תביעות הדדיות בגין הפרת הסכם הלוואה והסכם מכר דירה

לאחר דין ודברים בין הצדדים ובין באי כוחם, הושגה הסכמה, שלטענת אמסלם הייתה תחת אילוץ וכפייה, ולפיה בני הזוג ללוש יעבירו את יתרת התמורה לעו"ד עידן, והיא תחזיק בסכום האמור עד אשר תיתקבל הכרעת בית המשפט בהליך זה. על רקע האמור, הגישו הצדדים תביעות הדדיות.

בני הזוג אמסלם, בתביעתם, עותרים לתשלום יתרת התמורה בגין מכירת הדירה, וכן לתשלום הפצוי המוסכם בשל הפרת ההסכם, ותשלום פיצוי יומי בגין האיחור בהעברת יתרת התמורה לידיה של עו"ד עידן.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי השמאי אייל דנינו ערך ביום 17.12.2015 שמאות בגין דירת המגורים, עבור הבנק למשכנתאות ממנו נטלו ללוש הלוואה מובטחת במשכנתא לצורך רכישת הדירה.

...

לאחר דין ודברים בין הצדדים ובין באי כוחם, הושגה הסכמה, שלטענת אמסלם הייתה תחת אילוץ וכפייה, ולפיה בני הזוג ללוש יעבירו את יתרת התמורה לעו"ד עידן, והיא תחזיק בסכום האמור עד אשר תתקבל הכרעת בית המשפט בהליך זה. על רקע האמור, הגישו הצדדים תביעות הדדיות.

לאור כל האמור לעיל, יש לדחות את טענת ה"הסתמכות" של ללוש בעניין זה. פיצויים מוסכמים עניין אחרון שיש לדון בו הוא הפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם המכר בסך של 273,000 ₪ הקבוע בסעיף 11א' להסכם המכר, וזאת לאור קביעותי לעיל, כי כל אחד מן הצדדים הפר את הסכם המכר.

לפיכך, לאחר קיזוז בין הסכומים, אני קובע שעל ללוש לשלם לאמסלם סך של 254,400 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק מיום הגשת תביעתם ועד למועד התשלום בפועל.

סוף דבר התביעות מתקבלות באופן חלקי, וכאמור בסעיפים 112 - 113 לעיל אני מחייב את בני הזוג, ביחד ולחוד, לשלם לזוג אמסלם סך של 254,400 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק מיום הגשת תביעתם (2.6.2016) ועד למועד התשלום בפועל.

האם התובע שמכר דירתו לנתבעת זכאי לפיצויים בגין הפרת ההסכם עקב איחור בתשלומים מטעם רוכשת הדירה, או שמא העיכוב בהשלמת התמורה נבע ממחדלי המוכר וחב הוא לפצות את הרוכשת בגין הפרה מטעמו.

התביעה שכנגד על בסיס הטענות בכתב ההגנה הוגשה תביעה שכנגד בה נטען כי התשלום האחרון שולם ביום 2.8.17 עקב הפרת ההסכם על ידי התובע בכך שהסתיר מידע מהותי על הדירה.

עוד טען כי לבסוף הנתבעת קיבלה הלוואה על בסיס חוזי מכר קודמים ואף צרף לתצהירו מסמכים של רכישת דירתו כדי להעיד על כך כי שיתף פעולה כדי לסייע לנתבעת לקבל הלוואה.

הטענות ההדדיות ביחס למועד שיחרור הכספים מהנאמנות והמועד בו שילם התובע לועד הבית אינן רלוואנטיות לעילת התביעה והתביעה שכנגד בגין הפרת ההסכם.

...

על כן אני מורה על דחיית התביעה.

סוף דבר הצדדים התקשרו בהסכם מכר ולמרות עיכובים ביישומו, לאחר כריתתו ערכו נספח המסדיר את מועדי התשלום.

על כן אני מורה על דחיית התביעה ועל דחיית התביעה שכנגד.

מדובר בגילגול שני לפניי של הסיכסוך בין הצדדים, כאשר בסיום הגלגול הקודם לפניי, אשר במסגרתו ניהלו הצדדים תביעות הדדיות, התקבלה התביעה העיקרית של ה"ה יוסלביץ לביטול הסכם מכר הדירה מיום 15.6.17, ונדחתה התביעה שכנגד של ה"ה לוין לאכיפת ההסכם ולסעדים כספיים.

ביום 15.12.19 הגישו יוסלביץ תביעה כספית ע"ס של 1,415,358 ₪ בבית המשפט השלום בחיפה להשבת התשלום ששלמו עבור הדירה, וכן לפיצויים שונים בגין הפרת הסכם המכר [ת"א (שלום חי) 36748-12-19].

כאמור בסעיף 3 למכתב מיום 28.6.20, באותו מועד הייתה רשומה הערת אזהרה על הדירה לטובת מר בועז גרין בגין הלוואה שלקחו לוין מגרין (לצורך תשלום יתרת התמורה בגין רכישת ביתם בצורית) בסך של 300,000 ₪, בהתאם להסכם הלוואה מיום 6.10.19.

...

התביעה הכספית המונחת לפניי לעניין השבת כספים שנגבו על ידי ה"ה יוסלביץ במסגרת תיק הוצאה לפועל שפתחו, אינה בסמכותו של בית משפט זה, ולכן אני מורה על מחיקתה.

