תביעה שכנגד בין רוכשי דירה לחברה קבלנית

השתלשלות האירועים התובעים הם בני זוג שרכשו דירה מהנתבעת 1 – חברה קבלנית/יזמית (להלן: קן התור).

בנוגע לעבודות הבטון במרתף טענו הנתבעות בכתב התביעה שכנגד ובתצהיר נציג חושן מגורים, כי העבודות בוצעו בשלב "טרום בניית הבית" (ס' 4 לתצהיר), אין כל מניעה להוכיח ביצוען, התמורה המוסכמת עם נציגי הדיירים לאחר מו"מ עמדה על 204,750 ₪, הסכום היה "אחיד וזהה עבור כל הדירות" (ס' 9 לתצהיר), התובעים ידעו והסכימו לכך שלאחר ביצוע העבודות ייאטם החלל ויכוסה בחול, וכי הוצאת היתר בניה לגבי חלל זה מוטל על הדיירים.

בהתכתבות נוספת חצי שנה לאחר מכן, מיום 25.10.17 (מצויה בנספח ח'1 במוצגי התובעים) כותבת ריקי לשלומי שילה: "חבל שאינך מפנים את ההשלכה בהתכחשות לדברים שנאמרו ולשירטוט במו ידך. מטרת הפגישה היתה לגשר בינך לבין הרוכשים יש לנו עדיין נכונות ורצון להגיע לפשרה אבל אם תתחפר בעמדתך זה לא יוביל לשום מקום... ולהזכירך יש עדיין רוכשים חייבים...". בתגובה לכך השיב שילה: "חבל שאת מתעקשת לא לשלם על משהו שקבלת והטעות הכי קשה שלך שאת מאיימת שלא ישלמו. אז בעקבות אותו איום אני רק אזכיר לך שהדירות טרם נימסרו וגורל החללים הללו יהיה הרס טוטאלי למי שלא יסדיר העניין בחודש הקרוב". שילה העיד שלא הרס ואף סביר שמדובר באיום סרק, כיוון שהבניה הייתה לקראת סיום וכדי להרוס את תשתית הבטון צריך לפנות את כל העפר שמילא לתוך החלל שהורחב, מה שיגרום לחושן מגורים הוצאה משמעותית נוספת.

...

אשר על כן אני קובעת כי לנתבעות 1 ו-2 לא קמה הזכות לעכב מסירת הדירה, באשר כל התשלומים בהתאם לחוזה שנערך עמן שולמו.

סוף דבר אני מקבלת תביעת התובעים באופן חלקי ומחייבת את נתבעות 1 ו-2 ביחד ולחוד לשלם להם סך של 58,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 18.10.18 ועד התשלום בפועל.

אני מקבלת התביעה שכנגד באופן חלקי ומחייבת התובעים ביחד ולחוד לשלם לנתבעת 3 סכום של 22,414 ₪ הפרש חוב בגין עבודות שינויי דיירים שלא שולמו.

לפני ביהמ"ש תביעות הדדיות בין רוכש דירה ליזמת מקרקעין שמכרה לו הדירה.

כתב ההגנה וכתב תביעה שכנגד המוכרת, לאחר שביקשה וקיבלה שתי ארכות, הגישה ביום 1.8.19 כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד בהם טענה כי יש לסלק התביעה בהיותה תביעה טרדנית, קנטרנית, חסרת תום לב המהוה שימוש לרעה בהליכי משפט ותוך הפרה של הוראות הדין וחוזה המכר וכי הקונה הפר את חוזה המכר וביקשה לחייב אותו לשלם לה יתרת חוב ופצוי בגין איחור בהשבת ערבויות והוצאות בהן נשאה בסך של 283,329 ₪.

טענת המוכרת שאין למנות חלק מפרק הזמן עד המסירה עקב קריסת הקבלן בעקבות קריסת הקבלן מליבו, המוכרת הודיעה ביום 20.12.16 לרוכשי הדירות כלהלן: "אנו מבקשים לעדכנכם כי בקשת החברה להוצאת אורתם סהר מהפרויקט נתקבלה על ידי בית המשפט וכעת, וניתן כעת להשלים את הפרויקט. אנו שמחים לעדכנכם, כי בימים הקרובים נחדש את העבודה, את העבודות ונעשה מאמצים למסור את דירתכם בהקדם." ביהמ"ש דוחה טענת המוכרת כי קריסת מליבו, קבלן הבצוע, הוא בבחינת ארוע שלא היה בשליטתה, ולכן אין למנות אותו לגבי תקופת האיחור.

...

" לנוכח כל האמור לעיל, ביהמ"ש קובע כי עדותם של ה"ה שטרן וחטב לא סייעו למוכרת לקעקע חוות הדעת של המומחה מטעם ביהמ"ש. חוות הדעת המשלימה של מר חורי במהלך חקירתו של המומחה חורי ביום 25.11.21, המוכרת העלתה טענות שונות, לרבות, כי לא התייחס למסמכים שהעבירה אליו.

