תביעה לצו מניעה קבוע והריסה במקרקעין בבעלות משותפת

תביעה לצוו מניעה קבוע כנגד ביצוע עבודות במקרקעין וצו עשה להריסת בנייה שבוצעה בהם.

הזכויות במקרקעין על פי סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"): "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם." בהתאם לכך, החוק אוסר על בעלים במשותף לתפוס חזקה במקרקעין משותפים או לעשות בהם שימוש באופן המונע מהשותפים האחרים לעשות זאת, ללא הסכמת השותפים האחרים.

...

" סוף דבר במקרה שבפני, עבודות הבניה במקרקעין מהוות עוולות נזיקיות של מיטרד ליחיד, רשלנות והפרת חובה חקוקה והן כדי פגיעה בזכויות הקניין של הנתבעת.

אשר על כן, אני מקבל את התביעה ונותן צווים כדלקמן: הנתבע 1 יהרוס את הבניין שבנה במקרקעין ויחזיר את המצב במקרקעין לקדמותו, עד ליום 1/5/20.

אני מחייב את שני הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 9,000 ₪, בתוך 45 יום מהיום.

רקע: התביעה היא תביעת המשיבים למתן צו מניעה קבוע האוסר על המבקשים הנחת אבן שפה או פעולה אחרת בתוואי הדרך העוברת דרומה לבתיהם בחלקה 10 בגוש 12156 בכפר קרע (להלן: "המקרקעין") וכן מתן צו עשה קבוע המחייב את המבקשים לסלק ידם ולהמנע מחסימת הדרך הציבורית שליד בתיהם מהצד הדרומי שבמקרקעין.

בתמצית, טוענים המשיבים בתביעתם כי הם בעלים במשותף במקרקעין וכי ביום 22.02.21 החלו המבקשים בבצוע עבודה אסורה ללא היתר בניה, בתחום שטח מגורים שהבעלות בו משותפת ללא הסכמת הבעלים ושחלק מהבניה מתבצעת בתחום דרך מאושרת.

הועדה המקומית הוציאה צו הריסה מינהלי אך המבקשים אינם מכבדים את הצוו וממשיכים לבצע את העבודות.

...

סיכומו של דבר, אני קובע, כי הסמכות לדון בתובענה זו מסורה לבית משפט זה, הבקשה למחיקת התביעה נדחית.

בנסיבות אלה, לא שוכנעתי שישנם טעמים לבטל את צו המניעה שניתן לגבי עבודות בניה אסורות בתוואי הדרך המאושרת וכן אני קובע.

הבקשה לביטול הצו שניתן ביום 17.03.21 נדחית.

העובדות הרלוואנטיות מקרקעין בשטח של 5,467 מ"ר, הידועים כחלקה 57 בגוש 18888, הנמצאים בכפר ירכא (להלן: "המקרקעין"), הם בבעלות משותפת של המשיבה, חב' הימנותא בע"מ ומר שאים אבו ריש.

במהלך שנת 2016, לאחר שנימצא שהמבקש מבצע עבודות בנייה של בית מגורים במקרקעין (להלן: "העבודות"), הגישה המשיבה תביעה כנגד המבקש למתן סעדים של צו קבוע למניעת העבודות, צו הריסה של העבודות שבוצעו וסלוק ידו של המבקש מהמקרקעין (בתיק ת"א 35472-05-16 בבית משפט השלום בקריות).

בנוסף, על פי ההסכם שאושר בפסק הדין נקבע, כי הסעדים של פינוי המקרקעין והריסת העבודות יעוכבו למשך שנה מיום פסק הדין, כדי לאפשר למבקש להשלים עסקת חליפין בינו לבין חב' הימנותא, וכי אם יהיה המבקש זכאי להרשם כבעלים של חלק מהמקרקעין, ואם ייערך הסכם שתוף לגבי המקרקעין בהסכמת המשיבה, במהלך תקופה זו, לא תבוצע ההריסה והמבקש לא יהיה חייב לפנות את המקרקעין.

...

דיון והכרעה בעא 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות 1993 בע"מ (6/6/06) התייחס כבוד השופט א' גרוניס (כתוארו אז) לתנאים למתן סעדים זמניים, כדלקמן: "תובע המבקש לקבל סעד זמני במסגרת תביעה עיקרית נדרש לעמוד בראש ובראשונה בשני תנאים מצטברים. תנאי ראשון הוא קיומה של זכות לכאורה, היינו סיכוי של ממש לזכות בתביעה. תנאי שני הוא כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. היינו, שנזקו, אם לא יינתן הסעד הזמני והוא יזכה בבוא היום בתביעה, יהיה גדול יותר מהנזק שייגרם לבעל הדין שכנגד אם יינתן הסעד הזמני והתביעה תידחה בסופו של דבר. שני התנאים אינם נבחנים במנותק, אלא נשקלים תוך שימת לב לזיקת הגומלין ביניהם, על בסיס מה שמכונה לעתים – מקבילית כוחות. ככל שבית המשפט יתרשם כי סיכויי מבקש הסעד לזכות בתביעתו גבוהים, כך יקל עימו בדרישת מאזן הנוחות. וכן גם להיפך, ככל שיעלה בידי מבקש הסעד להצביע על כך שמאזן הנוחות נוטה לטובתו באופן חד, כך יקפיד פחות בית המשפט על עוצמת הזכות לכאורה עליה הוא נדרש להצביע (ראו, רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו (1) 529; רע"א 10066/04 נ.ר. ספאנטק תעשיות בע"מ נ' ד.ס.פ. ספיר אנטרפרייז בע"מ (לא פורסם)). כמובן, שהן הזכות לכאורה והן מאזן הנוחות חייבים לעמוד ברף מינימאלי על מנת שבית המשפט (או הרשם) ייעתר לבקשה למתן סעד זמני." (ההדגשה שלי – ע.ר.).

