תביעה נגד מנהל חברת תיווך נדל"ן בגין דמי תיווך

בפסק הדין קיבל בית המשפט קמא את תביעתה של חברת מ.מ.מ אחזקות וניהול מבנים בע"מ (להלן: "המשיבה") אשר הוגשה נגד הנתבעים אורי מוני מימון ואריק מימון (להלן ובהתאמה: "אורי", "אריק" וביחד "המערערים").

ההליך קמא: בהכרעה קמא קבע בית המשפט השלום את העובדות הבאות: המערערים הם אב ובנו העוסקים בתחום הנדל"ן. המשיבה היא חברה פרטית העוסקת בתיווך נדל"ן. אין מחלוקת כי ביחס לנכס נשוא המחלוקת לא נחתם הסכם תיווך בכתב, וזאת לעומת הסכמי תיווך שונים שנכרתו בין המשיבה ובין אורי ביחס לנכסים נוספים אחרים.

בנוסף, טוענת המשיבה כי לפי הפסיקה, פגמים בקיומם של דרישות קוגנטיות בחקיקה יש לבחון בהתאם לנסיבות המקרה ובהיתחשב בחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. בעיניין דנן, לא זו בלבד שהמערערים לא טענו בזמן אמת כי אין להם כוונה לשלם את דמי התיווך, אלא שאריק אישר מפורשות שניהל עם הסוכנת דין ודברים ביחס לעמלת התיווך.

לאחר מתן פסק הדין בענין מזרחי דחו בתי המשפט תובענות לתשלום דמי תיווך במקרקעין נוכח היעדרו של חוזה כתוב וחתום בין הצדדים לעיסקת שירותי התיווך, להבדיל מחוזה "חסר" או "בלתי שלם" (ראו בין היתר את ת"א (מחוזי ת"א) 28763-07-14 מאנה נ' תעשיות מזון תנובה אגודה שיתופית חקלאית בישראל בע"מ, בפסקות 49-47 (נבו 15.8.2019); ת"א (מחוזי ת"א) 11109-07-18 נ. ת. מ. שירותי נדל"ן בע"מ נ' יוניון נכסים בע"מ, בפסקות 21-8 (נבו 28.6.2020) (להלן: "יוניון"); ת"א (מחוזי ת"א) 68098-01-17 רו.מ אינטרנשיונאל גרופ בע"מ נ' ארנה סטאר גרופ בע"מ, בפסקות 32-30 (נבו 13.8.2020) (להלן: "ארנה סטאר"); ת"א (מחוזי מר') 37351-02-16 פינחסי נ' יורוקום נדל"ן בע"מ – בפרוק, בפסקות 49-43 (נבו 12.10.2020) (להלן: "פינחסי")).

...

אין בידי לקבל את טענת המשיבה, לפיה המערערים הינם אנשים מנוסים המעורים בעסקי הנדל"ן על מנת להצדיק את "הגמשתה" של דרישת הכתב במקרה דנן.

בין היתר, לעניין "התחמקותם" של המערערים מחתימה על הסכם בכתב, הסתמך בית המשפט קמא על פסק הדין בעניין רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר (נבו 26.1.2010) שם הובאו הדברים הבאים על ידי כב' השופט א' רובינשטיין: "אמנם, כשלעצמי סבורני כי יש לבדוק כל מקרה לגופו היטב היטב, כדי שלא לפגוע בתכליתו של חוק המתווכים, אך גם לא הייתי רוצה לפתוח פתח לרמאים להתחמק מחבות באופן "מתוחכם"." (שם, בפסקה יד).

סיכום: א. מן המקובץ לעיל, הערעור מתקבל בזה.

בית משפט השלום בירושלים תא"מ 64909-02-18 תיווך קרית משה - ניהול שיווק נדל"ן בע"מ נ' לוי בפני כבוד השופטת מוריה צ'רקה תובעת תיווך קרית משה - ניהול שיווק נדל"ן בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד עמוס תיבי נתבע דרוק לוי ע"י ב"כ עוה"ד אברהם גרוניך החלטה

החלטה זו נוגעת לסמכותו העניינית של בית משפט זה לידון בתביעת סוכנות תיווך כנגד מתווך שעבד בשרותה, בגין עמלת תיווך שהתקבלה אצלו.

