תביעה לתשלום דמי ניהול בפרויקט התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 60062-05-17 ברוך נ' החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע" לפני כבוד השופטת שרה דותן המערער רוברט ברוך ע"י ב"כ עו"ד חנה זילבר המשיבה החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"מ ע"י ב"כ עו"ד תומר טייכמן ועו"ד שליש פסק דין

העירעור שלפני מופנה נגד פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו בתא"ק 32368-09-13 (כב' השופטת הדס פלד) מיום 02.04.2017, לפיו התקבלה תביעת המשיבה לתשלום דמי ניהול בסכום של 179,006 ₪ בתוספת הפרישי הצמדה, ריבית והוצאות.

בכתב התביעה נטען כי, בהסכמי הניהול עליהם חתם המערער, המתייחס לשתי החנויות הראשונות, התחייב לשלם למשיבה תשלומים חודשיים בגין חלקו בכלל ההוצאות הכרוכות בניהול ובצוע השירותים בפרויקט בתוספת 15% או על פי שיטת חישוב אחרת שתיקבע, על פי מפתח שיוכן על ידי המשיבה לכלל דיירי המיתחם (סעיף 5(ד) להסכם).

...

לסיכום – טענותיו העיקריות של המערער לפיהן התנהלותה של המשיבה גרמה לירידת ערך נכסיו ולחלופין כי בשל האופן בו נוהל הנכס על ידה, אין היא זכאית לתשלום דמי ניהול, לא הוכחו כמפורט לעיל.

משכך, החלטתי לדחות את הערעור.

המערער ישלם שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

סקירת הקיים והרלוונטי בתיק · ביום 18.4.2019 הוגש כתב תביעה בסדר דין מקוצר על סך 230,006 ₪ כנגד כל 6 הנתבעים שבכותרת החלטה זו. עניינה של התביעה הוא הפרת הסכם על ידי הנתבעים בשל אי תשלום עלות התקנת גלאים וכן דמי ניהול בגין חנות (שבהמשך פוצלה לשתי חנויות) שנמצאת בפרויקט בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב, שלחלק מהנתבעים יש בעלות חלקית בזכויות הרלוואנטיות בה. כנטען, הנתבעים חייבים את החוב לתובעת שהנה החברה המעניקה בפרויקט הנ"ל את שירותי הניהול.

...

בתמצית, ביהמ"ש קבע כי הבקשה כפי שהוגשה בהיעדר טיעוני המבקש לעניין סיכויי הגנתו, נדחית.

· ביום 28.7.2022 ניתנה החלטתי שבה הוריתי לכל הנתבעים הפעילים להשיב עד ליום 2.8.2022 על הבקשה הנ"ל מטעם התובעת.

אני קובע בפניי דיון קדם משפט דחוף (לאחר פגרת הקיץ), שמטרה לברר עם בעלי הדין הפעילים את הדברים כולם, כאשר לדיון זה חייבים יהיו להתייצב גם נציג בכיר, בקיא ומוסמך מטעם התובעת וכן כל ארבעת הנתבעים הפעילים בעצמם.

אני קובע דיון קדם משפט ליום 19.9.22 בשעה 10:00 (המזכירות תקצה שעה ביומן).

רקע כללי ומיהות הצדדים: התובעת היא חברת הניהול (להלן: "התובעת" או "חברת הניהול"), המנהלת ומבצעת בפרויקט התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב (להלן: "פרויקט התחנה" או "התחנה"), שירותי הפעלה, תיקון ואחזקה של המתקנים המשותפים בפרויקט, וכן אחראית על שירותי ניקיון ושמירה בפרויקט התחנה (להלן: "השירותים").

העד, מר חסידים:זה התחיל לפחות שנתיים לפני שהפסקתי את הדמי ניהול ההזנחה התחילה, לפחות שנתיים, אני מניח שזה היה בגלל שחברת הניהול החדשה נכנסה, זה התחיל מזה שהתחילו לבקש שקל לכניסה לשירותים, אתה ניכנס לשירותים ואין לך נייר טואלט, אז אני הבנתי שמשהו פה לא בסדר, כאילו אני הבנתי שיש פה משהו מכוון, איך יכול להיות שבן אדם ניכנס, משלם שקל ואין לו נייר טואלט אפילו? ואני לא מדבר על הסירחון ועל הגועל נפש שיש שם. עו"ד טייכמן: כן. ת: ועל זה שהשירותים לפעמים בכלל סגורים ואמהות לילדים צריכות לקחת את הילד שלהן כדי שיעשה פיפי שמה בתוך התחנה המרכזית.

בהסכם הניהול נקבע העקרון על פיו מחושבים דמי הניהול ונקבע המנגנון לעידכון דמי הניהול, אלא שמדובר בהסכם, שנוסח עם פתיחת התחנה המרכזית החדשה ולתביעה זו צורף הנוסח שהיה נכון בשנת 1991.

