תביעה נגד שוכר חנות בתל אביב בגין הפרת חוזה שכירות

רקע וטענות הצדדים בתמצית המשיב (התובע) הנו הבעלים הרשום של בית בשדרות חכמי ישראל 33 בתל אביב, הידוע כגוש 6971, חלקה 3 (להלן – המושכר).

ביחס לתביעה הראשונה מציין המשיב, כי שם נתבקש סעד של סילוק יד לנוכח הפרות שונות של הסכם השכירות, ובכלל זה "פיצול הנכס למספר יחידות ללא היתר, בניה מאולתרת של יחידות דיור על הגג ללא היתר, שימוש מסחרי בנכס והשכרתו לשימוש מסחרי (חנות) וכן הפקת רווח לא הוגן מהמושכר". המשיב מוסיף וטוען, כי המבקש אמנם רשאי להשכיר לצדדים שלישיים את המושכר, אולם זאת לצורך מגורים בלבד, שכן המושכר מוגדר בהסכם כ"דירה בת 2 חדרים בקומת קרקע ומחסן".

בעיניין זה מבהיר המשיב בסעיף 34 לכתב התביעה כי: "הנתבע אשר הפר את חוזה השכירות המוגנת שבין הצדדים ובשל כך הוגשה כנגדו תביעת הפינוי הקודמת, קיבל היזדמנות ושהות לתקן את דרכיו ולפעול על פי חוזה השכירות שבין הצדדים, אך למרבה הצער, הוא ממשיך להפר את חוזה השכירות המוגנת שבין הצדדים, וסבור כי ניתן לו לעשות ככל אשר יחפוץ ובאופן אשר יחפוץ בהיתעלם מהוראות חוזה השכירות המוגנת ובהתעלם מפסק הדין" לצד ההפרות המקוריות לגביהן חוזר המשיב וטוען בתביעתו כאן, מוסיף המשיב וטוען לעילה נוספת וחדש בעטיה זכאי הוא לפנות את המבקש מהמושכר.

...

אין כל הגיון בטענה שבית המשפט הגדיל את סכום דמי השכירות על יסוד טענות המשיב להפרות ההסכם, כחלופה לסעד של פינוי המושכר, רק כדי שמיד לאחר מכן יחדש המשיב את תביעתו לפינוי המושכר, על בסיס אותן עילות והפרות בדיוק.

בע"א 8273/16 Fundacio Gala-Salvador Dali נ' וי. אס מרקטינג (ישראל 2005) בע"מ (פורסם בנבו 11.07.2021) עמד בית המשפט על כך שהבחינה בדבר זהות העילות היא בחינה מהותית של האינטרס המוגן בשני ההליכים (עמ' 181): "כאשר צד להליך מעלה טענה בדבר השתק עילה בשל עילות תביעה זהות, על בית המשפט לבחון מבחינה מהותית האם הזכות או האינטרס המוגן שנפגעו בשני ההליכים זהה ואת מידת הדמיון בתשתית העובדתית הניצבת ביסוד שני ההליכים (ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 7 (4.3.2010) (להלן: עניין סולל בונה)). בהקשר זה נקבע בע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166 (2003) כי: "מבחן 'זהות העילות' בהקשר של עקרון מעשה-בית-דין זכה לפירוש רחב למדי בפסיקת בתי-המשפט. הוא מתקיים מקום ששתי התביעות מבוססות על עילות זהות בבסיסן, גם אם בתביעה המאוחרת נכללים פרטים ומרכיבים נוספים שלא פורטו בתביעה הקודמת." אשר על כן, מכל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העילה לפינוי המבוססת על הפרת הסכם השכירות כפי שהפרות אלה נטענות בתביעה הראשונה להידחות על הסף.

סוף דבר מהטעמים האמורים, הבקשה מתקבלת באופן שהעילות לפינוי המושכר המבוססת על הפרות שנטענות בתביעה הראשונה נדחות על הסף.

לפניי תביעה על סך 103,890 ₪ בגין הפרת הסכם שכירות.