השתלשלות העניינים וטענות הצדדים בקצרה התובעת היא חברה העוסקת בניהול משרד תיווך נדל"ן, והנתבע הוא מתווך.

באשר לסכום השני, אין ולא יכולה להיות מחלוקת שעילת התביעה היא חוזית בלבד, ועל כן אין לבית המשפט האזרחי סמכות לידון בה. באשר לדמי התיווך, נטען בס' 10 לכתב התביעה לכתב התביעה ש"מדובר במעשה חמור של לא פחות מגניבה בידי מורשה וממילא גם הפרה בוטה של ההסכם .

...

וכך נקבע בפסק הדין: "67. לאחר ששקלנו את הדברים, אנו סבורים שיש ללכת בדרך הבאה: ככלל, כאשר התביעה מנוסחת כתביעה בנזיקין, היינו כתביעה המיוסדת על עוולה או עוולות הקבועות בפקודת הנזיקין, הסמכות לדון בה תהיה נתונה לבית המשפט האזרחי. יחד עם זאת, על מנת למנוע ניצול לרעה של חריג זה יש לעמוד על כך שבית המשפט האזרחי ידון אך ורק בעילות הנזיקיות, ולא בעילות שהסמכות לדון בהן נתונה לבית הדין לעבודה. לא למותר להזכיר כי תקנה 9(6) לתקנות סדר הדין האזרחי (בדומה לתקנה 9(5) לתקנות בית הדין לעבודה) מחייבת את התובע לציין בכתב התביעה את העובדות המקנות לבית המשפט את הסמכות לדון בעניינו. אם כן, הדעת נותנת כי מקום שבו הוגשה לבית המשפט האזרחי תביעה שהצדדים לה הם עובד ומעסיק והיא נוגעת למערכת היחסים ביניהם, על התובע לציין ולהסביר במפורש כי עילות התביעה הן נזיקיות (שהרי אם לא יעשה כן הסמכות לדון בתובענה תהיה נתונה לבית הדין לעבודה). זאת, כחריג לכלל שלפיו התובע אינו חייב לפרט מהי התשתית המשפטית המבססת את זכותו לקבל מן הנתבע את הסעד." יתר על כן, אף אם כתב התביעה מפרט עילה נזיקית, ועל כן הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט האזרחי, אין מקום לבירור מקביל של שתי התביעות, אלא על בית המשפט האזרחי לעכב את בירור ההליך, מחמת הליך תלוי ועומד, וליתן לבית הדין האזורי את הבכורה: "ומה באשר לאותם מצבים שבהם הוגשה תביעה של מעסיק לבית המשפט האזרחי בטענה לגניבה ומעילה מצדו של עובד וכן תביעה של עובד בבית הדין לעבודה בקשר לזכויותיו (בדרך כלל, אגב סיום יחסי העבודה) הנסבות על מערכת עובדתית דומה ושאלות דומות? במקרים המתאימים, שדוגמה להם ניתן למצוא בענייננו, נכון יהיה להעדיף – כעניין של מדיניות וכיבוד הדדי בין ערכאות – נקיטה בהעמדת ההליך בבית המשפט האזרחי על בסיס העיקרון של "הליך תלוי ועומד" (Lis alibi pendens).

סוף דבר אני מעבירה את הדיון בתביעה לבית הדין האזורי לעבודה בירושלים.

נתנאל גנגלוס הנתבע 2 ע"י ב"כ עוה"ד עדי טויזר נגד הנתבע יצחק דנינו ע"י ב"כ עוה"ד שירן בוקובזה פסק דין מבוא תביעה כספית שהוגשה על סך של 42,500 ₪ בשל הפרת הסכם לתשלום דמי תיווך.

להלן: "המזמין"), מזמינים בזאת שירותי תיווך במקרקעין מיועץ תיווך הנדל"ן נתנאל גנגלוס, ת"ז 305533838, מ.ר. 3135432, מחברת "סלע נכסים" או מכל מתווך מורשה אחר שהוסמך על ידם לפעול לבצוע הזמנה זו (להלן- "המתווך")".

