תביעות דיירים בבית משותף להחזר הוצאות הכשרת חניות

ביום 29/7/15 התובעת הגישה תביעה למתן צוים ללישכת המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (תיק 278/15), בה ביקשה צו המחייב את הנתבעים להסרת המחסומים המונעים ממנה וממוזמניה את האפשרות לעשות שימוש בחניות ולהורות להם לאפשר לתובעת ולמי מטעמה לחנות את רכביהם בחניות, אשר בנויות בשטח הבית המשותף.

לא התרשמתי מעדותו של מר איה חי כי היה בכוונתם לממש את זכויות הבנייה ולגור בדירה מורחבת, משאף התובעת בעצמה, כלל לא העידה בעיניין ואף לא הוצגה כל אסמכתא לחזוק טענה זו. זאת ועוד, כפי שהעידה הנתבעת 2, אין גישה לגג אלא מסולם בחדר המדריגות ומעולם לא נעשה בו שימוש של ממש בידי איש מדיירי הבית המשותף.

הפסיקה קובעת כי דייר המתקן על חשבונו ובעצמו את הרכוש המשותף ולאחר מבקש את החזר הוצאותיו, עליו נטל הראיה להוכיח כי היה פגם ברכוש המשותף אשר הצדיק תקונו בגדר מחויב המציאות וכי ההוצאות אשר הוצאו, היו סבירות בנסיבות העניין.

לו היה מוכח לפני כי היה הכרח להכשיר את שתי החניות בהן עסקינן וכי העלות בסך 40,000 ₪ אכן הוצאה והיא עלות סבירה לעניין זה ומחויבת המציאות, ניתן היה לשקול חיובה של התובעת בתשלום חלקה בהוצאות הכשרת החניות.

...

לאור הדברים האמורים לעיל, אני סבורה כי יש להורות גם על דמי שימוש ראויים, לפי הערכת מומחה בית המשפט, לתקופה שמבניית המעלית ועד למועד הגשת התביעה בסך של 1,261 ₪.

מסקנה זו מתיישבת גם עם הוראה 59ו(ב)(3) לחוק המקרקעין שלפיה: "כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית". כך יחולו ההוצאות השוטפות של החזקת המעלית והפעלתה גם על בעל דירה אשר לא נתן הסכמתו להתקנתה.

סוף דבר, התביעה מתקבלת חלקית נגד הנתבעים.

פורסם)): "המשיב טוען, כי מתחזק אינו זהה לוועד הבית, שכן המתחזק אמון על פעולות נרחבות העולות על יכולותיו של ועד בית, כגון מתן שירות מקצועי לאחזקת מערכות גדולות ומתקדמות, החורגות פעמים רבות מבניין מגורים יחיד, והעסקת מערך עובדים לצורך כך. המשיב אף תומך טענה זו בכך שפעמים רבות, כמו במקרה דנא, מחייבות רשויות מקומיות יזמים למנות מתחזק מקצועי למתחמי המגורים, מתוך החשש שועדי הבתים לא יוכלו לעמוד במשימות הניהול והאחזקה. סבורני, כי הצדק עם המשיב, וככל שתחשב המערערת 'מתחזק' לפי חוק המקרקעין, עדיין לא ניתן יהיה לראות בה חליף של ועד הבית. אין דין חברה מקצועית שכל עיסוקה ומומחיותה בניהול בתים משותפים ואחזקתם, כדין נציגי הדיירים הממלאים על פי רוב את תפקידי הנציגות כעיסוק צדדי ובהיעדר מומחיות מיוחדת בתחום. ... אף אין לקבוע קביעה גורפת כי 'מתחזק' לפי חוק המקרקעין הוא בהכרח שלוח של הדיירים, אלא יש לבחון את הנסיבות הפרטניות. ...

סעיף 15(ב) לכתב התביעה – 250 ₪ עבור החזר תשלום שהחברה שילמה לעו"ד שטיינר לצורך החזר הוצאות עבור רישום הבית המשותף בשנת 2007.

