תביעות לאכיפת וביטול הסכם שכירות של מרכול במרכז מסחרי

ניסיונה של שופרסל להראות, משבטלה את הסכם השכירות עם גנור, קרסו יסודותיו של הסכם הרכישה, או שהסכם הרכישה אינו אכיף, ולכן היא פטורה מתשלום הכספים, המדובר בטענה חסרת בסיס.

שופרסל יכלה לתבוע את גנור לקיים מולה את השכירות של ניסים מול גנור, וגם יכלה לחייב את ניסים על פי הסכם השכירות שלו עם גנור, למסור לה את החנות, בפרט כאשר ניסים מוכן היה ששופרסל תיכנס בנעליו מול גנור.

ניסים ידע היטב, כי שופרסל חפצה בהתקשרות בשל מיקום המרכול, במרכזה של שכונה מתפתחת, ו"שם המשחק" בין הצדדים, היה המחיר הראוי שיש לשלם בגין הפעילות הקיימת של המרכול, בהתאם למצגיו של ניסים.

ניסים לא הצליח להזים את הנתונים באשר להקף המכירות, ולא זימן כל עד בעיניין זה. מדובר בתביעת אכיפה, והסעד המבוקש אינו אפשרית משפטית, אינו הוגן מסחרית, ואינו צודק מוסרית, ויש להפנות לע"א 2394/06 נחוסי (נחום) נ' שולמית סתוי, לפסקאות 60 ו- 64 בפסק הדין (להלן: "עניין נחוסי").

הלכה למעשה, התובע מבקש לקיים רק את חלקו האחד של החוזה - מבקש לקבל את התמורה הכספית, מבלי ליתן לנתבעת את הפעילות העסקית של המרכול, יחד עם זאת יש להיות ערים לכך, שהנתבעת לא דרשה את אכיפת ההסכם.

...

סוף דבר: לאור המקובץ לעיל, השתכנעתי כי שופרסל הפרה את הסכם הרכישה שנחתם עם התובע, שלא כדין.

בנסיבות העניין, בהתחשב בכך כי שופרסל הפרה את ההסכם שלא כדין, נחה דעתי כי עליה לפצות את התובע, בנסיבות העניין, בסכום כספי בסך של 150,000 ₪, כפי שפורט לעיל.

לאור התוצאה אליה הגעתי, בהתחשב במכלול הטענות בדבר התמשכות ההליך, סכום התביעה שהוגש, וכי המדובר בתובע לא "קל", כפי שציין ב"כ התובע בעצמו, נחה דעתי לחייב את הנתבעת לשאת בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪, שישולמו תוך 30 יום.

שתי תביעות שעניינן הפרת הסכם שכירות של יחידת מסחר במרכז מסחרי, המשמשת כמרכול; האחת, לאכיפת תנאי ההסכם, בעיקר בדרך של הסרת מתקנים שהותקנו בסמוך למושכר השנייה מאוחרת, לביטול ההסכם.

...

הפרה זו של הסכם השכירות, שעה שקבעתי כבר מעלה, כי במסגרת מערכת היחסים שבין הצדדים אין מקום להיעתר לסעדים להם עתרה התובעת בתביעתה הראשונה, כשאותה הפרה תוקנה לאחר שניתן גזר הדין, אינה יכולה להיהפך להפרה יסודית, בפרט לאחר תיקונה של ההפרה.

סוף דבר: נמצא, כי עיקר ההפרות הנטענות הינן הפרות, שככל שהן כאלה, ניתן להן הכשר על ידי התובעת ובהיותן שימוש שאינו שימוש בלתי סביר בנכס, הרי שניתן לקבוע בנוגע לעיקרן, כי אף אינן מהוות הפרה של ההסכם.

התביעה לפינוי נדחית.

שתי תביעות שעניינן הפרת הסכם שכירות של יחידת מסחר במרכז מסחרי, המשמשת כמרכול; האחת, לאכיפת תנאי ההסכם, בעיקר בדרך של הסרת מתקנים שהותקנו בסמוך למושכר השנייה מאוחרת, לביטול ההסכם.

...

הפרה זו של הסכם השכירות, שעה שקבעתי כבר מעלה, כי במסגרת מערכת היחסים שבין הצדדים אין מקום להיעתר לסעדים להם עתרה התובעת בתביעתה הראשונה, כשאותה הפרה תוקנה לאחר שניתן גזר הדין, אינה יכולה להיהפך להפרה יסודית, בפרט לאחר תיקונה של ההפרה.

