תביעה שכנגד בסכסוך קבלנים בפרויקט "משכנות האומה

לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כבוד השופטת מוריה צ'רקה) מיום 25.1.2018, בת"א 1817/06 (להלן- פסק הדין), בסכסוך שנתגלע בין הצדדים, המתגוררים בשכנות באותו ביניין מגורים ברחוב אלעזרי 7 בירושלים, בקשר לשימוש בחלל הבית המשותף ולאחריות לניזקי רטיבות וליקויי בניה בדירות בבניין.

לצד הגנתם, הגישו המשיבים תובענה שכנגד, תוך שצירפו את מזרחי כנתבעים, להריסת הדירה ולסילוק יד מהחלל, בטענה כי החלל הוא חלק מרכוש המשותף, ובנוסף לתשלום דמי שימוש ראויים ולפצוי בגין ירידת ערך הדירות בשל הבניה הלא חוקית על השלכותיה.

בנוסף, משיבים 1- 2 בע"א 28199-03-18 (להלן- אשוש) עתרו נגד בנג'ו לפצוי בגין ליקויי בניה בדירתם בטענה לאחריותו אשר קמה מתוקף תפקידו כקבלן פרויקט הקמת הבניין.

לעניין תביעתו לניזקי רטיבות בדירתו, עמד בנג'ו על מעמדו בהסכם עם היזמים כ"מפקח על הבנייה", בנסיבות בהן אינו רשום כפנקס הקבלנים ואינו נושא באחריות לליקויי הבניה לפי חוק חוזה קבלנות, תשל"ד- 1974 (להלן- חוק חוזה קבלנות) וממילא, משלא מכר את הזכויות בדירות למשיבים, לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן- חוק המכר).

...

עיקרון זה מבוסס על ההנחה שהערכאה הדיונית היא ששמעה את העדויות והתרשמה מהם באופן בלתי אמצעי ועל נסיונם הרב של שופטי הערכאה המבררת בהערכת מהימנות העדים (ע"פ 425/07 פלוני נ' מדינת ישראל (5.11.2007)), לא מצאנו כי בענייננו התקיימו נסיבות חריגות המצדיקות סטייה מעיקרון אי ההתערבות (לעניין סקירת החריגים ראו: ע"פ 8146/09 אבשלום נ' מדינת ישראל (8.9.2011); ע"פ 567/07 פלוני נ' מדינת ישראל (25.5.2011)).

הממצאים העובדתיים אשר נקבעו בפסק-הדין בסוגיית האחריות נטועים היטב בחומר הראיות בתיק ובחוות דעתם של המומחים מטעם בית המשפט ויש בהם לתמוך במסקנות המשפטיות אליו הגיע בית משפט קמא ומשלא הובא נימוק מבורר, לא מצאנו כי נפל בהן פגם המצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור.

בנסיבות אלו, נוכח הודאתו של בנג'ו לגילוי ליקויי הבניה סמוך לקבלת החזקה בדירה, ללא שנטען כי פנה לקבלן המבצע לצורך תיקון הליקויים, ובשים לב לשיהוי רב-השנים בהגשת התובענה, לא מצאנו להתערב בקביעותיו ובמסקנותיו של בית משפט קמא ומהטעמים שפורטו בפסק-דינו.

בשולי הסיכסוך פירט הנדלר אף עילה אישית כלפי יאיר ביטון להשבת הלוואה פרטית שנתן לו. מארג ההסכמים הרלוואנטיים על פי סדרם הכרונולוגי קודם שאפרט את טענות הצדדים, נכון, לרבות מטעמים שבבהירות הדיון, לשרטט את ההתקשרויות שבעקבותיהן התפתחו המחלוקות בין הצדדים א. מיסמך העקרונות למתווה פרישת הנדלר ביום 7.8.12 נחתם מיסמך – "עקרונות מתוה מוסכם להסדר בין ב. יאיר לאייל הנדלר". שלא במקרה, הובא מיסמך זה כנספח ראשון בתביעה ואין חולקין בכך שמהוה הוא אבן פינה להמשך, ולפיכך אביא את הדברים במלואם [על המסמך משורטטות תוספות ומחיקות ואביא את הדברים כפי שעלה בידי להבינם ומקווה אני שלא תפול בדברים טעות].

