תביעה לתשלום דמי תיווך מכוח רכישת דירה

הנושא במחלוקת האם התחייבה הנתבעת לשלם לתובע, מתווך נדל"ן, דמי תיווך בשיעור 5%, בתוספת מע"מ בגין רכישת דירה ברחוב דרך ההגנה 37א בתל אביב.

התביעה מפרטת כי התובע הגיש תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 5% בתוספת מע"מ מכוח הסכם התיווך, מאחר שלדבריו הוא היה הגורם היעיל בעיסקה והוא עומד בתנאים הקבועים בחוק ובתקנות לעניין תיווך במקרקעין.

...

מכל האמור לעיל, עולה כי כוונת הצדדים הייתה להתקשר בהסכם תיווך, אולם ישנה מחלוקת האם התנהל בין הצדדים משא ומתן בנוגע לשיעור דמי התיווך.

יצוין כי אין צורך בהוכחת ידיעה שיפוטית בנושא זה מאחר ההכרה בדמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ מוצאת את ביטויה בחקיקה הראשית של הכנסת, סעיף 39(6) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963, הקובע כדלקמן: "דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ-2% מהתמורה שקיבל בעדם, אלא אם שוכנע המנהל שבקשר עם נסיבות העסקה המיוחדות שהוסברו לו שולמו דמי תיווך גבוהים יותר". מכל האמור לעיל, עולה כי דמי התיווך המקובלים בעסקאות מכר הוא בשיעור של 2% בתוספת מע"מ. מתווך רשאי לדרוש דמי תיווך בשיעור גבוה יותר, אולם כאשר הוא מעוניין בכך, עליו לגלות זאת ללקוח באופן מפורש וזאת מכוח חובת הנאמנות וההגינות שלו כלפי הלקוח, המוצאות ביטוי בסעיף 8(א) לחוק המתווכים ומחובת תום הלב הכללית.

סוף דבר הוכח שנכרת הסכם תיווך מחייב וכן כי התובע (מתווך) היה הגורם היעיל בביצוע העסקה.

לפניי תביעת התובע לתשלום דמי תיווך מכוח הסכם להתחייבות תשלום שירותי תיווך שנכרת בין הצדדים.

האב מציין כי הנתבע עשה כל שביכולתו להיתחמק מתשלום דמי התיווך, כולל תלונות למישטרה, לרשם המתווכים ולרשויות המס, בפועל הנתבע רצה מאד לרכוש את הנכס, והמוכרים דרשו מחיר גבוה מדי, והנתבע התחייב כי אם התובע והמתווכת ישיגו לו את הנכס במחיר שרצה, ישלם לגב' אברהם 10,000 ₪ בנוסף ל-2% לתובע.

הנתבע חוזר על כך שהתובע הפנה אותו למתווכת, כי נפגש עימה במטרה לנסות לרכוש את הדירה, שכבר ראה לפני כן, התובע לא אמר כי ידרוש ממנו תשלום אם העסקה תסגר דרך המתווכת, שהיתה בהסכם בלעדיות עם המוכרים.

...

סעיף 14(ב) לחוק המתווכים קובע את החזקה בדבר היות המתווך בבלעדיות הגורם היעיל, וכאן לא הוכח אחרת: "(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". נראה כי התובע בעצמו מחזק את המסקנה כי המתווכת היא הגורם היעיל בדבריו בדיון (פרוטוקול, עמ' 8, שורות 7-13): "לטענת חלידו הוא ראה את הנכס שהציגו לו אותו על סך 1.3 מיליון אם אני זוכר נכון כשהנכס הגיע לרשותי דרך ובעזרתה של המתווכת לימור ממשרד תיווך ריל וואן שיווקנו את הנכס במחיר 1,190,000, כשמר חלידו הגיע לנכס, הוא הציע לגב' לימור וחוזר ואומר ומדגיש אם צריך אביא את לימור לעדות בעזרתה של השופטת אמר לה בפירוש שבמידה והיא תצליח להשיג את הנכס במחיר של 1.060,000, ללא קשר לעמלה שמגיעה למתווך קובי יעקב הוא יפצה את לימור על סך 10,000 ₪ כבונוס שהיא השיגה את המחיר. לימור יכולה להעיד זאת". לימור לא הגיעה לעדות כזכור.

הוא לא הוכיח כי היה בעל רשיון תיווך בתוקף, דבר המביא למסקנה כי לא היה בעל רשיון כזה; ההסכם מיום 23/2/16 אינו חתום על ידי הנתבע, וקבעתי כי נערך על ידי התובע בדיעבד, על כן גם לא עמד התובע בדרישה להחתמה על הזמנה בכתב ביחס לדירה הרלוונטית, ולבסוף לא הוכי כי הוא הגורם היעיל, אלא הוכח דווקא כי המתווכת היתה הגורם היעיל.

