תביעות בין מתווכים תביעת מתווך נגד מתווך אחר בגין הפסד עמלה

לפני תביעה ע"ס 135,000 ₪ בגין עמלת תיווך המגיעה לתובעת, לשיטתה, מהנתבעת, בשל פעולות תיווך בהן נקטה התובעת לשם מכירת פעילותה העסקית של הנתבעת.

עם זאת, בתשובה השיבו אהרון כי לא מגיע לעידו "כלום". התובעת טוענת כי, אם אכן לא סוכם על תשלום דמי תיווך עם הנתבעת, היה אהרון מציין זאת מפורשות בתשובתו, אך הוא היתייחס לכך שעבד בעסק ללא תשלום לצורך "חפיפה" עם הרוכש, ולכן בעצם סבור היה כי יש בכספים שהפסיד בשל כך כדי להתקזז עם דמי התיווך שהיה על הנתבעת לשלם לתובעת.

הרוכש הצהיר אף הוא שעידו אמר לו מספר פעמים כי הוא לא גובה דמי תיווך מהנתבעת, ולכן הופתע הרוכש מששמע על הגשת תביעת התובעת כנגד הנתבעת בדרישה לדמי תיווך.

גם אם "אנטרל" את העדויות הנוספות מטעם הנתבעת, בשל אינטרס כזה או אחר של מי מהעדים, עדיין עומדת עדותו היחידה של עידו מטעם התובעת אל מול עדותו של אהרון, המכחיש כי הנתבעת התחייבה לשלם לתובעת דמי תיווך.

...

הצדדים למעשה חלוקים בשאלה מרכזית והיא, האם התחייבה הנתבעת לשלם דמי תיווך לתובעת? סבורני, כי לא עלה בידי התובעת להוכיח טענתה בדבר התחייבות הנתבעת לתשלום דמי התיווך בהתאם למאזן ההסתברויות המוטל עליה, וכי גרסת הנתבעת לענין זה מסתברת מגרסת התובעת, וזאת ממספר טעמים שיפורטו להלן.

התובעת לא הוכיחה כי סוכם הלכה למעשה שהנתבעת תשלם לה דמי תיווך.

לאור כל האמור, אין מנוס אלא מלהורות על דחיית התביעה.

סוף דבר: לאור כל האמור, אין לי אלא להורות על דחיית התביעה.

בקשת הנתבעים לסילוק התביעה בהעדר עילה ויריבות, העדר הסכם תיווך בכתב, העדר רישיון תיווך במקרקעין בתוקף לתובעת ושימוש לרעה בהליכי משפט; ברקע תביעה כספית על סך 2,000,000 ₪ שהגישה התובעת נגד הנתבעים בטענה להפרת היתקשרות לשיווק יחידות למגורים בפרויקטים לבניה של הנתבעות באמצעות התובעת ולהפרת "הסכם פשרה" שגובש בעקבות הפסקת ההיתקשרות.

בגדרה של התביעה מבקשת התובעת לחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, בסעדים החלופיים הבאים: תשלום פיצוי בגין הפסד עמלה משווי יחידות המגורים שלא נמכרו בפרויקטים בשיעור שהוסכם בהסכם המקורי של 2% + מע"מ; לחלופין את העמלה המופחתת בשיעור 1% בצרוף מע"מ; ולחלופי חילופין עמלה בשיעור 1% כולל מע"מ. זאת בתוספת הפסד עמלת התיווך שהתובעת זכאית הייתה לקבל מרוכשי הדירות בשיעור 2% + מע"מ ממחיר הרכישה.

בעצם העלאת הטענה להיעדר יריבות אישית עם נתבע 2, טוענת התובעת, מאושררת קיומה של יריבות בין התובעת לבין יתר הנתבעים ולגבי נתבע 2 כתב התביעה מגלה היתייחסות אישית ועילה.

הפסיקה קובעת שמשובר בהוראה קוגניטי ואין אפשרות לזכות בדמי תיווך ללא רישיון תיווך באמצעות דרכים אחרות כגון באמצעות דוקטרינות תום הלב, או עשיית עושר ולא במשפט או באמצעות סעיף 31 סיפא לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (ראו; ת"א (מחוזי חי') 21922-01-10 אהוד זלמנוב יזמות בע"מ נ' קבוצת א.דורי בע"מ (פורסם בנבו, 15.4.2012); ת"א (קריות) 41283-11-17 וסיליקו נ' יצחק רז (תיווך נכסים) (פורסם בנבו, 9.6.2021); אעיר עוד כי טענת התובעת לקיומה של הסכמה להסכם פשרה שגיבש את תנאי ההפרדות בעקבות ביטול ההיתקשרות (ראו; סעיפים 37-39 לכתב התביעה) מעלה קושי ממשי לגבי תביעת עמלות מכוח הסכם ההיתקשרות שבוטל ולגבי הפחתת שיעור עמלות להן הסכימה התובעת.

