תביעה קטנה לביטול עסקה בגין הערכת שווי דירה מוטעית

עוד טענה, שכבר מנוסחו של ההסכם ברור, כי המקרה היחיד שבו יש למוכר הדירה, הנתבעת, אחריות כלשהיא כלפי קונה הדירה, התובע, הוא מקרה שבו ידוע למוכר במפורש ובאופן חד משמעי על אי התאמה או פגם בדירה במועד חתימת הסכם המכר ולמרות זאת הוא לא יידע את הקונה על כך. עוד טענה, שהתובע ביצע עסקת מכר שבה הוא נטל על עצמו אחריות מלאה לבדיקת הדירה אותה רכש במצבה כפי שהוא (AS IS); לא טרח לעשות דבר וחצי דבר כדי לבדוק את מצב הדירה כפי שהצהיר בהסכם המכר, וכשהסתבר לו שהשמאי מטעם הבנק שלו מעריך את הנכס בסכום הנמוך מהסכום שהתחייב לשלם בהסכם, הוא הזדרז להאשים אותה בכך שכביכול הייתה מודעת לחריגות שבדירה, על יסוד היפותזות נלעגות שאין להן שום שמץ של בסיס עובדתי.

לכן, משהתברר כי נפלה לכאורה טעות בחוות הדעת שהנתבעת הסתמכה עליה, התובע זכאי לתיקון אי ההתאמה.

עוד טענה, שאם הדירה היא לשיטתו פגומה נוכח חריגות בניה שיש בה, ואם לטענתו היא אחראית לקיומן של החריגות, ואם בהתאם שווי הדירה לשיטתו נמוך בסך של כ- 760,000 ₪ מסכום התמורה המוסכמת בהסכם, היה עליו לבטל את הסכם המכר ולתבוע ממנה את הפצוי המוסכם.

המומחה מטעם ביהמ"ש היה ער לחוות הדעת של השמאי מטעם התובע ועדיין לא מצא לאמץ אותה וזאת תוך שהוא מייחס משקל קטן ביותר להקף ההסדרה הנידרש.

...

סוף דבר ביהמ"ש מחייב הנתבעת לשלם לתובע הסך של 86,187 ₪ צמוד בתוספת רבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

הצדדים התקשרו בעסקת קומבינאציה, במסגרתה בנתה המבקשת - חברת קדושים ורדי בע"מ (להלן: "המבקשת") ביניין בן 8 קומות (כולל מרתף ועליית גג), על מיגרש (להלן: "המיגרש") שבבעלות המשיב, מר אברהם כץ (להלן: "המשיב").

במסגרת הבוררות, מינה הבורר מומחה (השמאי, מר דותן דרעי), לצורך שומת שווי שתי דירות הגן בקומת הקרקע, עם ובלי המרתף, וכן לצורך הערכה באיזה שיעור גדלות הוצאות הבנייה של קומת המרתף לעומת מטר בנייה רגיל במקום כזה.

(ד) ליקויים כאמור בסעיף קטן (א)(1) או (2) רשאי בית המשפט לתקנם תוך כדי דיון בבקשה לאישור הפסק או לביטולו, אף אם לא היתה פניה לבורר או שהיתה פניה והבורר לא החליט בה".

יש לדחות טענה זו של המבקשת; המבקשת לא צרפה לתובענה את חוות דעתו של השמאי ברטל, כך שלא ניתן כלל לבחון את טענתה, אולם ממילא הדבר לא היה מועיל לה, שכן, אין מדובר בטעות חישובית, אלא בשקול דעת הבורר, אשר אינו נופל בגדר עילות הביטול אשר בסעיף 25 לחוק הבוררות.

...

המשיב טען, בתביעתו שהוגשה לבורר, כי בסופו של דבר, לאחר שינויים שונים שנערכו ותוספות בנייה שאושרו, סך השטחים שהוקצו לו מהווה רק 33%, במקום 40% כמוסכם וכי יש להקצות לו את המטרים החסרים, בקומות 1 ו- 2 של הבניין.