יתרה על כך וכאשר העומס הצפוי הנו פי שניים!! מהערך הגבוה ביותר הנקוב באותה טבלה ישנה חובה ודרישה ללא פשרות לתכנן חלון שכן יעמוד בדרישות אלה ואין מנוס מבדיקת חלון במעבדה מוסמכת בכדי להיווכח שהחלון אכן עומד בדרישות אלה.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את המוכרת לשלם לקונה הסך של 77,600 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

לפני תביעה ותביעה שכנגד בין רוכשי דירה לבין חברה קבלנית.

...

הוצאות ההליך לתובעים מגיע לקבל חזרה את הוצאות ההליך שכן בסופו של דבר התקבל חלק גדול מטענותיהם לפיכך הם זכאים להוצאות הבאות - חוות דעת המומחה מטעם התובעים, 2,925 ₪; אגרות ביהמ"ש 5,584 ₪; חוות דעת מומחה בית המשפט 4,95 ₪; חקירת מומחה בית המשפט 1,755 ₪; בדיקת הצפה, 2,574 ₪; בדיקת מכון התקנים 1,755 ₪.

לסיכום: הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: · ידית דלת כניסה, סעיף 6 בחוות דעת המומחה – 300 ₪.

התביעה שכנגד נדחית כאמור.

גורם שלא קיים בהתקשרות רגילה בין רוכש דירה לבין חברה קבלנית.

שישה התצהירים שהוגשו והויתור ההדדי על חקירות נגדיות הצדדים הגישו שישה תצהירי עדות ראשית, שלושה תצהירים על ידי כל צד. מטעם התובע הוגשו תצהיר התובע עצמו, תצהירו של מר חגי שיוביץ אחיו וכן תצהירו של האדריכל עדי דוידוב אשר ליווה את התובע.

התובע הפנה לכך שהנתבעת התחייבה ש"הוראות חוק המכר יחולו על חיובי הקבלן הן כלפי המזמין והן כלפי רוכשי הדירות" וכי הוסכם ביחס לקבלן, קרי הנתבעת – "כי כלפי הרוכשים תחול האחריות הקבועה בחוק על הקבלן והוא ייחשב, בכל הקשור לבצוע העבודות, התאמת העבודות למפרטים , לתקנים, לדין, תיקון הליקויים, אחריות ובדק כלפי הדיירים כ"מוכר" כהגדרתו בחוק וכל הוראות החוק יחייבו את הקבלן כלפי הרוכשים ישירות באופן שלרוכשים תהיה עילת תביעה ישירה כלפי הקבלן ולקבלן לא תהיה זכות לתבוע מהמזמין או מהמפקח שיפוי בגין תביעות הרוכשים".

...

  ועוד הערה ביחס למסירה המידית - לכל האמור לעיל יש להוסיף שהעובדה שהדירות נמסרו כמעט מיד לאחר התשלום, דווקא תומכת בגרסה לפיה התשלום היה הגורם שעיכב את המסירה.

סוף דבר לאור כל האמור לעל, התביעה נדחית.

אני מחייב את התובע בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

התובעים שכנגד הזמינו מטעמם חוות דעת מומחה, שי אליקים, שמאי מקרקעין, וכן שירותיה של חברת "תרמה טק" לאיתור נזילות, בדקו את דירתם וקבעו כי אותרו נזילות מים, בדקו את הנזקים שנגרמו לדירת התובעים שכנגד והעריכו את עלות תקונם (ראו נספחים א/ ו- ב' לכתב התביעה שכנגד).

הבסיס לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש בתביעה לפיצויים בגין ליקוי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א–1970, הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בע"א 6540/5 ‏‏סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח'‏ (1/12/2008) עמד בית המשפט על השיקולים הרלבאנטיים לקביעת גובה הפיצויים בגין נזק לא ממוני בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקוי בניה כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקוי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו

(ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר).

נוכח האמור, ובשים לב גם לפער בין סכום התביעה שכנגד לבין הסכומים שנפסקו לטובת הנתבעים בגין הליקויים, הנני סבור כי יש מקום לפסוק לנתבעים פיצוי בגין נזק לא ממוני, אותו אני מעמיד על סכום של 2,000 ₪, אשר יושתו על התובעת.

...

משכך, הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת, שכ"ט עו"ד בסכום של -.

סוף דבר הסכום שנפסק בתביעה העיקרית: -.

43,169 ₪ בקיזוז הסכומים שלעיל, אני מחייב את התובעת (הנתבעת שכנגד) לשלם לנתבעים (התובעים שכנגד) סך של -.