תביעה לצו מניעה בגין תוספת בנייה שחוסמת חלונות השכן

השתלשלות האירועים התביעה שלפניי עוסקת בסכסוך שכנים בבית משותף שאינו רשום ככזה.

תנור הסקה שהיה מחובר לדירתו של עמרו סולק ממקומו, משום שבמיקומו המקורי הוא חסם את החלון בתוספת הבניה (כמתואר בתמונות).

לאחר שמיעת הצדדים ניתן צו האוסר על חסימת החניה על ידי עדנאן, שעות השפוץ הוגבלו בין 7:00 ל-16:00 , ניתן צו הדדי למניעת הטרדה ואיומים זה על זה למשך 120 ימים, וכן הוצע לצדדים לבוא ביניהם בנוגע למחלוקת האזרחית הנוגעת למיתקני הדירה ששכר עדנאן (ה"ט 69838-05-18).

חודשים לאחר מכן הוגשה תביעתו של סאמר נשאשיבי על סך 78,000 ש"ח המורכבים מ-50,000 ₪ עוגמת נפש, 28,000 ₪ הפסד 7 חודשי שכירות וצו מניעה קבוע האוסר על עמרו והשוכר ביצוע מיטרד, שינויים ללא הסכמת התובע וכו'.

...

מהתמונות שהוצגו בפניי, נראה שהחצר הושבחה על ידי הריצוף שהתקין סאמר על חשבונו ולא נראה לי סביר ליתן צו להרוס הריצוף ולשתול עץ אחד או שניים במקום אלו שנעקרו, ואף סוגיה זו לא הוכחה כדבעי.

התעשתותו רק במועד שמיעת הסיכומים, מפחיתה במידת מה את סכום ההוצאות הנהוגות בעת שמוכרעת התביעה לגופה והיא נדחית.

בסופו של דבר, אף צד לא יצא כשידו העליונה או כשמלוא הוצאותיו הוחזרו לו. יזכרו זאת הצדדים, שהם קרובי משפחה, בטרם ינקטו בהליך משפטי נוסף, תחת האפשרות להגיע להסכמה.

בתאריך 12.2.2016 החתים הנתבע את התובעים על גבי מיסמך שכותרתו "הסכם תשלום עבור שימוש בבסיס הבניה של אורה וברוך דקל לצורך תוספת בנייה בביתי" במסגרתו הוסכם שהנתבע יקים את מרפסת וממ"ד במרפסת ביתו ולצורך כך יעשה שימוש בתשתית ביתם של התובעים בתמורה לתשלום סך של 15,000 ₪ באמצעות שלושה תשלומים נדחים.

בית המשפט אף מוסמך ליתן במקרים חריגים צו עשה להריסת מבנה שבנייתו הושלמה לפני הגשת תביעה ואף להתנות את הצוו בתנאים ואף ליתן צו עשה אשר שונה מן הצוו שנתבקש למעט במקרים שבהם לא ניתן יהיה לבצעו (ראה : דר' אליהו וינוגרד, צוי מניעה, הוצאת "הילכות" (2008), עמ' 36 – 41).

מעבר לכך שהנתבע הורשע על פי הודאתו בבניית קורות בתחתית המרפסת הצידית ובהגדלת העמוד התומך הצמוד לבניין תוך סטייה מהיתר הבנייה שניתן לו הרי שבעניינינו יפים קביעותיה של וועדת הערר בנוגע להפרת היתר הבנייה המפורש אשר ניתן לנתבע בשנת 2015 לצורך הקמת ממ"ד ומרפסת זיזית בחזית הצפונית מערבית של הקומה השנייה של הבניין המשותף בו הנו מתגורר : "... בנגוד להיתר הבניה, נעשו במרפסת שינויים מרחיקי לכת, בוטים ופוגעניים אשר כללו הגדלת והכפלת עמוד התמך שאושר ויורד בסמוך למרפסת המשיבים 2 ועד לחצר הבית, העברת קורה עצומה במימדיה ברצפת המרפסת שרוחבה כ – 60 ס"מ והיא בולטת כ – 35 ס"מ מתחת לרצפת המרפסת של העורר לתוך חלל מרפסת ביתם של המשיבים 2 (קורה שכלל לא הייתה קיימת בהיתר) וכן הגדלת החריגה של הקורה ההיקפית לתוך חלל מרפסת המשיבים מ – 20 ס"מ שאושרה בהיתר לחריגה של בין 30 – 35 ס"מ. יש לציין כי מידות אלה לפני גמר". בהמשך החלטתה קבעה וועדת הערר המחוזית לתו"ב חיפה כי עבודות הבנייה שבוצעו בבניין גרמה לפגיעה תכנונית קשה ביותר בדירת התובעים בקובעה כדלקמן : "לאחר שחזינו בבקשה ובתמונות המקום שהוצגו על ידי הועדה המקומית והמשיבים 2, השתכנענו כי כתוצאה מן הסטיות מן ההיתר, נגרמה פגיעה תכנונית קשה ביותר בדירתם של המשיבים 2. ירידת הקורה אל תוך חלל המרפסת לא זו בלבד שבוצעה בקירבה גדולה לחלון קיים ופגעה בו, מנמיכה משמעותית את חלל המרפסת, חוסמת מבטים ויותרת תחושה של צפיפות ומחנק, בהפוך ממה שאנו מצפים לקבל מהוספת מרפסת לדירה. הקורה ההיקפית הנמוכה גם היא מייצרת חסימה של מבטים והחשכה של הדירה". בהיתחשב בעובדה שהרשויות התכנוניות מצאו לנכון שלא ליתן לנתבע היתר בנייה הרי שקמה לתובעים תביעה מכח עוולת הפרת חובה חקוקה של הוראת סעיף 145(א)(2) לחוק התו"ב וכפועל יוצא של מצב דברים הנם זכאים לסעד של השבת המצב לקדמותו מכח הוראת סעיף 145(א) לחוק התו"ב (ראה : עניין חג'ג', שם).

