תביעה שעניינה שיפוץ שבוצע לפני כמעט 7 שנים

בבית המשפט העליון ע"א 8560/17 לפני: כבוד השופט ד' מינץ המבקשות: 1. אדרי אל ישראל קרקעות בע"מ 2. אדרי אל ישראל נכסים בע"מ נ ג ד המשיבות: 1. אפיקי נדל"ן בצפון בע"מ 2. ש.א. אפיקי נדל"ן צפון (2004) 3. SHEVA SUPERIM LLC בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ע' מאור), בת"א 1576-07, מיום 23.7.2017 ומיום 11.9.2017 בשם המבקשות: עו"ד יוסי כהן; עו"ש שי רובינשטיין בשם המשיבות: עו"ד אילן אמיר החלטה

לאחר הליך גישור ארוך שהתנהל בין הצדדים שלא צלח, ביום 1.10.2014 הגישו המשיבות כתב תביעה (מתוקן בשנית) לבית המשפט המחוזי, בו נטען כי אף על פי שנכון למועד הגשת התביעה, טרם הומצאו על ידי המבקשות מלוא המסמכים המהוים תנאי לתשלום, שילמו המשיבות למבקשות סך של כ-2 מיליון ש"ח (בנוסף למקדמה בסך של 500,000 ש"ח כאמור) תמורת שני הנכסים ושפוץ אחד מהם.

נטען כי רק בכתב התביעה המתוקן בשנית שהגישו המשיבות, שהוגש כימעט 7 שנים לאחר הגשת כתב התביעה הראשון, נכלל הסעד הכספי.

כאמור, ביום 14.9.2017 הגישו המבקשות לבית המשפט המחוזי בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, אשר במסגרתה התבקש בית המשפט "להורות על עיכוב ביצועו של פסק הדין, וזאת עד להכרעת בית המשפט העליון הנכבד בעירעור ובבקשה לעיכוב ביצוע (עד להכרעה בעירעור) שמתעתדות להגיש המבקשות בפניו". כאשר בוחר בעל דין לפנות אל הערכאה הדיונית בבקשת עיכוב ביצוע עד להכרעה בעירעור, אין לקיים לאחר מכן בירור נוסף בעיניין עיכוב הבצוע בפני ערכאת העירעור ובכך לאפשר למעשה את קיומו של 'מקצה שיפורים' לאחר דחיית הבקשה על ידי הערכאה הדיונית (ע"א 2631/15 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' מסארווה (17.6.2015); [ע"א 9494/16]עבדאלמונעם נ' עו"ד נפתלי נשר (26.9.2017)).

...

לפנַי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו החלקי ופסק דינו המשלים (להלן: פסק הדין) של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ע' מאור), מיום 23.7.2017 ומיום 11.9.2017, בת"א 1576-07, במסגרתו נקבע, בין היתר, כי הצדדים יפעלו למימוש ההסכמים שנחתמו ביניהם וכי המבקשות ישלמו למשיבות סך של 2.5 מיליון ש"ח. הרקע לבקשה וההליכים בבית המשפט המחוזי ביום 18.1.2005 חתמו הצדדים על שני הסכמים לפיהם רכשו המשיבות ממבקשת 1 (להלן: המבקשת) את זכויותיה בשני נכסי מקרקעין, האחד בנהריה תמורת סך של 5,775,971 ש"ח והשני בקרית חיים תמורת סך של 4,003,922 ש"ח (שני ההסכמים ביחד יקראו להלן: ההסכמים).

בענייננו, מבלי לקבוע מסמרות בעניין – לא שוכנעתי כי מאזן הנוחות נוטה לטובות המבקשות וגם בכך די כדי לדחות את בקשתן.

מעיון בהסכמים שנערכו בין הצדדים בתאריכים 23.6.2005, 29.9.2005 (נספחים 27 ו-28 לתגובת המשיבות) עולה כי הצדדים הסכימו כי כנגד תשלום שישלמו המשיבות למבקשות וקבלת האחריות על ההלוואות שנטלו על עצמן המבקשות, יועברו כספי השכירות העתידיים בנכסים למשיבות.

