תביעה נגד קבלן בגין אי אספקת מחסן בדירה שנרכשה

ירידת ערך – מחסן נטען כי לא נותר כל נזק הנדסי בדירה וממילא התובעים לא הוכיחו זאת באמצעות חוות דעת שמאי מטעמם שלא צורפה לכתב התביעה כנדרש, ועל כן לא ניתן להתייחס לדרישת התובעים בעיניין זה. כן נטען כי בכל מקרה הסטייה במיטראז' המחסן הנה סטייה סבירה , המידות לחישוב הם ברוטו ולא נטו כפי שהתובעים טענו ובמחסן, כבכל מחסן אחר, עוברות תשתיות ולפיכך אין בסיס לטענה לירידת ערך.

מעבר לכך אציין כי כפי שהוטעם בסיכומי הנתבעת, כי לא נסתרה טענתה כי התובעים אישרו בחתימתם את שטח המחסן "נטו" בשונה מעמדתם הנוגעת לשטחו "ברוטו" (עם הקירות), וזאת בהתבסס על חוק המכר הקובע במקרה זה לרבות בעיניין גובה המחסן שאינו חורג מהוראת תקנות התיכנון והבנייה במקרה זה. איחור במסירת הדירה סעיף 5א (א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") (הרלוואנטי לעניינו טרם התיקון לחוק מיום 2.7.22) , מסדיר את הפצוי לו זכאי רוכש דירה בגין איחור במסירת דירה מקבלן.

להלן תוכן המסמך: "הרינו הח"מ, אחתר זד **** ת.ז. 022172068 ואחתר זד שרונה ת.ז. 017300791 לאשר ולהצהיר בזאת כי נכון ליום סגירת החשבון יתרת חובנו לחברה הנה בסך של 28,000 ₪ כולל שינויים (לא כולל תשריטים, מונים ואגרות) מאחר ויש לנו טענות לעניין עיכוב במסירה, הרי שאנו מסכימים כי כנגד תשלום לחברה ע"ס 5,000 ₪, כולל מע"מ (חלף הסך הנקוב של 28,000 ₪), נוותר על כל טענה ו/או תביעה כנגד חברתכם בעיניין העיכוב במסירת הדירה השינויים והזיכויים וכי הסכומים שקוזזו מיתרת התמורה לעיל מהוים פיצוי סופי ומוחלט בעיניין זה. אין באמור בוויתור זה כדי להוות ויתור ו/או גריעה מטענה שיש לנו בעיניין מצב הדירה.

שונה הדבר בכל מה שקשור לתביעתם של התובעים להשיב לידיהם את הכספים בהם הם נשאו עבור התקנת דוד שמש ע"ס 4,920 ₪ כולל מע"מ, והחזר בגין עלות פסי אלומיניום ואריחים ע"ס 3,380 ₪ כולל מע"מ. בעיניין זה הוכח באותו דוא"ל מיום 5.12.17 לנתבעת הלין התובע 1 בעיניין פריטים אלה ותבע את החזרם מהטעם שהתובעים נאלצו להתקין על חשבונם דוד חשמל שעד לאותו מועד לא סופק להם ולא הותקן על ידי הנתבעת; וכן בגין כך שהם חויבו עבור אריחים ופסי אלומיניום בהם עשתה הנתבעת שימוש כפחת לצורך תיקון ליקויי הריצוף בדירה.

...

‏ בהתאם , לאחר ששקלתי בדבר, בשים לב למהות הליקויים שנותרו בדירת התובעים כעולה מחוות דעת מומחה בית המשפט בעיקר, ובפרט מהליקויים הנוגעים לשימוש התדיר בדירה דוגמת הריצוף במרפסת, במשך תקופה יחסית ארוכה, והתעסקות התובע 1 בפרט עם נושא זה רבות כעולה מתכתובות הדוא"ל מטעמו לנתבעת שצורפו לראיות התובעים, דבר שלא צלח בסופו של יום אך ומנגד דחיית טענת התובעים ביחס לאיחור במסירה, אני סבור כי עומדת לתובעים זכאות חלקית לפיצוי בגין ראש נזק זה אותו מעמיד אני על סך 20,000 ₪.

