תביעה שכנגד לאכיפת הסכם מכר דירה ולתשלום פיצויים

הנתבעים עתרו בתביעתם שכנגד כמפורט: א. להורות על אכיפת הסכם המכר ומסירת החזקה בדירה כנגד תשלום הנתבעים שכנגד על סך של 3,520,000 ש"ח בהפחתת סכומי הפיצויים שהנתבעים שכנגד חייבים לשלם לתובעים שכנגד; ב. לכוף את ההסכם על הנתבעים שכנגד ולהורות להם לשלם לנתבעים בהתאם להסכם המכר פיצוי כספי בגין האיחור במסירת הדירה, בסך של 300$ בגין כל יום איחור במסירת הדירה החל מיום 1.4.2020 ועד למועד הגשת התביעה, קרי סך של 82,200$ (263,862 ₪ לפי שער הדולר הנכון ליום 30.12.2020) בתוספת ריבית והצמדה עד למועד התשלום בפועל, וסך של 300$ בגין כל יום איחור במסירת הדירה לתובעים שכנגד מיום הגשת התביעה ועד למסירת החזקה בפועל; ג. להורות לנתבעים שכנגד לשלם לתובעים שכנגד סך של 440,000 ₪ בגין הפרת ההסכם בצורה יסודית על ידי כך שלא מסור את הדירה לתובעים במועד המוסכם והקבוע בהסכם בצורה המהוה הפרה יסודית להסכם; ד. צו עשה- המורה לנתבעים שכנגד להשלים את רישום הדירה בלישכת רישום המקרקעין על שם התובעים שכנגד; ה. צו עשה- המורה לנתבעים שכנגד למלא ולקיים אחר הוראות סעיפים 6 ו-8 להסכם המכר; ו. לאסור על הנתבעים שכנגד לשנות או למחוק את הערת האזהרה הרשומה על שם התובעים שכנגד.

...

אני מורה ללשכת רישום המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה על זכויותיהם של בני הזוג גיטמן בדירה לטובת בני הזוג כראם.

אני דוחה את התביעה שכנגד.

נוכח התוצאה החלקית של התביעה העיקרית ודחיית התביעה שכנגד, על פי תקנה 153 ועל פי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ, בהתחשב בתביעות ובתוצאות, אני מחייב את הנתבעים והתובעים שכנגד לשלם לתובעים והנתבעים שכנגד הוצאות משפט, כולל אגרה ושכ"ט עו"ד, בסך 70,200 ₪.

מדובר בגילגול שני לפניי של הסיכסוך בין הצדדים, כאשר בסיום הגלגול הקודם לפניי, אשר במסגרתו ניהלו הצדדים תביעות הדדיות, התקבלה התביעה העיקרית של ה"ה יוסלביץ לביטול הסכם מכר הדירה מיום 15.6.17, ונדחתה התביעה שכנגד של ה"ה לוין לאכיפת ההסכם ולסעדים כספיים.

מנגד, הגישו לוין כתב תביעה שכנגד לאכיפת ההסכם ולתשלום יתרת תמורת הדירה, פיצוי מוסכם, פיצויים בגין איחור בתשלום יתרת התמורה שלא שולמה, דמי שכירות שמחויבים לוין לשלם עבור ביתם בצורית מיום 3.9.17 ועד ליום 3.2.19, ונזק בלתי ממוני - בסך כולל של 885,571.5 ₪.

...

התביעה הכספית המונחת לפניי לעניין השבת כספים שנגבו על ידי ה"ה יוסלביץ במסגרת תיק הוצאה לפועל שפתחו, אינה בסמכותו של בית משפט זה, ולכן אני מורה על מחיקתה.

