תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין עם התחייבויות חוזיות

בסעיף 2 לטיעוניה, טענה התובעת כי בית המשפט מוסמך לתת סעד של "הפרדות זמנית רק מניהול ושימוש משותף לטובת ניהול ושימוש נפרד במקרקעין, עד לסיום הליכי הרישום". [ההדגשה במקור – ר.ה.] לגישת התובעת, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לידרוש פירוק השתוף על פי הוראת סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, וכי היתה הסכמה בנוגע לפירוק השתוף אולם הנתבעת חזרה בה מאותה הסכמה, ולכן הוגשה התביעה.

כל עוד לא הושלמה העסקה ברשום, הזכות היא זכות חוזית, המהוה התחייבות לעשות עיסקה בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין.

...

האם זכאי בעל הערת אזהרה להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין? זו השאלה העומדת לדיון בהחלטה זו. אקדים סוף דבר לראשיתו ואציין כבר בשלב זה, כפי שניתן ללמוד מכותרת ההכרעה, כי התשובה לשאלה הנ"ל שלילית.

על כן, קיימת אפשרות שגם הנתבעת אינה בעלת זכות קניינית במקרקעין, ולא ברור אם הנתבעת יכולה להיות בעל דין ראוי בהליך זה. סוף דבר בהעדר זכות קניינית, אין התובעת יכולה לזכות בסעד של פירוק שיתוף.

על כן, אני מקבלת את עמדת הנתבעת וקובעת כי אין לתובעת עילת תביעה ובשל כך, דין התביעה להימחק.

על כן, אני מורה על מחיקת התביעה, ללא צו להוצאות.

כיום "בני זיאד" מאיימים כי יגישו תביעת פירוק שתוף, שתוצאתה עשויה להיות כי הם יקבלו זכויות במקרקעין שהתובע כבר שילם עליהן.

הנתבע 2 טען בסעיף 13 לתצהירו כי "כל התחייבות שהייתה, אם הייתה, אינה ניתנת ליישום כל עוד אין פירוק שתוף במקרקעין". בעדותו טען הנתבע 2 שמחמוד מנסור מוכן לקיים את ההיתחייבות, אך אינו יכול לעשות כן ללא חתימתו של התובע (עמ' 25, ש' 30-29), כשהכוונה ככל הנראה להסכמה לבצוע פירוק שתוף.

הנתבע 1 חב לתובע סך של 55,000 $ בגין הפרת התחייבותו החוזית ומכוח עילה לפי חוק עשית עושר ולא במשפט, התשל"ט - 1979.

...

מסקנתי היא שהנתבע 1, בעצמו ובאמצעות בנו מחמוד מנסור, התחייב כי תמורת תשלום במזומן של התובע בסך של 110,000 $ וקבלת הזכויות מכוחו, הוא ירכוש בהמשך זכויות במקרקעין של "בני זיאד" לטובת שלושת האחים.

עם זאת, בשים לב לעדויות המצטברות של שלושת העדים שהעידו בפניי, מסקנתי היא שאכן התובע שילם למוכרים, "בני עאסי" ו- "בני עווידה", סך כולל של 110,000 $ ובכך קיים את חלקו בהסכמות שבינו לבין הנתבעים.

מסקנתי היא שהנתבע 1 לא קיים את התחייבותו כלפי התובע, שהוא נציג אביו עבדאלקאדר.

"זכות המעבר שסומנה במסגרת הצעת החלוקה הייתה חלק בלתי נפרד מרצון הנתבעים לסייע לתובעים בקבלת היתר הבנייה", והייתה, אם בכלל, "התחייבות חוזית במקרקעין ו/או רשות במקרקעין שניתנה לתובעים". (2) דרך הגישה שסומנה במפה לא נרכשה על-ידי המבקשים והיא אינה מהוה תא שטח נפרד ועצמאי.

בעוד שבכותרת כתב התביעה נכתב כי הסעדים המבוקשים הם פינוי וסלוק יד, פירוק השתוף, חלוקת שימוש וצו מניעה קבוע, הרי בגוף כתב התביעה מצוין (בסעיף 6) רק הסעד של פירוק שתוף במקרקעין.

...

בחקירתו הנגדית חזר על כך המשיב, ואמר שהוא מסכים שהמבקש מס' 1 "יעבור שם רגלית", אך טען כי כלי רכב לא מסוגל לעבור בדרך זו. יישום מכלול השיקולים לנסיבות המקרה הנוכחי, שתוארו בפסקה הקודמת, מביא למסקנה כי יש להיעתר באופן חלקי לבקשה.

אני קובע כי עד להכרעה בתובענה, על המשיב לאפשר למבקשים ולבני משפחתם הגרעינית מעבר רגלי (בלבד) בדרך הגישה.