סיכומו של דבר, אני דוחה את הבקשה.

אני מחייב את המבקש לשלם למשיבה את הוצאות הבקשה בסך 3,000 ₪, בתוך 30 יום מהיום.

מונחת לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד הנתבעים שהועלתה במסגרת הדיון קדם המשפט שהתקיים לפניי (בהתאם לתקנה 63 (א) 13) לתקנות סדר היד האזרחי בתובענה לפירוק שתוף במקרקעין, צו מניעה קבוע, צוי הריסה וסלוק יד וזאת על מנת לשמור על המצב "הקיים" עד להכרעה בתובענה בנוגע לזכויות הצדדים.

כפי שמבוקש בתובענה העיקרית ביחס לצוו מניעה קבוע, עותר המבקש לקבלת הצוו "ככל שניתן, בהסכמת בעלי הזכויות ועד להקצאת מגרשים על פי חוות דעת שמאי או בכל דרך חוקית אחרת". התובע חושש כי בחלקה מספר 65 – החלקה מושא התובענה בה רכש זכויות (מחציתה הוא משמש כבעלים) עלולים הנתבעים להקים בניינים על חלקים מהחלקה ללא היתרים כדין ומבלי שהחלקה חולקה למגרשי בנייה על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובנייה ומבלי שנערך תשריט חלוקה של החלקה למגרשים, לפי גודל זכויותיהם של הבעלים המשותפים ובעלי הזכויות בחלקה הגדולה ומבלי לקבל את האישורים הדרושים לכך ומבלי שהבנייה תהיה בהתאם לתכנית המפורטת שחלה על המקרקעין.

...

על כן, אני סבורה כי בכל הנוגע לבחינת מאזן הנוחות, הנקודה שיש בה להכריע את הכף היא השלכות סיווג התוצאה.

לאחר בחינת כל אלה, שוכנעתי כי יש מקום ליתן צו מניעה זמני גם אם התובע אינו הבעלים ויש בידו אך זכויות חוזיות וחזקה בשים לב לכך שניתן להגיש בקשה לצו מניעה זמני גם בנוגע למטלטלין ולצורך עצם הבקשה אין חובה בדבר קיומה של זכות קניינית דווקא (עת המבקש הוא בעלים של מחצית מהחלקה) עת במסגרת מקבילית הוכחות יש לבחון סיכויים לכאורה של התביעה אל מול מידת ההפרעה.

על כן, אני קובעת כי הנתבעים מנועים בשלב זה לבצע בנייה חדשה שיש בה משום חיבור של קבע.

בפני תביעות הדדיות למתן צוי עשה וצוי מניעה קבועים.

הנתבעים 1-2 הנם שוכרים של דירה בבניין, אשר ביצעו שינויים ברכוש המשותף ללא היתר ומבלי שהתקבלה הסכמת בעלי הזכויות וכמפורט להלן: פריצת פתח בקיר חצוני, בניית מדרגות ושביל בחצר הבניין תוך הריסת גדר והתקנת פרגולה על קיר חצוני (תמונות נספח 5).

סעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מעגן את סמכות המפקח להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או הסעיפים המנויים בו. סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

טענה זו מבוססת על סעיף 31(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כי "באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים – להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובילבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". חלק ה' לחוק המקרקעין בו מצוי סעיף 31 אינו חל על בית משותף וכפי שמורה סעיף 56(א) לחוק המקרקעין "הוראות פרק ה' לא יחולו על הרכוש המשותף", ולכן, על פניו, אין תחולה להוראה זו. אולם הפסיקה החילה את דיני השתוף מכוח היקש על יחסי הדיירים בבתים משותפים.

...

לאור התרשמותי מהביקור במקום ובשים לב לתנאי הבניין וסביבתו ותוך התחשבות באלטרנטיבות אחרות, אני סבור כי בשל קרבתו של מנוע המזגן לחלון דירתה היחיד של התובעת, התביעה שכנגד מתקבלת בעניין זה ואני מורה לתובע להעתיק את מנוע המזגן למקום אחר אשר המרחק בינו לחלון הנתבעת לא יפחת מ- 5 מטר.

בסיכומו של דבר, הנטל להוכיח הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מוטל על הטוען זאת ועל ההסכמה להיות מפורשת.

משלא הוכח בפני אחרת, אני מקבל את טענותיו של התובע בהקשר זה ואין צורך לומר כי הצהרות אלו מחייבות את התובע על כל המשתמע מכך.