למרות פניות חוזות ונישנות שאילנה תתקן את ההפרות, היא לא עשתה זאת ולכן הוגשה תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום בתל אביב, שפסק שברטה רשאית לשוב ולתפוס חזקה במושכר (להלן: "תביעת הפינוי", כב' ס' הנשיא, השופט עמית יריב תא"ח 17539-03-20, נספח 15 לתצהיר ברטה).

מצאתי לנכון לקבל רכיב תביעה זה. ברי שהמושכר לא נימסר עם צנור מרזב שנשפך לתוך החנות וברי שהנתבעים לא עשו שימוש בחנות במצב כזה.

חיוב הערבים לטענת הנתבעים, לא היה מקום להגיש את התביעה נגד הזוג בניאשווילי או נגד יעקב – שהם הערבים להסכם, טרם מוצו הליכיכים נגד אילנה – שהיא החתומה על ההסכם.

...

כאן המקום לציין שאני דוחה את טענת הנתבעים שדמי השכירות מכוח הסכמי העבר שולמו במלואם ובמועדם, וזאת בהתחשב בהליך נוסף שהתנהל בביהמ"ש לגביית דמי השכירות שלא שולמו (ת.ק 1436-05-14 נספח 19 לתצהיר ברטה).

לפיכך אני מקבלת את התביעה ברכיב זה בסך של 5,000 ₪.

יוצא אפוא שברטה זכאית לפיצוי בסך 53,870 ₪.

סוף דבר הנתבעים ישלמו לברטה, ביחד ולחוד, סך של 53,870 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (17.8.20) ועד התשלום המלא בפועל.

תובענה כנגד דייר מוגן במספר נכסים בבניין ברחוב שינקין בתל אביב-יפו.

רקע בין התובעת לבין הנתבע נחתמו בשנות השמונים של המאה הקודמת הסכמי שכירות מוגנת ביחס לבניין הממוקם ברחוב שינקין 7 בתל אביב-יפו (להלן: "הבניין"), במקרקעין הידועים כגוש 6933 חלקה 49 (להלן: "המקרקעין").

בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובעת להוכיח שלושה יסודות מצטברים: תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות; הפרת התנאי על ידי הנתבע; לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית זכות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר; (ראו: בר אופיר, בעמ' 15; ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב (2) 809).

באשר לתנאי בדבר התחייבותו של הנתבע לשלם לתובעת כל תשלום בהתאם להסכם השכירות – כפי שפורט לעיל (במסגרת הדיון בעילת הפינוי מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר) הרי שתנאי זה הופר על ידי התובע בנוגע לחנות בחזית, ועל כן קמה לתובעת עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר בגין הפרת תנאי זה. באשר לתנאי בדבר התחייבותו של הנתבע שלא למסור/להעביר/להשכיר את החנות בחזית, או ליתן בה זכות שימוש או לשתף בה גורם כלשהוא, ללא אישור בכתב מראש לכך מאת התובעת – לא הוכח בפניי שהנתבע ביצע איזו מהפעולות הללו בנוגע לחנות בחזית.

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעת בהוצאותיו, בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ. הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות; טענת התובעת כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות משנת 2002 התיישנה, וכך גם טענות התובעת באשר להפרות הסכמי השכירות העולות כדי עילות פינוי.

סוף דבר לנתבע זכויות מוגנות בנכסים.

בקשת התובעת בדבר צו למתן חשבונות – נדחית.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

א. אני הח"מ זלינגר הירש הנני בעל חנות-עסק למכירת דברי מזון בבת-ים. ב. אני הח"מ זלינגר ליזר הנני עובד שכיר-חשמלאי במפעל.

לא ניתן להשוות את מחירי העסקים בשדה דב ובגימנסיה בתל-אביב למחירי השכירות ושווי נכסים ברמלה, שכן כוח הקנייה בתל-אביב גדול לאין שיעור מכוח הקנייה ברמלה.

יכול והעירייה צריכה לשקול להגיש תביעת פינוי כנגד התובע בגין הפרות הסכם השכירות.

...

טענות ההגנה: בכתב ההגנה טענה הנתבעת שיש לדחות את תביעת התובע מהסיבות כדלקמן: הנתבעת לא פגעה מעולם בתובע, לא הפרה כל חובה כלפיו בכל דרך או בכל צורה שהיא; מקריאת הסכם השכירות עולה כי העירייה לא הפרה כל חובה כלפי התובע, וברור שאין כל שחר לטענות התובע שהעירייה פינתה אותו שלא כדין בפועל מהמושכר.