הסכם האופציה ביום 14.10.12 נחתם הסכם שהוגדר על ידי הצדדים בכותרת – "הסכם אופציה" [נספח ב' לכתב התביעה], ביחס אליו נכון להביא גם את כותרתו: בין- ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה 1988 בע"מ מס' חברה 511327017 מרח' יד חרוצים 3, ת.ד. 53176, ירושלים (להלן: "מקנה האופציה" או "המקנה") מצד אחד לבין- 1.

כמו כן, ביום 14.10.2012 חתמתי בעצמי ובאמצעות חברה מטעמי על הסכם אופציה ("הסכם האופציה") המעניק לי (לרבות באמצעות קבוצה בראשותי), אופציה לרכישת זכויות בניה לבניית מיתחם של כ-100 יחידות דיור בבניין 11, מיגרש 4 בשטח פרויקט "משכנות האומה" בירושלים.

ואולם, על רקע ההסכמים שפורטו, ואופן ההתנהלות, התהוו בין הצדדים מחלוקות ממספר כיוונים ואלה נתקבצו להליך זה. עיקר טענות הנדלר כלפי ב. יאיר (יפורטו עתה במאוחד ביחס לתביעה העיקרית ועל בסיס כתב ההגנה כלפי התביעה שכנגד).

בשל חשיבות הדברים אביא טענה זו בלשון סעיף 17 לכתב התביעה, וכדלקמן: "אלא שכפי שנראה להלן, הנתבעת קזזה שלא כדין את דמי הסיחור הנ"ל מתשלומים שהתחייבה לשלם לתובעים, על אף שמדובר בהתחייבויות של צדדים שונים לחלוטין, שלא היו אמורים להשתלם במועדים קבועים והיו כפופים לאישור הבנק, ומותנים בהתנהלות הפרויקט בכללותו". השווה גם מסעיף 10 לסיכומי הנדלר.

...

פחות מארבעה חדשים לאחריו, הוגשה תביעה זו. תמצית טענות הצדדים מטעמי בהירות אציין כי עסקת קבוצת הרכישה, בסופו של דבר, יצאה אל הפועל, גם אם באיחור, ואף מערכת היחסים בין הנדלר לבין ב. יאיר הגיעה לסיומה.

בנסיבות אלה, דין טענותיו כלפי האמור בהסכמים עליהם חתם – לדחיה מוחלטת.

על יסוד כל האמור, הגעתי לכדי מסקנה, שטענות שני הצדדים להוצאות מימון יתירות הנובעות מכשליו של הצד השני, דינן לדחיה.

סוף דבר על פני הדברים, ליבת המחלוקת בין הנדלר לבין ב. יאיר נגעה לדמי הסיחור, והנושאים שנכרכו בכך, בפרט טענות להוצאות מימון יתירות שנגרמו, לפי הטענות באשמת הצד האחר, נלוו למחלוקת העיקרית.

אשר לתביעת הנדלר את מר ביטון – התביעה נדחית, ועיין לעיל.

התובע לא זימן את הגב' אווה ואת אחיו, מאחר שמדובר בבני מישפחה, וקיים ביניהם סיכסוך.

כמו כן, התובע מבקש לדחות את התביעה שכנגד, שלטעמו הוגשה אך בעקבות תביעתו זו. מנגד, טוענים הנתבעים כי התובע לא השלים את העבודות שהיה עליו לבצע על פי ההסכם, וכן לא הוסכם כי יבצע תוספות בבתי הדיירים בפרויקט.

