תביעה לפסק דין הצהרתי על הסכם מכר מקרקעין

תובענה לפסק-דין הצהרתי בהתבסס על פסק-דין שניתן בת.א. 495/88.

הרוכשים האמיתיים: המבקשים ביום חתימת הסכם המכר עם חנא, חתם עבדללה עודה רדינה על מיסמך המצהיר כי הרוכשים האמיתיים של המקרקעין הם המבקשים: "אני הח"מ... קבלתי מעמוס ואורנע שליט סכום של 20,000 לירות ישראליות כשליח בסתר (מתווך נסתר) לאורנע ועמוס שליט על מנת לקיים עבודתי ולהחתים על הסכם ביני ובין חנא בשארה ג'ומעה מח'לוף ביום 28.6.1973 בעיניין חלקת המקרקעין ששיטחה 19 דונם 695 מטר מרובע. חלקה 2 גוש 1803 הרשומה בספר 6 דף 82 וכל הזכויות בהסכם הנ"ל מאמתים בפועל לאורנע ועמוס שליט" (מוצג ד1 למוצגי המבקשים).

שני התשלומים הנוספים עבור המקרקעין בהתאם להסכם המכר, לאחר ששולמו שני התשלומים הראשונים עבור המקרקעין (בסך 20,000 ל"י ו-50,000 ל"י) נותרו לתשלום עוד ששה תשלומים בסך של 27,500 ל"י כל אחד ובסך כולל של 165,000 ל"י. ואכן, תשלום בסך 27,500 ל"י שולם על-ידי עו"ד שליט בהמחאה שנפרעה ביום 19.8.1973, ותשלום נוסף בסך 27,500 ל"י שולם על-ידי עו"ד שליט בהמחאה שנפרעה ביום 19.9.1973 (עמ' 6 לפסק-הדין בת.א. 495/88.

לגופם של דברים, טוענים המבקשים כי החלטותיה של המפקחת בטעות יסודן, והמשיבה חולקת על כך. דיון והכרעה הסעד שהתבקש בהמרצת הפתיחה הוגדר על-ידי המבקשים כך: "1. ...ליתן פסק דין הצהרתי וצו עשה לפיו המבקשים זכאים להרשם כבעלים על הקרקע... וזאת בהתבסס על פסק-הדין ת"א 495/88 שנתן כב' השופט ד"ר יעקב בזק... ביום 28.2.1993 שקבע כי הוכח כי המבקשים הם הבעלים וזכאים להרשם כבעלים על הקרקע וכן בהתבסס על הפעולות שעשו התובעים על מנת לממש את פסק-הדין ולרשום את המקרקעין.

...

לפיכך, דין המרצת הפתיחה להידחות, אולם זאת בכפוף להצהרות דלעיל של נציג הפרקליטות.

התוצאה מן הטעמים שפורטו לעיל, התובענה נדחית, אולם זאת בכפוף להערות להלן.

אשר על כן, התביעה נדחית בכפוף להערות דלעיל, ללא צו להוצאות.

המבקש, הבעלים הרשום של מקרקעין בכפר מנדא בשטח של כ-13,400 מ"ר (להלן: המקרקעין), הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי נגד המשיב – יורשו של עואד קדח ז"ל (להלן: המנוח) – שלפיה אין תוקף להסכם מכר מיום 23.11.2013 (להלן: הסכם המכר) שנערך לכאורה בין המבקש לבין המנוח לגבי חלקה בת 1,100 מ"ר מתוך המקרקעין (להלן: החלקה), ולפעולות שבוצעו מכוחו (ובהן בין היתר רישום הערת אזהרה לטובת המשיב).

המבקש מוסיף כי עיכוב ביצוע פסק הדין לא יגרום נזק למשיב, שכן הוא עצמו השתהה בדווח על הסכם המכר ללישכת רישום המקרקעין ולרשויות המס במשך כשלוש שנים לאחר מועד החתימה (הלכאורית) עליו.

...

