תביעות הדדיות בעקבות הסכם שכירות וניהול מסעדה

האם הנתבעים הפרו את ההסכם ולכן חייבים בפצוי התובע? התובע טען בסעיף 5 לסיכומיו כי הנתבעים הפרו את ההסכם עת ביטלו ההסכם שלא כדין וזאת מכיוון שהגישו תביעת פינוי שלא כדין ולנוכח סירובם להסדיר ולמצער לבדוק את עניין היטל ההשבחה המוטל עליהם (שמנע רישיון לעסק), על אף פניות רבות מצידו.

התובע מתרץ את העובדה שלא התגונן מפני הפינוי בסעיף 8 לסיכומיו כך: "בנסיבות אלה קיים היה ספק בתוחלת ההגנה מפני תביעת הפינוי. משום כך, לא היה ביכולתו להשיב את הנכס לחזקתו". לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש קובע כי הסיבה העיקרית לכך שהתובע וויתר על המשך החזקת המושכר היא סברתו שכדי לנהל מסעדה במושכר יש צורך לשלם לעירייה הסך של מעל מאה אלף ₪ בגין שימוש חורג.

להלן דיון בטענות ההדדיות לגבי הפרת הסכם השכירות.

תחת זאת, מחק ההגבלות לעניין ניהול מסעדה בהסכם עם שוכר המשנה.

...

המומחה נימק את דחיית החיוב על פי חשבונית 39 בפער הזמנים בין מועד סיום העבודה ובין מועד החשבונית וביהמ"ש לא מוצא מקום להתערב במסקנה זו. כמו כן, המומחה לא אישר עלות פיקוח שכן לא הוצגה חשבונית והוא הגיע למסקנה שלא היה פיקוח.

שני הצדדים אחראים לביטול ההסכם לנוכח כל האמור לעיל, התשובה לשאלה מי הפר את ההסכם, הינה מורכבת ולכן ביהמ"ש קובע כי שני הצדדים הפרו חובותיהם על פי ההסכם והדין.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובע ביחד ולחוד כלהלן: · הסך של 121,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

לפניי תביעות כספיות הדדיות שמקורן בהסכם שכירות של נכס מסחרי.

טימור העיד כי הבעלים של התובעת בתקופה הרלוואנטית לתביעה היה מר מקסים פומין (להלן – מקסים), בעוד טימור הציג עצמו מנהל או מנהל תפעול של התובעת (ראו ס' 9 לתצהיר טימור ת/5 ועמ' 44 לפרוטוקול מיום 5.1.20 ש' 13– 16, עמ' 52 ש' 14 ועמ' 28 ש' 28-40) – " עו"ד שמיר: ואז קיבלת החלטה שאתה רוצה לשכור את זה. נכון?

" נפנה עוד לסעיף 9 למסמך התיקון, שזו לשונו – "9. כל האישורים הדרושים לקבלת רישיון הפעלת עסק מועדון או פאב או מסעדה חלים על השוכר כאשר המשכיר מבטיח ומשתדל, לעזור בהשגת אישורים אלו, היום פניתי לעירייה, ע"י העורך דין שלי, כבר בימים הקרובים יטופל הנושא (לפי מיטב ידיעתי אין קשר בין היטל השבחה לרישיון עסק, זה עניין כספי, ואנו מטפלים לשלם עוד השבוע) באם ייגרם נזק למשכיר כתוצאה מאי השגת רישיון בגלל היטל השבחה, המשכירים לוקחים על עצמם לשפות, ולפצות את המשכיר בגין הוצאות שנגרמו לו בגלל אי השגת רישיון מהסיבה של היטל השבחה." ראו גם את סעיף 10 לתיקון – "10. החל מתחילת תאריך חוזה זה דהיינו מתאריך 01.10.2012 ישלם השוכר את כל המיסים והאגרות החלים על המושכר כמו ארנונה אגרות רשוי למיניהם מס שלטים או כל אגרה למיניהם או מס חדש לפי חוק שיתקבל. וזאת בתנאי לקבלת רישיון עסק, ואם חל הפרשים בגלל עיקוב (כך במקור – אה"ט) מצד המשכירים, יתחשבנו הצדדים על ההפרש , בין היום של קבלת רישיון לבין הזמן שלא יחל להפעיל את המושכר האשמת המשכירים." דגש מיוחד ניתן הן בהסכם והן בטענות התובעת לעניין תשלום היטל השבחה.