לאור האמור, דין הבקשה להידחות.

לסיכום, קבע בית המשפט קמא כי יש לקבל דרישת המשיבים 2-1 לפצוי בשיעור של 1/3 מדמי השכירות החודשיים, לתקופה של 38 חודשים, החל מחודש 11/2009 (7 שנים עובר להגשת התביעה בהתאם לתקופת ההתיישנות) ועד לחודש 12/2013 (המועד שבו מכר יצחק שפק ז"ל את חלקו בשיעור של 1/3 מהבניין למשיב 3 אשר ויתר על תביעתו לאחר שהמערערים שילמו לו את הרוב המכריע של דמי השכירות) (סעיפים 1.2 ו-3.3 לפסה"ד קמא).

חלק מסוים (בשיעור של 40%) מההוצאות בגין שיפורים ושיפוצים שבוצעו בבניין ושולמו בטרם תקופת 38 החודשים, אשר ערכן נכון למועד הגשת התביעה עומד על סך של 30,000 ₪, וזאת בהיתחשב ב-3 שיקולים: ההוצאות הוצאו למעלה מ-7 שנים עובר להגשת התביעה, ועל פניו הדרישה לקבלתן היתיישנה; ההוצאות הוצאו בתקופה שבה מלוא דמי השכירות מהבניין הועברו לידי המערערים; מנגד, ההוצאות השביחו את הבניין ותרמו להכנסות עתידיות ממנו (סעיף 4.2 (ב) לפסה"ד קמא).

המערערים מוסיפים וטוענים כי מדובר בשיהוי של 41 שנים, הגבוה כימעט פי 6 מתקופת ההתיישנות וחורג ממנה באופן קצוני.

טענת המערערים בדבר נזק ראייתי אינה רלבאנטית, כאשר המערערים מפנים לסעיף 19 בתצהיר העדות מטעמם, שם מדובר על העדר אסמכתות הנוגעות לשיפוצים ותחזוקה שבוצעו בבניין לפני שנת 2007.

...

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט א' ברקאי) מתאריך 30.7.2019, בת.א. 16535-11-16, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים באופן חלקי, ונקבע כי המערערים ישלמו למשיבים 2-1 סך של 150,408 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

אין בידי לקבל טענה זו. לא היה מקום לחייב את המשיב 3 בהוצאות משפט, לאור הקביעה בפסק הדין קמא לפיה "אין חולק על כך שהנתבעים (המערערים- ש.ד.) שילמו למר רועי הנדל (למשיב 3- ש.ד.) סכומים שונים בגין חלקו בבניין עד כדי כך שבמסגרת סיכומי התובעים הבהיר מר הנדל כי 'הוא מוותר על יתרת דמי השכירות המגיעים לו לאחר שהרוב המכריע של סכום שכ"ד (למרות המחלוקות לגבי הוצאות) שולם וזאת גם מטעמי שותפות טובה'" (סעיף 1.2 לפסה"ד קמא).

אשר על כן מסקנתי היא כי יש לדחות את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבים 2-1 הוצאות ערעור זה בסך של 25,000 ₪ ומע"מ כחוק.

כמפורט בכתב התביעה דנן, המשיבות הגיעו לשלושה הסדרי פשרה עם התובעים בתביעה הראשונה (ת"א 1245/05) אשר מכרו את דירותיהם לפני ביצוע השפוץ, במסגרתם שילמו המשיבות לבעלי דירות אלה, פיצויים עבור ירידת ערך של דירות אלה, הנובעת מליקויים בחיפוי החוץ, אך נושא ירידת הערך איננו רלבאנטי להחלטה זו, אשר עוסקת בהתיישנות התביעה בגין ליקויי הבנייה בלבד.

