תביעה: פיצויים בגין חריגות בניה בעליית גג

היתר הבנייה שניתן לנתבעת בבקשה להיתר מתאריך 19.7.2009 (נספח 8 לתע"ר הנתבעת) צוין: "מהות הבקשה: הריסת קומת גג קיימת ופרוק מדרגות פלדה קיימות ובניית עליית גג ומדרגות חיצוניות על פי המותר.

בנוסף, העידה כי לאחר שהסירה את חריגות הבנייה כפי שהתחייבה, נציגי הועדה לתיכנון ובניה הגיעו לבדוק, ואשרו כי כל חריגות הבנייה הוסרו (ע' 235-234 לפרוטוקול).

לפיכך, אין התובעים זכאים לפצוי בגין ירידת ערך ברכיב זה. ירידת ערך כתוצאה מבניית מדרגות וגדר ב"שטח אשר בשימוש התובעים" וכפועל יוצא- שינוי באפשרות הכניסה לדירות התובעים ואבדן מקום החנייה לכלי הרכב מומחה ביהמ"ש בחן את הנזק שניגרם בעקבות בניית מדרגות וגדר ב"שטח אשר בשימוש התובעים", וכפועל יוצא- השינוי באפשרות הכניסה לדירות התובעים ואבדן מקום החנייה לכלי הרכב, וקבע בחוות הדעת: לתובעים לא נגרם נזק בגין השינוי באפשרות הכניסה לדירותיהם וחניית כלי הרכב, וזאת בהנחה שאין לתובעים זיקת הנאה במקרקעי הנתבעת.

...

סוף דבר, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים 4-3 (ה"ה משקי) פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירתם כתוצאה מבניית גרם המדרגות בסך של 12,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד עריכת חוות דעת מומחה ביהמ"ש עירון (20.7.2014) ועד למועד התשלום בפועל.

תביעת התובעים 2-1 (ה"ה יוחאי), נדחית.

האם רוכשות של בית אשר הסתבר כי יש בו עליית גג ומדרגות חיצוניות המובילות אליה ללא היתר בנייה, זכאיות לפצוי מהמוכרים ומעורך הדין של הצדדים לעסקה, למרות שלאחר שגילו את חריגת הבנייה התקשרו בתוספת להסכם המסדירה את אופן הטיפול בחריגת הבנייה? רקע וטענות הצדדים ביום 10.08.09 התקשרו התובעות עם הנתבעות 1,2 בהסכם לרכישת בית מגורים ביישוב בת הדר.

מסקנה זו מסתברת מהנסיבות עת התובעות נאלצו להרוס את המדריגות רק כאשר חרב ההליך הפלילי בגין חריגות הבניה הונפה מעל ראשן.

...

סוף דבר התובעות התקשרו בהסכם לרכישת בית ולאחר שנודע להם על חריגת בניה התקשרו בתוספת להסכם שנועדה להסדיר את חריגות הבניה בשתי חלופות.

על כן, התביעה נדחית כנגד כל הנתבעים.

בכל הנוגע לנתבע 4, אני מחייב את התובעות לשאת בהוצאותיו ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

אין מדובר בתחום מומחיותו; המידע שהעלה בנוגע לחריגות הבנייה היה שטחי וחלקי; ביסס את דבריו על מראה עיניים בלבד; לא בדק את המבנים מתוכם; לא עלה על הגג; לא הייתה בידו אסמכתא לכך שהחריגות אליהן היתייחס ניבנו ללא היתר, לאחר שהודה שלא מצא בתיק הבניין מסמכים המתייחסים לקומות הבניין שמעל הקומה הראשונה; על יסוד עדות המפקח, שלא נסתרה, נקבע כי חריגות הבנייה של השכנים ישנות מאוד, וקיים קושי לפעול בגינן, בנגוד לבנייה שביצעה התובעת לאחרונה.

זכאות התובעת לדמי שימוש ראויים בגין הסגת גבול ועשיית עושר נוכח בניית הנתבעים ברכוש המשותף; נוסף על כן, זכאות התובעת לפיצויים בגין ביצוען של חריגות בנייה המהוות מיטרד ליחיד (בגין רעש, ליכלוך וחשש מאיכות הבנייה הלקויה), הפרעה לאור השמש, הפרת חובה חקוקה (עבירות על דיני התיכנון והבניה), גרימת נזקים לתקרת דירתה ועגמת נפש, ובהיתחשב בטענות ההגנה: ב.1 העדר זכאות התובעת לדמי שימוש ראויים ופיצויים בשל הסכמת התובעת לבנייה שביצעו הנתבעים.

...

התביעה נגד הנתבעים 8-7 ה"ה פורטל, נדחית.

התביעה נגד הנתבע 11 מר טויסיג, נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים 2-1, 6-5, 8-7 ו-11 שכ"ט עו"ד בסך של 32,000 (אשר יתחלק ביניהם בארבעה חלקים שווים) והוצאות משפט.

התובעים טענו לאי התאמה מכוח סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") בשל מצג השוא לפיו הבית ניבנה כדין וללא כל חריגות בניה וכן להפרה יסודית של ההסכם המזכה אותם בקבלת הפצוי המוסכם הקבוע בסעיף 9 להסכם בסכום של 195,500 ₪.

