

משהתבקש להתייחס לפער בין השטח בן 1000 מ"ר שהוחכר לנתבעת, עפ"י חוזה החכירה לבין המיגרש שהועבר בפועל לחזקת הנתבעת, ששטחו עומד על 855 מ"ר בלבד, בהתאם לדוח המודד, הסביר כי הפער נובע משטח בן 140 מ"ר שהופקע ממנה לצורך סלילת כביש גישה (הוא השטח הסגול במפת המודד, נספח 1 לכתב ההגנה), "זה לא יורד מסך ההחכרה של הרשות, יכול היה מרשך לתבוע בגין הדרך שהפקיעו לו" הנתבעת "נכנסה לנעלי השטח של החוזה שהיה, אני לא יודע באיזה שלב העיריה לקחה חלק מהשטח לצורך דרך וזה לא עינייני" (פרו' עמ' 8).

...

סיכום ביניים – סילוק יד חלקי אשר על כן, כל עוד הצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר פיצוי או מתן שטח חליפי, או התאמת חוזה החכירה שנחתם ביניהם, כל עוד לא הוכנה מפת תצ"ר על ידי המנהל ולא שונו שטחי המגרשים לצרכי הסדר ורישום, אני מורה כי על הנתבעת לסלק ידה בשלב זה משטח בן 217 מ"ר, מתוך השטח בן 357 מ"ר שלגביו התבקש סילוק היד.

גם היסוד השלישי "שלא על פי זכות בדין" אינו נקי מספק, נוכח קביעתי לסילוק יד חלקית, ולו בשלב ביניים עד לסיכום שאלת הפיצוי המגיע לנתבעת בעקבות אי ההתאמות בין הממכר למסמכים היוצרים את הזכויות בו. אי בחינת הממכר צריכה לעמוד לרועץ כנגד שני הצדדים לחוזה זה, ולא רק כנגד הנתבעת.

בענייננו השימוש "הכלכלי" בחצר, על ידי אורחי מלון הבוטיק החל חודשים ספורים לפני הגשת התביעה, אותם יש לספור מיום מתן רישיון עסק (1.7.13), שעה שהתביעה הוגשה ב-10/2013), הפחתה מתאימה של חישובי השמאי ל-217 מ"ר, מביאה אף היא למסקנה כי דמי השימוש בטלים בשישים ומהווים זוטי דברים, לפיכך אני דוחה התביעה בענין זה. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה לנתבעת לסלק ידה משטח בן 217 מ"ר, כאמור בסעיף 32 לעיל, וזאת בתוך שלושה חודשים מהיום.

ביום 22.12.2005 פורסם צו הכרזה בהתאם לצוו פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, בק.ת 6446, ולפיו יועדו והופקעו חלק מהמקרקעין, לצורך הקמה וסלילה של מסילת רכבת בקטע עכו כרמיאל.

משכך, טענו התובעות כי לא נותרה להן ברירה אלא להגיש תביעה זו, לסילוק יד וכן לחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים, כשבמסגרתה הן ביקשו את הסעדים הבאים: לחייב את הנתבעים לפנות לאלתר את שטח החלקות ולהשיב את המצב לקדמותו.

יצוין כי התובעת השיבה לטענות במכתב מיום 18.6.13, בו הדגישה כי הזכויות בחלקות הן של המדינה, כי לנתבע אין זכות לפצוי ואף להיפך, שכן ייתכן ויידרש לשלם דמי שימוש הולמים עבור השנים בהן עשה שימוש בקרקע ללא רשות ובנגוד לכל דין, וכי הדרישות לפינוי וסלוק יד בעינן עומדות (נספח ג'3 לכתב התביעה).