מדובר בעיניין שנימצא בגדר אחריות התובעת בהתאם להסכם ולכן אי ביצוע הפעולות הנדרשות על מנת לאפשר קבלת היתר לעסק ניזקף לחובתה בלבד.

...

לסיכום סקירת הנזקים הנטענים, ניתן לראות כי חרף הטענות להיקף נזקים נכבד ביותר, בפועל עלה בידי התובעת להציג הוצאות ריאליות בסך זניח של עשרות אלפי שקלים בלבד שיכולים להוות נזק בר תביעה.

סוף דבר התביעה העיקרית שהגישה התובעת – נדחית.

התביעה שכנגד מתקבלת חלקית.

הנתבע נעדר כל קשר משפחתי למי מהשוכרים, והקשר בינו ובין השוכר (ליאור מזרחי) היה על רקע העובדה שהנתבע ניהל מסעדה, אשר רכשה פיתות מהשוכר (עמ' 3 ש' 14 לפרוטוקול).

על גבי שטר החוב מצוין, בכתב יד, "חוזה שכירות 31.1.16", ונכתב בו כדלקמן: "אנו החתומים מטה ערבים הדדית ערבות מלאה לכל התחייבויות השוכר וללא יוצאים מן הכלל, הנובעות מחוזה זה. ערבותנו תחול על כל הארכה של חוזה השכירות או של תקופות השכירות עד חצי שנה לאחר פינוי המלא והסופי של המושכר והחזרתו למשכיר או לבא כוחו, וזאת גם אם ישונו תנאי השכירות או יתוקנו". ביום 27.11.2018 נחתם הסכם שכירות נוסף בין התובע לבין השוכרים, לתקופה שמיום 10.12.2018 ועד יום 9.12.2019 ("ההסכם החדש").

במסגרת הסכם פשרה שנחתם עם הערב הנוסף, מר נתי קציר (אביה של השוכרת), הוסכם כי האחרון ישלם לתובע סך של 20,000 ש"ח. בכתב התביעה נתבעו הסכומים הבאים: א. דמי שכירות בגין החודשים אוקטובר-נובמבר 2019 ועד יום 19.12.2019 – סך של 11,700 ש"ח; ב. דמי שכירות מסיום הסכם השכירות 10.12.2019 ועד מועד הפינוי בפועל (30.3.2020), לפי 350 ש"ח ליום - סך של 38,850 ש"ח; ג. דמי ניהול לועד הבית, סך של 2,669 ש"ח בגין החודשים ספטמבר 2019 – מרץ 2020; ד. תשלום בגין הוצאות פריצה לדירה – 1,000 ש"ח; ה. נזק לדירה בהתאם להצעת מחיר (צבע והחלפת שתי דלתות) – סך של 10,530 ש"ח; הוצאות שנפסקו בגין הליך פינוי הדירה – 3,500 ש"ח - סך הכל 68,249 ש"ח. בכתב ההגנה נטען כי הנתבע נפל קורבן למעשה רמייה, שעה שהוחתם כערב רביעי בערבות אואל על שטר חוב להבטחת תשלום דמי שכירות בדירה.

...

סיכומו של דבר, הגעתי למסקנה כי כתב הערבות חל ותקף לתקופת הסכם השכירות המקורי ותקופת האופציה הכלולה בו, ולתקופה זו בלבד.

נוכח המסקנה שאליה הגעתי, אין כל צורך לדון בטענות הצדדים בנוגע לנזקים הנתבעים.

התוצאה היא כי התביעה נדחית.