הוראת סעיף 145(א) לחוק התו"ב המתנה עשיית עבודת בנייה מהסוג הנידון בקבלת היתר מאת הועדה המקומית והאוסרת ביצוע עבודה כאמור שלא בהתאם לתנאי ההיתר הנה חיקוק, אשר נועד, בין השאר, לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבנייה האמורה להתבצע, ושל המתגוררים באותם מבנים כאשר הפרת הוראות מסוימות מחוק התו"ב על-ידי הבונה, שבעקבותיה נגרם נזק לבעל המיגרש השכן, עשויה להקנות לשכן עילת תביעה על יסוד העוולה של הפרת חובה חקוקה (ראה : רע"א 273/80 משה מדינה נ' שלמה כהן, לז (2) 29, 41).

הנתבע מוסיף וטוען כי התובעים היתעלמו בשעת בניית הממ"ד מהנחיות פיקוד העורף בכך שלא בנו קיר בטון בחזית הבניין לצורך מניעת הדף טילים בשעת מילחמה (קיר בטון בעובי 20 ס"מ ומשקל 2.5 טון) ולכן בהיתחשב בכך שהקיר לא ניבנה בפועל אזי נימנעה ממנו האפשרות להשעין את קיר הממ"ד שהותקן בדירתו על גבי הקיר שאמור היה להיבנות בדירת התובעים על מנת שישמש כמעין "בסיס" תומך.

...

ודוק, בהינתן התעלמותם של התובעים מהאמור בשתי תוכנית ההגשה (גרמושקות) של קומה א', שאינן נושאות חותמת של הג"א (נספחים י"ט ו – כ לתצהיר הנתבע), בשילוב עם לשון התקנות ועמדת עיריית חיפה עולה כי על פי הנחיות הג"א התובעים היו מחויבים להתקין "קיר הדף". ודוק, בהינתן מכלול הנתונים המפורטים לעיל, ובפרט בשל התמיהות העולות מעיון בשרטוטי שתי הגרמושקות המצורפות כנספחים י"ט ו – כ' לתצהיר הנתבע שאליהן התייחס הנתבע בסיכומיו, סבורני כי במקרה זה נטל השכנוע להוכחת טענת התובעים בסיכומיהם ולפיה לא הייתה כל דרישה מצד הג"א לבניית קיר הדף רובצת לפתחם בלבד – נטל בו לא עמדו בו משלא הציגו אישור בכתב ו/או תעודת עובד ציבור התומך בטיעון זה (ראה לעניין זה גם : רע"א 1530/13 אדוארד גדלוב נ' הארגז – מפעל תחבורה בע"מ ואח' מיום 5.5.2013).

לאור המקובץ לעיל, התביעה לתיקון צנרת החשמל נדחית ואילו התביעה הכספית בנוגע לעלויות הבנייה הנלוות בשל אי התקנת קיר ההדף מתקבלת בחלקה.

סוף דבר : תביעת התובעים/נתבעים שכנגד למתן צו עשה מתקבלת במלואה.

התובענה הוגשה בחודש מאי 2013, לאחר שהתובעים פנו בבקשה למתן צו מניעה בעקבות עבודות שביצע הנתבע והריסה של שער הכניסה והכניסה לביתם.