לטענתה, בכתב הגנתן של המשיבות בתביעה הראשונה, טענו המשיבות כי מאז קרות הנזק ועד להגשת התביעה הראשונה, חלפו כימעט 7 שנים, כך שהתקופות המצטברות עולות על תקופת ההתיישנות.

כאמור, בעניינינו עברו, כאמור, 19 שנים וחודשיים מאז ארוע הנזק ועד להגשת התביעה דנן.

...

עוד יש להבהיר, כי בסופו של דבר, במסגרת התביעה הראשונה לא נפסק לתובעים סעד של תיקון הליקויים או פיצוי בגינם.

ניתן להשיב לכך בפשטות ולומר, כי עילות לחוד - וסעדים לחוד וכי אין "לפרק" את ההודעה לנירלט לגורמים, לפי הסעדים שנפסקו בסופו של דבר וכי, מעת שנכללו בהודעה כל העילות הנכללות בתביעה דנן, כולל "עילת הליקויים", הרי כל עוד לא נמחקה ההודעה (או באה לסיומה המשפטי בדרך אחרת) לא ניתן היה לקבוע שסעד זה לא ייפסק במסגרת ההודעה ולכן חל סעיף 15 לחוק ההתיישנות.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת ההתיישנות.

התובעים הגישו תביעה לפיצויים, בנוגע לעבודות השיפוצים וההתחשבות הכספית ביניהם.

טענת הנתבעת הנה, כי גם אם התביעה הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות – לאור הטענה כי ההסכם הופר על ידי הנתבעת כימעט 7 שנים לפני הגשת התביעה – עדיין יש מקום לסילוק התביעה על הסף בשל השהוי הממשי בהגשתה.

מאחר והתביעה הוגשה בטרם חלפו שבע שנים ממועד סיום עבודות הנתבעת בבית התובעים, לא היתיישנה התביעה הנוגעת להפרת ההסכם מצד הנתבעת, לרשלנות או להפרת חובה חקוקה במסגרת ביצוע העבודות על ידה.

...

זאת ועוד, באותו פס"ד הושארה שאלת השיהוי בצריך עיון, לאחר שנקבע כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות.

" סוף דבר אני דוחה את הבקשה לדחיית התביעה כולה על הסף מחמת התיישנות או שיהוי.

אני מורה על דחיית עילת התביעה הנוגעת לתשלום ביתר (סעיף 24 לכתב התביעה) מחמת התיישנות.

לא ראיתי תשובה בכתב מאת התובע מ"זמן אמת" הטוענת טענה זו. כאמור, במסמך מ-17.2.14 היה מוסכם על הצדדים כי השוכר יעזוב את הנכס טרם הזמן: "החלטנו בהבנה שתוך 3 חודשים ההסכם בינינו לא מתחדש מבחינת השכירות בדירה ברח' צדקיהו 7", וכי "אף צד לא חייב פיצויים על הפסקת השכירות לפני הזמן". הנתבע טוען כי יזם מהלך זה, באשר – כאמור - התובע לא נענה משך מספר שנים לבקשות חוזרות מטעמו לתיקון המושכר, עד שהגיע שלב שהמצב נגד את דרישת הרשויות.

ב-5.3.14 שלח לתובע - מנהל התפעול של החברה שבאמצעותה מפעיל הנתבע את בתי המחסה, מכתב סיכום בענין סיום ההיתקשרות ב-26.3.14, שבו נכתב, בין היתר: "ביום 17.2.14 סוכמו הבנות על סיום מוקדם של הסכם השכירות עקב ליקויים רבים בנכס שלא טופלו ולכן המקום אינו מאושר על ידי משרד הבריאות למגורים". התובע מאשר, כי הסכים לגמר השכירות המוקדמת טרם ראה את מצב הבית [ס' 14 לכתב התביעה].

