תביעה לתשלום דמי תיווך בגין מכירת דירה בבעלות כונס נכסים

התביעה שבפניי עניינה דרישה לקבלת סעד למתן חשבונות ותשלום דמי תיווך, אשר לטענת התובעת, חייבת לה הנתבעת מכוח כתב התחייבות לדמי תיווך בגין עסקת מכר בפרוייקט הידוע כ"מגדל גבולות" הממוקם בעיר תל אביב-יפו.

ולכן, אין לתובעת זכות לקבלת דמי תיווך בגין עסקת המכר בתיק הכנוס.

פרשנות מיסמך ההיתחייבות: (נספח 4 לכתב התביעה) התובעת מבקשת דמי תיווך, אשר לטענתה, היא זכאית להם בהתאם לכספים בפועל שקיבלה הנתבעת בעקבות הסכם המכר, בעוד הנתבעת טוענת שהעיקרון היה תשלום בהתאם לתמורות שיתקבלו ממכירת הדירות הפרוייקט.

בדחותו בקשת רשות ערעור, שהוגשה על פסה"ד שניתן בפרשת טרכטנברג - רע"א 5616/08 אפריקה ישראל מגורים נ' יחיאל טרכטנברג [פורסם בנבו] (1.12.2010) - אמר בית המשפט העליון: "המבקשת בחרה להסתייע במשיב כדי לזכות בנכס שהיא רואה בו סיכוי לפעולות רווחיות בעיסקות נדל"ן. שאלת היותו של המשיב בעל רישיון לעסוק בתיווך לא עמדה, כך נראה, במרכז מעייניה של המבקשת בעת ההיתקשרות. יתרה מכך, המבקשת מסבירה גם היום כי אין היא חוזרת בה מעצם הסכמתה ליתן תשלום בידי המשיב; היא חלוקה עם המשיב בשאלה מהו גובה התשלום ומהם התנאים הצריכים להבשיל, על-מנת שתעמוד בהתחייבותה זו." יצויין, כי ביהמ"ש העליון הבהיר, בשולי ההחלטה, כי אין הוא מביע דיעה באשר לנכונות התוצאה המשפטית וההנמקה שעמדה ביסוד ההחלטה שם, כך שלא ניתן לראות בכך הלכה מחייבת, אולם סבורה אני כי דברי ביהמ"ש העליון הולמים גם את נסיבות המקרה אשר בפניי ומצדיקות הליכה בדרך בה הלך ביהמ"ש המחוזי בפרשת טרכטנברג.

...

לטענת הנתבעת יש לדחות את התביעה הן לגופה , שכן בסופו של דבר לא הייתה עסקה והסכם המכר לא יצא אל הפועל, וכן מטעמים מהותיים ומקדמיים נוספים.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, ומאחר שהעסקה לא התממשה, לא בגלגול הראשון ואף לא בגלגול השני, הרי שלא הייתה עסקת יסוד בגינה ניתן בכלל לבחון זכאות לדמי תיווך.

בנסיבות אלו אני דוחה את התביעה.

בעניין ההוצאות- התובעת תשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן הוצאות משפט בסך של 3,500 ₪.

בכתב התביעה נטען כי בעת חתימת הסכם התיווך והסכם הבלעדיות ביום 11.6.2019 עידכן הנתבע את התובע כי המכירה היא במסגרת הליך גירושין, אולם רק לאחר מכן התבשר התובע באמצעות משרד עורכת-דינו של הנתבע כי הדירה נימצאת מזה מספר חודשים בהליך של כנוס נכסים, וכי באות-כוח הצדדים מונו ככונסות נכסים בפקוח בית משפט.

כמתואר לעיל, פנייתו של הנתבע אל התובע וכריתת הסכמים אלו היתרחשו לאחר שהכונסת, באת-כוחו של הנתבע, פנתה לבית המשפט לעינייני מישפחה בבקשה להתיר לה לפנות לשירותיו של מתווך, לצורך מכירת הדירה.