אך גם ללא שלילת גישה זו, סבור אני שאין לקבל את השמאות של השמאי מטעם התובע, מהסיבות שפורטו לעיל.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובע נגד הנתבעת.

התובע ישלם לנתבעת כדלקמן: את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ בתוספת הפרש הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

בית-משפט השלום בתל אביב-יפו ת"א 23120-02-22 דוידוב נ' שרעבי 23 במרס 2024 לפני: כבוד השופט גיא הימן התובע: עמנואל דוידוב, ת"ז 311834006 הנתבע: יהודה שרעבי, ת"ז 055417729 בשם התובע: עו"ד ישעיהו רוטנשטרייך בשם הנתבע: עו"ד יעקב נחום פסק דין

הנתבע לא הגיש, מצידו, תביעה נגד התובע ואף לא העלה, בכתב הגנתו כאן, טענה לקזוז בגין דמי השכירות, שטרם נפדו בידיו.

הסכם השכירות קבע כי אם ייאלץ התובע לעזוב את המושכר בשל אי-הסדרתו של רישיון עסק, יישא הנתבע בכל הוצאותיו ובכלל זה ישיב לו את "כל הכסף ששלמתי לו [לדמי שכירות] ו[את] כל הכסף ששלמתי [למפעילים הקודמים] על המקום [ע]ם הסחורה". גם בלעדיה של תניה מפורשת זו, ומקל וחומר עם כלילתה בהסכם השכירות, זכאי התובע לתבוע את הנזקים אשר נגרמו לו בשל הסתמכותו על ההסכם ועל כך, שהנתבע יקיים את חלקו בו. מה אעשה ואת הנזקים הללו תבע התובע בכפל.

בסעיף הרביעי לתצהיר של עדותו הראשית ביאר התובע לשם מה ניטלו ההלוואות: "לצורך שכירות של החנות, נטלתי יחד עם אחי הלוואות לשם רכישת ציוד ותשלום דמי שכירות לנתבע בסך כולל של 120,000 ש'ח, [– סכום, שמתוכו] שלמתי 76,000 ש'ח עבור רכישת ציוד מהשוכר הקודם וכן העברתי לידי הנתבע בהעברה בנקאית סך של 24,000 ש'ח על חשבון דמי השכירות [כלומר, לתשלום המחצית הראשונה של תקופת השכירות] [ובנוסף לכך] המחאות לפקודתו בסך זהה [לתשלום עבור המחצית השנייה]". את הדברים הללו שב התובע ואישר בחקירתו הנגדית: "בא כוח הנתבע:

אין הוצאתם בבחינתו של נזק, שניגרם לתובע משום שהפרתו של ההסכם מנעה אך את השמוש בנכס למחצית האחרת של תקופת השכירות.

...

התוצאה הנתבע ישלם לתובע סך של 70 אלף ש"ח בגין עילתה של התביעה, בצירופם של הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשתה (10.2.2022) ועד היום ובסך הכול: 78,856 ש"ח. קביעתי, בנוסף, היא כי כל צ'ק, שמסר התובע לנתבע בגין דמי שכירות וטרם הושב לידיו, הרי הוא בטל ומבוטל ואינו ניתן לתביעה, לאכיפה או להוצאה לפועל.

עוד ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט בסך של 4,400 ש"ח ומשקפות את סכומה הנכון של אגרת ההליך בכתב תביעה, שסכומו תואם את נסיבות המקרה וכן ארבעה דיונים, שאליהם התייצבו התובע ובא כוחו, גם יחד, בבית המשפט.

שלישית ישלם הנתבע לתובע סך, כולל מע"מ, של 10,150 ש"ח לשכר טרחה של עורך דין ומתחשב, מחד גיסא, בהיקפה של העבודה המשפטית שנדרש התובע להעמיד לאורכו של ההליך ומאידך גיסא בעובדה, שהתביעה הוגשה בסכום מופרז ונותר כזה אף לאחר תיקונו.