לטענת חריש, בין לבין הוא לא מחל על קיום ההיתחייבות שנטלו על עצמם תורג'מן. לקראת תום תקופת השכירות של לימונים אף שלח להם, כאמור, מכתב בו דרש מהם לקבל את המסעדה לידיהם, שאחרת יפעל לצמצם את ניזקו וישכיר את המסעדה לצד שלישי במקביל להגשת תביעה נגדם על הנזקים שגרמו לו עקב הפרת החוזה על ידם.

לחלופין נטען, כי אף אם יפסק כי נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, הרי שהמנעות חריש לדאוג לפינוי לימונים וסרובו לאפשר ביצוע שינויים שיאפשרו ניהול מסעדה כדין במושכר, היוה הפרה של ההסכם באופן המחייב את חריש בתשלום פצויי קיום.

זכות סרוב: גם היא בהבנה הדדית, אם תהיה בחוזה היא תהיה שקופה לכל קונה אפשרי ורוכשים אפשריים לא אוהבים להיות במשא ומתן שבסופו מגיע בעל זכות הסרוב.

שם נקבע כי בורמן ונבות יהיו ערבים לכל התחייבויות תורג'מן "וכל הודעה לשוכרים או לאחד מהצדדים המוזכרים בסעיף זה תחשב כאילו נימסרה לשוכרים ולצדדים גם יחד וזאת מאחר והסכם זה בא לשחרר את היתחייבותם כשוכרים על פי הסכם עם לימונים בע"מ". טיוטת הסכם זה, בה חסרה, כאמור, הסדרת היחסים של לימונים עם חריש ובמיוחד עם תורג'מן, ממילא לא נחתמה כאמור.

...

בנסיבות אלה גם לא ניתן לקבוע כי תורג'מן הפרו הסכם עם לימונים ועל כן גם דין תביעת לימונים להידחות.

מכל מקום, משנקבע כי לא נחתם הסכם כזה אין מקום לקבל את טענות תורג'מן בענין זה ודין התביעה שכנגד שלהם להידחות אף היא.

כפי שצוין עוד בפתח הדברים וכפי שפורט בהמשכם, בסופו של דבר העסקה המשולשת שנרקמה בין הצדדים לא יצאה אל הפועל וכל אחד מהצדדים המשיך בסופו של דבר בדרכו שלו, לימונים "החליקו" לתורג'מן (לגרסתם שהיה מה להחליק), תורג'מן לא התכוון לעשות דבר (אלמלא נתבע) ולמעשה גם חריש ויתר על טענותיו (ככל שהיו קיימות לגרסתו), שאחרת לא היה ממתין בשתיקה שנתיים ימים לסיום ההסכם עם לימונים ולא היה מחפש כל העת שוכרים אחרים, הן לפני סיום ההסכם, הן לאחריו.

בפניי תביעות הדדיות שהוגשו על ידי הצדדים.

במכתב ביטול ההסכם (נספח 8 לכתב התביעה המתוקן) פורטו ההפרות היסודיות דוגמאת ליקויים תברואתיים חמורים, חסימת פתחי יציאת חרום, חיבורי חשמל פיראטיים, שבירת דלתות זכוכית, מיטרדי רעש קצוניים ולכלוך, פלישה לשטחים צבוריים שלא הושכרו לנתבעים או שהרשות להשתמש בהם בוטלה, שינוי מטרת השכירות ממסעדה לאולם אירועים ועוד.

בשים לב, כי הנתבעים טוענים שלתובעות אין כל סמכות להורות על הנמכת מוסיקה או קיומו של רעש מהמושכר, אולם, טענות אלו אינן עולות בקנה אחד עם הסכם השכירות והסכם הניהול עליו חתומים הנתבעים (ראה סעיף 7.7 להסכם השכירות במסגרתו הנתבעים התחייבו לפעול בהתאם להנחיות חברת הניהול בנוגע למטרדים ובכלל זה רעש ומוסיקה).

...

סיכום לנוכח המפורט לעיל, תביעת התובעות באשר לפינוי הנכס מתקבלת ואילו תביעת הנתבעים נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעות הוצאות ההליך (אגרה ומומחה בית המשפט).

כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעות שכר טרחת עורך דין בסך 70,000 ₪.