תביעה שכנגד למתן סעדים בעסקת מכר משק חקלאי

רקע המשיבה היא בעלת נחלה/משק חקלאי במושב מירון.

עקב כך הגישה המשיבה תביעה (קודמת) לביטול עסקת המכר.

נטען כי ככל שימשיכו הקונים הנ"ל להחזיק בנחלה, הדבר יכביד מאוד על מכירתה וכך גם ככל שיינתן סעד זמני המאפשר עיכוב הפינוי.

המבקשת לא צרפה לבקשתה או לתצהיר התומך בה ראיות לכאורה כלשהן להשבחת המשק ועל כן בעיניין זה לא ניתן לומר שעמדה אפילו לכאורה בדרישה להצגת ראיות מהימנות לכאורה להוכחת תביעתה.

במהלך הדיון שהתקיים בפניי הוצגה בפני העד מטעם המבקשת בעת חקירתו הנגדית האפשרות כי קיימת שיחת טלפון המלמדת על ההטעיה הנ"ל, אולם העד השיב באופן נחרץ ששיחה כזו לא נתקיימה.

...

נקבע שם בסעיף 11 (ג): "החייב זכאי לשחרר את המטלטלין מן העיכבון במתן ערובה מספקת אחרת לסילוק החיוב". לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים, סבורני כי מתן צו עיקול על סכום העסקה המשוערך למועד הגשת התביעה, סך של 3,685,600 ₪, מהווה ערובה ראויה להבטחת תשלום ההשבה למבקשת, ככל שתזכה בתביעתה בסופו של יום וכך אני מורה.

סבורני כמו כן, כי עיכוב פינוי הנחלה יגרום לסרבול התביעה.

סוף דבר, הבקשה לסעד זמני של צו מניעה לעיכוב הפינוי נדחית.

נוסף לאמור והענין לא שנוי במחלוקת, בתאריך 27.3.1942, נחתם חוזה חכירה בין קק"ל לבין עמינוח ז"ל בנוגע לחלקה 234 בגוש 6400, בשטח של 3.013 דונם בתנאי משק עזר, היא חלקת המגורים, בהתאם לתנאים הנהוגים אותה עת בקק"ל (נספח 2 לתע"ר הרשות; יצוין כי בחוזה החכירה צוין כי מספר החלקה הוא 274 אלא שהרשות הגדירה זאת כאמור כחלקה 234; הואיל וממילא חלקה זו אינה מושא ההכרעה אין לכך רלוואנטיות).

כאמור ולאור הקביעה בפסק הדין בתביעת המתיישבים צימצמה התובעת את הסעד הנתבע על ידיה וביקשה כי קביעת בית המשפט המחוזי בתביעת המתיישבים תחול ביחס לחלקה 200 היינו כי ביחס לחלקה זו יוצהר כי התובעת בעלת זכות חכירה מול סלבנדי, כי חוזה החכירה בעינו עומד וכי הרשות אינה רשאית לשנות חוזים אלה, ללא הסכמת התובעת עד לתום תקופת החכירה.

בתאריך 22.5.2022 ניתן תוקף להסכמת הצדדים לעניין עיכוב ההליכים בתביעה שכנגד, כאשר, בין היתר, קבעתי כי סוגיית הערכאה והמותב אשר ידון בתביעה שכנגד, אם יהיה בכך צורך, תדון לגופה בבוא העת, בין היתר בשים לב לסכומה של התביעה שכנגד.

במסגרת הגנתה ותצהיריה טענה הרשות כי גם אם יוכיחו התובעים כי היו לעמינוח ז"ל זכויות בחלקות 180 ו-200 וזכויות אלה עברו אליהם, אזי בהתאם לפסק הדין בתביעת המתיישבים, שהוא פסק דין חלוט המהוה מעשה בית דין כלפיהם, הם זכאים לכאורה לתחולת הוראות חוזה סלבנדי (המאפשר שימוש חקלאי בלבד בחלקות שאינן למגורים) וכי אין הם זכאים לרישום זכויות במירשם המקרקעין (קרי – זכאים להיות מוכרים כבעלי זכות חוזיות ולא קניינית).

ביחס לאישור עסקת המכר (עמינוח – תובעים) טענה הנתבעת לראשונה כי לא היתה צד להסכם המכר ולכן פסק הדין אינו מחייב אותה.

...

סבורני כי מכלול ראיות אלה מביאים למסקנה כי לתובעים זכויות בחלקה 200 בהתאם להסכמי סלבנדי.