כאמור אינני מכריעה בעיניין זה. מעבר לנדרש אציין כי המנגנון שנקבע בסעיף 3ז להסכם לפיו יופקד סך של 200,000 ₪ מתוך כספי התמורה בנאמנות, ככל שבמועד מסירת החזקה בנכס לא יהיו כל האישורים הדרושים להעברת הזכויות בנכס, נראה כי מתייחס יותר לאישורי מיסים (לפי הפרוט שבא בעקבותיו), אולם ככל שלא היה מתקבל אישור ערייה להעברת הזכויות בגלל חריגות הבנייה, ייתכן וניתן היה להחילו גם על מקרה זה. מכל מקום, כשנתגלו החריגות, לא היה וודאי כי הן ניתנות להסדרה פשוטה ולראיה נושא עליית הגג, לא הוסדר ולא ניתן להסדרה.

...

ובמילים אחרות: כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד הכריתה, ישאיר בית המשפט את הפיצוי המוסכם על כנו ולא יפחיתו.

בענייננו, התובעים אומנם טענו כי נגרמו להם נזקים בפועל כתוצאה מהצורך לשכור דירה לתקופה ארוכה כשכספם הוחזק אצל הנתבעים, אולם לא מצאתי כי הפיצוי המוסכם נפסק רק לעניין נזק ממוני זה ואני סבורה כי הפיצויים המוסכמים נועדו לפצות את התובעים על כל הנזקים שניתן היה לצפות כתוצאה מסתברת של ההפרה, על כן הם כוללים גם פיצוי בגין עוגמת נפש ואין מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בנוסף לפיצויים המוסכמים.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי יש לחייב את הנתבעים בפיצוי התובעים בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

רקע דיוני ראשיתה של התובענה, בכתב תביעה שהוגש ע"י התובעים כנגד כלל הנתבעים, ביום 31.01.17 לתשלום פיצוי על סך של 376,000 ₪ נזקים שנגרמו לתובעים בשל הפרת ההסכם ע"י הנתבעים 1-4 בשל חריגות בנייה שנמצאו בנכס מושא התביעה.

לאחרונה בתאריך 23-12-18 אושרה תכנית בנין עיר 605-0516765 להוסיף וגם להכשיר את חריגות הבנייה הקיימות המוצגות בהיתר הבניה מס' 20150066 ולא נתקבל עבורם אישור לבקשת היתר: קומת מרתף תחתון: מקלט תת קרקעי בשטח של 10.90 מ"ר. קומת כניסה קרקע: מרפסת מקורה בשטח של 32.00 מ"ר. קומה ראשונה: תוספת חדר שינה בורים בשטח של 4.32 מ"ר. קומת עליית גג: תוספת של חדר שירותים וגרם מדרגות בשטח כולל של 23.53 מ"ר, מרפסת לא מקורה בשטח של 18 מ"ר. .

עיון ברשימת ההוצאות המפורטת בסעיף 32 לסיכומי התובעים, מעלה כי כל ההוצאות המפורטת בטבלה עד לכותרת " תוספת ראיות" הוצאה בפועל ע"י התובעים והיא נועדה לצורך היתר הבניה הראשון, התב"ע, אשר בלעדיה לא ניתן היה להכשיר את ייתרת החריגות ולצורך היתר הבניה השני.

...

בכל הנוגע להחתמת התובעים על בקשה לרישום הערת אזהרה, נספח ד' לכתב התביעה, אכן בטופס מופיע כי פרטי המטפל הם עו"ד גוטר ואין מחלוקת כי עו"ד גוטר אכן אימת את חתימות התובעים על הבקשה, אולם לאחר ששמעתי את הסברי עו"ד גוטר בדיון בפניי לפיו הוא פעל על מנת להגן על התובעים ומתוך אחריות כלפיהם (ראה עמ' 35 שורה 29 ואילך) הגעתי למסקנה כי אין בהחתמת התובעים, לבקשה לרישום הערת אזהרה, כדי ללמד כי עו"ד גוטר ייצג אותם בעסקת המכר.

הצגת המצב כאילו הוסכם שעו"ד גוטר ייצג את התובעים ללא כל תשלום, הינה מיתממת וחסרת תום לב. נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי עדותו של עו"ד גוטר הייתה הגיונית, מהימנה, קוהרנטית ותואמת את כל המסמכים שהובאו בפניי, אני קובעת כי עו"ד גוטר לא ייצג כלל וכלל את התובעים בעסקת המכר וכי התובעים החליטו על דעתם, שלא להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם, ובשל כך דין כל התביעה כנגד עו"ד גוטר להידחות.

סיכום: נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים ביחד ולחוד, סך כולל של 148,192 ₪ ( עלויות ההסדרה ) כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום 2/3/22 ( מועד הגשת הבקשה להוספת ראיות) ועד התשלום בפועל ואילו סך של 10,000 ₪ ( פיצוי בגין עוגמת נפש) ישולמו ע"י הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים בתוך 30 יום מהיום ואם לא, הסכום יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.