בעניינינו, טענת הנתבעים להשבחת החלקות נטענה על דרך הסתם, ללא כל פירוט וכל טענתם בעיניין זה התמצתה במילים אלו: "הנתבעים יטענו כי ככל שייפסק כי עליהם לשלם לתובעות דמי שימוש כלשהם הרי שיש לקזז מדמי השמוש את שווי ההשקעות של הנתבעים במקרקעין ואשר בעטיין הושבחו המקרקעין וערכם עלה". הטענה, שהועלתה רק בכתב ההגנה המתוקן, לא נתמכה בראיות ויש לדחותה.

...

כאן המקום לציין כי אני מקבלת את התביעה לדמי השימוש ברובה, במובן זה שאני קובעת כי התובעות זכאיות לדמי שימוש בגין התקופה שבה עשו הנתבעים שימוש שלא כדין בחלקות, ואשר החלה כאמור ביום 18.6.13 ועד למועד הפינוי בפועל.

לאור כל האמור, בנסיבות העניין מצאתי כי יש לפסוק דמי שימוש על דרך האומדנא, וזאת בסך של 25,000 ₪ למלוא התקופה.

סוף דבר התביעה אם כן מתקבלת ברובה, במובן זה שאני קובעת כי הנתבעים יפנו את שטח החלקות, וזאת תוך שישה חודשים מיום מתן פסק הדין.

חלקה 110, במקטע הרלוואנטי לתביעה, יועדה כדרך להולכי רגל, על פי תוכנית ג/5382 שאושרה בתאריך 2.3.95 (להלן: "התוכנית").

לאחר שהצדדים הגיעו להסכם דיוני לפיו נמחקו התביעות לסילוק היד באופן הדדי, נותרה שאלת תביעתם הכספים של בני הנתבעים לחיוב התובעת בתשלום דמי שימוש ראויים והוצאות פינוי הדרך והתשתיות הציבוריות מהמגרש.

המקור הנורמאטיבי בתביעות הסגת גבול במקרקעין הנו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"): "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לידרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין." סעיף 16 לחוק המקרקעין מעניק עדיפות לבעל המקרקעין ומקנה לו זכות תביעה לסילוק יד מסיג גבול.

...

הגבלת הזכות הקניינית: בחינת השיקולים בהלכות נעמה ורוקר הובילה אותי למסקנה כי אין להעניק לתובעת סעד של סילוק יד כפי שיפורט להלן: זכות הבעלות במקרקעין של התובעת היא זכות קניינית ממעלה ראשונה, בעלת מעמד רם נוכח החשיבות שיש לייחס לשמירה על שלטון החוק וקיום הרתעה מפני חריגות בנייה אולם, בנסיבות המקרה קיימים שיקולים נוספים המטים את הכף לטובת הנתבעים; כאמור, מדובר בבית עתיק ימים אשר מופיע בצילומי אוויר ומדידות כבר בשנת 1986 (נספח 2 לחוות דעת המודד נחמיאס).

יוצא אפוא, כי החריגה מצרה את הדרך ב- 60 עד 80 ס"מ בלבד ונותר שטח די והותר להולכי רגל.

סוף דבר: התביעה נדחית במלואה.

לפני תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, למתן סעד הצהרתי בדבר קיום טעות סופר בהסכם פשרה שגובש בין הצדדים במסגרת הליכים משפטיים קודמים ואשר ניתן לו תוקף של פסק-דין, ומתן הוראה בדבר תיקון הטעות.

רקע בשנים 1989 ו- 1990 הגישה המשיבה, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל (כשמו דאז) ארבע תביעות נגד המבקשים, לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים ביחס לשתי חלקות מקרקעין שבבעלותה; חלקה 29 בגוש 17220 וחלקה 43 בגוש 16974 (להלן – חלקה 29 וחלקה 43 בהתאמה).

את בחינת טיבה של הזכות הנתבעת יש לעשות בשים לב למהות הזכות שהתביעה מיועדת להביא להכרה בה/להגשמתה.

...

סבורני כי במכלול הראייתי הקיים, אין בכך כדי להכריע בנסיבות המקרה דנן.