הנתבע טען שהתובע עבד כשכיר אצל הנתבעת אך לטענה זו אין על מה לסמוך מכיוון שמחומר הראיות עולה בבירור שהתובע היה קבלן משנה של התובעת, עצמאי, עוסק מורשה, בעל תיק אצל רשויות המס, ודמי התיווך היו מתחלקים בין התובעת לבינו בחלקים שוים כנגד הוצאת חשבונית- מס (עדות התובע, ע' 6, ש' 21-22; ע' 7, ש' 1-3, ש' 1, ש' 19-20, ש' 23-24; ע' 8, ש' 11-13, ש' 17-18; ע' 9, ש' 13-15; ע' 10, ש' 8-11, ש' 15-16; ע' 14, ש' 16-17; עדות דקל סלע, מנהל התובעת, ע' 22, ש' 2-3, ש' 5-6, ש' 20-21; ע' 23, ש' 1-3, ש' 10-12; ע' 24, ש' 1-2; ע' 25, ש' 9-13).

...

הנתבע טען בכתב ההגנה, בעיקרי הדברים, להעדר יריבות בינו לבין התובע מכיוון שעבד כעובד שכיר אצל התובעת במועד החתימה; הזמנת שירותי התיווך נערכה כטופס סתמי, לא ברור, מטושטש, שאינו משקף את חובת ההגינות והזהירות והטיפול היעיל שהתובעים חבים כלפי הלקוח; הנתבע חתם על טופס הזמנת שירותי התיווך תחת מצג שווא שעשה כלפיו התובע לפיו ניתנה לו בלעדיות על ידי המוכר לצורך מכירתה, בעוד שהתברר לו, בדיעבד, שהמוכר כלל לא חתם על הסכם תיווך; התובע התנה את הצגת הדירה בחתימת הנתבע על טופס הזמנת שירותי התיווך; הנתבע סבר שהמוכר שכר את שירותיו של התובע ותשלום דמי התיווך יתחלק ביניהם; בהזמנת שירותי התיווך לא הועמדה בלעדיות לתובע לצורך מכירת הדירה; ביום 3.1.2018 הנתבע הגיע למשרדי התובעת והציע לרכוש את הדירה בסך של 1,750,000 ₪ ובהמשך בסך של 1,800,000 ₪, אך התובע הודיע לו שאין בכוונתו להעביר את הצעתו למוכר הדירה; לאחר מספר ימים הנתבע שוחח עם מוכר הדירה שהודיע לו שהצעתו לרכישת הדירה לא נמסרה לו על ידי התובע וכי לא חתם על הזמנת שירותי תיווך לתובע, ואז הבין כי נפל לתרמית והתובע לא קיבל בלעדיות לשיווק הדירה; בנסיבות אלה הנתבע והמוכר החליטו יחדיו לקדם את עסקת רכישת הדירה; התובעים לא הגישו תביעה נגד מוכר הדירה; התובע פנה לנתבע לצורך תשלום דמי תיווך כשנתיים לאחר רכישת הדירה, לאחר שהעמידו את הדירה למכירה באתר "יד שתיים"; התובע הגיע לדירה באמתלה שהוא מייצג לקוחה שמחפשת דירה אך תכלית הגעתו הייתה לדרוש את דמי התיווך שלטענתו הנתבע חייב בתשלומם; הזמנת שירותי התיווך לא עומדת בהוראות סעיפים 9ב(1) ו-(2) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"); בנסיבות העניין יש לדחות את התביעה.

סבורני שיש לראות בתובע גורם יעיל לרכישת הדירה על ידי הנתבע ורעייתו מכיוון שהם יצרו עמו קשר בטלפון בעקבות מודעה על מכירת הדירה שפורסמה מטעמו באתר "יד שתיים", והדירה הוצגה לפניהם על ידו לאחר שהנתבע חתם על הזמנת שירותי תיווך.