המבקשת הכירה בכך שבסופו של דבר החלוקה לא הייתה 40/60 (אם כי לא הכירה בטענותיו של המשיב לגבי המרתפים ועליית הגג).

בהתייחס להחלת העיקרון על המרתפים אמר הבורר: "אינני מקבל את טענת קדושים כי מהראיות שעלו בפניי עולה שהמשיב ויתר אי פעם על זכותו לקבל אחוזי בנייה מהמרתפים". מאמירה זו עולה, כי הבורר סבר שהחלוקה של 40/60, שנקבעה בהסכם חלה גם על המרתפים.

ראו: "רע"א 689/17 דן, חברה לתחבורה ציבורית בע"מ נגד עופר ניב ואח' (25.4.2017): "העילות לביטול פסק בורר אינן ערעוריות באופיין, אלא נועדו לשם פיקוח על אופן ניהול הבוררות [ראו למשל: רע"א 6327/12 ניב נ' דן חברה לתחבורה ציבורית בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 20 לחוות דעתי (1.9.2013); רע"א 470/08 כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד האוצר, [פורסם בנבו] פסקה 46 לחוות דעתי (4.3.2010)]". סופו של דבר, לא מצאתי עילה ראויה להתערבות בפסק הבוררות ואני דוחה את הבקשה.

המבקשת תשלם למשיב הוצאות הליך זה בסך 15,000 ₪.

בגין כך, הוא מבקש לקבל מהנתבעת פיצוי בשיעור הקבוע בסעיף 5א(א)(1) לחוק המכר בנוסחו אז, כמפורט לעיל, כשהוא מסתמך בהערכת שווי דמי השכירות על חוות דעתו של השמאי מטעמה של הנתבעת (נספח ד' לכתב התביעה), אשר נערכה ביום 25.07.17, ואשר לפיה הוערכו דמי השכירות של דירה התואמת על דירת התובע (דירת ארבעה חדרים) בסך של 3,745 ₪ לחודש, לאחר הפחתה של 10% לצרכי מו"מ – כך לפי סעיפים 8.2 ו- 9 לחוות דעתו של השמאי; לטענת התובע, יש להוסיף את ההפחתה האמורה בחוו"ד השמאי בשיעור 10%, על מנת להגיע לשווי ריאלי של דמי השכירות, בייחוד ובעיקר לאור הזמן שחלף ממועד עריכת חוות הדעת ועד למועד הרלוואנטי לתקופת הפצוי הנתבע; בהתאם לכך, העריך התובע את סכום התביעה בהתאם להוראות סעיף 5א(א)(1) לחוק המכר בנוסחו אז, והכפיל את דמי השכירות הנקובים בחוו"ד השמאי (לאחר שהוספו להם אותם 10% שקוזזו) במכפלה של 1.5 ולמשך תקופה בת שלושה חודשים ועשרים ימים – היא תקופת האיחור, לשיטתו.

התובע הגיב והשיב כי תניית הבוררות עברה שינוי במסגרת נספח ההערות להסכם, שם בוטלה תניית הבוררות; יתרה מכך, מדובר בטענה שעלתה כאמור ימים ספורים לפני מועד הדיון השני בתיק, לאחר שבדיון קודם לא רק שלא עלתה טענה זו, אלא שהנתבעת אף ציינה בכתב ההגנה כי היא מוותרת על טענה זו; עוד יוער כי בראשיתו של הדיון מיום 07.11.22 הקדימה נציגת הנתבעת והודיעה כי מדובר בבקשה שהוגשה בטעות.

והינה, מתוך התזכיר לתיקון 9 לחוק המכר אשר נזכר לעיל, נאמר כך: "חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, הנו חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עיסקאות אלה. בבסיס חקיקה זו ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעיסקאות אלה של רכישת דירה מיזם אינה שויונית, וכי ישנם פערי כוחות משמעותיים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר.

