תביעה לצו עשה לחלוקת מקרקעין משותפים

כן התבקשו במסגרת התביעה צוי עשה וצוים הצהרתיים.

במכתבים מיום 19.5.2020 הודיעה עו"ד תלמה יובל לתובעים כי נחתם הסכם חכירה בינם לבין רמ"י באשר לבית שרכשו במסגרת פרויקט "נווה חוף". עוד צוין במכתב כי עם קבלת הסכמי החכירה, נסללה הדרך לפעול לרישום הבתים שניבנו במסגרת הפרויקט כבתים משותפים ורישום זכויות המשתכנים בפנקסי המקרקעין.

צו עשה המורה לנתבעים למסור לתובעים את כלל מיסמכי העמותה לרבות הדוחות הכספיים של העמותה, ההוצאות שהוציאה, הסכם שכר הטירחה עם הנתבע, הסכם שכר הטירחה עם עו"ד יובל, מיסמכי העברת כספים לנתבע, תיכתובת עם רשות מקרקעי ישראל, עם עריית עכו, כלל פרוטוקולים של דיוני הנהלת ועד העמותה, כלל הסכמי ההיתקשרות עם הקבלנים שביצעו את עבודות הבנייה.

ועוד, זכויותיה של העמותה במקרקעין הוסדרו בשני הסכמי פיתוח: האחד (ביחס לחלק מהמקרקעין) הוגבל בתוקפו עד יום 19.3.2017 והשני עד יום 20.7.2018 (מכתב גב' קמחי מיום 20.11.2018, נספח 4 לתצהיר התובעת).

...

ה – סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה, על כל רכיביה, נדחית.

התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים הוצאותיהם בגין תמלול הפרוטוקול בסך 1,210 ₪.

כן ישלמו התובעים לכל אחד מהנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪.

להשלמת התמונה יצוין, כי מערכת היחסים בין התובעת לבין הנתבעת עכורה ביותר, והן מנהלות הליכים משפטיים שתחילתם בהליך מינוי אפוטרופוס על אמן (הסתיים בפסק דין מיום 5.7.2000; א"פ 1583-11-18), המשכם בהליך מינוי מנהל עיזבון זמני (הסתיים ביום 18.4.2021; ת"ע 27119-03-21); ועדיין תלויים ועומדים הליכים משפטיים ביניהן: ערעור כאמור בבית המשפט המחוזי על הפסיקתא הנ"ל (עמ"ש (ת"א) 48305-12-21); תביעה שהגישה הנתבעת למתן צו עשה לחלוקת כספי עזבון המנוחה בחשבון הבנק ותכולת כספת בנק (תמ"ש 17097-02-22); והתביעה דנן; בנוסף, בקשה תלויה ועומדת לקביעת שכר טירחת מנהל העזבון (בקשה מס' 15; ת"ע 27119-03-21).

העתירה לפירוק השתוף בדרך של "רישום בית משותף" אינה אפשרית; המדובר בנכס מסחרי בעל שלוש קומות, אשר החלוקה בו היא לאיזורי עבודה לא הטרוגניים ולא ליחידות שניתן לרשום אותן באופן כלשהוא כיחידות משנה בלישכת רישום המקרקעין; בכל מקרה, רישום בית משותף יכול להעשות אך ורק לגבי מקרקעין מוסדרים שבהם הזכויות רשומות כסדרן וכזכויות בעלות רגילות בלישכת רישום המקרקעין ולא כזכויות חכירה בלתי מהוונות בגין חוזה חכירה שפג תוקפו, כפי מצב הזכויות בנכס המסחרי כיום.

...