סעיף 15(ו) לכתב התביעה – חיוב רמות מיום 25.7.2008 בסך 211,775 ₪ (כולל מע"מ) בגין שימוש בחניות, תשלומי ארנונה, תשלום אגרת רישום הבית המשותף ותשלום למכון העתקות (נטען כי הסכום הוסכם לאחר דין ודברים והופחת ביחס לסכום שנידרש מלכתחילה.

...

פורסם)): "המשיב טוען, כי מתחזק אינו זהה לועד הבית, שכן המתחזק אמון על פעולות נרחבות העולות על יכולותיו של ועד בית, כגון מתן שירות מקצועי לאחזקת מערכות גדולות ומתקדמות, החורגות פעמים רבות מבניין מגורים יחיד, והעסקת מערך עובדים לצורך כך. המשיב אף תומך טענה זו בכך שפעמים רבות, כמו במקרה דנא, מחייבות רשויות מקומיות יזמים למנות מתחזק מקצועי למתחמי המגורים, מתוך החשש שועדי הבתים לא יוכלו לעמוד במשימות הניהול והאחזקה. סבורני, כי הצדק עם המשיב, וככל שתיחשב המערערת 'מתחזק' לפי חוק המקרקעין, עדיין לא ניתן יהיה לראות בה חליף של ועד הבית. אין דין חברה מקצועית שכל עיסוקה ומומחיותה בניהול בתים משותפים ואחזקתם, כדין נציגי הדיירים הממלאים על פי רוב את תפקידי הנציגות כעיסוק צדדי ובהעדר מומחיות מיוחדת בתחום. ... אף אין לקבוע קביעה גורפת כי 'מתחזק' לפי חוק המקרקעין הוא בהכרח שלוח של הדיירים, אלא יש לבחון את הנסיבות הפרטניות. ...

נוכח כל האמור, אני קובע כי בין רמות לנציגות לא קיימת יריבות.

מעל לצורך, התובעת לא עמדה בנטל השכנוע להוכחת תביעתה במישור העובדתי ועל כן דינה להידחות.

בית משפט השלום באשקלון תו"ח 23224-12-13 מדינת ישראל נ' ש.י. שפץ וקנין קבלני בנין בע"מ ואח' תיק חצוני: מספר בקשה:92 בפני כבוד השופט עידו כפכפי מבקשים/דיירי ביניין 3 בפרויקט לב הפארק בקרית מלאכי שלומית כהן ו- 19 אחרים ע"י ב"כ עו"ד יצחק שטרית רפי אזולאי ו- 20 אחרים ע"י ב"כ עו"ד נתנאל סבג משיבה/מאשימה ובעניין הנאשמים מדינת ישראל ע"י ב"כ עו"ד שגב פלץ מטעם פרקליטות המדינה המחלקה להנחיית תובעים מוסמכי היועץ המשפטי לממשלה 1. ש.י. שפץ וקנין קבלני בנין בע"מ 2. שמעון וקנין ע"י ב"כ עו"ד פטל, עו"ד טליה בלזר החלטה

מה דינו של צו הריסה של שלוש קומות וחצי בבית משותף, אשר ניתן ללא שמיעת טיעוני הדיירים הגרים בבניין.

לגבי האפשרות האחרונה, ברור שכל מתוה שיוצג צריך להיות כזה שיוכל להעשות תוך זמן קצר יחסית ולא יהיה בו רכיב של החזר הוצאות, וכל שכן שלא רווח, למערערים.

מעבר לכך להריסה שלכות נוספות גם על החניה המשליכות על דיירים גם במבנה סמוך וגם על רחבת כיבוי האש.

המדינה סבורה כי מחדלי הדיירים לפעול בעצמם להכשרת הבניה והסכמי הפשרה שלהם עם הקבלן בתביעה אזרחית כנגדו מלמדות כי כל מטרתם לקבל פיצוי נוסף מהקבלן.

...

המדינה מפנה לסיכום פגישה עם הקבלן מיום 12.2.12 בה נקבע כי יש לקבל כתבי התחייבות מהדיירים.

