תביעה לרישום בית משותף במקרקעין מושעים

התביעה הוגשה במקור, הן בגין ליקויי בנייה בדירה והן בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, לרשום את הבית המשותף בלישכת רישום המקרקעין, תוך 24 חודשים.

עיקר טענות הנתבעת בכתב הגנתה טענה הנתבעת כי מדובר בתביעה קנטרנית וטורדנית, המנצלת ניצול ציני של צירוף מקרים נדיר בו משני עורכי דין שמונו לטפל ברשום הבית המשותף נבצר מלסיים את הטיפול ברשום, שכן הראשון הושעה מלשכת עורכי הדין ולשני ארע שבץ מוחי; הנתבעת הפניתה במסגרת סיכומיה, אצבע מאשימה כלפי מר בקסט ועו"ד סגל, אשר לטענתה הצהירו הצהרות ש"אין אמת" בהן [מר בקסט בתצהירו ועו"ד סגל במכתבו שצורף לתצהיר מטעם הנתבעת -ע.נ], וכי שניהם לא גילו לה כי הם מנועים מלהמשיך ולרשום את הבית המשותף.

...

הנתבעת לא טענה כי יש מקום להפחתת הפיצויים המוסכמים, וכידוע ההלכה בעניין זה היא כי כאשר בית המשפט מוצא כי יש מקום לפסוק פיצוי מוסכם, הרי שבהעדר טענה להפחתת הפיצוי המוסכם, התוצאה היא שייפסק מלוא הפיצוי המוסכם, כדלהלן: "כאמור, המערערים לא עתרו בכתב הגנתם כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 15(א) ויורה על הפחתת הפיצוי המוסכם, וככלל, על צד הטוען כי יש מקום להפחתת הפיצוי מוסכם להעלות הטענה במפורש בכתבי טענותיו (ראו ע"א 630/84 בוקובזה נ' רוזוליו, פ"ד לט(2) 584 (1985); ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה [1982] בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642 (1992)). מכאן, שבמצב הדברים הרגיל, כאשר בית המשפט מוצא כי יש מקום לפסוק פיצוי מוסכם, הרי שבהעדר טענה להפחתת הפיצוי המוסכם, התוצאה היא בינארית – אם ההסכם הופר ייפסק מלוא הפיצוי המוסכם, ואם ההסכם לא הופר – לא ייפסק פיצוי מוסכם." [ההדגשה שלי – ע.נ.; ע"א 2161/11 דרור נ' פרץ (5.2.2013), פסקה 8 לפסק דינו של כבוד השופט עמית; ראו גם דוד קציר "תרופות בשל הפרת חוזה" (הוצאת תמר, יוני -1191), חלק ב' בעמוד 1065 ואילך)].

דינה של הבקשה להידחות.

סיכום לנוכח כל האמור לעיל, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך של 149,054 ₪, וזאת בצירוף ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה, ועד מועד התשלום בפועל.

התברר כי בזמן הגשת התביעה הבית טרם נרשם כבית משותף, ובשים לב לסעיף 29 להסכם השתוף בין הצדדים, הסכם השתוף תקף כל עוד הבית לא נרשם כבית משותף.

הדבר נוגד האמור ברשום הבית המשותף וכן נוגד האמור בסעיף 11 לחוק המקרקעין: "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום." כעולה מהתקנות והוראות תמ"א 38, שצוינו לעיל, הביטוי "קומת עמודים מפולשת" ככלל מתייחס לקומה, בדרך כלל בקומת הקרקע, אשר משמשת כרכוש משותף.

הלכה היא כי: "דין טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים – אם בשל שגגה או במכוון – כדין טענה שנזנחה, ובית המשפט לא ישעה לה" (ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(1) 311 (1993), ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2) 102 (1995)).

...

בשים לב לכל האמור לעיל והן למבחני הפסיקה שצויינו לעיל להוכחת עילת המטרד, קובע כי בנסיבות הענין התנאים הקבועים בסעיף 44(א) לפקודת הנזיקין אינם מתקיימים.

סוף דבר: בשים לב לאמור לעיל, מורה על דחיית התובענה.

התובעת תשלם לנתבעים שכר טרחה ועורך דין בסך 12,000 ₪ (כולל) וכן הוצאות סך של 2,000 ₪.

בתביעה עתרה התובעת לפסק דין הצהרתי שלפיו זכאית להרשם כבעלת הזכויות בנכסים שנרכשו בבניין מהנתבעים ו/או פסק דין הצהרתי שלפיו מחובת הנתבעים לרשום את זכויותיה של התובעת באותם נכסים לאחר רישום הבית המשותף על המקרקעין בפנקס רישום הבתים המשותפים.

הלכה היא כי בקשה לסילוק על הסף לא תנתן בנקל ועל בית המשפט לגלות זהירות רבה בטרם ישעה לה ולהפעילה רק במקרים יוצאי דופן כאשר אין ולו אפשרות קלושה שבירור התובענה לגופה יניב לתובע הסעד המבוקש [ראו: ע"א 5634/05 צוקית הכרמל פרוייקטים בע"מ ואח' נ' מיכה צח חברה לקבלנות כללית בע"מ (4.6.07) ו- רע"א 1635/13 מ"י נ' אלדר, (12.3.13)].

