תביעה לתשלום בגין ליקויי בנייה בנכס מקרקעין ברמת גן

רכיבי התביעה כוללים, בין היתר, את האיחור במסירה, ליקויי בנייה, פיצוי בגין הפרת ההסכם ועגמת נפש.

נטען כי המחלוקת הועברה לבוררות, ובכוונת המבקשים להגיש תביעה על סך מיליוני שקלים בקשר עם פרויקט "יהודית 7" ברמת גן. המבקשים מפנים לפסיקה ולשיעור הערובה בהתאם לפסיקה.

המשיבה טוענת כי היא אוחזת בזכויות בנכס מקרקעין בעל שווי כספי ניכר ואין כל חשש שהיא תתקשה בעתיד לעמוד בחיוב הוצאות שיושת עליה, ככל שיושת.

נאמר שם כי אחת מהמטרות העיקריות של הכוח לחייב תובע, ובהקשר תיק זה המודיעה, בין אם הוא תאגיד ובין אם הוא תובע בשר ודם בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבע, היא מניעת תביעות סרק והבטחת תשלום הוצאות הנתבע ומכאן שסכויי ההליך אכן רלבאנטיים והקריטריון מנוי במערך השיקולים של בית המשפט.

...

המשיבה מזכירה כי גם המבקשים הגישו נגדה הודעת צד שלישי ומתנהלים במקביל הליכים נוספים: תיק אזרחי משנת 2016 והליך בוררות, שם לא עלה חשש זה. דיון והכרעה לאחר שטענות הצדדים והאסמכתאות נבחנו, הבקשה מתקבלת בחלקה, ולהן יבוארו הנימוקים; סעיף 353 א' לחוק החברות קובע חזקה לפיה כאשר מדובר בחברה יש להפקיד ערובה להבטחת ההוצאות ומגדיר את התנאים, אשר בהתקיימם בית המשפט רשאי להורות על הפקדת ערובה – הוגשה תביעה על ידי חברה או חברת חוץ שאחריות בעלי המניות בה היא מוגבלת.

ראו בת.א. (ת"א) 40653-12-09 יובלים - נדל"ן וקמעונאות (2002) בע"מ נ' דלק נדל"ן בע"מ (31.1.11): "על המשיבה, הטוענת ליכולת כלכלית איתנה, היה להתכבד ולפרוס בפני בית המשפט תמונה עובדתית מלאה אודות חוסנה הכלכלי ויכולתה לעמוד בהוצאות, בין היתר על ידי ראיות אודות נכסיה, זכויותיה, חובותיה, והתחייבויותיה. נתונים אלו יש לבסס על דפי חשבון, מסגרות אשראי, מאזנים, חוות דעת של רואי חשבון, זכויות רשומות בנכסים, זכויות החברה מכוח הסכמים וכד'". בנסיבות אלה, אין מנוס מקבלת הבקשה להשית ערובה, אולם בחלקה.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, הבקשה מתקבלת בחלקה.

כתב התביעה בכתב התביעה המתוקן נטען, כי על אף שבמסגרת פסק הדין החלקי נקבעה זכותם של הנתבעים להרשם כבעלים של 50% מהזכויות במיגרש נווה עוז, מיגרשי בלינסון והמגרש בגני תקווה, לא הוסיף בית המשפט המחוזי בתל-אביב ונתן הנחיות משלימות אשר עניינן הסכומים אותם נדרשים הנתבעים לשלם לתובעים, בקשר ומכוח רכישת אותן זכויות בנכסי המקרקעין השונים.

במסגרת כתב התביעה שכנגד, הועלו טענות אשר עניינן מכתב אשראי, אשר הועמד לטובת חברה בבעלותו של מר צאייג, ומומש ע"י הבנק, תוך שנתבעה השבתם של הסכומים אשר נטען כי שולמו, כמו גם ההוצאות והפסדים אשר נגרמו עקב כך. כן נתבעה השבת סכומים אשר מקורם בהלוואה שניתנה לצורך רכישת בית הנתבעים ברמת גן ושיפוצו.