עוד טוען המשיב כי אם ימצא בית המשפט לנכון להורות על עיכוב ביצוע, יש להתנות זאת בהפקדת ערובה בסכום שיבטיח פיצוי בגין הנזקים שיגרמו לו. לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

משכך, אין מקום להיעתר לבקשה שלפניי, וזאת גם בהינתן מועד הגשתה, למעלה מחצי שנה לאחר הגשת הערעור על פסק הדין, שלא ניתן בעניינו הסבר מצד המבקש.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

בפניי תביעה לפסק דין הצהרתי, ביחס לזהות הגורם הזכאי להרשם כבעלים של מחצית הזכויות בחלקה **, גוש ***** באדמות הכפר *** **** (להלן: החלקה); וכן תביעה קניינית שכנגד למתן "צו עשה" לביטול רישום הערת האזהרה אשר נרשמה בלישכת רישום המקרקעין ביחס לחלקה.

" על חוזה מכר אשר קדם לחוק המקרקעין ומקנה לקונה זכות שביושר היוצרת נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים, חלים דיני היתיישנות בהתאמות הנובעות מקיומה של נאמנות זו, באופן שמירוץ ההתיישנות מתחיל רק בעת שהנאמן (המוכר) כופר בנאמנותו או מפר את חובותיו כנאמן כלפי הנהנה (הקונה).

( במאגרים המקוונים[ ( 16.8.1999 בשלב מאוחר יותר הוספו סייגים וניתן פסק הדין העדכני בע"א 11502/05 אילנה לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ ]פורסם במאגרים המקוונים[ ( 24.2.2008 ) אשר הגדיר את מהות הזכות כ"מעין קניינית" ואת ההבדלים הקיימים בין עסקה בתמורה לבין התחייבות ליתן מתנה: "...תמצית ההלכה שנתחדשה בעיניין אהרונוב הנה כדלהלן: משנערך הסכם ובו

זאת, משום שבדומה לנכסים עיסקיים קיימים הבדלים מהותיים בין קרקע חקלאית או מעין חקלאית, לבין דירת מגורים המהוה הנכס העקרי של בני הזוג, ובייחוד לאור הנסיבות המיוחדות הקיימות במקרה זה – הסכם מכר אשר נחתם בין המנוח ע' למנוח מ' בשנת 1969 , העברת קרקעות נוספות מהמנוח ע' למנוח מ' בשנת 1962 ועיגון ההסכמות במסמך ייפוי כוח בלתי חוזר, וכן תפיסת חזקה ממושכת בחלקה נשוא התובענה משך שנים רבות ללא כל עוררין והתנגדות מצד הנתבעת, כאשר עורך הדין אשר ערך את עסקת המתנה בשנת 1985 נחקר בפני בית המשפט ועדותו הותירה כאמור רושם מהימן ביותר.

...

( אם במגמה למנוע מכירתה לאדם זר" (סעיף 11 לתצהיר א' נ' המנוחה אשר סומן נ' סוף דבר: נקבע בזאת כי התובע זכאי להירשם כבעלים של 545 מ"ר מכלל שטח החלקה הידועה כחלקה **, בגוש ***** שבאדמות הכפר *** ****, מכוח עסקת המתנה אשר נערכה בשנת 1985 בין אביו מ' המנוח לבין ע' המנוח.

הנני מורה אפוא, ללשכת רישום המקרקעין לרשום בפנקסי המקרקעין את מלוא זכויות המנוח ע', בחלקה **, בגוש *****, על שמו של התובע – יורש המנוח מ' בהתאם לצו ירושה, צו קיום צוואה, וכן מכוח הסכם חלוקת העיזבון עם אחיו ג' נ'.

התביעה הנגדית למחיקת הערת האזהרה אשר נרשמה על-ידי התובע ביחס לחלקה מס' **, בגוש *****, נדחית בזאת.

על רקע האירועים המתוארים לעיל, לאחר קבלת הסכם המכר לידיו, ולאחר דין ודברים בין הצדדים, ביום 09.02.2017 הוגשה על-ידי עיזאת תביעה למתן פסק דין הצהרתי אשר יצהיר על בטלותו של הסכם המכר, וכן על ביטול רישום הזכויות במקרקעין על שם מוחמד וזוהדי.