סוף דבר: נמצא, כי עיקר ההפרות הנטענות הינן הפרות, שככל שהן כאלה, ניתן להן הכשר על ידי התובעת ובהיותן שימוש שאינו שימוש בלתי סביר בנכס, הרי שניתן לקבוע בנוגע לעיקרן, כי אף אינן מהוות הפרה של ההסכם.

התביעה לפינוי נדחית.

בקשה זו מוגשת במקביל לתביעה העיקרית המוגשת על ידי המבקשות, בה הסעדים המבוקשים הנם: מתן צוים המצהירים כי תניית הבלעדיות בתוקף, כי הסכם השכירות בין המשיבים באשר להשכרת היחידה המסחרית למטרת חנות לממכר פירות וירקות – בטל.

סעיפים 7(ה) ו-(ו) לחוזה המכר מיום 4.9.1996 בין הקבלן לבין עורבני, קובעים כי בכל חוזי המכר שנחתמו בין הקבלן לבין רוכשי נכסים אחרים עד למועד זה (1996), וכן בכל חוזי המכר אשר ייחתמו החל ממועד זה ואילך, יאשר כל רוכש כי הנכס אותו ירכוש "לא ישמש במישרין ו/או בעקיפין לסופרמרקט, מינימרקט, מרכול, מכולת, חנות ירקות ו/או פירות, אטליז..." – בסעיף 7(ז) מצהיר הקבלן כי בכל חוזי המכר ייכלל סעיף לפיו הרוכש מסכים כי הגבלות אלו יירשמו בתקנון הבית המשותף וכי כל רוכש במרכז יהיה רשאי לאכוף סעיף זה על יתר הרוכשים.

...

אין בידי לקבל טענה זו. אדרבה, היות שהצד הראשון של מקבילת הכוחות – סיכויי התובענה – כלל לא נידונה, הרי שלטעמי יש ליתן דווקא משקל יתר לצד האחר של המקבילית – מאזן הנוחות.

אולם כאמור לעיל, לאחר ששמעתי בקשב רב את טיעוני הצדדים לפניי, עיינתי בחומר הרב שהוגש על ידי באי כוחם המלומדים של הצדדים, ושבתי ושקלתי את כל השיקולים הצריכים לעניין, לא שוכנעתי כי מאזן הנוחות נוטה באופן ניכר, אם בכלל, לטובת המבקשות.

לאור כל האמור לעיל ובשים לב בעיקר לסוגיית מאזן הנוחות – אני דוחה את הבקשה.

האם זכאי מי שביטל הסכם מכר לרכישת חנויות במרכז מסחרי, לאכוף על המוכרת, רוכשת הנכס והשוכרת מטעמה, תנאי בקשר להסכם הביטול הכולל התחייבות של המוכרת למנוע שימוש בחנויות שלא רכש לניהול עסק מסוג סופרמרקט.

המחלוקת מושא הליך זה היא ההוראה הבאה בסעיף 6 לנספח: "כמו כן, מסכימה החברה לניסוח של תניה בלתי חוזרת בהסכם המכר ו/או השכירות העתידיים של החנויות בטופ אגמים ב', לפיה לא יוכל הרוכש החדש ו/או השוכר ו/או החברה לנהל עסק מסוג סופרמרקט במי מהחנויות". המבקש אשר לטענתו ניהל או מנהל סופרמרקט בחנויות שרכש באגמים א', מבקש בכתב תביעתו לאכוף את ביצוע ההסכמים ומכוח התחייבות גרופית למנוע מהמשיבות לנהל סופרמרקט בחנויות שרצה לרכוש באגמים ב' (להלן: הנכס).

שוכנעתי כי סיטי מרקט ביצעה את כל הבדיקות המקובלות לפני השכרת נכס מסחרי לטווח ארוך, ולא ידעה, וספק אם יכולה הייתה לדעת, כי המוכר המקורי של הנכס התחייב כי לא ייעשה בו שימוש למרכול.

המבקש הסתיר מבית המשפט את העובדה כי מכר את הפעילות העסקית של המרכול שלו לגורם מסחרי אחר.

...

על כן, גם מבחינת סיכויי התביעה לא שוכנעתי כי ראוי להעניק את הסעד הזמני.

סוף דבר לאחר בחינת סיכויי התביעה, מאזן הנוחות ותום הלב של סיטי מרקט, והשיהוי בו נקט המבקש, מצאתי כי אין מקום למתן צו מניעה שיאסור על סיטי מרקט להפעיל בנכס מרכול.

על כן, הבקשה נדחית.