לא מצאתי מטענות המדינה כי הונח בסיס מספיק לקבוע כי הדיירים הפרו ביודעין את ההחלטה לעיכוב ביצוע של בית המשפט לעניינים מנהליים, ולא שוכנעתי כי פעלו במזיד ובחוסר תום לב לקביעת עובדות בשטח.

סוף דבר המקרה הנדון מחייב אי עמידה על מיצוי הדין ופרשנות רחבה לסמכות בית המשפט במתן ארכות לביצוע צו הריסה, בהתאם לסמכות שהייתה קיימת טרם תיקון 116 חוק התכנון והבניה המגביל את שיקול הדעת במתן ארכה לביצוע ההריסה.

לאחר בחינת מכלול הנסיבות והשיקולים הנוגדים, אני מורה כי המועד לביצוע גזר הדין נדחה בשנתיים ממועד ההחלטה, וצווי ההריסה וההתאמה להיתר יבוצעו עד ליום 1.10.2022 ניתנה היום, י"ג תשרי תשפ"א, 01 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 66893-07-19 מור ואח' נ' גינדי החזקות ייזום 2009 בע"מ ואח' ת"א 63870-07-18 פייס ואח' נ' גינדי החזקות ייזום 2009 בע"מ ואח' לפני כבוד השופטת חנה פלינר תובעים בת"א 66893-07-19 תובעים בת"א 63870-07-18 1. אלי מור 2. הלנה יגר-מור ע"י ב"כ עו"ד ארנון לנדה ואח' 1. רות פייס 2. יעקב פייס 3. אורי רג'ואן 4. רון רג'ואן 5. **** **** 6. דינה ארז 7. אהוד ארז 8. שרה קוך 9. צבי קוך 10. עידן רומנוב ע"י ב"כ עו"ד ל.ד קומיסטר ואח' נתבעת גינדי החזקות ייזום 2009 בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אלי כהן ואח' צדדי ג' 1. נתון ניהול שרון מגורים בע"מ בת"א 66893-07-19 2. נתון ניהול שיווק נכסים (1998) בע"מ ע"י ב"כ עו"ד פגי שרון ואח' 3. יקיר ב. בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אילן אמודאי ואח' 4. נציגות דיירי הבית המשותף ברח' קלמן מגן 3-7 ת"א 5. דוד יחזקאל 6. גדי לבשטין 7. ירדן אמוץ 8. צביה גרוס 9. משה שומר 10. אביהו ברגמן 11. חני נחמיאס 12. לירון כהנא 13. גבי גל 14. ארנון חיימוביץ 15. צביקה קוך 16. שלמה טל 17. אהרון רוזנשטיין ע"י ב"כ עו"ד צבי פירון ואח' צדדי ג' 1. נציגות הבית המשותף ברח' קלמן מגן 3-7 ת"א בת"א 63870-07-18 ע"י ב"כ עו"ד צבי פירון ואח' 2. יקיר ב. בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אילן אמודאי ואח' החלטה

" רע"א 4249/98 סויסה נ' הכשרת הישוב- חברה לביטוח בע"מ, פ'ד נה(1) 515,520.

באשר לשאלות 1-4 לשאלון שעניינן פירוט ראשי הנזק והסכומים הנתבעים בגינם נידרש שיפוי/ החזר מהצדדים השלישיים 1-2 - יש להשיב רק לשאלה מס' 1.

בקשה מספר 53 למתן צו לגילוי ועיון במסמכים (להלן: "בקשה מס' 53") בקשה מס' 53 הוגשה על ידי הנתבעת, במסגרתה מתבקש בית המשפט להורות לתובעים בת.א 66893-07-19 (להלן: "התובעים"), ליתן תצהיר גילוי מסמכים כללי ערוך כדין מטעם התובעת 2; תצהיר גילוי מסמכים ספציפיים ערוכים כדין בין היתר בהתאם לדרישתם מיום 2.8.2020 (ר' נספח 1 לבקשה מס' 53, להלן: "הדרישה"); לאפשר עיון במסמכים שנדרשו ולהשית על התובעים הוצאות.

...