הנתבע הוסיף, כי המעבר למקלט ביתו צריך להתבצע דרך חלון המילוט שנחסם על ידי התובעים במסגרת תוספת בניה בלתי חוקית ושהמעבר אליו, גם הוא נעשה דרך אותו שער, ועל כן לטענתו, לא נותרה בידו כל ברירה אלא להסיר את שער הברזל פעם נוספת.

לאור האמור, ניתן בזה צו מניעה קבוע כמבוקש בתובענה וכפי שהוא מנוסח בסיכומי התובעים בסעיף 11ג', האוסר על הנתבע לבצע עבודה הטעונה היתר, על פי היתר 129 שפקע ו/או בלא היתר בניה כדין.

לאור מערכת היחסים העכורה בין הצדדים כפי שעלתה בניהול ההליך, יש ללכת אחר הכלל לפיו "גדרות טובות יוצרות שכנים טובים" (תיקון חומה, פרוסט, 1915), ולקבוע כי כל עוד לא יינתן היתר כדין, המאפשר למי מהצדדים לערוך בניה כזו או אחרת במקרקעין וכל עוד לא יינתן צו לפירוק השתוף, יימשך השמוש באופן האמור ואשר לפיו הגדר תמשיך לחלק בין המגרשים כמופיע בת/13.

יצוין בהקשר זה, כי הנתבע לא עתר למתן צוים הנוגעים לכלל החריגות להן טען (אף שהן נתמכות בחוות הדעת של המומחה כפי שיובהר להלן), והסתפק בעתירות הנוגעות לחריגות שלטענתו מפריעות לו. הסעדים שהתבקשו בגדר כתב התביעה שכנגד, מלבד פיצוי כספי, הם מתן צוים המורים לתובעים לפתוח לאלתר את חלון המילוט של המקלט לדירתו, שנאטם לטענתו בשל חלל שניסגר על ידי התובעים שלא כדין; להסיר מחסום או בניה בלתי חוקית החוסמת מעבר חופשי לחלון המילוט ואליו.

...

אשר לאחריות להצגת מידע מטעה על ידי הנתבע, אני מקבלת את טענת הוועדה כי היא אינה משמשת רשות חוקרת, היא רשאית להסתמך על הצהרות והתחייבויות של מגיש התכנית על פי סעיף 214 לחוק התכנון והבניה ובכל הנוגע לכשירות עורך הבקשה; לא נפל כל פגם בבקשה היות וחתומים עליה גם המהנדסים שפר וידלין נוסף על עורך הבקשה; חזקה הוא שהיתר תקף משך שלוש שנים ממועד הוצאתו; אין כל בסיס לטענות להפרת הוראה חקוקה והתרשלות מצידה; לא הונחה תשתית ראייתית לכך וממילא מדובר במעשיה כרשות מנהלית; אין מקום לתקוף את שיקול דעתה במסגרת תביעה כספית מה גם שקיימת לה חזקת התקינות המנהלית.

אשר על כן אני מורה על דחיית התובענה נגד הוועדה המקומית.

סיכום מכל המקובץ לעיל אני מורה כדלקמן: ניתן צו קבוע האוסר על הנתבע לבצע עבודות בנכס מכוח היתר 129, וכן כל עבודה טעונת היתר אחרת, ללא קבלת היתר כדין.

עוד מציינים המבקשים, כי הבנייה לפי ההיתר תביא בעתיד גם את השכן של המשיבים, מר הוכמן (שאינו צד להליך דכאן), להוסיף בנייה מעל התוספת המבוקשת ובכך לחסום את חלונות דירות המבקשים לחלוטין.

דא עקא שהמבקשים, משיקולים שלא פורטו בבקשה, לא מצאו לנכון להיתנגד לבקשה למתן היתר בנייה והם אף מודים בכך ב"רחל בתך הקטנה" בס' 13 לבקשה, לאמור: "יבהירו המבקשים כי הם לא הגישו היתנגדות במועד,...". בחירתם של המבקשים שלא לעשות דבר משך חמש שנים ולא להיתנגד להליך התיכנוני שעבר אישורים והסדרה עומדת לחובתם בבוא בית המשפט לבחון האם יש ליתן צו מניעה אם לאו.

מעת שגם לא ברור כיצד ובאיזה אופן תפגענה זכויות המבקשים, שכן כתב תביעה אין בנמצא וגם לא חוות דעת או עדות אחרת, כיצד עשויה הבניה להשפיע על המבקשים ודירותיהם, הרי שגם לכך ישנה השפעה על מאזן הנוחות.

...