סיכום לנוכח כל האמור תביעת התובעת מתקבלת ביחס לחלקה 200 בלבד.

אשר לתביעה שכנגד, סבורני כי לאור הקביעות דלעיל, זו אינה רלוונטית בנוסחה.

המחלוקת בערר זה נסובה סביב השאלה – האם העברת זכויותיה של העוררת במשק החקלאי למר בלפר מהוה מכירה של זכות במקרקעין החייבת במס, כפי עמדת המשיב; או שמא העוררת זכאית לפטור ממס שבח לפי הוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – חוק מסוי מקרקעין), כפי עמדת העוררת.

ביום 7.6.2012 הגיש מר בלפר את התביעה לבימ"ש למשפחה כנגד העוררת (העוררת הגישה תביעה שכנגד), האגודה ורמ"י. בתביעתו עתר האח, בין היתר, למתן סעד הצהרתי, לפיו ייקבע כי הוא זכאי להרשם כבעלים היחיד בזכויות במשק, או לחילופין, כי יוצהר כי המשק אינו חלק מעזבון האב, וכי הוא הבן המתאים לקבל את המשק.

באשר למנגנון פירוק השתוף בזכויות במשק ומיסוי עסקת המכר שתחול על הצדדים, בית המשפט ביטל את הקביעות בפסק דינו של בית המשפט למשפחה והתיק הוחזר אליו לצורך דיון והכרעה בשאלת גובה הפצוי שעל האח לשלם לעוררת בתמורה לזכויותיה במשק.

למעשה, בימ"ש לעינייני מישפחה, כמו גם בית המשפט המחוזי בעירעור, קבעו כי מקום בו לא ניתן להותיר את השתוף בין האחים על כנו בשל הסיכסוך ביניהם – ומאחר שהוראות ההסכם הדו-צדדי בין רמ"י לאגודה, שוללות את האפשרות לרשום משק על שם שניים שאינם בני זוג ושוללות את האפשרות לפצל או לחלק נחלה חקלאית - אזי נדרשו הם למצוא את הפיתרון לסכסוך בין האחים, תוך כיבוד רצונו של המנוח בצוואתו.

...

די בכך כדי לקבוע כי דין הערר להידחות.

מאחר וקבעתי לעיל כי העברת זכויות העוררת במשק והפיצוי ששולם לה על ידי אחיה אינה בגדר "חלוקה ראשונה" של נכסי העיזבון, הרי שבכך נדחית עמדת העוררת.

כל המהלך ה"רעיוני" הסיבובי הנ"ל – אין לו כל בסיס ויסוד ודינו להידחות.

אשר על כן, לעמדתי גם טענת העוררת לפיה התמורה ששולמה לה בסך 2 מיליון ₪ בגין זכויותיה במשק החקלאי מקורה בנכסי העיזבון – דינה להידחות.

סוף דבר: 97.

לאור כל האמור, עמדתי היא כי דין הערר להידחות על כל חלקיו, וכך אציע לחבריי הוועדה לפסוק.

עם המנוח נחתמו חוזי שכירות נוספים מזה שצורף לכתב התביעה, ובכל החוזים לא נכללו השטחים של משק העזר החקלאי של המנוח.

עמידר הסכימה לעיסקת המכר, אך לאחר רישום מטעה בטבו הופסק הליך המכר.

בחקירה הנגדית העיד גב' אברמוביץ כי אינה מכחישה את בעלות התובעת על השטח, אך יודעת שהייתה הפקעה של השטח על ידי הערייה, אך היא רוצה שתהיה להם בעלות על השטח.

ולענייננו, סבור אני שאין ליתן לנתבעים סעד מן הצדק מהסיבות כדלקמן: הנתבעים בנו תוספות בנייה ששטחן פי 4 מהמושכר המקורי; הנתבעים ידעו שהתובעת מיתנגדת לבנייה ללא היתר, ולמרות התביעה שהוגשה נגד מר סוריאנו בשנת 1991, לא הפסיקו לבנות תוספות בנייה ולבצע שינויים במקרקעין, וזאת עד לשנת 2014 ואף גם בשנת 2017; הפרות תאני החוזה ובנייה מאסיבית ומתמשכת של תוספות הבנייה מצד הנתבעים הביאו את התובעת לכדי יאוש מטיפול בתוספות הבנייה שניבנו ללא היתר, על כי התובעת שקלה ליפתור את בעיית הפלישות של הנתבעים למקרקעין והפרת חוזה השכירות על ידי מכירת המקרקעין לנתבעים; אין מדובר במשפחות במצוקה, אלא מדובר במשפחות עם אמצעים כלכליים נאים ויפים, ויעיד על כך תאור הדירות המצוי בחוות הדעת של השמאי לוי; הנתבעים התנהגו בחוסר תום לב מובהק מול התובעת ורמסו ברגל גסה את הוראות חוזה השכירות המוגנת פעם אחר פעם במשך עשרות שנים.