באשר לשאלה 5 שעניינה המועדים בהם לטענתם הפסיקו הצדדים השלישיים 1-2 את אוורור החניונים שגרם ליצירת מפגעי ריח, איני מקבלת את טענת הנתבעת כי מדובר בשאלה שאינה מתאימה לשאלון, כל שנדרש הוא לפרט מועדים.

ט לדרישה, שעניינו מכתבי ההתנגדות של צדדים שונים להקמת השוק, איני מקבלת את טענת הנתבעת כי התובעים יכולים להשיג את מכתבי ההתנגדות מטעם הרוכשים במסגרת אחרת (סעיף 24 לתשובה לבקשה).

לאחר שעיינתי במכתב הדרישה, בבקשה; בתשובה ובתגובה לה, אני סבורה כי דין הבקשה להידחות במלואה ודי במענה שניתן לבקשה ולמסמכים הנוספים שצורפו כדי לייתר את הדרישה.

בכפוף לאמור לעיל, בקשה מס' 53 נדחית.

סוף דבר הצדדים יפעלו וישלימו הליכים מקדמיים כמפורט בהחלטה זו עד ליום 23.5.2021.

התובעים העמידו את סכום התביעה על סך של 225,211 ש"ח (בהתאם לכתב תביעה מתוקן) ועתרו לסעדים שהתבקשו במסגרת כתב התביעה לפי הפרוט הבא: חלקן היחסי של התובעות (12.5%) בסכום ששולם במסגרת הסכם פשרה בתביעת הנזיקין בסך של 54,361 ש"ח וכן חלקן היחסי מתוך האגרה בית המשפט שהוחזרה בשל סיום ההליך בפשרה בסך של 12,014 ש"ח ובסה"כ 66,375 ש"ח. חלקן היחסי של התובעות (12.5%) מהתשלום הכולל של 92,000 ש"ח שהיה מיועד לטובת מנהל הפרויקט ולבסוף לא נעשה בו שימוש, ובסה"כ 12,955 ש"ח וכן חלקן היחסי מתוך הסכום שיועד לתיכנון אדריכלי כולל יועצים מקצועיים בסך של 6,596 ש"ח וכן החלק היחסי בריבית שנצברה בחשבון הנאמנות בסכום של 7,166 ש"ח – בסה"כ סכומים אלו 26,718 ש"ח. לטענת התובעות בשל מחדלי הנתבע נאלצו לשאת בעלות גבוהה יותר מהנדרש עבור רכישת חניה בבניין בכך ששלמו ליזם סכום של 806,866 ש"ח עבור 2 חניות במקום סכום של 727,480 ש"ח כפי שהיו צריכות לשלם בפועל אם היה מבצע הנתבע את תפקידו כנדרש ולא פועל ללא קבלת אישור הדיירים ולא מציב את עצמו במצב של ניגוד עניינים מול היזם כאשר הוא ייצג גם את הדיירים וכן לאור טענות התובעות לחובת נאמנות כלפיהן בשל העובדה שהנתבע ניהל את ההגרלה בעיניין החניות.

כספים שבהם לא נעשה שימוש לייעוד המקורי שלשמו הופקדו הכספים, שמשו עבור הוצאות אחרות בהתאם להוראות וועד הבית המשותף, שעבד בשיתוף פעולה עם הנתבע.

אשר לחלק היחסי של התובעים בכספים שהופקדו לחשבון הנאמנות בעקבות חתימת הסכם פשרה בתביעה הנזיקית והחזר אגרת בית המשפט: לאור עדות קולנשר, אין בידי לקבוע כי הועד לא עשה בהם שימוש למטרות שנועדו לטובת דיירי הבניין ולכך נתן אישור לנתבע למשיכה או העברת הכספים.

...

משכך, אין מקום לדון בפיצוי בגין רכיב זה ויתרה מכך ,חלק מהטענות ייתכן והיו מבססות נזק ממשי שנגרם לנתבע, לו היו נתמכות בראיות, אולם לא שוכנעתי כי פיצוי בגין עגמת נפש הוא הראוי בנסיבות העניין.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה העיקרית והתביעה שכנגד במלואן.

לאור תוצאה זו, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת באי כוחו.