בפניי שתי תביעות הדדיות-נגדיות, שבמרכזן עומדת עיסקת מכר של דירת הנתבע/תובע שכנגד מר בנימין זית (להלן: "המוכר") לתובע/נתבע שכנגד מר שחר מאיר נג'תי (להלן: "הרוכש").
לאחר מו"מ תוך כדי הביקור, הסכים לבסוף המוכר למכור למתווך את הדירה תמורת הסכום שהציע מיליון ₪ (להלן: "התמורה"), בתוספת "הטבות" נוספות עליהן הוסכם, ומיד ועוד במהלך הביקור, חתמו הצדדים על זכרון דברים הנושא את התאריך 2.5.21 והכולל בין היתר את ההסכמות הבאות:
(1) תמורת המכירה הנה מיליון ₪;
(2) המוכר רשאי להשאר בדירה ללא תשלום נוסף במשך שנה;
(3) למוכר אופציה להשאר בדירה שנתיים נוספות מעבר לשנה הראשונה, וזאת כ'שוכר' תמורת שכ"ד של 4,000 ₪ לחודש;
(4) למוכר זכות לבטל את העסקה עד למחרת 3.5.21 בשעה 18:00 בהודעה בכתב לקונה.
· הערה: הואיל וזכרון הדברים נחתם ביום 2.5.21 ומיד למחרת ביום 3.5.21 נחתם הסכם המכר, נכנה מועדים אלו ביחד כ"מועד העיסקה";
תמצית טענות המוכר
למעשה אם מזקקים את טענות המוכר, הן בכתבי טענותיו כאשר היה מיוצג (כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד), והן בעדותו (בקדם המשפט ובדיון ההוכחות), טענת המוכר הנה אחת בלבד: הרוכש ניצל לרעה את כובעו כמתווך והציג למוכר במועד העיסקה מצג שוא שהדירה שווה מיליון ₪ בלבד, בעוד ששוויה האמתי נכון למועד העיסקה היה הרבה למעלה מכך – כ-1.5 מיליון ₪.
...
(6) אני ממנה את ב"כ הרוכש עו"ד גיא יעקב ככונס נכסים להשלמת העסקה, ברם מינויו זה ייכנס לתוקף רק במידה והמוכר יסרב לשתף פעולה ו/או יסכל את השלמת העסקה ו/או לא יחתום על מסמכים נדרשים, במקרה שכזה תישלח למוכר הודעת התראה בכתב לכתובתו בדירה מושא התובענה, וככל שהמוכר לא יחזור לשתף פעולה באופן מלא כנדרש, בתוך 10 ימים מיום ההמצאה כדין, יכנס לתוקף מינויו של ב"כ הרוכש ככונס נכסים.
(7) בנוסף, אני מחייב את המוכר לשלם לרוכש הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 70,000 ₪: בעניין זה נתתי את דעתי למגוון שיקולים, לרבות: אופן ניהול ההליך מצד המוכר אשר התעקש להיות לא-מיוצג, התעקשותו לקבלת פסק-דין למרות שהוצע לו בסיום מועד ההוכחות להסכים להשלמת העסקה ללא צורך במתן פסק-דין, מידתיות והכרחיות, התעריף המינימלי המומלץ בשים לב לכך שמדובר למעשה בשתי תביעות ובשתיהן הפסיד המוכר, כמו כן הבאתי בחשבון את התנהגותו חסרת תום הלב של המוכר כמפורט בסעיפים 49-54 לעיל.
אמנם הרוכש מצידו לא הזכיר במסגרת הסעד של אכיפת חוזה המכר, גם את הסכם האופציה, המוכר מצידו גם הוא לא עתר לאכיפת הסכם האופציה (שכן הוא עתר לביטול הסכם המכר), ברם כפי שהבהרתי בסעיף 9 לעיל, להתרשמותי הצדדים ראו ורואים בשני ההסכמים מיקשה אחת, ועל כן ובמסגרת סמכותי ומתוך הגינות כלפי המוכר, והואיל והבעתי את דעתי לעיל שניתן לראות בהסכם האופציה כחלק מהתמורה הכוללת גם לשיטת המוכר שסכום התמורה שנקבע בהסכם הינו נמוך משווי הדירה, הרי שאני קובע שאכיפת הסכם המכר מתייחסת גם להסכם האופציה ויש לראות בשני ההסכמים כמקשה אחת, תוך שאני מבהיר למען הסר ספק, כי המועדים הנקובים בהסכם האופציה ו/או שאליהם מתייחס הסכם האופציה, אינם משתנים, ואין בעובדה שכתוצאה מההליך המשפטי דנן העסקה תושלם שלא במועדה המקורי עפ"י ההסכם, בכדי לדחות ו/או להאריך את המועדים שבהסכם האופציה, שכן דחיית השלמת העסקה נגרמה בגלל המוכר והתנהגותו חסרת תום הלב, ו"לא יצא חוטא נשכר".