לעניין זה נקבע בפסיקה כי יכול בית המשפט להגיע למסקנה בעיניין זה גם ללא חוות דעת מומחים ועל פי החומר שבפניו, בייחוד ובעיקר מקום בו מדובר בהליך הנדון בפני בית המשפט לתביעות קטנות (ראה למשל, פסה"ד בת"ק 2688-07-17, מוטי שטרן נ' משהב חברה לשיכון בנין ופיתוח בע"מ [פורסם בנבו - 02.04.18].

גובה הפצוי – כאמור, התובע מסתמך על חוות דעתו של השמאי מטעמה של הנתבעת לצורך הערכת שווי דמי השכירות ומשם לגזור את הפצוי המגיע לו בהתאם להוראות הסכם המכר בהתאם לתקופת האיחור.

נתון זה כאמור שגוי, ויש להעמידו עה"ס של 4,161 ₪ בלבד; בהתאם לכך, יש להעריך התובע את סכום התביעה לפי מכפלה של 1.5 בסכום הנ"ל, ולמשך תקופה של שלושה חודשים ועשרים ימים, היא תקופת האיחור.

...

ועל כן, אני קובע כי המועד החוזי למסירת הדירה הוא 21.01.15, ובתוספת תקופת החסד – 21.03.15, ומכאן, כי הנתבעת איחרה במסירה הדירה במשך פרק הזמן של שלושה חודשים ועשרים ימים.

כן מקובלת עלי טענת התובע כי יש להתעלם מהקיזוז בשיעור 10% מגובה השכירות שננקב בחוו"ד השמאי לצרכי מו"מ. הן משום שהפחתה זו אין רלוונטית במקרה שבפנינו והן משום חלוף הזמן שבין מועד עריכת חווה"ד לבין תקופת האיחור הרלוונטית לשם הפיצוי; יחד עם זאת, התובע שגה בחישוביו, ויש להניח כי בתום לב, כשהעמיד את סך דמי השכירות כבסיס לפיצוי ע"ס של 4,200 ₪, לאחר שביקש לאיין את אותה הפחתה בשיעור של 10%.

סיכומו של דבר – אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסך של 22,886 ₪ בגין איחור במסירת הדירה וכן הוצאות משפט בסך של 3,000 ₪; סכומים אלו ישולמו בתוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין לידי הנתבעת, שאם לא כן יישאו הפרשי ריבית והצמדה; בקשת רשות ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי – מרכז בתוך 15 ימים.

הנתבע הודיע לתובעת על ביטול עסקה.

כך למשל בעמוד 17 שורה 28 העיד: "המזגן הזה מאוד מתאים לדירה" ובעמוד 20 שורות 25-26 העיד: "אני אומר לך, אם היית מתכנן את הדירה הזאת אצלי במשרד, זה המזגן שהיית שם". על יסוד כל האמור לעיל, חרף הטעות החישובית שנפלה בחוות הדעת, אני מקבל את גרסת המומחה כי יחס התפוקה של המזגן בדירה תקין ולמעשה כי המזגן שרכש הנתבע מתאים לדירה.

יחד עם זאת, המומחה העיד כי לא קיים מחירון לצורך פיתרון בעיות של מערך פיזור אויר ותכנון מערכת מיזוג אויר והערכת העלויות נעשתה על בסיס הצעות מחיר שהמומחה בעצמו עושה בהן שימוש, ובזו הלשון: "מחיר לתיכנון מערכת מיזוג אויר, או מערך פיזור אוויר, בדירה קיימת ולפתור בעיה, אני לא מכיר מחירון לזה, אבל אני יכול להגיד לך אם היו פונים אלי, כמה היית מבקש, אז אני הגשתי את המחיר שכתבתי, זה המחיר שאם תפתח אצלי במשרד הצעות מחיר, אתה תראה את הסכומים האלה". מתשובתו של המומחה למדים כי לא קיים מחירון לגבי שווי הערכת נזקים במקרה של בעיה בתכנון ובמערך פיזור האויר ולכן הערכה בוצעה בהתאם להצעות מחיר שהמומחה בעצמו עושה בהן שימוש.