עיון בפסק דינו של כב' בית המשפט העליון אשר דן במכלול הערעורים אשר הוגשו על ידי הצדדים, מלמד כי אף הוא נתן דעתו לחסר הראייתי, ומחדלם של שני הצדדים בהצגת הנתונים העובדתיים לרבות החסרים והליקויים בתצהירו של רואה החשבון כדורי, מחדל אי הגשת חוות דעת על ידי הנתבעים, והשלכות היעדרו של "מסמוך" על האפשרות להסיר את עננת חוסר הוודאות העובדתי.

חשוב מכך, אף ככל ושאלת ההצדקה בחיובם של הנתבעים בתשלום חלקם מתוך רכיב הוצאות הנהלה וכלליות הייתה נבחנת באופן נפרד ועצמאי מיתר רכיבי התביעה, לא מצאתי כי התובעים הרימו את הנטל הראייתי המוטל עליהם לצורך חיוב הנתבעים בתשלום בגין ראש נזק זה, ואפרט; במסגרת פסק הדין החלקי, מצאה כב' השופטת פלפל לאמץ באופן חלקי את תחשיבו של רו"ח כדורי באמצעות החלופה של חישוב על בסיס העלות המתואמת של רכישת הקרקע, וכאשר זו כוללת בחובה גם הוצאות הנהלה וכלליות, בשיעור של 3.7% כפי הנטען על ידי התובעים.

מקום בו לא הרימו התובעים את הנטל הראייתי להוכיח את שיעור סכום ההשבה, לא ניתן להעתר לתביעתם בגין רכיב זה. גני תקווה גוש 6717 חלקה 39 עיון במסמכים מלמד כי חלקת קרקע זו עברה שינוי ייעוד מייעוד חקלאי לייעוד לבנייה.

...

בנסיבות אלו, מצא בית המשפט המחוזי בתל-אביב להתבסס, באופן חלקי, על הדו"ח אשר הוגש ע"י רואה החשבון מטעם התובעים, רו"ח כדורי, אשר גם בפניו נמצא כי לא עמדו כלל המסמכים והאסמכתאות הנדרשים לצורך עריכת החשבונות.

כאמור לעיל, מצאתי כי דין תביעת התובעים בגין רכיב תביעה זה להידחות.

מקום בו לא הרימו התובעים את הנטל הראייתי להוכיח את שיעור סכום ההשבה, לא ניתן להיעתר לתביעתם בגין רכיב זה. גני תקווה גוש 6717 חלקה 39 עיון במסמכים מלמד כי חלקת קרקע זו עברה שינוי ייעוד מייעוד חקלאי לייעוד לבנייה.

סוף דבר התביעה נדחית.

העילה על-פי כתב התביעה מדובר בתביעה כספית לתשלום סך 347,520 ₪ בגין ליקויי בניה נטענים, שנתגלו בדירה אותה רכשו התובעים מהנתבעת, עפ"י הסכם שנחתם בתאריך 29/03/2016 (נספח 2 לכתב התביעה) (להלן: "ההסכם").

עפ"י כתב התביעה הנתבעת הנה הבעלים, במשותף עם אחרים, בזכות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 16, גוש 11183 ב- רמת ישי, ומחזיקה בעין, מכוח הסכם שתוף, בשליש המערבי בחלקה (להלן: "המיגרש").

הנתבעת מכרה לתובעים זכויות בעלות בדירת גן מס' 2 בבית (להלן: "הדירה").

עוד טענו התובעים, כי מן המפורסמות כי רעידת אדמה חזקה עלולה להתחולל באיזור בכל רגע, ולכן הם נמצאים בסכנה ברורה לנזקים של ממש בדירתם בהיותה חשופה לסיכון מוגבר נוכח הליקויים הנטענים שנתגלו בה. משכך עותרים התובעים בבקשתם, להתיר להם לפצל סעדיהם, וכן לחייב את הנתבעת להפקיד כתב התחייבות ו/או כסף כנגד נזקים שיגרמו לנכס מסוג שקיעה ו/או סדיקה חמורה, בשיעור שיכסה את מלוא עלות התיקון, בהתאם לחיווי של קונסטרוקטור אשר ימונה ע"י בית המשפט.

...

ובשים לב כי מדובר בסעדים שמקורם באותה עילת תביעה, אין מקום להיעתר לבקשה למתן היתר לפיצול סעדים.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, הנני דין הבקשה להידחות.

הנני מחייב התובעים לשלם לנתבעת הוצאות בגין בקשה זו בסכום כולל של 3,000 ₪.

