כיצד יש לפרש את חוזה המכר למכירת הקרקע? האם יש לפרשו כמשקף עסקת מצגים, והאם הציגה המוכרת מצג שוא? או שמא יש לפרש את ההסכם כמשקף עסקה בה נרכשת הקרקע במצבה (עסקת "as is"), כשיש לגלגל את הסיכון לגביה לעבר הרוכשת? וגם אז עולה השאלה האם הסתירה המוכרת את דבר קיומה של פסולת בקרקע, או שלא ביררה את מצבה של הקרקע כנדרש וכמצופה? האם פעלה בחוסר תום לב, שבגינו היא אחראית לניזקי הרוכשת? האם היא נטלה על עצמה סיכון כי יהיה עליה לפצותה נוכח עבודות הפינוי המשמעותיות שנאלצה לבצע?
בנוסף, כשהתגלו הממצאים הראשונים, הסכימו הצדדים להחזיק חלק מהתמורה בנאמנות, כדי לממן את עלויות הפינוי.
דובר בהטמנה שיטתית של למעלה מ-70 אלף טון, הכוללים בטון מזוין, לוח"דים (לוחות בטון דרוכים), אזבסט, כבלי ברזל, צנורות בטון, ו"מיני טובין" אחרים.
ואכן, לאחר שהחלו העבודות והתחיל להתגלות הקף הפסולת האדיר המוטמן בפועל, תאמה התובעת את כל פעילותה עם הנתבעת, וזו אף אשרה את הצעת המחיר לפינוי.
היא סירבה לבצע את עבודות הפינוי בעצמה, וטענותיה בעיניין עלויות הפינוי המופרזות, כביכול, משוללות יסוד וחסרות תום לב.
אזורים לא העידה ולא ניסתה להעיד אף גורם שהיה מעורב מטעמה במו"מ על הסכם המכר או במו"מ על כתב ההוראות לנאמנים.
ובסופו של דבר, כאשר הושגה הסכמה כתובה, בא סעיף 12 לכתב ההוראות לנאמנים מחודש פברואר 2016 וקבע כך:
מבלי לגרוע מהוראות כתב הוראות זה, אין באמור בכתב הוראות זה בכדי לגרוע מהוראות הסכם המכר, לרבות מהזכויות והתרופות שיש לקונה או למוכרת על פי הסכם המכר וכל דין ובכלל זה, מטענה של הקונה כי על המוכרת לפצותה במקרה בו ביצוע כתב הוראות זה ו/או הסכום להבטחת סילוק הפסולת, לא יפצה אותה באופן מלא על מלוא נזקיה בקשר עם פינוי הפסולת ו/או מטענת נגד של המוכרת לפיה הקונה אינה זכאית לכל פיצוי, בגין פסולת שמסמך זה דן בה ושהמוכרת שילמה בעד סילוקה בהתאם לאמור במסמך זה ו/או מטענת נגד של המוכרת פיה לא תדרש המוכרת לכל תשלום נוסף בגין הפסולת.
כב' השופט רובינשטיין, כתוארו אז, עמד על כך בע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה – ירושלים (פורסם במאגרים; 2009; בפיסקה מ'), וקבע כי "במקרה בו הנפגע מעוניין בהמשך קיום החוזה [...] אין הדבר שולל ממנו את הזכות לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו [...] בגין חוסר תום-לב במשא ומתן" (כן ראו אצל שלו וצמח, בעמוד 132).
...
התוצאה
התביעה מתקבלת בכל הנוגע לעלויות פינוי הקרקע, ונדחית בכל הנוגע לרכיב אובדן דמי השכירות.
הודעת הצד השלישי שהגישה הנתבעת נדחית.
על רקע זה, ובשים לב לחלקו המצומצם יותר של הצד השלישי בהתדיינות, אני קובע כי על הנתבעת לשאת בהוצאות שכ"ט ב"כ הצד השלישי בסך 350,000 ₪ בתוספת מע"מ. ובנוסף בהוצ' הצד השלישי בסך 12,000 ₪ בשים לב לצורך של שלושת המצהירים מטעמו ללמוד את החומרים הרבים.