סוף דבר על יסוד האמור על הנתבעת לפצות את התובעים בגין ראשי הנזקים הבאים: ליקויי בנייה- 95,180 ₪.

הוצאות משפט בנוסף, אני מורה כי על הנתבעת לשאת בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 30,000 ₪ ובהוצאות התובעים ע"ס 15,000 ₪, נגזרת סכום פסק הדין ביחס לעלות האגרות ששולמו על ידם; התייצבותם לדיונים, ועלותן המשוערת –היחסית, של חוות הדעת מטעמם לרבות זו של מומחה בית המשפט.

בתא (ת"א) 50414-06-16‏ ‏ יוסף בניאשוילי נ' גינדי גרנדס בע"מ (25.3.2019) נפסק כי "אי התקנת המטבח בדירה, משמעותו, לפי ההסכם (ס' 7.2 ו-7.9), כי הדירה אינה ראויה למגורים ואינה גמורה ועל כן לא הייתה זכאית הנתבעת בזמנו לחייב את התובע לקבל את הדירה לחזקתו והאחרון לא היה חייב לקבל את הדירה לחזקתו". באותו מקרה הובהר כי חייבים היו להיות ארונות מטבח טרם העברת הדירה לחזקת התובע שם. ביום 10.8.18 הופנה התובע לספק מטבחים מטעם הנתבעת.

לא ברור מה מצופה ממנו - להעביר את כל הארונות והקרטונים לאחד החדרים ולסגור אותו כמחסן עד אשר יואיל הספק בטובו לפנות? רוצה לומר, כי גם אם ייקבע כי אין איחור במסירה, הרי שמדובר באי התאמה.

אודה, כי הקושי הוא שסוגיית ארונות המטבח לא עלתה אף במכתב ההתראה מצד בא כוח התובע מיום 4.11.2019 וכן לא ברור - אם גילה ביום 11.6.2019 כי מצב הדירה "אינו גמור בעליל" בשל היותה חסרה חרסינה וקרמיקות במטבח וכי לא היה שעון חשמל דירתי – ואלו הן הטרוניות לאיחור במסירה, הרי שאם ניתנה היתייחסות למטבח: "חרסינה וקרמיקות במטבח", כי אז כיצד נעלמו מעיני התובע ובא כוחו ארונות המטבח שעליהם נסוב דיון שלם לפניי? מדוע אין כל פנייה מתועדת בזמן אמת לפיה הלין כנגד אי התקנת ארונות מטבח ועל כן הוא מסרב לקבל את הדירה לחזקתו? כל שכן הוא מתעד כל תאריך ומקפיד לתעד את פניותיו.

יכול והתייחסות התובע היא למן היום בו הכירו בפצוי עד לסוף חודש אפריל ומאז ועד ליום 11.6 – חודש וחצי בגינו לא קיבל פיצוי, עת העיד כי חודש וחצי לא הורכבו ארונות המטבח, ולא עד ליום 11.7 – כחודשיים וחצי כפי שעולה מכתב תביעתו לדרישת תשלום בגין איחור במסירה עת הוא לא מציין את הטעמים לאיחור במסירה למעט צירוף נספחים שמהם לא עולה דבר ביחס לארונות המטבח, כאמור.

ככל שמדובר לחיבור הדירה התשלום יחול על רוכש הדירה אולם תשלום בגין חיבור הבניין לרשת המים, למיכל האספקה לגז (מיכל או צובר ביתי/שכנותי) עד למונה הדירתי וחיבור לרשת החשמל - מוטל על הקבלן.

...

מכל מקום, ולסיכום נקודה זו, לא נטען כי התובע עצמו איחר בפנייתו לספק מטבחים.