בהתאם לכך, הורה בית המשפט המחוזי על ביטול הסכם המכר ועל "ביטול רישום הזכויות בספרי רשם המקרקעין על חלקו של התובע [עיזאת – ח.כ.] אשר נרשמו על פי ההסכם על שם הנתבעים 1 ו-2 [מוחמד וזוהדי – ח.כ.] בחלקים שוים". המערערים מיאנו להשלים עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ומכאן הערעורים שלפנינו.

...

כמו כן, שותפה אני לקביעתו של חברי לפיה "ברי כי לו היה עיזאת מודע לפרטי המזימה, אזי לא היה מסכים להתקשר בהסכם המכר" וכי "מסקנה זו היא ברורה וחדה. היא משתלבת עם כלל הטענות ומארג הראיות בתיק, ומתיישבת עם היגיון בריא ושכל ישר" (פסקה 77 לחוות דעתו).

הממצאים והקביעות שתמציתם פורטה לעיל, מוליכים אל המסקנה שאליה הגיע חברי ולפיה התקיימו בענייננו יסודותיה של עילת ההטעיה המעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

משנמצא כי הסכם המכר נושא הערעורים דנן נגוע בפגם של הטעיה, מקובלת עלי מסקנתו הנוספת של חברי לפיה קמה לעיזאת הזכות לבטל את ההסכם בשל פגם זה, וכי עיזאת מימש כדין את זכותו זו. למעשה, העילה לביטול ההסכם הפגום צמחה לעיזאת ממקור משפטי נוסף, וכוונתי לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות).

פתח דבר לפני שתי תביעות שהדיון בהן אוחד: האחת, תביעה שהוגשה בת.א. 28514-06-21 ביום 1.7.21 על יד ה"ה אלקובי (להלן - "ה"ה אלקובי") למתן פסק דין הצהרתי שיצהיר על ביטול הסכם מכר מקרקעין שנחתם ביום 18.3.21 (להלן: "ההסכם") בין התובעים והנתבע- מר ויקטור בן שושן (להלן - "בן שושן") ושבמסגרתו רכש בן שושן מאת ה"ה אלקובי את מלוא הזכויות בדירת מגורים ברח' העלייה הראשונה 5 בחדרה, הידועה גם כחלק מחלקות 199 ו- 200 בגוש 10037 (להלן-"הדירה").

כידוע סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן –"חוק המתווכים") קובע מפורשות כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה". שאלת מהותה של דרישת הכתב ביחס לחוזה תיווך והתגברות עליה בנסיבות מסוימות נדונה בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (5.7.18)(להלן –"ענין מזרחי") , וכבוד השופטת ד. ברק ארז סיכמה את עמדתה כך: "סיכום ביניים – ראוי איפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מיסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים היתגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו" (פסקה 51)(דגש שלי ש.מ.).

...

סיכום ומסקנות לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה לפיה בן שושן נותר חייב בגין הדירה סכום של 300,000 ₪ והוא מחויב עקרונית בפירעונו של שיק 188.

בשים לב לכך שלא הוצגו לפני ראיות מספיקות בשאלת משמעות ההערות לפי פקודת המסים גביה, ואף בן שושן לא טען כי הוא אינו נדרש כיום לשלם תשלומים נוספים על חשבון תמורת הדירה, אני קובע כי על בן שושן להפקיד סך של 247,000 ₪ בנאמנות בידי עוה"ד מיכאל דן ו/או מורן מויאל אשר הוגדרו כ"נאמן" בסעיף 5(א) להסכם או לחילופין בנאמנות בידי עו"ד ביטון המחזיק ממילא בסך של 80,000 ₪, אך זאת רק ככל שיש הסכמה בין הצדדים לכך.

לפיכך אינני קובע קביעה כלשהי בשאלת הסעדים הכספיים שלהם זכאי מי מהצדדים כתוצאה מקביעותי לעיל, ואני נעתר גם מחמת הזהירות לבקשתם של ה"ה אלקובי לפיצול סעדיהם.