הצדדים ויתרו על חקירות וסיכמו את טענותיהם בעל פה. דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ולאחר ששמעתי את הצדדים סברתי, כי דין הבקשה למתן סעד זמני להידחות.

אינני מקבל טענה זו, שכן כעניין שבעובדה הציגו המשיבים אישור המעיד על הארכת תוקף היתר הבנייה.

סוף דבר: תוצאת הדברים: דין הבקשה להידחות.

אולם, לטענת העותרים בנובמבר 2019 הגישו המשיבים 3-4 בקשה מתוקנת להיתר בניה במסגרתה שינו המשיבים 3-4 את מיקום הממ"ד ובקשו לבנות אותו בשטח המשותף המצוי בצמידות ליחידת השרות של העותרים, והמחייב לתמוך את בנייתו ברגלי ממ"ד שיהיו במפלס קומת יחידת השרות ובצמידות יחידת השרות של העותרים, באופן שחוסם את חלון יחידת השרות של העותרים ומונע את השתקפות הנוף וכניסת אור ואויר ליחידה זו. נטען כי ביום 05/08/20 החליטה רשות הרשוי לאשר את הבקשה המתוקנת להיתר בתנאים תוך שהיא מאשרת את הגרמושקה הקובעת כי רגלי הממ"ד אינם כלולים בהיתר, וביום 06/04/21 ניתן היתר בנייה לבקשה המתוקנת תוך סימון רגלי הממ"ד כלא כלולים בהיתר, אלא שבפועל, ובנגוד להיתר הבנייה שניתן, בנו המשיבים 3-4 את רגלי הממ"ד בצמוד ליחידת השרות של העותרים, כך שהקיר החצוני של יחידת השרות של העותרים עם החלון הגדול הפך לקיר פנימי בין יחידת השרות לפיר רגלי הממ"ד באופן שאינו מאפשר חדירת אוויר ואור ליחידת השרות וחוסם את הנוף שנשקף לפני כן מהחלון.

בהקשר זה דחו העותרים עמדת היועצת המשפטית לפיה הכיתוב "לא כלול בהיתר" אינו מתייחס לתוספת הבנייה אלא ל"בסיס הממ"ד" שהנו החלק המצוי מתחת לרגלי הממ"ד. לבסוף, טענו העותרים כי גם אם היועצת המשפטית הייתה צודקת בטענתה כי יחידות השרות אינן מופיעות בהיתר המקורי של הבית המשותף, הרי שאין בכך כדי לפגום באי חוקיות הבנייה של המשיבים 3-4, מה גם שלטענת העותרים את יחידת השרות הם קיבלו ככזו עת רכשו את דירתם כדירת יד שניה.

נטען כי הליכים משפטיים שננקטו על ידי העותרים ושכנים נוספים בבית המשותף, הן בפני המפקחת על בתים משותפים והן בבית המשפט השלום נדחו ונותרה אך תביעה בה טוענים העותרים כי הממ"ד ניבנה כדין אולם רגלי הממ"ד ניבנו בחריגה מהיתר.

בשלב זה, וככל שסברו העותרים כי נפל פגם בהיתר שניתן היה על העותרים להגיש ערר או עתירה מנהלית כנגד אישור הבקשה להיתר, ואולם, העותרים לא נקטו בפעולה זו ובחרו לנקוט בהליך אזרחי שכלל סעד למתן צו מניעה זמני שנידחה ברובו על ידי בית משפט השלום, ובהמשך, לאחר חלוף זמן ניכר ממועד מתן היתר הבנייה החלו בהתכתבות עם היועצת המשפטית במסגרתה הלינו הן כנגד מתן ההיתר והן כנגד אופן ממושו על ידי המשיבים 3-4 וזאת מבלי שהעלו טענה מפורשת להעדר המצאה כדין.

...

בנסיבות אלה ובהעדר ראיות סותרות, מקובלת עלי עמדת המשיבות 1-2, שהן הגוף המקצועי שמוסמך לבחון ולאשר בקשות להיתר בנייה, כי ההיתר שאושר התיר ואישר את הבנייה של רגלי הממ"ד כבסיס לממ"ד. בכל הנוגע לטענת העותרים בדבר הפגיעה שנגרמה ליחידת השירות שברשותם, יצוין כי מהיתר הבנייה שאושר למבנה בעת הקמתו, עולה כי המבנה אינו כולל יחידת שירות.

בהינתן האמור, סבורני כי הפגמים עליהם הצביעו העותרים בעתירתם אינם יורדים לשורשו של היתר ואף בהם אין כדי להביא לביטולו של ההיתר או לקבלת הסעד המבוקש בעתירה.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.