...

ולענייננו, סבור אני שאין ליתן לנתבעים סעד מן הצדק מהסיבות כדלקמן: הנתבעים בנו תוספות בנייה ששטחן פי 4 מהמושכר המקורי; הנתבעים ידעו שהתובעת מתנגדת לבנייה ללא היתר, ולמרות התביעה שהוגשה נגד מר סוריאנו בשנת 1991, לא הפסיקו לבנות תוספות בנייה ולבצע שינויים במקרקעין, וזאת עד לשנת 2014 ואף גם בשנת 2017; הפרות תאני החוזה ובנייה מסיבית ומתמשכת של תוספות הבנייה מצד הנתבעים הביאו את התובעת לכדי יאוש מטיפול בתוספות הבנייה שנבנו ללא היתר, על כי התובעת שקלה לפתור את בעיית הפלישות של הנתבעים למקרקעין והפרת חוזה השכירות על ידי מכירת המקרקעין לנתבעים; אין מדובר במשפחות במצוקה, אלא מדובר במשפחות עם אמצעים כלכליים נאים ויפים, ויעיד על כך תיאור הדירות המצוי בחוות הדעת של השמאי לוי; הנתבעים התנהגו בחוסר תום לב מובהק מול התובעת ורמסו ברגל גסה את הוראות חוזה השכירות המוגנת פעם אחר פעם במשך עשרות שנים.

לאור כל האמור לעיל, סבור אני שיש לדחות את טענת הנתבעים לסעד מן הצדק.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 6685 חלקה 178, לסלק ידיהם ממנה ולמסור את החזקה בהם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

עקרי העובדות וגדר המחלוקת בפני שתי תביעות כספיות, תביעה ותביעה שכנגד, שתיהן נוגעות לשימוש ולמכירה של משק מס' 168 במושב גילת (להלן: "המשק"; "הנחלה").

התביעה שכנגד שהגיש התובע עוסקת בשני נושאים: הזכות שניתנה לתובעים, לטענתו, לקבלת מיגרש בהרחבת המושב נוסף על הנחלה, וכן תביעה לדמי שימוש ראויים בתקופה בה התגוררו התובעים במשק.

תשלום של 47,187 ₪ בגין מס רכישה ששולם ביום 26.11.23 - הודיעו התובעים כי הם מוותרים על סעד כספי זה שכן הגישו דיווח על ביטול העסקה והכסף הושב להם.

לשאלה אם זכות ההמלצה שווה כסף, השיב כי הוא לא עשה עיסקאות וגם לא יעשה, והסביר כי הנכס אינו "בעל מכירה" (עמ' 27).

בכתב התביעה שכנגד ובתצהירו של הנתבע ניתן פירוט לסכום, והוא כולל דמי שימוש בשטחים החקלאיים בשטח של 60 דונם הנכללים בנחלה, דמי שכירות חודשיים עבור מגורים בבית הראשי של הנחלה ובבית המגורים הקטן, והכל במשך 17.5 שנים, החל משנת 2003 ועד הגשת התביעה שכנגד.

...

התובעים הוסיפו וטענו כי הם התגוררו בנחלה שנים רבות, עשו אותה למרכז חייהם והשקיעו בה מהונם על סמך מצגים של הנתבע ושל חברי האגודה, ואין לאפשר מצב בו הם וילדיהם "ייזרקו לרחוב" ללא מקורות כספיים לרכישת דיור חלופי במקום אחר.

הוצאות כלכליות, סבל ועוגמת נפש אני דוחה את תביעת הנתבע לתשלום של 250,000 ₪ בגין הוצאות כלכליות של ההליכים המשפטיים, סבל ועוגמת נפש.

בנסיבות, לא מצאתי להיעתר לתביעת הנתבע.

התביעה שכנגד שהגיש הנתבע נגד התובעים נדחית.