הואיל ומדובר בדירה קטנה מצא לנכון שלא להוסיף את הרכיב הנ"ל לחוות הדעת, ובזו הלשון: "בסדר, מומלץ, אבל זה עבודה קטנה מדי. בגלל זה כתבתי ולא הכנסתי גם פה כסף על זה". הנתבע טוען כי יש לדאוג שהדירה תהיה מוגנת מנזקים והאמור מוערך באלפי שקלים שלא קיבלו ביטוי בחוות הדעת.

באשר לטענת הנתבע לאי השכרת הנכס במשך חמישה חודשים, הנתבע טוען כי החל מחודש יוני ועד למועד הגשת התביעה שכנגד, קרי: 1.12.21, לא הצליח להשכיר את הדירה מהסיבה כי המזגן לא קירר את הדירה כראוי.

...

באשר ליתר הרכיבים, אני מקבל את טענת הנתבע כי יש לחייב את התובעת בהוצאות שכ"ט של המומחה מטעמו בסך של 4,500 ₪.

לא שוכנעתי שיש לפסוק לטובת הנתבע אובדן ימי עבודה בסך של 11,695 ₪ וכן עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪.

סוף דבר בנסיבות האמורות, התביעה העיקרית נדחית.

המשיב ציין כי לאחר שהיה במוסך, היתקשר אל המבקש אשר הסכים לקחת את הרכב חזרה ולהשיב לו את כספו כאשר לאחר זמן מה, היתקשר המבקש למשיב ואמר כי עיקלו לו את החשבון לתקופה של חודשיים ועל כן המבקש ישלח שמאי להערכת ניזקי הרכב.

בהמשך עדותו טען המשיב כי היה עליו לעבור דירה ועל כן הרכב עמד והפך אותו למעין מחסן ולאחר זמן מה, הרכב נעלם מהחניה.

בנסיבות אלו, שעה שהצדדים הסכימו על ביטול ההסכם ושעה שהרכב ממילא מעוקל והמשיב לא יכול לנהוג בו מנהג בעלים, הרי שגם אם המשיב ניכנס לעסקה בעניים פקוחות, זכאי המשיב לבטל את העסקה בהתאם למוסכם בין הצדדים.

כך נקבע כי אין הצדקה לחייב את המבקש בתשלום פיצויים נוספים, כאמור ככל שהדבר נוגע למצבו של הרכב, המשיב ידע מה מצבו של הרכב בעת ביצוע העסקה, ולכל היותר הוא זכאי לשוויו עקב ביטול העסקה.

המבקש טוען כי שגה בית משפט קמא כאשר קבע כי עליו לשלם למשיב סך של 10,000 ₪ וזאת שעה שהמשיב לא הוכיח טענותיו ובכלל זאת לא צירף קבלות להוכחת הוצאותיו הנטענות ועל כן הסכומים בהם נקב המשיב הם סכומים ללא תימוכין.

הכרעת בית משפט קמא בפסק דינו נעשתה על ידי בסיס העדויות והראיות שהונחו בפניו וכן על בסיס נטלי ההוכחה ובהתאם לנדרש בתביעה הנדונה בבית משפט לתביעות קטנות.

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את כלל החומר שהונח בפני בית משפט קמא ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני מוצא ליתן רשות לערער ולדון בבקשה כבערעור.

המבקש העלה מספר נימוקים אשר לעמדתו היו צריכים להביא את בית משפט קמא למסקנה לפיה אין לבטל העסקה ולחלופין, כי במקום בו מבוטלת העסקה על המבקש להשיב לידי המשיב סך של 2,300 ₪ בלבד ולא 10,000 ₪ כפי שנקבע.

כאמור, בית המשפט מצא לקבל גרסת המשיב בעדותו לפיה הוסכם בין הצדדים על ביטול העסקה והשבת התמורה, ואף מצא תימוכין לכך בראיות נוספות.