כדבריו: "לשאלת בית המשפט, לפני שחתמתי על החוזה עברתי על הבית, ראיתי מקלחון, אבל לא ראיתי דבר כזה של מקלחת שחורה. רכשתי את הבית בסכום של 1,250,000 ₪ בשנת 2010, שטח המיגרש, הבית ישן שתי קומות עם גג רעפים. בעצם שכללתי את המצב שלו בעת הקניה, לקחתי בחשבון שאצטרך לעשות אזשהו שפוץ מסויים הגיוני לאחר שאקבל את הבית. הערכתי איזה סוג של דיירים, לא אוכל להגיד שציפיתי לכזה ברדק, אבל חשבתי על שפוץ של 50,000 ₪ ולא של 200,000 ₪ וש- 4-5 חודשים לא אוכל להשכיר את הבית." [ש' 19-24 בעמ' 9 לפר'].

התובע איננו מציג קבלות להוכחת ניזקו בבצוע השיפוצים, למעט קבלה מאוחרת אחת, שאין בה להוכיח תיקון תקלות שאינם בגדר בלאי סביר ועלות תקונם; וספק אם אכן הוצאה בגין השיפוצים בבית, שהתובע מעיד שהסתיימו לפני דצמבר 2014.

מבלי לקבוע מסמרות בטענת הזיוף, אני קובע שאני מוצא כי דמי שכירות אכן שולמו בגין התקופה שעד יום 17.5.14; לכאורה, אם נקבל שחלק מהמפתחות אכן נימסר באיחור (כטענת התובע), מדובר בתשלום ביתר של קצת פחות מ-5,000 ₪ - בגין כימעט חודש ימים.

...

הנתבע, כתובע שכנגד, טוען כי בשל כך - שולמו דמי שכירות בעודף (בסך כולל של 8,647 ₪); התובע דוחה את הטענה כי יש להתייחס לסכום שהועבר אליו כדמי שכירות ב-"עודף", והוא מציג במצורף לכתב התביעה מסמך מיום 17.2.14 לפיו כתב לנתבע באותו יום: "בהתאם לשיחתי הפרטית עם רן פרלמן החלטנו בהבנה שתוך 3 חודשים ההסכם בינינו לא מתחדש מבחינת השכירות בדירה ברח' צדקיהו 7. אף צד לא חייב פיצויים על הפסקת השכירות לפני הזמן. אך התשלום עבור השכירות ימשיך להתבצע עד 17.5.14 בכל מקרה". הנתבע טוען לזיוף שבוצע במסמך שהציג התובע מיום 17.2.14, כאמור, ומציג מסמך - שסומן ת/1 - ממנו עולה כי קיימת גרסה מקוצרת של אותו מסמך (הנושאת את חותמתו של התובע כרופא שיניים מנתח) – שבה לא ניתן למצוא את המשפט האחרון "אך התשלום עבור השכירות ימשיך להתבצע עד 17.5.14 בכל מקרה" (שמן הסתם – הוסף, כך לטענת הנתבע, התובע שכנגד).

מבלי לקבוע מסמרות בטענת הזיוף, אני קובע שאני מוצא כי דמי שכירות אכן שולמו בגין התקופה שעד יום 17.5.14; לכאורה, אם נקבל שחלק מהמפתחות אכן נמסר באיחור (כטענת התובע), מדובר בתשלום ביתר של קצת פחות מ-5,000 ₪ - בגין כמעט חודש ימים.

בשל ההתנהלות התובע, כאמור, ובשל העובדה שהיה זה האינטרס של התובע, שהנתבע (שיכול היה לכאורה לשהות בנכס עד שלהי 2019, ולאחר ההסכמה - עד 17.5.14 - יפנה את הנכס במהירות האפשרית, אני מקבל את טענת הנתבע כי שולמו דמי שכירות ביתר (מ-20.4.14).

התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה, כך שהתובע, הנתבע שכנגד, ישיב לנתבע, התובע שכנגד, סך של 4.500 ש"ח. סוף דבר אשר על כן, התביעה – נדחית.