בית משפט השלום בתל אביב -יפו ת"א 25553-05-21 יצהר נ' נוף העיר בית לחם 12 רמת גן בע"מ לפני כבוד השופט אביים ברקאי תובע בר יצהר נתבעת נוף העיר בית לחם 12 רמת גן בע"מ ב"כ התובעת: עו"ד און איל ינקו ב"כ הנתבעת: עו"ד יוסף מרדכי שטרית פסק דין

חלק שני – תמצית טענות הצדדים תמצית טענות הצדדים תמצית טענות התובע (1) ביום 20/5/2019 נחתם הסכם מכר במסגרתו רכש התובע דירה בת 5 חדרים בבניין בעיר רמת גן. לטענת התובע, הנתבעת הפרה בהפרה בוטה את התחייבויותיה כלפיו כאשר בסופו של יום מסרה באיחור ניכר את הדירה בנגוד להוראות הסכם המכר כאשר הדירה אינה ראויה למגורים וקיימים בה אי התאמות וליקויים רבים.

חלק שלישי – דיון והכרעה כללי – חמישה רכיבי התביעה הדיון ברכיבי הפצוי השונים להם עותר התובע, יחולק לארבע קבוצות רכיבים כמפורט להלן: (1) רכיב פיצוי ראשון מחמשה, ליקויי הבניה – התובע עותר לפצוי בגין ליקויי בניה בסך של 104,646 ₪.

עוד נקבע כי "כמובן, חוות דעתו של מומחה שמונה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט, אך משהוגשה חוות דעתו המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן" - רע"א 8956/22, אבנר פרידמן נ' עו"ד אביחי ורדי – בתפקידו ככונס הנכסים‏ (מיום 13/2/2023, הש' ע' גרוסקופף).

דיון ברכיב הפצוי השני מחמשה – פיצוי בגין ירידת ערך (נידרש הסך של 95,000 ₪ - יש לחייב את הנתבעת בסך של 29,340 ₪) התובע עתר לפצוי בסך של 95,000 ₪, כאשר הוא מתבסס על חוות דעת מקצועית המתייחסת לסכום זה. גם בענין זה מונה על ידי מומחה – המהנדס ושמאי המקרקעין אייל שנהב.

סוף דבר לסיכום, יש לחייב את הנתבעת בתשלום הסכומים הבאים: (1) כאמור בסעיף 6.6 לעיל ובגין ליקויי הבניה - סך של 46,873 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום 12/5/2021 ועד למועד התשלום בפועל.

...

סוף דבר לענין רכיב הפיצוי השלישי מחמישה, פיצוי בגין איחור במסירה יש לחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 47,634 ₪.

סוף דבר לסיכום, יש לחייב את הנתבעת בתשלום הסכומים הבאים: (1) כאמור בסעיף 6.6 לעיל ובגין ליקויי הבניה - סך של 46,873 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 12/5/2021 ועד למועד התשלום בפועל.

אשר על כן אני מחייב את הנתבעת כדלקמן: (1) בתשלום הסך של 86,213 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 12/5/2021 ועד למועד התשלום בפועל.

הודעת צד ג' נוסחה על גבי ארבעה סעיפים בלבד והפנתה להתחייבות חוזית של הצד השלישי לשפות את הנתבעת "בגין כל הוצאה ו/או חיוב". התביעה הוגשה בגין שלושה רכיבים כדלקמן: · פיצוי בגין ליקויי בניה, בהתאם לדו"ח מומחה - 78,000 ₪ · פיצוי בגין אבדן הנאה מהנכס, תוך הפניה לגינה שנכללה בהסכם, כאשר לא מתאפשרת גישה ישירה אליה - 30,000 ₪ · פיצוי בגין עגמת נפש והוצאות - 20,000 ₪ ====== סה"כ - 128,000 ₪ מי ומי בהליך – בעלי הדין, העדים שנשמעו וכן מומחה שמונה על ידי בית המשפט התובעת היא רוכשת דירת מגורים שנקשרה בהסכם עם הנתבעת.

