תביעה לרישום חניה על שם קונה דירה, בשל הפרת חוזה מכר

התובעים מבססים את עילת תביעתם על פקודת הנזיקין ובפרט על עוולות הרשלנות והפר חובה חקוקה, על הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ( להלן: חוק המכר דירות ).

תוקפו של נספח התיקונים סעיף 7א לחוק המכר דירות – בנוסח שהיה בתוקף בזמן חתימת ההסכם בין אמירי גן לארמני – קובע: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה." בפסיקה נידונה השאלה האם קונה שידע על פגם מסוים בעת הרכישה יכול לבקש סעדים לגביו מכוח חוק המכר דירות בשים לב לכך שהוא חוק קוגניטי.

פסק דין נוסף ניתן ברע"א 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום, פ"ד נג(3) 516 (להלן: הילכת שטרית ) בו נידונה עסקת מכר של מיגרש כאשר בהסכם הוצהר כי שטח המיגרש נטו הוא 756 מ"ר בשל הפקעה מתוכננת אך מאוחר יותר גילו הקונים כי ההפקעה המתוכננת גדולה יותר ושטח המיגרש נטו יעמוד על 555 מ"ר. באותו עניין לא ביקשו הקונים לבטל את העסקה (כפי שהתבקש בעיניין קרסנטי) אלא ביקשו סעד כספי בדמות ניכוי מהמחיר בהתאם להוראות סעיף 28 לחוק המכר , תשכ"ח – 1968.

סעיף 16.1 להסכם בין אמירי גן לארמוני קבע: "עד למועד רישום הזכויות בבית המגורים על שם הקונה בלשכה לא יהא הקונה זכאי, אלא בהסכמת המוכרת מראש בכתב להעביר זכויותיו והתחייבויותיו על פי חוזה זה ו/או להקנות בכל דרך שהיא כי זכויות שהן בבית המגורים או בקשר אליו, כולן או מקצתן." בשים לב לכך שארמוני לא יכל להעביר את הזכויות בבית על שם התובעים מאחר ובעת המכירה היה רשום עדין על שם אמירי גן (ראו: נסח רישום שצורף לתצהיר התובע) לא הייתה לתובעים כל ברירה אלא לחתום על הבקשה להעברת זכויות מאחר ועודד תורג'מן הבהיר כי זהו תנאי בל יעבור.

לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה; אולם במכירת נכס נד אין הקונה זכאי לחזור בו מן החוזה אם נתן הודעה כאמור לאחר שעברו שנתיים ממסירת הממכר, ואין הוא זכאי ליתר התרופות בשל הפרת חוזה אם נתן את ההודעה לאחר שעברו ארבע שנים ממסירת הממכר.

...

אני מחייב את אמירי גן לשאת בעלות תיקון סדקים ומרזב בסך של 6,500 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30/3/2015 ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד בפיצוי התובעים בגין עוגמת נפש בסך של 70,000 ₪ נכון למועד פסק הדין.

אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשאת בשכר טרחת עו"ד בשיעור של 20% בתוספת מע"מ מהסכומים שפסקתי לעיל.

בפני תביעה שעניינה שאלת בעלות בחניה בבניין משותף על רקע הסכם מכר אשר בוטל, באופן חד צדדי, בטענה כי הנתבעים הפרו תנאי יסודי בהסכם שעניינו העברת הבעלות בחניה על שמם במועד שנקבע לכך.

על פי ההסכם האחרון ועל מנת לרשום הזכויות בחניה על שמם נדרשו הנתבעים להשלים את תיקון צו רישום הבית המשותף, כך שהחנייה תרשם בהצמדה לדירתם וזאת עד ליום 23.03.2014, אחרת תעמוד לאמיליה הזכות לבטל את ההסכם בכפוף להשבת סכום התמורה ששלמו הנתבעים בעד החנייה, ובלשון סעיף 10 להסכם האחרון: "במידה ובקשת הצדדים לתיקון צו רישום הבית המשותף תידחה ע"י המפקח על רישום המקרקעין ו/או לא ישלים הקונה את תיקון צו רישום הבית המשותף (כך שהחניה תרשם בתת חלקתו) עד ליום 23.3.14- יבוטל ההסכם והמוכר יחזיר לקונה את הסך של 15,000 ₪ בתוך 14 ימים ממשלוח הודעה כתובה על כך לכתובת המוכר המופיעה בכותרת הסכם זה בדואר רשום והחניה תישאר בבעלות המוכר". משלא השלימו הנתבעים את העברת הבעלות בחניה על שמם במועד שנקבע לכך, שלחה אמיליה, ביום 15.05.2014, באמצעות בא כוחה, מכתב בו היא מודיעה על ביטול ההסכם תוך שהיא מבקשת לקבל מהנתבעים אישור בדבר הביטול (ראו נספח י"ג לכתב התביעה).