התביעה נדחית.

כן יצוין כי בהתאם לסמכותי מכוח תקנה 146(א)(2) לתקנות הנני מאשר את פסק דינו של בימ"ש קמא ודוחה את בקשת רשות העירעור כנגד פסק דין זה. פסק דינו של בימ"ש קמא: המבקש הגיש תביעה קטנה נגד המשיב לתשלום דמי תיווך בסכום של 26,000 ₪.

לטענתו, ביצע מספר פעולות שיווק לדירה וסייע למשיב ולרימה לנהל מו"מ שהביא לסגירת העסקה, אך בסופו של דבר חתמו השניים על הסכם המכר שלא בידיעתו, בתאריך 31.08.20, והמשיב מיתכחש לחובתו לשלם את דמי התיווך.

כן טען המשיב כי המבקש גם ידע כי המשיב ניהל עימה מו"מ. לטענתו, הסכם התיווך עם המבקש נחתם לאחר שהמו"מ עם רימה לא צלח, מתוך כוונה שהמבקש יציע לו רוכשים פוטנציאליים אחרים, אך המבקש החתים את רימה על הסכם תיווך בבלעדיות והציע לה את דירת המשיב, שהכירה ממילא.

...

בסיכומו של דבר, לאור המפורט לעיל, לא מצאתי מקום להתערב או ליתן רשות ערעור על פסק הדין של בימ"ש קמא, זאת בפרט לאור העובדה שמדובר בפסק דין של בימ"ש לתביעות קטנות שלא נפל בו פגם מהותי הדורש התערבות או מתן רשות ערעור ולאור ההלכות לעניין אי התערבות בממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית.

על כן, ומכל הטעמים שפורטו, בקשת רשות הערעור נדחית.

לאור המסקנות אליהן הגעתי, גם הבקשה לצירוף ראיה נדחית.

הנתבעת סברה כי הגורם היעיל ברכישת הדירה הוא המתווך החדש אשר בעקבות טיפולו הסכים המוכר למכור את הדירה תמות סך של 2,400,000 ₪ והוא הזכאי לדמי התיווך אשר שולמו לו. על כן סברה הנתבעת כי יש לדחות את התביעה נגדה.

הנתבעת חתמה על פי דבריה היא, על הסכם התיווך מרצונה החופשי, והעובדה כי חתמה על הצעה לקבלת שירותי תיווך (הסכם התיווך) המפרטת דרישת תשלום גבוהה מכפי התקציב שלה אינה מעלה ואינה מורידה מתוקף חתימתה.

...

לסיכום סוגיית הגורם היעיל נראה בחינת התנהלותו של התובע במבחני הפסיקה אל מול התנהלות המתווך החדש והתנהלות הנתבעת ובעלה, מובילה למסקנה כי התובע היה הגורם היעיל בעסקה.

סוף דבר לאחר שבחנתי גרסאות הצדדים וראיותיהם, מצאתי כי התובע עמד בכל מבחני סעיף 14 לחוק ועל כן זכאי הוא לדמי התיווך.

אשר על כן אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 56,160 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (23.8.20) ועד למועד התשלום בפועל, בצירוף אגרת בית משפט כפי ששולמה בסך 1,415 ₪, שכר העדה כפי שנפסק בדיון בסך 300 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 10,500 ₪.

עוד אין חולק, כי התובע אמר לנתבעת כי הוא הגורם אשר מנהל את שיווק הדירה ומכירתה מטעם כנוס הנכסים, וכי על מנת להתקדם בתהליך הרכישה עליה לאשר לו בכתב את היתחייבותה לבצוע הרכישה דרכו בהליך הכנוס באופן בלעדי, ואת תשלום דמי תיווך (ראו סעיפים 14 ו- 17 לתצהיר התובע שבעצמו הדגיש את המילים "באופן בלעדי", וסעיף 19 לתצהיר הנתבעת).

לאחר כ- 9 חודשים ממועד הרכישה פנה התובע לנתבעת בדרישה לתשלום דמי תיווך, ומשזו סירבה, הגיש את התביעה דנא.

הפרת חובת הנאמנות וההגינות טעם עצמאי נפרד שבעטיו לא זכאי התובע לדמי תיווך, הנו הפרת חובת הנאמנות וההגינות המוטלת עליו מכוח סעיף 8 לחוק המתווכים.

...

מכל מקום אין בנתון האמור, שמשקלו ממילא אינו גבוה, ואף ניתן לו הסבר סביר, בכדי לשנות מהמסקנה שלפיה התובע לא הוכיח שהיה גורם יעיל בעסקה.

סוף דבר התובע לא הוכיח זכאותו לקבלת דמי תיווך, ומכאן דין התביעה להידחות.

התביעה נדחית אפוא.