השאלות העיקריות בהן יש להכריע הן: · שאלה ראשונה משלוש – האם יש לחייב את הנתבעת בתשלום בגין ליקויי הבניה הנטענים? · שאלה שניה משלוש – האם יש לחייב את הנתבעת בגין רכיבי אבדן ההנאה מהנכס ועגמת נפש והוצאות? · שאלה שניה משלוש – ככל שיש לחייב את הנתבעת בתשלום כלשהוא, האם יש לחייב את הצד השלישי בתשלום לנתבעת, וככל שהתשובה חיובית – מה הסכום בו יש לחייב את הצד השלישי? חלק שני – תמצית טענות הצדדים תמצית טענות התובעת התובעת ציינה שביום 31/8/2018 נקשרה עם הנתבעת בהסכם לפיו רכשה זכויות בדירת הגן ברחוב לאן ברמת גן, זאת בתמורה לסך 2,525,000 ₪.

לענין זה ר' רע"א 8956/22, אבנר פרידמן נ' עו"ד אביחי ורדי –בתפקידו ככונס הנכסים‏ הנזכר לעיל שם נקבע כך (ההדגשות לא במקור): "כמובן, חוות דעתו של מומחה שמונה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט, אך משהוגשה חוות דעתו המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן" עוד אפנה אל רע"א 6290/14,  תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט (השופטת, כתוארה אז, א' חיות מיום 4/1/2015) שם נקבע כי: "... ככלל יאמץ בית המשפט את מימצאי המומחה, למעט אם הוצגה סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן". בנוסף ר' – ע"א 7019/22, הפניקס חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני (מיום 9/3/2023, הש' י' עמית, השופטת י' וילנר, השופטת ג' כנפי – שטייניץ); רע"א 4220/22, פלוני נ' ד"ר יפעת וינר (מיום 28/6/2022, הש' י' עמית); רע"א 4824/20, עריית אשדוד נ' אדמת הצבי השקעות בע"מ (מיום 9/9/20, הש' ע' גרוסקופף); ע"א 5681/19, דאוד ח. אחזקות והשקעות בע"מ נ' דניה סיבוס בע"מ (מיום 5/11/2020, הש' י' עמית, השופטת ד' ברק-ארז והש' ד' מינץ); רע"א 1941/19, אסותא - מרכזים רפואיים נ' פלוני (מיום 25/6/2019, הש' י' וילנר) רע"א 9828/17, דרור אבני נגד ד. שליט בע"מ  (מיום 18/1/2018, הש' י' וילנר); וכן תא (מחוזי נצ') 41071-03-16, יחיא מרעי נגד מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל (מיום 6/2/2023, הש' י' אברהם); לסיום אפנה אל ה"פ (מחוזי תל אביב) 15925-01-17, הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול בע"מ (חל"צ) נ' ועדה מקומית לתיכנון רמת השרון ואח' (מיום 23/2/2023, הש' נ' גרוסמן) וכן אל ע"א (מחוזי תל אביב) 51617-10-19, לויאלטי פיתרונות בע"מ ואח' נ' עמדה סוכנות לביטוח (2004) בע"מ ואח' (מיום 7/3/2021 הש' י' שבח, י' אטדגי וש' יעקובוביץ) שם נקבע כדלקמן (ההדגשות לא במקור) - "משמונה מומחה מטעם בית המשפט, ייטה בית המשפט לאמץ את חוות דעתו, למעט  אם הוצגה סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן". יש לאמץ את מימצאי חוות דעתו של מומחה בית המשפט בענייננו יש מקום לאמץ את מסקנות חוות דעתו של מומחה בית המשפט.

...

סוף דבר ביחס לשאלה השלישית מתוך שלוש – חיוב צד ג' במסגרת ההודעה לצד שלישי לאור האמור לעיל, יש לחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 34,632 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29/5/2022, מועד חוות הדעת ועד למועד התשלום בפועל.

סוף דבר לאור האמור לעיל וסיכום ההחלטות בסעיפים 9.5, 10.3 ו-11.4, התביעה וכן הודעת צד ג' מתקבלות באופן חלקי ואני קובע כדלקמן: חיובי הנתבעת · אני מחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 46,332 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29/5/2022 ועד למועד התשלום בפועל; · בנוסף אני מחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17/6/2021 ועד למועד התשלום בפועל; · עוד אני מחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

חיובי הצד השלישי · אני מחייב את צד ג' בתשלום הסך של 34,632 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29/5/2022, מועד חוות הדעת ועד למועד התשלום בפועל; · עוד אני מחייב את צד ג' בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 8,500 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.