דירת המגורים הסוגיות שבמחלוקת לעניין דירת המגורים בחינת טענות האחיות לעניין פירוק השיתוף בזכויות בדירת המגורים, מלמד על מחלוקות בסוגיות הבאות: האם הנתבעת היא 'דיירת מוגנת' בדירת המגורים ובהתאם לכך האם יש לשום את הדירה כ'פנויה' או כ'תפוסה'? האם קיומן של מחלוקות בין הצדדים הנוגעות להיקף עיזבון המנוחה ו/או קיומן של טענות בדבר כספים שהעיזבון חב לנתבעת, יש בהן כדי לעכב את פירוק השיתוף? אני סבורה שיש להשיב לשאלות הנ"ל בשלילה; אבאר עמדתי להלן: "דיירות מוגנת" – המסגרת הנורמטיבית התובעת טוענת כאמור להיותה 'דיירת מוגנת' מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), הקובע: "(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 3 - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

סוף דבר באשר לדירת המגורים, אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בדירת המגורים, ומכירתה כפנויה.

לצורך המכירה בשוק החופשי, אני ממנה את באי כח הצדדים – עו"ד טריכטר ועו"ד שחר – ככונסי נכסים, שיפעלו לקבל את המחיר המקסמילי האפשרי.

באשר לנכס המסחרי, אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בנכס המסחרי.

לפני תביעת התובעים לצוו עשה וצוי מניעה קבועים אשר יורו לנתבעים (להלן: "שאשי") להשיב המצב לקדמותו, דהיינו ביטול כל השינויים והתוספות שבוצעו על ידי שאשי במבנה או ברכוש המשותף, להמנע מבצוע כל עבודה שיש בה כדי לגרום להקטנה ברוחבו של שביל הכניסה למבנה ולהמנע מבצוע עבודות במקרקעין ללא הסכמה מפורשת של התובעים.

לא סומן בתשריט שטח כלשהוא כ"רכוש משותף" !! בסעיף 6 להסכם השתוף נקבע כי "כל צד יעשה בחלק שייוחד לו ובכל שיבנה עליו, כבעלים העושה בתוך שלו ..." ובסעיף 11 נקבע כי "לאף צד מהצדדים לא תהא זכות להכנס לשטחו של הצד האחר מבלי שיקבל את הסכמתו המפורשת של הצד האחר מראש." הוראות אלו של הסכם השתוף יוצרות במובהק חלוקה ברורה, הן של חלקי המבנה אשר שמשו כיחידות נפרדות למגורי הצדדים והן של המקרקעין וכל הבנוי עליהם, לרבות הגגות, הקירות החיצוניים, השבילים וכו' אשר עשויים היו להחשב כ"רכוש משותף".

...

שוכנעתי כי הגדר הוקמה על-ידי שאשי במלואה בחלקם של שאשי ולא שוכנעתי כי בניית הגדר הותירה רוחב לא תקני של שביל הכניסה ליחידת התובעים.

בחינת התמונות השונות אשר הובאו בפניי הביאה אותי לכלל מסקנה, כי החזות הכללית של המבנה נשמרה במידה סבירה אשר אינה מהווה הפרה של סעיף 25 להסכם השיתוף.

סיכום התביעה נדחית על כל חלקיה.

עיקר טענות המועצה וחברת בני וצביקה לשתי הנתבעות היו טענות הגנה משותפות הנשענות על כך, שהתובע לא הוכיח את יסודות התביעה: בעלותו על המקרקעין הספציפיים שלגביהם יחול צו עשה; מתן תאור מדויק ומוגדר אודות המקרקעין שניתן להחיל עליהם את הצוו; הוכחת אחריות מי מהנתבעת לכך שמי מהן גרמה לנזק הנטען למקרקעין ; תום לב המהוה תנאי סף למתן צו עשה.

הראיות כתב התביעה נתמך בנסח טאבו מיום 14.2.2013, חוות דעת של מודד, מר כמאל נואטחה (להלן: "חוות הדעת" או "המודד"), תשריט חלוקה (בין הבעלים המשותפים במקרקעין) מאושר ע"י הוועדה המקומית לתו"ב-מבוא העמקים והצעת מחיר של חברת גו'רג' איוב ובניו לעבודות עפר, תשתיות ופיתוח בע"מ ולפיה עלות ביצוע חפירה והעברת חומר פסולת ביניין, לרבות הובלה למקום שפיכה מאושר ותשלום עבור שפיכה, הנה בסך 2 מיליון ו- 486 אלף ₪.