...

לטענת הנתבעים יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעת בהעדר יריבות וכנגד הנתבע לגופו של עניין.

ולאור האמור לעיל ובהתאם לשטח החנות של 45.201 מ"ר ראה בס' 11 לתצהיר מר שמואל ) כפול 32 ₪ כפול 38 חודשים = 54,964 ₪ דמי ניהול שאני מורה על הנתבע לשלם לתובעת.

במיוחד נכון הדבר, שעה שמדובר בפסק דין של בית משפט השלום שהינו ערכאה דיונית וכל תביעה נבדקת לגופה ולפי הנסיבות המאפיינות אותה ומוכחות בה. סוף דבר: לאחר שעיינתי בכל החומר שבפניי ולאחר שהגעתי למסקנה שיש להפחית את דמי הניהול לאור המצב הפיסי של התחנה, מצאתי להיעזר בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע השמאי אטקין, אשר ציין בחוות דעתו טווחים של דמי ניהול בקניונים שונים.

כאמור לעיל ישלם הנתבע לתובעת סך של 54,964 ₪ בתוספת הצמדה וריבית חוקית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל וזאת תוך 60 יום.

ביום 10.4.1991 חתמו מר קרוטהאמר ויורשו של מר חביליבצקי על הסכם ניהול עם המשיבה 1, חברת התחנה המרכזית החדשה בתל אביב 1988 בע"מ (להלן: חברת הניהול), במסגרתו התחייבו לשלם לחברת הניהול דמי ניהול חודשיים עבור שירותים שיסופקו על ידה בפרויקט, ובהם שירותי הפעלה ואחזקה (להלן: הסכם הניהול הראשון).

ביום 5.1.2017 הגישה חברת הניהול תביעה בסדר דין מקוצר, נגד אישתו של מר קרוטהאמר (להלן: גב' קרוטהאמר), שירשה אותו לאחר פטירתו, ונגד מר אלקיים (להלן, יחד: הנתבעים), לתשלום חוב בגין דמי ניהול ובגין דמי שימוש (בגין הצבת כיסאות בשטח הצבורי), מהשנים 2016-2012, בתוספת ריבית פיגורים.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בבקשה ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות ללא צורך בתשובה, בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

מלבד זאת, לא שוכנעתי כי בנסיבות דנן יש ליתן רשות ערעור על מנת למנוע עיוות דין.

סיכומו של דבר: הבקשה נדחית.

פתח דבר תביעה זו עניינה אי תשלום דמי ניהול בגין חנות המצויה בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב, עבור התקופה שבין חודש אוקטובר 2016 ועד לחודש אפריל 2019.

רקע וטענות הצדדים התובעת, החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ, הנה החברה המנהלת ומבצעת בפרוייקט התחנה המרכזית בתל אביב, האמונה על מתן שירותי הפעלה, תיקון ואחזקה של המתקנים המשותפים בתחנה המרכזית, וכן על שירותי ניקיון ושמירה.

...

לפיכך, אני סבורה כי אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום ריבית פיגורים, אשר לפי דפי החשבון הסתכמה בסך של 16,477 ₪, ובצירוף מע"מ בסך של 19,278 ₪.

בסיכומו של דבר נקבע כי "נוכח התחייבותם החוזית של המנוחים לתשלום דמי הניהול מכוח הסכם הניהול הראשון וכן נוכח התחייבותו החוזית של שלמה לתשלום דמי הניהול מכוח הסכם הניהול השני – יש לראות הן את הבעלים והן את שלמה כמחוייבים חוזית בתשלום דמי הניהול. עם זאת, אין מקום להשתת הפרשי הצמדה וריבית על הבעלים בגין התקופה שקדמה למשלוח מכתב ההתראה הראשון לבעלים". סעיף 54 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כי "שנים שחייבים חיוב אחד, חזקה שהם חייבים יחד ולחוד". סעיף 55 (א) לחוק החוזים קובע: "שנים שחייבים יחד ולחוד, רשאי הנושה לדרוש את קיום החיוב, כולו או מקצתו, משניהם כאחד, או מכל אחד מהם בנפרד, ובלבד שלא ייפרע יותר מן המגיע לו". בענייננו המדובר בחיוב אחד – חוב דמי ניהול.

סוף דבר בשקילת מכלול הטענות שהועלו הגעתי למסקנה כי דין ההתנגדות להתקבל ביחס לסכומים הבאים: 1,435 ₪ בעניין הגלאים; 1,328 בגין הפרשי מדדים שקדמו לתקופת התביעה, וכן סך של 19,278 ₪ (כולל מע"מ) בגין ריבית הפיגורים.