גב' יוסלביץ סברה כי ההצעה אינה מספיק אטרקטיבית לטעמה מבחינה כספית: "מעבר לזה אני מוסיפה עוד 50,000 ₪ על מה שכבר שילמתי שכר טרחה. אני מסתכלת על אותה נקודת זמן שגרתי בשכירות כבר 3 שנים שזה 150,000 ש"ח. אני מסתכלת על זה שבאותה נקודת זמן היה משבר קורונה, ועו"ד רוטנברג כשהוא נתן לי את הסיבות שלו למה כדאי לי ללכת על ההצעה הזאת הוא אמר לי שהדירה הזו שווה היום אולי מיליון, 200,300 ₪ (צ"ל 1,200,000-1,300,000 ₪). אני מסתכלת בכמה אני יכולה למכור אותה, לא בהרבה. הייתי צריכה להחזיק את הדירה עוד שנה וחצי כדי להמנע ממס שבח. כשאתה קונה את הדירה אם אתה מוכר אותה ברווח צריך לשלם מס. גם על זה הסתכלתי זה שאני צריכה להחזיק אותה עוד תקופה. בכל השקלול של כל הדברים האלה, הגענו למסקנה שההצעה הזו היא לא הטבה בשבילנו" (פרו', עמ' 15, ש' 22-14).

ואולם, קביעתי כי יוסלביץ נהגו בחוסר תום לב בעיתוי בו נסוגו מן המו"מ, אין בה כדי להוביל למסקנה כי יש להביא לשכלול ההסכם.

לפיכך, התביעה נדחית.

ביום 20.10.21 הגישו המבקשים כתב התביעה שכנגד, בגדריו נתבע סעד של אכיפת הסכם המכר שנחתם בין הצדדים, וכן חיוב המשיב (הנתבע שכנגד) בתשלום פצויי הסתמכות עקב הטענה להתנהלות חסרת תום לב מצידו, החל משלב המו"מ וכלה בחתימת הסכם המכר ולאחריו.

לטענתם סך פצויי ההסתמכות שהם דורשים בתביעה שכנגד הם בחלקם "בבחינת סכום עתידי" וזאת עד אשר יקבלו חזקה מלאה בדירה.

...

בקשה לתיקון כתב התביעה שכנגד הוגשה, ובית המשפט נעתר לבקשה והתיר למבקשים לתקן את כתב התביעה שכנגד.

ביום 29.5.22, לאחר קבלת תשובת המשיב, מצאתי להיעתר לבקשה ואפשרתי למבקשים הגשת כתב תביעה שכנגד מתוקן בהתאם להיתר לתיקון שניתן על ידי בית המשפט.

בתביעה שכנגד עתרו הנתבעים להורות על אכיפת הסכם המכר, ולחייב את התובע בתשלום סך 793,347 ₪ בשל הפרה נטענת של ההסכם המזכה אותם בפיצויים המוסכמים, עבור הפרש עלויות בין הלוואת המשכנתא שהיו אמורים ליטול וזו שייאלצו ליטול בעתיד וכן בגין תשלום עבור "השלמת הבניה ותיקון ליקויים" בבית.

ב"כ התובע ציין בהודעתו כי מבחינת התובע "זה לא איחור של יום זה כבר שבועיים". ב"כ הנתבעים כתב שהוא סבור שהתובע "חם על ביטול, הוא יוכל למכור את הדירה בהרבה יותר כסף היום... זאת המטרה שלו", ובמענה לכך השיב ב"כ התובע "אם זו היתה המטרה שלו הוא לא היה אומר שהוא מוכן לבוא לקראתם כמו ששיתפתי אותך, זו לא המטרה שלו להבנתי ולא שמעתי על כוונה שלו למכור". בשלב זה הציע ב"כ הנתבעים כי הצדדים יגיעו להסכמה לפיה ההסכם יבוטל אם מלוא התמורה לא תשולם בתוך חמישה ימי עסקים, וב"כ התובע השיב "לא ילך לצערי, אני אולי יכול לקנות לך את יום ראשון הקרוב וגם זה לא בטוח" (נספח 1 לתצהיר התובע בתשובה לתביעה שכנגד).

...

התביעות שכנגד - תוצאה התוצאה מכל האמור לעיל היא שיש לדחות את טענות הנתבעים בתביעה שכנגד; יש לקזז את החיובים בתשלום הפיצויים המוסכמים זה כנגד זה; ויש לקבל באופן חלקי את טענותיו הכספיות של התובע, כך שהוא זכאי לדמי שכירות ראויים מיום 1.11.2021 ועד למועד פינוי הנכס.