הסתמכות התובע על התכתבות זו לביסוס טענתו ש"הובהר לתובע, באופנים רבים, כי ככל שהליך כנוס הנכסים וההתמחרות יביאו לכך שבעלת הדירה (גרושתי) תרכוש את מחציתה ממני לא יהיה זכאי התובע לדמי תיווך" (סעיף 13 לתצהירו), אינה עולה בקנה אחד עם הודעתו, באמצעות באת-כוחו, לבית המשפט לעינייני מישפחה, שנעשתה כשבוע לאחר מכן.

הנתבע חתם על הסכם התיווך ביום 11.6.2019 לאחר שקרא אותו (כפי שהעיד בחקירתו הנגדית, עמ' 24 לתימלול ישיבת ההוכחות מיום 25.5.2021), מתוך הבנה של משמעות ההיתחייבות שהוא נטל על-פיו - תשלום לתובע של 2% בתוספת מס-ערך-מוסף ממחיר המכירה של הדירה, במסגרת הליך כנוס הנכסים שנוהל על-ידי באת-כוחו ועל-ידי באת-כוחה של בת זוגו.

...

אף יישום המבחנים הנוספים שנקבעו בפסיקה כמו מידת הדמיון בין ההצעה המקורית של הקונה הפוטנציאלי לבין החוזה הסופי, או חלוף הזמן בין ההצעה לחוזה, מחזקים את המסקנה שהתובע היה "הגורם היעיל". מעורבותו בהליך הכינוס, הודעת הכונסת ביום 20.8.2019, עדותו של המתווך בבית המשפט לענייני משפחה ונוכחותו במעמד ההתמחרות ביחד עם הקונה הפוטנציאלי, מחזקים עוד יותר את המסקנה האמורה.

אשר על כן, אני קובע שהתובע הוכיח את זכאותו לדמי תיווך, משהתמלאו התנאים שבסעיף 14(א) לחוק המתווכים.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים הבאים: (1) 50,864 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 25.12.2019, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 6,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

התובעת, זכיינית של רשת התיווך 'רימאקס', עותרת לחיוב הנתבעת בדמי תיווך בגין מכירת דירתה ("העסקה").

הזכות הנטענת לקבלת דמי תיווך מאת מלכה, הומחתה ערב הגשת התביעה על ידי עמוס ותיבי (רימאקס/ראשון בדיור) – לתובעת, אשר תיבי הוא אחד מבעליה.

כ-22 חודשים לאחר מכן, ביום 22.1.20 נחתם הסכם מכר הדירה בין המוכרים מלכה ושמעון, באמצעות כונסי הנכסים אשר מונו לשם כך על ידי בית המשפט לעינייני מישפחה בו היתנהל תיק הגירושין, לבין הקונים בני הזוג פאנוס ("הקונים").

תקנה 1 קובעת כך: בהזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975.

סבירה בעיניי האפשרות לפיה, סדרי עדיפויות שעמדו על הפרק באותו הזמן (עינייני הגירושין, מכירת הדירה, חלוקת הרכוש וכדו'), גרמו לכך שסוגיית בדיקת החיוב בתשלום דמי התיווך נדחתה על ידי עו"ד גל למועד מאוחר יותר, המועד בו התקבלו כספים מאת הקונה, או אז התגלתה החתימה הבעייתית.

...

בהעדר הוכחת נזק, גם דינה של התביעה שכנגד להידחות.

אשר לשיעור ההוצאות ושכר הטרחה: כאמור, הן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד דינן להידחות.

לפיכך תשלם התובעת לנתבעת את הוצאות המשפט העודפות בסך כולל של 6,000 ₪.

לפניי תביעה כספית לתשלום דמי תיווך בסך 87,750 ש"ח. התובעת, מתווכת דירות, העוסקת שנים במקצוע, טוענת שהיתה הגורם היעיל בכריתת הסכם למכירת דירה בבעלות בנה של הנתבעת, עורכת דין במקצועה, שהחזיקה בה. לטענת התובעת, הנתבעת רימתה אותה, כשהתחמקה מחתימת חוזה תיווך עימה וסרבה לשלם לה את דמי התיווך, למרות שתנאי ההסכם סוכמו בעל-פה ביניהן.