במילים אחרות, התובע אל צלח במאזן ההסתברותי הנדרש במשפט האזרחי להוכיח כי האיחור במסירת הדירה נבע בשל כשל מצד הנתבעת בנקודה זו. על כן, ולנוכח האמור לעיל, הנתבעת תשלם לתובע סך של 6150 ₪ וכן הוצאות משפט בסך של 500 ₪.

סך הכל תשלם הנתבעת לתובע סך של 6650 ₪ תוך 30 יום מהיום.

בכך, נטען, לא רק שהתובעים גנבו מהנתבעת, הם גם גרמו לעיכוב בעבודות הבניה בפרוייקט כולו וכן גרמו לעיכוב ברשום הבית כבית משותף; שכן דירת התובעים אינה תואמת את היתר הבניה שניתן ועל כן לא ניתן להגיש את התשריט לרישום הבית כבית משותף.

אשר לזיכויים השונים בגין פריטים שבסופו של דבר לא סופקו טוענת הנתבעת, כי התובעים לא מסרו הודעה במועד ועל כן אין הם זכאים להחזר כלשהוא.

ראשית, נטען, במפגשים הראשונים של התובעים עם נציגי הנתבעת הוצגה הדירה נשוא התביעה כדירה בת 5 חדרים, בעוד שהדירה שנמסרה להם בסופו של דבר היתה דירה בת 4 חדרים ומחסן.

] אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידיו של קבלן הממאן לפצותם חרף האיחור במסירת הדירה (ובמקרה דנן אף נטען כי נציג המשיבה איים על המבקשים בדחיות נוספות במועד המסירה אם יוסיפו לעמוד על תביעתם).

רביעית, הנתבעת פיצתה את התובעים בגין שבעה מתוך תשעת חדשי האיחור במסירה, וסרבה, לטענתה, לשלם עבור החדשיים האחרונים רק בשל טענתה למעשיהם הנטענים של התובעים; מעולם, עד למועד הגשת התביעה, לרבות בהתכתבויות בין הצדדים שצורפו לכתבי הטענות, לא טענה הנתבעת כי הסרוב נובע מכך שחל הפטור מתשלום הפצוי בשל התקיימות נסיבות שאינן בשליטתה לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות).

למעשה, מדברי מנהל הנתבעת בדיון עלה, כי הנתבעת נוקטת בהתנהלותה מול רוכשי הדירות "שיטת מצליח", וכדבריו ( עמ' 3, ש' 20-17): "אנחנו הסכמנו לשלם חלק מהפצוי ולהשאיר חלק לוויכוח. הגישה היא שהסכום של הפצוי והתקופה של הפצוי זה נתון לוויכוח, דייר שבקש שנויים, גובה השכירות, וכדי לא להגיע לבימ"ש אנו רוצים לסגור את הדברים האלה בזמן אמת. לא יכול להיות מצב שהנתבעת משלמת ואח"כ מגישים נגדה תביעה." גישה זו של חברת בנייה כלפיה לקוחותיה אשר שילמו לה כסף רב עבור דירות שרכשו ממנה מקוממת ואין לקבלה.

...

דינה של זו, לפיכך, להידחות.

מקובלת עליי לחלוטין טענת התובעים, כי התנהלות זו הסבה להם עגמת נפש רבה.

סוף דבר לאור האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי כדלקמן: עבור האיחור במסירת הדירה (יתרה מעבר לסכום ששולם): 22,940 ₪.

רקע וטענות הצדדים לפני תביעה לפצוי לפי סעיף 5א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, בגין איחור במסירת דירה בפרויקט סיטי טאור ברח' דגניה 2 בחולון (להלן: "הדירה"), שרכשו התובעים מהנתבעת.

הנתבעת היתגוננה ולא חלקה על המועדים, אך טענה כי מסירת הדירה התעכבה נוכח עיכובים הקשורים בתובעים שסרבו לבוא לקבלה, מפאת חסרון כיס לגיוס יתרת התשלום, ועל רקע עיכוב באספקת המטבח שהיה באחריותם.