סוף דבר העולה מהאמור לעיל הוא שההסכם בוטל כדין.

בטרם חיתום אין אלא לשוב ולהצר על כך שלא ניתן היה להביא את הצדדים לכלל הסכמות, כפי שניתן היה לשער שיתרחש במקרה מעין זה. במכלול הנסיבות, ואף שככלל סבור אני שיש מקום לפסיקת הוצאות ריאליות על הצד הגבוה בהליכים הנוגעים לאכיפת ולביטול הסכמים במקרקעין, אסתפק בנסיבות העניין בחיוב הנתבעים הוצאות המשפט של התובע ובחיובם בשכ"ט עורך דינו בסכום כולל של 40,000 ₪ בלבד.

כרקע ולשלמות התמונה אציין כי בין הצדדים מתנהלים שני הליכים משפטיים נוספים בקשר עם הסכם מכר הדירה מושא תביעה זו; תביעה לפצוי בגין איחור במסירה אותה הגישו התובעים נגד הנתבעת (ת"א 64365-12-22) ומנגד תביעה שהגישה הנתבעת נגד התובעים לחיובם בתשלום יתרת התמורה עפ"י ההסכם בעלות תוספות שבוצעו בדירה לתשלום בפצוי המוסכם עפ"י ההסכם וכן לשלם בגין עלות חיבורי מים וחשמל ועוד (ת"א 65964-06-23).

מועדי התשלומים ושאלת האיחור לגביהם כפי שהצגנו בפתח פרק ההכרעה, לצורך בירור השאלה האם זכאים התובעים לאכיפת הסכם המכר כפי הסעד המבוקש בתביעתם, איננו נדרשים להכרעות מלאות, אשר למועדי התשלום המדויקים שסוכמו בין הצדדים, כמו גם אשר למועדים בהם בוצעו התשלומים ביחס לאלו.

כאמור, הסוגיות הנוספות אשר במחלוקת בין הצדדים, לרבות אלו הנוגעות להקף הסכומים המגיעים לתובעים בגין איחור במסירת הדירה ומנגד טענות הנתבעת על כי היא זכאית לתוספות תשלום בגין הפרישי מדד וריבית, כמו גם לתשלום עבור תוספות וכן טענות כל אחד מהצדדים לפיהן יש לחייב את הצד שכנגד בפיצויים מוסכמים, לכאורה אינן מענין התביעה שבפניי.

...

לאור מכלול המקובץ עד כה הגעתי לכלל מסקנה כי על דרך התיקון הנ"ל ע"י התובעים, תוקנו ההפרות ככל שנזקפו לחובתם למועד הנ"ל; כפי שפרטנו, על יסוד ההסכמות שגובשו באוקטובר 2022, היה על התובעים לשלם סכום של 180,000 ₪ בגין יתרת תמורת הדירה, סך 55,000 ₪ בגין הפרשי מדד (לאחר ניכוי הפיצוי בגין איחור במסירה כפי שהוסכם), לצד התשלומים הנלווים.

על בסיס ההנחה שבשל חלוף הזמן עד היום, השיקים שהפקידו התובעים במשרדי ב"כ הנתבעת לטובת שערוכים ותשלומים נלווים אחרים וכפי שפרטנו, הפכו לשיקים שאינם סחירים עוד, אני מורה כי השיקים הנ"ל יוחזרו לתובעים וההתחשבנות שפורטה בפרק זה תיעשה "מחדש"; על בסיס האמור, תעמוד היתרה הכוללת המגיעה לנתבעת על סך של 85,742 ₪ לפי החישוב הבא: יתרת התשלום בגין תוספות ושינויים עומדת על סך 26,167 ₪.

סוף דבר על בסיס מכלול המפורט בפסק דין זה, אני מקבל את תביעת התובעים לאכיפת ההסכם, בינם לנתבעת.