...

המועצה תמכה בעמדת החברה וביום 10.6.14 היא הגישה הודעה לביהמ"ש, כי היא זו אשר נתנה לחברה את ההוראות הקשורות לפינוי וסילוק הפסולת, וזו לשונה של ההודעה: "בהתאם להחלטת כב' ביהמ"ש מתכבדת הנתבעת מס' 1 להודיע כי היא נתנה הוראה לנתבעת מס' 2 להוביל את הפסולת וכל החומרים בהתאם להסכם החתום לאתר פנוי פסולת מורשה". ייאמר כבר עתה, כי לאחר שקילת הראיות שהניחו הצדדים לפניי, תוך מתן דגש על הוראות ההסכם שבין המועצה לבין החברה, באתי לכלל מסקנה כי אין במסכת העובדתית שהובאה לפניי, לא כל שכן בהוראות ההסכם, כדי לשלול את חבותה של החברה להשלכת הפסולת לחלקת התובע ולפיכך, יש להורות על חיוב הנתבעות ביחד ולחוד לפנות ולסלק את הפסולת מחלקת התובע כמבוקש בתביעה, ואבאר.

ברם, משהעיד צבי, כי הוא לא נכח בשטח, לא היה מעורב באופן אישי בביצוע העבודה ואין לו ביחס אליה כל ידיעה אישית, ובשים לב לאי הבאתם של עדים רלוונטיים, הרי אין בידי לקבל עדות זו. סיכומם של דברים- גרסת התובע לפיה הושלכה פסולת מסוג חצץ בחלקה 7 שבבעלותו כלל לא נסתרה על ידי מי מהנתבעות, משהוכח לפניי בראיות מספקות כי הן ביצעו עבודות מחזור ופינוי פסולת בניין, עבודה שהוזמנה ע"י המועצה ובוצעה ע"י החברה, בסמוך לחלקת התובע ותוך שימוש במגרסה ; גרסה אותה מצאתי עדיפה במאזן ההסתברויות על פני גרסת הנתבעות שלא נתמכה כאמור בראיות, ומשלא הוכח כי ניתנה הסכמת התובע וגם לא הוכח כי הנתבעות או מי מהן קיבלו את הסכמתו להנחת פסולת מסוג חצץ בתוך הקרקע דנן, הרי שיש בכל האמור כדי להקים טענה מסוג הפרעה לשימוש בקרקע מכוח סעיף 17 לחוק המקרקעין.

סוף דבר לאור כל המקובץ לעיל, אני נעתרת לתביעה ומורה על מתן צו עשה המחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לפנות פסולת ועפר מהמקרקעין הידועים כגוש 17510 חלקה 54, תת חלקה 7 מאדמות כפר ריינה, ולהשיב את המקרקעין הנ"ל לידי התובע, כשהם ריקים ופנויים מכל חפץ השייך לנתבעות ו/או הושלך על ידן.

זוהי תביעה למתן צו עשה, לפיה עותרים התובעים מבית המשפט לקבוע כי, בוצעה חלוקה בחלקת מקרקעין שבבעלות משותפת בינם לבין הנתבעים, וכן לצוות על פינויו של הנתבע 1 מחלקה נוספת שבבעלותם.

...

פירוק שיתוף של חלקה 23 יש לעשות בדרך המלך ובחלופות שנקבעו בחוק המקרקעין, ולא על דרך מתן פסק דין הצהרתי, בהתבסס על נימוקי התובעים, שכאמור, אין בהם כדי להוכיח קיומו של פירוק שיתוף בחלקה הנ"ל. סוף דבר כל האמור לעיל מוביל למסקנה שיש להורות על קבלת התביעה, באופן חלקי.

אי לכך, אני מקבלת את התביעה ,בחלקה, ומורה לנתבעים לפנות את חלקה 34 תוך 30 יום מהיום.

הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות בסך של 5,930 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד על סך של 6,264 ₪.