הן שוחחו לטענתה כעשר שיחות בשבוע הראשון להיכרותן, בהן הציעה הנתבעת לתובעת לסייע לה במכירת דירה מכונס נכסים ושלוש דירות נוספות.

בתגובה, שלחה הנתבעת מכתב בו הכחישה את גרסת התובעת לאירועים וקיום חוזה תיווך בעל-פה. בהתבסס על מספר הביקורים בנכס שערכה התובעת עם הקונים, שיחותיה הרבות עם הנתבעת ועדות הקונה, שבזכות התובעת קנה את הדירה, טוענת התובעת ששמשה כגורם היעיל בהסכם המכר.

...

דין טענות התובעת לביטול דרישת הכתב להידחות, בין השאר, עקב התיעוד החלקי של השיחות עם הנתבעת שהוגש כאמור.

בהתחשב בכך שלפי התמלול, ניכר שהנתבעת ביקשה לסיים את השיחה כבר בתחילתה ("...עכשיו לגבי המחיר. בי. רגע רגע...") דין טענת התובעת להידחות.

על כן, לא עמדה התובעת בנטל ההוכחה הנדרש להוכחת טענותיה ודין התביעה להידחות.

תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 91,260 ₪ בנסיבות שבהן הסכם התיווך לא הכיל את כל הפרטים הנדרשים על פי הדין, ועולות טענות להפרת חובת הנאמנות וההגינות המוטלת על המתווך בשל מסירת פרטים שגויים ביחס למעמדו בעיסקה.

בתמצית מרובה, הגורם אשר ביקש את סיוע התובע כמתווך היה עו"ד וינגסט, ששמש נאמן של שותפות בין הבעלים של הדירה לצד ג' (בני זוג שהשקיעו בתשלום חובות הבעלים).

בהמשך לשיחה הטלפונית, שלח התובע לנתבעת בהודעת "ווטספ" נוסח התחייבות לאישורה, כדלקמן: "מאשרים בזאת תשלום עמלת תיווך לרן פיכמן עבור נכס ברח שביל הזהב 6 דירה 34 רעננה על סך 2% בתוספת מע"מ ממחיר הכנוס נא לאשר תודה". הנתבעת אשר על פי דברי התובע עצמו הבהירה לו כי היא כבר ראתה את הדירה כשנה קודם לכן (סעיף 14 לכתב התביעה) כתבה לו בתגובה: "למרות שכבר ראינו אותו?" "אפשר לראות היום?". התובע השיב לנתבעת בשתי הודעות קוליות ששלח ב"ווטספ", כי אין רלבאנטיות לכך שראתה את הדירה קודם לכן מאחר שכעת המכירה היא באמצעות הכנוס ועורך הדין, וכי ללא אישורה את ההיתחייבות לתשלום דמי התיווך "זה לא יעבור": "ברור, עכשיו זה עובר דרך הכנוס, דרך העורך דין, זה לא, זה לא רלוואנטי מה שראית לפני כן". (ראו הנוסח המדויק בעמ' 40 ש' 8) "תשלחי לי חזרה בבקשה שאת מאשרת, אחרת זה לא יעבור". במענה לכך כתבה הנתבעת "מאשרת". התובע כתב לה בתגובה כי הוא כבר מברר עבורה, ובסמוך לאחר מכן שלח לה הודעה קולית נוספת: "את יכולה לעלות לדירה" (עמ' 87 ש' 34-35).

...

מכל מקום אין בנתון האמור, שמשקלו ממילא אינו גבוה, ואף ניתן לו הסבר סביר, בכדי לשנות מהמסקנה שלפיה התובע לא הוכיח שהיה גורם יעיל בעסקה.

סוף דבר התובע לא הוכיח זכאותו לקבלת דמי תיווך, ומכאן דין התביעה להידחות.

התביעה נדחית אפוא.