...

בבקשה טוען הנתבע 2 כי אף אם יתקבלו כל טענות התובעת, אלה שהועלו על ידה במסגרת כתב התביעה ואלה שהועלו במסגרת תצהיר העדות הראשית מטעמה, בית המשפט לא יוכל להיעתר ולהעניק לתובעת את הסעדים כפי שנתבעו כלפי הנתבע 2 וכי המשך ניהול התביעה כלפיו יהווה קיום דיון תיאורטי בלבד שאין בצידו כל נפקות מעשית כלפי התובעת.

לאחר שעיינתי בבקשת הנתבע 2, בתגובת התובעת והנתבעת 1 ובתשובת הנתבע 2, על נספחיהן, החלטתי לדחות את הבקשה בהעדר נימוק המצדיק בשלב זה של ההליך ועל סמך החומר שהוגש בתיק דחיית התביעה כנגד הנתבע 2 על הסף.

המקרה שלפני, אינו נמנה על אותם מקרים נדירים ומובהקים שבהם ראוי להיעתר לבקשת הנתבע 2 לדחות את התביעה כנגדו על הסף.

הבקשה נדחית.

בהודעת צד ג' נטען, כי בעת החתימה על ההסכם, היה ידוע לעו"ד שגיא על התביעה הממשמשת ובאה בין בעלי הזכויות השונים במקרקעין והוא אף ידע כי קיימת בעייה להתחייב על רישום הדירה כיחידה נפרדת בבית משותף בתוך תקופה של 12 חודשים, כפי שיעץ לנתבעים להסכים במסגרת ההסכם.

בהערת אגב יצוין, כי ב"כ הנתבעים בסיכומיו היתייחס לאפשרות של השעיית חוזה לתקופת קיומו של הארוע המסכל, תחת ביטולו של ההסכם, ואולם אפשרות זו אינה עניין למקרה זה, שכן לא נתבקש לבטל את ההסכם, אלא חיוב בפיצויים בשל אי קיום אחת מההתחייבויות בהסכם, שמועד קיומה חלף ועבר לפני זמן רב.   התנאי השלישי, ככל הנראה גם הוא אינו מיתקיים במקרה זה, שכן אף אם אקבל את הטענה בדבר אי יכולתם של הנתבעים לפעול לבצוע ההסכם במועד שנקבע, כשאף פנייתם בעיניין זה לבית המשפט המחוזי (אמנם במועד מאוחר הרבה יותר), נדחתה; לא הובהר מדוע טרם הושלם הרישום עד היום, על אף שבחודש יוני 2017 אושרה מכירת הזכויות על ידי כונס הנכסים, כפי שעולה מהודעת דוא"ל ששלח צד ג' לב"כ התובע.

...

לסיכום אפוא, דין התביעה להתקבל, ודין הודעת צד ג' להידחות.

הנתבעים ישלמו לתובע את הפיצוי המוסכם כשהוא משוערך להיום החל מיום 21.10.13, היינו סך של 165,324 ₪ (ביום הגשת התביעה עמד הסכום המשוערך על סך של 160,218 ₪).

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

התובעים אינם זכאים לפצוי בסך 10% מן התמורה, שעניינו פיצוי בגין ביטול הסכם עקב הפרה, ואינו רלוואנטי למקרה דנן, בו ההסכם שריר וקיים והתובעים אינם עותרים לביטולו, רישום הבעלות בנכס על שם התובעים בלישכת רישום המקרקעין הושלם כבר ביום 29.1.15, לא נגרם לתובעים כל נזק מאי רישום הבית המשותף.

טענה זו נזנחה בסיכומי התובעים, אשר עסקו בשאלת זכאותם לפיצויים מכוח ההסכם והחזר ההוצאות שהוציאו בהליכים שנקטו לרישום, ובנוסף הפכה לתיאורטית לנוכח הודעת ועדת האתיקה של בית הדין למשמעת מיום 2.7.17 לפיה בהתאם להחלטת בית הדין הארצי למשמעת מיום 6.7.16 (שאישרה החלטת בית הדין למשמעת של מחוז צפון) הושעה בא-כוח התובעים מלשכת עורכי הדין ואינו מורשה על פי דין, לבצע פעולות שיוחדו לעורכי דין.

...

הבקשה למתן צו לפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף התייתרה והיא נדחית.

התביעה נגד הנתבעת 2 נדחית.

לאחר שבחנתי את השיקולים שנמנו בפסיקה, ביניהם קיומו של יחס פרופורציונלי בין הסעד שנתבקש, הסעד שנתקבל, וגובה שכר הטרחה (ע"א 77/85 חברת החשמל, מחוז ירושלים בע"מ נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד לט(2) 592); הראיות שהגישה הנתבעת 2 על ההוצאות בהן נשאה; התנהלות הצדדים בהליך; העובדה כי אין מדובר בתיק מורכב שהיה צורך בהשקעת משאבים רבים בניהולו (ראו ע"א 762/76 כץ נ' חברת מנחם אמיר בע"מ [22], בעמ' 502;ראו תקנה 512(ב) לתקנות), אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעת 2 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ. הסכומים המפורטים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.