הנתבע שכנגד העיד בהקשר זה - "בסופו של יום אני עברתי ביקורת של חברת החשמל ברגע שקבל טופס 4. טופס 4 התעכב לא בגללי אלא בגלל הליקויים של אילן מול אג"א מול כיבוי אש ומול כל הגורמים של עריית רמת גן שבאו לבדוק אותו. היו לו ליקויים בלי סוף שהיה צריך לעשות אותם. כשיש את זה בריג'קטים שהגיש הקבלן. אני ברגע שקבלתי טופס 4 רצתי והעברתי ביקורת והשלמת כל דבר שהיה חסר בבניין". (עמ' 30, שורות 9-14).

...

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, הנני להורות על קבלת התביעה העיקרית בחלקה, ועל דחיית התביעה כנגד הנתבע.

דין התביעה שכנגד להידחות.

לאור האמור, תשלם הנתבעת לתובע סך של 72,334 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

לפניי בקשה לדחית התובענה או למחיקתה על הסף, שעניינה סיכסוך כספי בין 191 בעלי זכויות בבית משותף בפרויקט "משכנות האומה" בירושלים, (להלן: "המבקשים") לבין חברת ניהול מ.ר. ריבל בע"מ (להלן: "המשיבה"), לה הומחו זכויות שירותי הניהול ותחזוקה מיזמית פרויקט, ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה 1988 בע"מ (להלן: "היזמת").

כב' השופט י' מרזל דחה את הבקשה למתן הסעד זמני, וקבע ש"לא מצא מקום למתן צו אירעי במעמד צד אחד שעה שלכאורה – ולו מעשית – נדמה שמדובר בבקשה לצוו עשה המשנה מצב קיים וכן העדר הצדקה מבחינת דחיפות העניין, למתן הצוו המבוקש במעמד צד אחד קודם לבירור טענות הצד שכנגד".

...

על כן, ככל שבית המשפט לא ימצא שיש לדחות את התביעה על הסף, יש להפריד תובענה זו ולהעבירה לדיון לפני המפקח על המקרקעין, בעוד שעילות התביעה האחרות (לשון הרע ועשית עושר שלא במשפט) נמצאות בסמכות בית המשפט השלום.

סוף דבר אשר על כן, מצאתי בהתאם לסעיף 101(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 וכן בהתאם לסעיף 79 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, להורות העברת הדיון בתובענה כולה כמקשה אחת לבית משפט השלום בירושלים, וזה ידון בה כחוכמתו, כאילו הובא לפניו מלכתחילה, או רשאי הוא לדון בה מן השלב שאליו הגיע מותב זה. שאלת ההוצאות תבחן בסיום ההליך ככל שבית המשפט יידרש לכך.

המזכירות תשלח החלטתי זו לצדדים.

זוהי תביעה ומולה תביעה־שכנגד, שתיהן בסכסוך בין שני קבלנים בעיניין חוזים לעבודות בנייה בשלושה בנייני מגורים בפרויקט "משכנות האומה" במרכז העיר ירושלים (להלן: אתר הבנייה).

...

לשיטת ר. לנדסמן, הייתה נטישת האתר יזומה, לאחר שא. לוי הגיעה למסקנה שלא כלכלה את צעדיה בצורה נבונה, וכי ביצוע גמר העבודות שלהן התחייבה במחיר החוזה היסודי עלול היה לגרום לה הפסדים.

התוצאה היא כי אין לקבל את תצהירו ועדותו של דובי קרן כהוכחה לעניין ההצדקה בהורדת סכום ניקיון של 11,340 ש"ח בחשבונות 13 ו־14.

תביעת לשון הרע של א. לוי נוכח קביעת בית־המשפט כי נטישת האתר על־ידי א. לוי היוותה הפרה בלתי־מוצדקת של החוזה בין הצדדים, יש לדחות את תביעת לשון הרע של א. לוי בהיעדר עילה.