ועוד ראו קביעת השופט שמגר בפרשת ג'רבי (לעיל): " מקום בו על שני צדדים או יותר, לקיים חיובים מקבילים, אין האחד יכול לתבוע את רעהו בשל הפרתו של החוזה אלא אם קיים - או לפחות היה נכון לקיים - את חלקו הוא בחיובים המקבילים.." לצורך בירור השאלה האם מדובר בחיוב עצמאי מותנה או שלוב, נידרש בית המשפט לכללים המקובלים בפרשנות חוזה, בהם, בין היתר, בחינת אומד דעתם של הצדדים, כפי שזו באה לידי ביטוי בלשון החוזה ובנסיבות העניין.

ואולם, נחה דעתי כי שעה שקבלה אמיליה לידיה את מלוא התמורה ושעה שמכרה דירתה לתובעים מבלי שניגרם לה כל נזק, סוגיית רישום הזכויות על שם הנתבעים לא היתה מהותית עוד והיא עשתה כן אך על מנת לקדם ולשרת עניין שהיה לתובעים בחניה.

...

סוף דבר בהינתן האמור לעיל, לא נותר לי אלא לקבוע כי לא התקיימו נסיבות המצדיקות ביטול ההסכם.

לאור כל האמור, אני קובעת כי לא עמדה לאמיליה וגם לא לתובעים זכות כדין לביטול ההסכם עם הנתבעים.

לפיכך, התביעה נדחית תוך חיוב התובעים בהוצאות הנתבעים ושכ"ט בא כוחם בסך כולל של 25,000 ₪.

באותו יום נשלח ווטספ מהקונים למוכרים: "למורין יהודה וחנה! ערב טוב! אבקש להביא לידיעתכם מספר דברים לשיקול דעתכם זאת לאחר מספר נסיונות של גישור שלצערי שהובאו לידיעתכם ואשר אתם לא משיבים עליהם כלל ומתחמקים ממתן תשובות ולא עונים לטלפונים כלל: א. עד מחר יסתיימו 10 הימים של איחור שלא יוגדר בו הפרה יסודית על פי ההסכם. ב. הבאנו לידיעתכם כי אנו מוכנים לשלם לכם את יתרת החוב בסך 100 אלף ₪ בתנאי לקבלת המפתח והחזקה בדירה כפי שנקבע בהסכם. ג. במידה ותרצו לדחות את החזקה בדירה ומסירת מפתח עד לאחר החג (19/04/2017 ב 12:00) לחודש הקרוב יש לבקש באופן רישמי (ראה נספח י"א לתצהיר הקונה).

ביום 23.04.17 שלחה עו"ד צבר מכתב בשם הקונים למוכרים, שכותרתו: "בקשה לאכיפת חוזה, דרישה לתשלום מוסכם והתראה בטרם נקיטת הליכים". במכתב נרשם כי החזקה טרם הועברה בדירה, כאשר ביום 06.04.17 ביקשו המוכרים להשאר בדירה עד ליום 19.04.17 כאשר הקונים הביעו את הסכמתם לכך בכפוף לתשלום הפצוי המוסכם הקבוע בסעיף 7 להסכם המכר, העומד על 50$ לכל יום איחור.

בתאריך 16.06.20 החליטה הלישכה לדחות את התלונה, כאשר בסיום ההחלטה נכתב: "לא מצאנו כי הנילון פעל בנגוד לדין ומוטב היה שהתלונה לא הייתה מוגשת מלכתחילה". מהלך ודיון התיק ניפתח בהגשת תביעה בסדר דין מקוצר על ידי הקונים, כאשר נרשם כי מהות התביעה הנה: "כספית בגין הפרת הסכם", וסכום התביעה: "120,248 ₪". בתביעה נידרש פיצוי מוסכם בגין איחור של 24 ימים במסיקת הדירה , בסך של 50$ עבור כל יום איחור, וסה"כ סך של 4,284 ₪.