...

התובעת מבקשת למחוק את התשובה מטעמים אלה, ואני נעתרת לבקשתה.

נקודת המוצא היא כתב התביעה והעובדות הנטענות בו. בחינת כתב התביעה, לאחר בחינת טענות הצדדים ובזהירות המתבקשת, מביאה אותי למסקנה כי לא ניתן למחוק על הסף את התביעה נגד נתבע 2, אולם יש לסלק באיבה את התביעה לקבלת פיצוי בגין עמלות ממכירת הדירות שטרם נמכרו כמבוקש בסעיפים 54.1-54.5 לכתב התביעה.

מכל האמור, הבקשה מתקבלת בחלקה, כך שהתביעה לתשלום נזקי התובעת בגין עמלות יחידות הפרויקט שטרם נמכרו (סעיפים 54.1- 54.5 לכתב התביעה) תסולק על הסף.

דמי התיווך - מושא התביעה העיקרית הם דמי תיווך בעסקת מכירת יצירות של האמן מנשה קדישמן ז"ל שנעשתה בין לוסיאן לרוכש בשם יעקב (ג'קי) אוחיון (להלן: אוחיון).

לטענת לוסיאן, הסכם הפשרה שנחתם בעקבות הקנוניה מגלם הפסד של 200,000 $ מבחינתו.

משיחה זו עולה הסכמה של לוסיאן לתשלום עמלת תיווך למרק בשיעור 10% בגין "המכה הראשונה" ולאחריה תשלום עמלה בשיעור 5% בגין כל יצירות קדישמן שיימכרו בזכות החיבור שעשה מרק בין לוסיאן לאוחיון, וכדלקמן (עמ' 2 ואילך): "מרק: ... זה קבוצה של משקיעים, אני חושב, כבד מאוד, לא רחוק ממיליארד דולר לפי מה שהבנתי, ומיכאל אמר לי, מרקו, הם השתגעו על קדישמן.

התביעה האישית כנגד לוסיאן נדחית בהעדר הצדקה להרמת מסך ובהעדר עילה אישית אחרת כנגדו.

...

בסופו של דבר נחתם ביום 26.2.2017 הסכם (להלן: ההסכם) אשר לפיו נמכרו 1,007 יצירות קדישמן בתמורה ל-1,800,000 $.

סיכום בין לוסיאן למרק סוכם, בסופו של דבר, על עמלה בשיעור 2% בתוספת מע"מ מתוך עסקת מכירת יצירות קדישמן בסך 1,800,000 $.

התביעה האישית כנגד לוסיאן נדחית בהיעדר הצדקה להרמת מסך ובהיעדר עילה אישית אחרת כנגדו.

על כן התביעה שכנגד נדחית.

על רקע האמור, עתר התובע לסעדים הכספיים הבאים: (א) דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ להם זכאי התובע על פי הסכם התיווך מתוך התמורה ששולמה על הנכס (2,680,000 ₪), והמסתכמים בסך של 62,712 ₪ (כולל מע"מ); (ב) פיצוי מוסכם ששיעורו כפל עמלת תיווך והעומד על 107,200 ₪; (ג) 50,000 ₪ שמקורם בהפסד דמי הישתכרות בגובה דמי התיווך שסיכם התובע עם המוכרים של הנכס, כשלטענתו היתנהלות הנתבע עם הפרת ההסכם היא שגרמה לתובע להפסיד סך זה. במסגרת טענות ההגנה של הנתבע, נטען תחילה כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנותה, וזאת משעה שעסקינן בתביעה המבוססת על הסכם מיום 20/4/11.

נפקות קיומה של תקופת בלעדיות; עיון בסיכומי הנתבע מעלה כי האחרון שב והעלה (בדומה לנטען בסעיפים 11-13 לכתב הגנתו) טענות לעניין העידר קיומו של הסכם בלעדיות בין התובע לבין מוכרי הנכס והיעדר ביצוע פעולות כאלה ואחרות הקבועות בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ו-1997 (להלן: תקנות המתווכים) ביחס לתקופה זו. יובהר בעיניין זה כי מישור היחסים שבין התובע לבין מוכרי הנכס אינו בעל רלוואנטיות להכרעה הצריכה לזכאות הנטענת לדמי התיווך הנדונים בפסק דין זה, והוא הדין באשר לניסיון להיבנות מכך שלא הוגשה תביעה כנגד מוכרי הנכס על רקע זאת שהנכס נמכר בסופו של יום לנתבע.

...

