תביעות הדדיות בגין ביטול זיכרון דברים למכירת דירה

בפניי שתי תביעות הדדיות-נגדיות, שבמרכזן עומדת עיסקת מכר של דירת הנתבע/תובע שכנגד מר בנימין זית (להלן: "המוכר") לתובע/נתבע שכנגד מר שחר מאיר נג'תי (להלן: "הרוכש").

לאחר מו"מ תוך כדי הביקור, הסכים לבסוף המוכר למכור למתווך את הדירה תמורת הסכום שהציע מיליון ₪ (להלן: "התמורה"), בתוספת "הטבות" נוספות עליהן הוסכם, ומיד ועוד במהלך הביקור, חתמו הצדדים על זכרון דברים הנושא את התאריך 2.5.21 והכולל בין היתר את ההסכמות הבאות: (1) תמורת המכירה הנה מיליון ₪; (2) המוכר רשאי להשאר בדירה ללא תשלום נוסף במשך שנה; (3) למוכר אופציה להשאר בדירה שנתיים נוספות מעבר לשנה הראשונה, וזאת כ'שוכר' תמורת שכ"ד של 4,000 ₪ לחודש; (4) למוכר זכות לבטל את העסקה עד למחרת 3.5.21 בשעה 18:00 בהודעה בכתב לקונה.

· הערה: הואיל וזכרון הדברים נחתם ביום 2.5.21 ומיד למחרת ביום 3.5.21 נחתם הסכם המכר, נכנה מועדים אלו ביחד כ"מועד העיסקה"; תמצית טענות המוכר למעשה אם מזקקים את טענות המוכר, הן בכתבי טענותיו כאשר היה מיוצג (כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד), והן בעדותו (בקדם המשפט ובדיון ההוכחות), טענת המוכר הנה אחת בלבד: הרוכש ניצל לרעה את כובעו כמתווך והציג למוכר במועד העיסקה מצג שוא שהדירה שווה מיליון ₪ בלבד, בעוד ששוויה האמתי נכון למועד העיסקה היה הרבה למעלה מכך – כ-1.5 מיליון ₪.

...

(6) אני ממנה את ב"כ הרוכש עו"ד גיא יעקב ככונס נכסים להשלמת העסקה, ברם מינויו זה ייכנס לתוקף רק במידה והמוכר יסרב לשתף פעולה ו/או יסכל את השלמת העסקה ו/או לא יחתום על מסמכים נדרשים, במקרה שכזה תישלח למוכר הודעת התראה בכתב לכתובתו בדירה מושא התובענה, וככל שהמוכר לא יחזור לשתף פעולה באופן מלא כנדרש, בתוך 10 ימים מיום ההמצאה כדין, יכנס לתוקף מינויו של ב"כ הרוכש ככונס נכסים.

(7) בנוסף, אני מחייב את המוכר לשלם לרוכש הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 70,000 ₪: בעניין זה נתתי את דעתי למגוון שיקולים, לרבות: אופן ניהול ההליך מצד המוכר אשר התעקש להיות לא-מיוצג, התעקשותו לקבלת פסק-דין למרות שהוצע לו בסיום מועד ההוכחות להסכים להשלמת העסקה ללא צורך במתן פסק-דין, מידתיות והכרחיות, התעריף המינימלי המומלץ בשים לב לכך שמדובר למעשה בשתי תביעות ובשתיהן הפסיד המוכר, כמו כן הבאתי בחשבון את התנהגותו חסרת תום הלב של המוכר כמפורט בסעיפים 49-54 לעיל.

אמנם הרוכש מצידו לא הזכיר במסגרת הסעד של אכיפת חוזה המכר, גם את הסכם האופציה, המוכר מצידו גם הוא לא עתר לאכיפת הסכם האופציה (שכן הוא עתר לביטול הסכם המכר), ברם כפי שהבהרתי בסעיף 9 לעיל, להתרשמותי הצדדים ראו ורואים בשני ההסכמים מיקשה אחת, ועל כן ובמסגרת סמכותי ומתוך הגינות כלפי המוכר, והואיל והבעתי את דעתי לעיל שניתן לראות בהסכם האופציה כחלק מהתמורה הכוללת גם לשיטת המוכר שסכום התמורה שנקבע בהסכם הינו נמוך משווי הדירה, הרי שאני קובע שאכיפת הסכם המכר מתייחסת גם להסכם האופציה ויש לראות בשני ההסכמים כמקשה אחת, תוך שאני מבהיר למען הסר ספק, כי המועדים הנקובים בהסכם האופציה ו/או שאליהם מתייחס הסכם האופציה, אינם משתנים, ואין בעובדה שכתוצאה מההליך המשפטי דנן העסקה תושלם שלא במועדה המקורי עפ"י ההסכם, בכדי לדחות ו/או להאריך את המועדים שבהסכם האופציה, שכן דחיית השלמת העסקה נגרמה בגלל המוכר והתנהגותו חסרת תום הלב, ו"לא יצא חוטא נשכר".

לפניי תובענות הדדיות – תביעה ותביעה שכנגד – שעניינן עיסקת מכר מיום 27.2.2020 למכירת דירה בשדרות הנשיא 12, חיפה, הידועה כתת חלקה 14, חלקה 232, גוש 10812 (להלן: "הדירה").

הטענות בתביעה העיקרית התובעים עתרו בתביעתם לבטל את ההסכם למכירת דירתם ולקבל מהתובעים "פיצוי מוסכם", כאמור בהסכם המכר, בשל כך שהנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית וכן לקבל פיצוי נוסף כאמור בהסכם, בשל האיחור בתשלום יתרת התמורה עבורה הדירה, שלא שולמה עד ליום הגשת התביעה, ואת ההוצאות שנגרמו לתובעים בשל אי ביצוע הסכם המכר.