גב' יוסלביץ סברה כי ההצעה אינה מספיק אטרקטיבית לטעמה מבחינה כספית: "מעבר לזה אני מוסיפה עוד 50,000 ₪ על מה שכבר שילמתי שכר טרחה. אני מסתכלת על אותה נקודת זמן שגרתי בשכירות כבר 3 שנים שזה 150,000 ש"ח. אני מסתכלת על זה שבאותה נקודת זמן היה משבר קורונה, ועו"ד רוטנברג כשהוא נתן לי את הסיבות שלו למה כדאי לי ללכת על ההצעה הזאת הוא אמר לי שהדירה הזו שווה היום אולי מיליון, 200,300 ₪ (צ"ל 1,200,000-1,300,000 ₪). אני מסתכלת בכמה אני יכולה למכור אותה, לא בהרבה. הייתי צריכה להחזיק את הדירה עוד שנה וחצי כדי להמנע ממס שבח. כשאתה קונה את הדירה אם אתה מוכר אותה ברווח צריך לשלם מס. גם על זה הסתכלתי זה שאני צריכה להחזיק אותה עוד תקופה. בכל השקלול של כל הדברים האלה, הגענו למסקנה שההצעה הזו היא לא הטבה בשבילנו" (פרו', עמ' 15, ש' 22-14).

ואולם, קביעתי כי יוסלביץ נהגו בחוסר תום לב בעיתוי בו נסוגו מן המו"מ, אין בה כדי להוביל למסקנה כי יש להביא לשכלול ההסכם.

לפיכך, התביעה נדחית.

עניינן של התביעות שבפני הוא הפרה של הסכם מכר דירה, שנכרת בין דסקל (המוכרים) לבין חלאילה וגנאיים (הקונים.

התרמית התגלתה לחלאילה כשבוע לאחר חתימת הסכם המכר, כאשר שמאי מקרקעין שהתבקש על ידם לערוך שומה לדירה, לצורך קבלת הלוואת משכנתה, דיווח להם שהקומה בבניין, בו ממוקמת הדירה, ניבנתה ללא היתר.

באמצע חודש אוגוסט 2017 או בסמוך לכך הציגו חלאילה בפני דסקל נוסח הסכם פשרה (מוצג נ/1), לפיו הצדדים מסכימים לקיים את הסכם המכר, בכפוף לסילוק התביעות ההדדיות שהגישו, ויתור הדדי על טענות וויתור על ההוצאות שנפסקו לטובת דסקל בהחלטה בבקשה לצוו מניעה.

הם הסתמכו על הודעתו של השמאי אליאס פרח מיום 18/7/2017 והגישו תביעה כנגד המוכרים בגין הפרת ההסכם, תביעה שדינה להדחות כנראה לאור מימצאי חוות דעתו של השמאי מיום 10/8/2017 המעידה כי לדירה קיים היתר בניה כדין, ומאידך כנגד מרשיי הוגשה תביעה כספית בסך של 225,000 ₪ בגין הפרת ההסכם בעטי כך שמרשי הסתמכו על הודעת השמאי ולא קיימו את הוראות ההסכם בסוברם בטעות כי הדירה בנויה ללא היתר, כך שממצאי חוות דעתו של השמאי מיום 10/8/2017 מסכלות כל הגנה אפשרית למרשי בפני התביעה שהוגשה כנגדם".

...

לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: א. תביעת חלאילה בתיק 59854-07-17 נדחית.

אני מקבל את תביעת דסקל בתיק 3445-08-17 בחלקה, ומחייב את חלאילה לשלם לדסקל סך של 133,430 ₪.

ההודעה לצד שלישי שהגישו חלאילה נדחית.

כך, בשנת 2017 היתנהל הליך בוררות בפני כבוד השופט (בדימוס) אבי זמיר, במסגרתו נדחו תביעות הדדיות של הצדדים; מחד גיסא, תביעת גמול לביטול הסכם התמורות, ומאידך גיסא, תביעת אחים עזרא לתשלום פיצוי מוסכם בשל הפרת ההסכם על ידי גמול, תוך שהיא כופרת בדרישת גמול לבטל את ההסכם.

במסגרת הבוררות, הגישו הצדדים כתבי טענות, במסגרתם גמול שבה וביקשה את ביטולו של הסכם התמורות, ולבקשתה ניתן סעד אירעי האוסר על אחים עזרא למכור דירות בפרויקט, כמו גם על הוועדה המקומית יהוד מונסון ליתן היתרים נוספים עד לדיון בבקשה (החלטות הבורר מיום 26.12.2023 ומיום 4.1.2024 נספחים 15א ו – 15ב לבקשה, סעיף 44 לבקשה).

אם כן, הנזק הרלוואנטי בגין ההפרה הנטענת של הסכם גמול צרפתי, הוא באי השבת ההלוואות ויכול שאף בגין פיצויים בגין הפרת ההסכם, אלא שאלה גם אלה הם נזקים הניתנים לפצוי כספי.

...

שיקולי צדק ויושר ושאלת ההכבדה בכל הנוגע לשיקולי צדק ויושר – סבורני כי בשים לב למפורט לעיל, לא ניתן לומר כי אלו מטים את הכף באופן מובהק לטובת מי מהצדדים, בין השאר, בשים לב להודעת ב"כ גמול לצרפתי.

אשר לשאלת ההכבדה – סבורני כי אף שיקול זה אינו מטה את הכף לטובת צרפתי, בשים לב לשלב המקדמי בו מצוי הפרויקט ובעיקר בשים לב לאופי זכויותיה של צרפתי כמי שנכנסה בנעלי בעלי האג"ח, ואפשרות הפירעון על פי הסכם התמורות, כמפורט לעיל וכאשר נזקיה, ככל שישנם כאלה, הם נזקים כספיים.

סיכום לאור כל האמור הבקשה נדחית.