המוכרים מכירים בכך שהיו טעויות אשר עיכבו את קבלת כספי המשכנתא אולם הם מטילים את האשם על צדדים שלישיים, כמו החברה המשכנת, חברת דמרי, בעוד שמדובר במסמכים שהיה באחריותם להמציא באופן תקין ובמועד.

...

וראו גם עדות עו"ד צבר בעניין זה: "ש. בסופו של דבר הם חתמו על מסמך שביקרו בבית וראו את הדירה?

הוכח אם כן כי הקונים כלל לא היו "על ארגזים", וכי המוכרים עדכנו אותם שיפנו את הדירה אחרי פסח, כך שלא נגרמו לקונים "ייסורים", והם גם לא עמדו בחוסר וודאות באשר למועד הפינוי, כפי שהם מנסים לצייר, ואף אחד לא "ניצל את מצבם". לקראת סיום מאחר ששני הצדדים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, כאשר שני הצדדים עתרו לפיצוי בגובה הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בשיעור של 10% מהתמורה – הרי שתוצאות ההפרה של שני הצדדים מתקזזות זו עם זו ולפיכך התביעה והתביעה שכנגד נדחות.

לסיכום התביעה והתביעה שכנגד נדחות כל צד יישא בהוצאותיו.

התביעה שלפניי עניינה סיכסוך בין רוכשים של בית מגורים לבין המוכרים, בגין טענות ל - הפרת הסכם המכר; עיכובים בהסדרת חריגות בניה; הסדרה לקויה של חריגות בניה; וליקויים שהוסתרו.

להלן עקרי הסכמות והתחייבויות הצדדים בהסכם המכר ובנספח להסכם: בסעיף 7(א) להסכם, נקבע: "ביום 03/06/2015 תתבצע מסירת החזקה בדירה כאשר המוכר מתחייב להשלים עד ליום 03/07/2015, את כל תוספות ושינויי הבניה הנדרשות עפ"י התשריט והיתר הבניה ועפ"י דרישות הגורמים המוסמכים בערייה...". בסעיף 12(ב) להסכם, נקבע: "הוראות ההסכם בסעיפים 3,7,8,9 ו- 10 בעיניין תשלום מלוא התמורה, מועדי תשלום התמורה, מסירת חזקה ומועד המסירה, כל המיסים והמצאת האישורים הנחוצים להעברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים וכן הסרה, תוך זמן סביר, של כל מיכשול, קיים או שייוצר בעתיד, המונע את העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה הן מעיקרי הסכם זה והפרתן ו/או הפרת כל אחת מהן תהווה הפרה יסודית של הסכם זה". בסעיף 12(ג) להסכם, נקבע: "הפר צד להסכם זה תנאי יסודי מתנאי הסכם זה ישלם הצד המפר לצד המקיים....פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך של 10% ממחיר הדירה... מבלי שהצד המקיים יצטרך להוכיח את נזקיו." (להלן: "הפצוי המוסכם").

וראו מה נרשם בסעיף 7 לנספח: "המוכרים מתחייבים להשלים את כל העבודות, השינויים, ההתאמות והתוספות המפורטות והמתוארות בתשריט לרבות קבלת היתר חתום ע"י עריית באר שבע עד למועד זה (להלן: "ביצוע בניה בפועל"), וזאת בתוך 5 חודשים מיום החתימה על הסכם זה. הפרה של התחייבות זו מצד המוכרים תיחשב להפרה יסודית של ההסכם ולקונה עמדו כל הסעדים.

הנתבעים אולם לא הרחיבו בעיניין זה וטענו רק כי הנזק היחיד שניגרם לתובעים כתוצאה מהעיכוב בהסדרת החריגות, הנו אי נוחות מעצם ביצוע העבודות הבניה בפועל, כאשר לטענת הנתבעים גם לא נגרמה לנתבעים הפרעה של ממש בתקופה זו, שכן עבודות הבניה בוצעו בחלק צדדי של הבית, וכך גם חומרי וכלי הבניה אוחסנו במקום צדדי – בחניה, ולא היוו כל הפרעה.

סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970, קובע: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". הנטל להוכיח כי הפצוי המוסכם אינו עומד ביחס סביר לנזק, מוטל על הנתבעים.

...

כך או כך, ככל והנזק בעניין זה היה מוכח סביר שגם אז לא היה נפסק הפיצוי ברכיב זה, שכן אני סבורה כי מדובר בפיצוי חופף לפיצוי המוסכם שנפסק לעיל.

עוגמת נפש אני סבורה שהפיצוי הנדרש בגין עוגמת נפש הוא חופף לפיצוי המוסכם שניתן לתובעים בגין העיכוב בהשלמת הבנייה, כאשר ראו בעניין זה האמור בסעיף 73 לסיכומי התובעים, שם הם מפרטים בגין מה הם דורשים פיצוי בגין עוגמת הנפש.

סוף דבר לאור כל האמור אני קובעת כי הנתבעים ישלמו לתובעים פיצויים כדלקמן: בגין העיכובים בהסדרת חריגות הבניה – פיצוי מוסכם בסך של - 230,000 ₪.

הנתבעים טוענים כי במהלך השנים הראשונות שלאחר מכר הדירה למנוחה ועד לרישום זכויות הבעלות על שמה מימשה התובעת את זכויותיה הקנייניות בחניות ומכרה לצדדים שלישיים על דרך חכירה 11 חניות מתוך 42 החניות הצמודות לדירה וכי זכויות החכירה של הצדדים השלישיים בחניות נרשמו בלישכת רישום המקרקעין (ר' נספח ב).

בשל הפרה זו ורצונה של המנוחה כי הדירה תרשם על שמה, פנתה היא לעורך דין, וזה פנה לתובעת בדרישה למלא אחר התחייבויותיה החוזיות לרישום הדירה על שם המנוחה ולקבלת הפצוי המוסכם החוזי (ר' נספח ד).

ביחס לחוכרים לדורות של מקומות החניה הוסכם בסעיף 5 כי בשטחי החכירה יכלל תנאי על פיו החוכרים יהיו חייבים בכל המיסים ותשלומי החובה החלים על מקומות החניה ואלה לא יחולו על בעל הנכס "...ומבלי שבעל הנכס יהיה זכאי לכל תמורה שהיא". סעיף 8 לתוספת קובע כי: במידה ומסיבה כלשהיא לא יוכל הקבלן לרשום את החכירות ביחס לכל מקומות החניה לפני התאריך שנועד לרישום הדירה על שם הקונה, ייתן הקונה יפוי כוח בלתי חוזה לעורכי הדין של הקבלן שלפיו יהיו הם רשאים לחתום על שטרי החכירה ביחס למקומות החניה בתנאים הנ"ל ובתנאי שמיופי הכוח יתחייבו כלפי הקונה שימציאו לו שניים עותקים מאושרים של כל שטר חכירה שהם ירשמו על סמך יפוי הכוח מייד עם ביצוע כל רישום ורישום.

שהוי בסעיף 45 לסיכומיהם טענו הנתבעים כי גם אם תקופת ההתיישנות טרם חלפה, אזי מאז רישום זכויות הבעלות בדירה ע"ש המנוחה "..שלא בהתאם להוראות התוספת ועד להגשת התביעה חלפו כ-36 שנים.." ואז העברת הזכויות בדירה על שמם חלפו כ-26 שנים ו- "..התובעת אינה טורחת להסביר..מדוע לא עשתה דבר וחצי דבר במשך שנים אלה כדי לממש את זכויותיה". לדבריהם שהוי ניכר כשלעצמומצריך הסבר ומשזה לא ניתן".

...

אשר על כן הנני מורה כדלקמן: כי התוספת שנחתמה ביום 11.9.75 בין הגב' אירנה לנדאו ז"ל לבין התובעת, ביחס לחניות, תקפה ומחייבת את הנתבעים.

הנני מורה לנתבעים ולכל מי מטעמם לסלק ידם לאלתר מ-30 החניות (המפורטות בנספח ד1.

הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת בגין שכ"ט עו"ד סך כולל של 40,000 ₪ ואת אגרת המשפט כשסכומה משוערך למועד מתן פסק-הדין.