על כן זכאים התובעים, לטענתם, לצוו המצהיר על ביטול הסכם המכר בין הצדדים ובטול זכרון הדברים הראשון והשני; צו עשה המורה לנתבעים לשלם לתובעים את הפצוי המוסכם בסך של 440,000 ₪, כאמור בסעיף 10.2 להסכם המכר; צו עשה המורה לנתבעים לשלם פיצוי לתובעים עבור 30 ימי איחור בבצוע יתרת התשלום, לפי 300$ ליום איחור, לפי סעיף 10.3 להסכם המכר; צו עשה המורה על מחיקת הערת האזהרה שרשמו הנתבעים לטובתם על הדירה בלישכת רישום המקרקעין.

...

אני מורה ללשכת רישום המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה על זכויותיהם של בני הזוג גיטמן בדירה לטובת בני הזוג כראם.

אני דוחה את התביעה שכנגד.

נוכח התוצאה החלקית של התביעה העיקרית ודחיית התביעה שכנגד, על פי תקנה 153 ועל פי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ, בהתחשב בתביעות ובתוצאות, אני מחייב את הנתבעים והתובעים שכנגד לשלם לתובעים והנתבעים שכנגד הוצאות משפט, כולל אגרה ושכ"ט עו"ד, בסך 70,200 ₪.

הנתבעים הגישו תביעה נגד התובעת והמתלמד שפעל מטעמה בתיק תא"מ 32871-12-19 (להלן: "תיק 2") בסך 70,000 ₪ בגין הנזקים שגרמו להם בכך, שעקב ביטול זיכרון הדברים נאלצו הנתבעים למכור את דירתם בהפסד ניכר של 55,000 ₪, המהוה את ההפרש שבין מחיר המכירה הנקוב בזיכרון הדברים לסכום תמורתו נאלצו בסופו של דבר למכור את דירתם.

בשים לב לתוצאה הנ"ל, שמשמעותה דחיית התביעות ההדדיות של הצדדים, איני עושה צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

...

סיכום ומסקנות לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה שהגישה התובעת נגד הנתבעים בתיק 1.

מנגד, אני דוחה את התביעה שהגישו הנתבעים נגד התובעת והמתלמד בתיק 2.

אשר על כן, אני מורה על דחיית התביעה בשני התיקים.

ביחס לרכיב הנוסף בזכרון הדברים, ההיתחייבות לבנות בית תמורת 1,775,000 ₪ על בסיס אומדן מחיר ומפרט כללי שצורפו להסכם, גם אם חוזה מעין זה של שירותי בניה הוא מורכב יותר, ולמעשה המכלול הוא מכר דירה מקבלן, עדיין הונחו בו קוי המתאר הכלליים להסכם שייחתם על בסיס זכרון הדברים.

טענת הנתבעים כי זכרון הדברים בטל בגין מצג שוא או מחמת אי חוקיות שדבקה בו, סותרת את תביעתם לקבלת פיצוי מוסכם על בסיסו.

אמנם לא צורף המסרון כראיה, אולם העד לא נחקר כלל על טענה עובדתית זו. זכרון הדברים נחתם ביום 29.4.18 ולמרות שקבע כי יש לחתום על חוזה תוך 10 ימים, התובעת לא עמדה על סד זמנים זה. אין תעוד ביחס להידברות בין הצדדים לאחר עריכת זכרון הדברים, עד למכתבים ההדדיים שיצאו מטעם הצדדים ביום 31.5.18 ומכתב מטעם התובעת הנושא תאריך 30.5.18.

...

סוף דבר הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים בכך שנמנעו מלחתום על הסכם המכר.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת 75,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

התביעה בת"א 75235-01-19 נדחית.

הצדדים קבעו בהוראות הסכם זכרון הדברים, את ההוראה הבאה, עד ליום 18/3/18 ייחתם הסכם מפורט שיחליף את זכרון הדברים, אחרת "יהא זכרון דברים זה בטל ומבוטל". נמצא, שהצדדים קבעו בהסכם זכרון הדברים מנגנון לפיו הסכם זכרון הדברים בטל ומבוטל אם לא ייחתם הסכם מכר מפורט עד ליום 18/3/18 (סעיף 5 להסכם זכרון הדברים").

התובע הדגיש סעיף זה בכתב התביעה ללמד שהסכם זכרון הדברים אינו בתוקף ובוטל בשל הוראת הסעיף.

על פי הוראות ההסכם, הצדדים הסכימו הדדית, על סיום היחסים החוזיים שביניהם.

אין עסקינן בחיוב הישתדלות של הנתבע למכור את דירת המנוחה לתובע, אלא, בחיוב תוצאה, לפיו, אי השגת התוצאה, במקרה דנן, אי העברת הזכויות בדירה על שם הנתבע לשם מכירתו לתובע, היא כשלעצמה הפרה של זכרון הדברים ומקימה לתובע את הזכות לקבל לידיו את סכום הפיצויים המוסכמים.

...

מלשון החוזה נמצא כי הייתה כוונה להחיל את הוראת הפיצויים המוסכמים על הפרה של אי העברת הזכויות בדירה לנתבע וממנו לתובע, על כן, בהינתן האמור, אני קובעת כי הנתבע הפר את זיכרון הדברים ויש לחייב אותו בסכום הפיצויים המוסכמים.

לסיום אני מקבלת את התביעה במלואה.

נוכח התוצאה שהתקבלה, אני מורה על מימוש העיקול שהוטל על כספי הנתבע אצל המחזיק, עו"ד יאיר רונן, בתפקידו ככונס נכסים על נכסי המנוחה קמרי ג'אני ת"ז 072244023, ומורה על העברת מלוא הסכום שעוקל לידי התובע.