ב"כ התובעים טענה בסיכומיה כי משלא ננקטה כנגד התובעים שום סנקציה בגין אי הסדרת התשלום האחרון במועד החוזי, הרי שניתן ללמוד כי הם לא הפרו את ההסכם, והעיכוב בתשלום נבע אך מאי יכולתה של הנתבעת למסור את הדירה במועד.

משאלו תנאי ההסכם בין הצדדים, וידו של הקבלן על העליונה בניסוחו, הרי שאם מבקש הקבלן לפטור את עצמו מחבות בגין איחור במסירה, עליו לפעול בדווקנות בהתאם להסכם.

דמי השכירות הראויים לדירה התובעים אמדו בתביעתם את דמי השכירות החודשית של הדירה בסך של 15,000 ₪ ואת דמי השמוש של המחסן בסך של 2,000 ₪.

...

נוכח כל האמור לעיל, לא מצאתי שאיחורים בתשלומים פטרו את הנתבעת מאחריותה למסירת הדירה במועד המוסכם.

סוף דבר אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 79,827 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.10.18 ועד מועד התשלום בפועל.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הוצאותיהם בגין האגרות, עלות הכנת חוות הדעת, ושכר העדים.

בהמשך לאמור, הוגשה התביעה דנן בחודש 08/18 במסגרתה עתר התובע לקבלת פיצוי מהנתבעת בסך של 332,002 ₪ לפי הפרוט כדלקמן: 116,152 ₪ בגין ליקויים ע"פ חוות דעת מומחה; 50,000 ₪ ירידת ערך הדירה לפי חוות דעת שמאי, בגין כך שלתובע סופקה חניה כפולה טורית, במקום רוחבית; 10,000 ₪ בגין אובדן ימי עבודה; 50,000 ₪ בגין אי נוחות, עגמת נפש והיעדר הנאה מהדירה, בין היתר בשל כך שלא סופק מחסן מבואתי; 100,000 ₪ בשל העובדה שאין חדר כושר בבניין, עבור רכישת מנוי בחדר כושר ועלויות נסיעה לחדר הכושר; 5,850 ₪ בגין זכויים.

במכתב ששלח השכן אילן אל התובע ואל הנתבעת מיום 05.02.18 (עותק ממנו צורף לתיק, כאשר עותק ברור יותר של המכתב צורף לכתב התביעה שהגיש אילן השכן כנגד התובע), צוין כי לפני כחודשיים החלו סימני רטיבות במקלחת חדר הורים בדירתו, וכי הנתבעת טענה בפניו כי התקלה מהדירה למעלה תוקנה וכי יש להמתין לייבוש הרטיבות, על מנת לתקן את הנזק שניגרם בדירתו.

דיון בליקויים בחדר רחצה הורים ובנזילה לדירה שמתחת – הדירה של אילן השכן בסעיף 3.2.3 לחוות דעת מומחה בית המשפט נכתב: "כפי שנימסר לי קיימת נזילה כלפי יחידת הדיור בקומה מתחת, ולכן אין מנוס מלפרק את ריצפת המקלחת, לבצע איטום מחדש כולל הצפה ולרצף מחדש – 3,000 ₪". כפי שפורט לעיל, בסופו של דבר, התובע תיקן בעצמו את הליקויים בחדר רחצה הורים, באמצעות הקבלן מטעמו, מר אברמסון.

...

· לא מצאתי לנכון להורות על החזר הוצאות מומחים מטעם התובע והחזר הוצאות מומחה בית המשפט, לאור הפער הגדול שבין סכום הליקויים לו טען התובע, לבין הסכום שנפסק בסופו של דבר.

· הנתבעים ישלמו לתובע שכ"ט עו"ד בסך של 11,700 ש"ח (בסופו של דבר כן נפסקו סכומים לטובת התובע, ומגיע לעורך דינו שכ"ט, כאשר התיק נוהל עד תומו).

הנתבעת תשלם את הסכומים הנ"ל בתוך 30 יום מהיום.