על רקע האמור, עתר התובע לסעדים הכספיים הבאים: (א) דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ להם זכאי התובע על פי הסכם התיווך מתוך התמורה ששולמה על הנכס (2,680,000 ₪), והמסתכמים בסך של 62,712 ₪ (כולל מע"מ); (ב) פיצוי מוסכם ששיעורו כפל עמלת תיווך והעומד על 107,200 ₪; (ג) 50,000 ₪ שמקורם בהפסד דמי השתכרות בגובה דמי התיווך שסיכם התובע עם המוכרים של הנכס, כשלטענתו התנהלות הנתבע עם הפרת ההסכם היא שגרמה לתובע להפסיד סך זה. במסגרת טענות ההגנה של הנתבע, נטען תחילה כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנותה, וזאת משעה שעסקינן בתביעה המבוססת על הסכם מיום 20/4/11.

איני מקבלת את טענת הנתבע כי לא זכר את הנכס בעת שהוצג לו על ידי משרד התיווך אליו פנה לאחר הצגת הנכס על ידי התובע; זאת מאחר ועולה שהנתבע נחשף לנכס (בשנית) בפרק זמן קצר יותר מזה של 9 וחצי חודשים, לנוכח המועד בו עולה כי נחתם ייפוי הכח הנוטריוני לבת זוגו (ביום 19/1/12 כעולה מהסכם המכר) כמו גם פרק הזמן הלא מבוטל במסגרתו התנהל המשא ומתן בין הנתבע למוכרים ושלו קדמה, מטבע הדברים, ההתקשרות בין הנתבע לבין משרד התיווך אליו פנה (ארגמן נכסים).

לאחר שנתתי דעתי למכלול הנסיבות הרלוונטיות ולרבות לזאת שיש לראות את כל אחד מהצדדים כמי שנושא באשם תורם בקשר עם קיום ההסכם בתום לב, מצאתי להגיע למסקנה כי בנסיבות הייחודיות של המקרה, יהיה נכון וצודק לפסוק לתובע דמי תיווך מופחתים ואשר יבואו בהתחשב במכלול האמור לעיל, לזכאות של מחצית מדמי התיווך שנקבעו ההסכם (היינו, אחוז אחד מהתמורה ששולמה בגין הנכס, 2,680,000 ₪, בתוספת מע"מ).

סוף-דבר: לאור כל האמור הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 26,800 ₪ (בתוספת מע"מ).

מבוא התובע, מתווך מקרקעין, הגיש תביעה לשכר תיווך בסכום של 945,000 ₪ בצרוף מע"מ כנגד הנתבע, אשר חתם על הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, בקשר למגרש בכתובת רחוב נווה שאנן 18 פינת רחוב בני ברק 11 תל אביב.

הנתבע הנו מהנדס ביניין, בעל קשרים עם שמאים ואדריכלים, ופועל כמשקיע ויזם פרויקטים בתחום הנדל"ן. טענות הצדדים התובע טוען, כי ביום 22.6.2014 חתם הנתבע כלפי התובע על הסכם להזמנת שירותי תיווך, שלאחריו נערכו במשרד התובע פגישות במעמד הצדדים, וכן במעמד מר חגי קורח (להלן: "חגי"), שהיה איש אמונו של התובע, וניצל את אמונו הרב, והעלים את טופס ההיתחייבות על מנת לשלול עמלת תיווך מהתובע.

על-כן, דרש התובע שכר תיווך, שהם שני אחוז בתוספת מע"מ מערך השטח ביום חתימת ההרשאה, וכן חצי אחוז בתוספת מע"מ עקב היתנהלות הנתבע ושלילת אפשרות תיווך וקשר עסקי עם בעלי המיגרש, וכן שני אחוז בתוספת מע"מ בגין הפסד עתידי שנשלל לקבל מרוכשי חלקי הבניין.

הנתבע מודה, כי היתקשר עם התובע לקבלת שירותי תיווך בחודש יוני 2014, אלא שהתקשרות זו הייתה לגבי עסקה אחרת שלא יצאה אל הפועל, והיא עסקה לסיחור אופציה לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין, לפיה בעל האופציה אמור היה לסחר את האופציה שלו למספר רוכשים בהם הנתבע.

עוד נקבע בפסיקה, כי פעילות מצד גורם שלישי נוסף, אשר בא לאחר פעולת התיווך הראשונית, עשויה לחדש את המשא ומתן, אך גם עלולה לנתק את הקשר שבין פעילות המתווך לבין כריתת ההסכם כך שלא ניתן לראות במתווך כגורם היעיל בכריתת ההסכם.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, ושמעתי את עדויות הצדדים ועדיהם, ועיינתי בסיכומי הצדדים עולה כי דין התביעה להידחות.

אשר על-כן, לאור כל הנימוקים לעיל, התביעה נדחית בזה.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 35,000 ₪, בתוספת מע"מ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.