בנסיבות אלה, וכאשר מטעם המבקשים העיד המבקש 2 עצמו אשר לפי עדותו היה מעורב אישית במו"מ, סבורני כי אי העדת עוה"ד שייצג את המבקשים באותה עת (ושנציין כי לאחר גיבוש ההסכם העלה בכתובים בשמם בהזדמנויות שונות מול המנהל את טענת הטעות שאירעה ביחס למגרש 326, ר' נספחים י' ו- יא' לתצהיר המבקש 2), איננה מטה את הכף לחובתם במאזן הראייתי וההסתברותי הכולל.

סוף דבר: על יסוד כל שפורט לעיל, התובענה מתקבלת.

לצד הדרישה לפינוי וסלוק יד, נתבעו בכתב התביעה גם דמי שימוש ראויים בסך כולל של 2,500,000 ₪ בגין השמוש שעשו הנתבעים במקרקעין לאורך השנים.

אפנה בהקשר זה לפסק הדין רע"א 7215/18 זיו קלמונטין נ' עריית תל אביב (נבו 20.11.2018)‏‏, שם צוין מפורשות כי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) יוצר דרך מהירה וקצרה לקבלת החזקה במקרקעין שהופקעו, ולכן בפסיקה נקבעו תנאים אשר רק בהתקיימם רשאית הרשות המפקיעה להשתמש ב"קיצור דרך" זה. סעיף 16 לחוק המקרקעין עניינו, כידוע, תביעה לסילוק יד שרשאי להגיש הבעלים או מי שזכאי להחזיק במקרקעין.

ראו הערת בית המשפט בע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עירית תל-אביב-יפו נ' דורון שובלי (נבו 08.03.2017)‏‏: "כך, אף בענייננו זכאית המערערת לתבוע את פינויו של המשיב המחזיק במקרקעין שלא כדין הן מכוח הליכי ההפקעה שבוצעו לגבי חלק מחלקה 107 (ואפילו טרם הפקיעה את כל החלקה), והן מכוח חלות התב"ע בהיותה זכאית להרשם כבעלים על השטחים הציבוריים הנידונים, כפי שנקבע על ידי בית המשפט קמא והעובדה כי בענייננו לא ניתן ייפוי כוח אינה גורעת מזכותה לפעול לפינוי השטח הצבורי המוחזק על ידי המשיב, שהוכח על פי התצ"א וחוות דעת מפענחת התצ"א שמדובר בשטח המיועד לצורכי ציבור, כאשר על פי התוכנית כל השטחים המיועדים לצורכי ציבור יופקעו ויירשמו ע"ש המערערת." מאחר שההערות בדבר ההפקעה מקנות לעירייה זכאות להחזיק בקרקע, הרי שהיא עומדת בדרישת סעיף 16 לחוק המקרקעין וזכאית לידרוש פינוי וסלוק יד מכל מי שאינו זכאי להמצא במקום.

...

כפי שפורט בהרחבה מעלה, איני מקבלת את עמדת הנתבע לפיה הוא מחזיק בזכות כלשהי (לרבות רישיון מכללא) או כי הוא זכאי להחזר בגין השקעותיו במקרקעין, בשים לב לכך שמדובר במקרקעי ציבור.

בעניין זה הגעתי למסקנה לפיה יש להורות על חיובו של הנתבע בדמי שימוש החל מחודש יולי 2020, הוא המועד בו נשלח מכתב ההתראה מטעם התובעת.

סוף דבר כפי שפורט בהרחבה מעלה, מצאתי לנכון לקבל את תביעת הפינוי ולהורות על סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין, וזאת תוך 60 ימים לכל המאוחר ממועד מתן פסק דין זה. ניתן בזאת צו לפיו על הנתבע לפנות את המקרקעין מושא התביעה- מתחם המצוי בתחומי תכנית מתאר מקומית מס' 1358ד'- פארק דרום, וידוע כגוש 6136, חלק מחלקות 37,38,39,40 בעיר תל אביב-יפו – ולהשיבו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, וזאת לא יאוחר מיום 28.12.2023 בשעה 12:00.