גם אם אניח שלתובע לא הוקנתה בלעדיות במכירת הדירה, או שהמוכר לא חתם כלל על הזמנת שירותי תיווך, והתיר לתובע לנסות ולשווק את הדירה בשוק החופשי כאשר דמי התיווך יחולו על הקונה, ומבלי לגרוע מחובתו של התובע לנהוג בתום לב, סבורני שהנתבע אינו יכול להיבנות מכך.

התוצאה מהמקובץ לעיל התביעה מתקבלת בחלקה והנתבע ישלם לתובע את החיובים הכספיים הבאים- סך של 21,294 ₪ (כולל מע"מ), חלקו של התובע בדמי התיווך, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

רקע וטענות הצדדים התובע, מתווך נדל"ן במקצועו, הראה לנתבעת 2, כנציגת הנתבעת 1, מספר נכסים להשכרה, ובניהם נכס המצוי ברחוב היוזמה בטירת הכרמל (להלן – "הנכס").

הנתבעות טוענות, שהנתבעת 1 ניהלה משא ומתן עם חברת לוקי ניהול ואחזקה בע"מ (להלן – "לוקי") בקשר עם שכירות הנכס עוד מחודש ינואר 2020, כחודשיים לפני החתימה על הסכם התיווך, ובמקביל בדקה נכסים פוטנציאליים אחרים להשכרה.

כמו כן, התובע תובע דמי תיווך עבור חניות ודמי ניהול, דבר שממילא לא מהוה חלק מהסכם דמי התיווך.

...

במקרה דנן שוכנעתי, הן מהתרשמותי ממהימנות הנתבעות והן ממכתבו של מנכ"ל לוקי, שבין הצדדים התנהל משא ומתן קודם, שהיה מצליח או נכשל, ללא כל תלות בתובע או בפעולות כאלה או אחרות, שממילא כלל לא ביצע.

משהגעתי למסקנה שהתובע לא היה הגורם היעיל, הרי שאינו זכאי לדמי תיווך שכן אינו עומד בתנאי החוק לעניין זה. לכן, איני צריכה לדון בשאלה האם היה על הנתבעות לשלם גם דמי תיווך בגין החניות ודמי הניהול, ואומר בזהירות הראויה, שהדברים אינם עולים מתוך הסכם התיווך שנחתם.

סיכום לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי שדין התביעה להדחות.

רקע במסגרת הרקע להחלטה זו, אפרט בקצרה את העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים, כדלקמן: התובעת 1 הנה חברה פרטית העוסקת בתיווך נכסי נדל"ן ואילו התובעת 2 הנה מתווכת נדל"ן המועסקת על ידי התובעת 1 (להלן: "התובעות").

מן הכלל אל הפרט – הנתבע 5 אני סבור כי למרות שהתביעה כנגד הנתבע 5 נדחתה, אין לחייב את התובעות בהוצאות שהוציא זה לניהול ההליך, ואנמק בקצרה: חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע בסעיף 9(א): "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה." במקרה שלפני, התובעות לא החתימו את הנתבע 5 על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך, ובכל מקרה לא על הזמנה הכוללת את כל הפרטים הנדרשים.

...

הוצאות קבוצת מינץ לאחר שעיינתי במכלול הראיות שבפני בית המשפט, אני סבור כי אין מקום לפסיקת הוצאות לזכות קבוצת מינץ, ואבאר: טענת התובעים כנגד קבוצת מינץ בכתב התביעה הייתה כי זו ידעה על הקשר בין הנתבע 5 לתובעות ביחס לנכס נשוא התביעה ופעלה בקנוניה עם הנתבע 5 על מנת לגרום להפרת ההסכם בין התובעות לנתבע 5.

בכל מקרה אבהיר, כי אני סבור שיש להעדיף את גרסת הנתבע 5 על פני גרסת הנתבעת 4 בעניין ידיעתה של הנתבעת 4 על כך שתובעת 2 מסרה את כתובת הנכס לנתבע 5 עוד טרם נפגשה הנתבעת 4 עם הנתבע 5.

בית המשפט גם קיווה לחסוך מקבוצת מינץ החלטה זו, החלטה שאינה מחמיאה לה, בפרט כאשר התביעה כנגדה ממילא נדחית.