לטענתם, משום שהם מחזיקים לכל הפחות בזכות אובליגאטורית במקרקעין לאור הערת האזהרה הרשומה לזכותם, הם רשאים לתבוע פירוק שתוף במיטלטלין לפי סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971, כאשר שוויה של המחלוקת שגינה התגבשה לתובעים העילה לתבוע סעד של פירוק שתוף כאמור אינו עולה על 2.5 מיליון ₪.

כל עוד לא הושלמה העסקה ברשום, הזכות היא זכות חוזית, המהוה התחייבות לעשות עיסקה בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין.

...

הנתבעות סבורות כי בנסיבות אלו, דין התביעה להימחק על הסף, מחמת העדר עילה.

כפי שנפסק בע"א 68/76, יהושע אטיאס נ' הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, פ"ד ל(3)527 [1976] – אם כי כהערת אגב: "מצד אחד, יש להערת האזהרה סממנים של זכות חפצית (IN REM) כי היא תופסת לא רק בין הצדדים להתחייבות שעל יסודה נרשמה האזהרה, אלא גם כלפי אחרים... אך מצד שני - והוא נראה לי הצד המכריע - אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני רישום עסקות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עסקה פלונית. זוהי איפוא זכות שלילית מעצם טבעה... ואין היא, כשלעצמה, יוצרת זכות בעלת תוכן קניני למאן דהוא... להערה עצמה אין, כאמור, תוכן קניני משלה...". (ר' לעניין זה גם ע"א 37/86, משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד(4)446 [1990], ע"א 784/86, חברת גוש 6378 חלקה 74 בע"מ נ' צבי את עזרא חברה לבניין ולהשקעות בע"מ, פ"ד מג(4)441 [1989], ע"א 1235/90, חיים שמעון הרבסט נ' חברת מ. אריאן קבלן לעבודות חשמל בע"מ, פ"ד מו(4)661 [1992]).

סוף דבר בהעדר זכות קניינית, אין התובעים יכולים לזכות בסעד של פירוק שיתוף.

ואולם, בטרם אקבל את עמדת הנתבעות ואקבע כי אין לתובעים עילת תביעה וכי דין התביעה להימחק - ניתנת לתובעים שהות בת 60 יום להסדרת הרישום.

הרקע ותמצית טענות הצדדים תיק זה החל בתובענה לפירוק שתוף במקרקעין.

לגישת המבקש, כאשר המשיבה התחייבה באותו הסכם, מראש, שלא תועבר כל דרישה לתשלום אגרות והיטלי פיתוח מכוח חוקי עזר, קיימים ועתידיים, על המשיבה לעמוד בהתחייבות זו. המחלוקת בין הצדדים היא באלה: האם מולאה התחייבות המשיבה; האם הדרישה לתשלום היטל השצ"פ היא בבחינת "היטל פיתוח" כמשמעו בהסכם; האם המשיבה הפרה את היתחייבותה החוזית, בדרישתה מבעלי המקרקעין לשלם היטל שצ"פ. ר' לעניין זה דברי כבוד השופט דנציגר בהחלטה בעיניין רע"א 7987/16, המועצה המקומית זיכרון יעקוב נ' מאיר אפרת אחזקות בע"מ [25.12.2016: "הסמכות העניינית לידון בתביעת המשיבות נתונה לערכאות האזרחיות ולא לבית המשפט לעניינים מנהליים. זאת, שכן הסעד המבוקש בתביעה שבנידון הוא סעד אזרחי שעוסק באכיפת הסכם, והעילות שעליהן מבוססת התביעה הן עילות אזרחיות-חוזיות אשר יונקות את חיותן מההסכם שנכרת בין הצדדים, ולא עילות מנהליות (כגון: חוסר סמכות; אי-סבירות; פגם בשקול הדעת וכו'). הדברים נכונים אף אם המחלוקת כוללת היבטים מתחום המשפט המנהלי, כגון שאלת אפשרות הרשות להשתחרר מההסכם." בדומה, בעניינינו, הסעד המבוקש הוא סעד הצהרתי, הקובע כי לנוכח הוראות ההסכם, אין להטיל על המבקש לשלם את היטל השצ"פ. כל השאלות שבמחלוקת שהובאו לעיל, הן שאלות הנוגעות לפרשנות הסכם.

...

העובדה כי השטחים הציבוריים הפתוחים הרלבנטיים היו חלק מהמקרקעין שהועברו למשיבה ללא תמורה על ידי הבעלים, אין בה כדי לשנות את המסקנה דלעיל.

סוף דבר אני דוחה את הבקשה.

לא מצאתי במקרה דנן הצדקה לקבוע כי המשיבה אינה רשאית לדרוש מבעלי המקרקעין לשלם את היטל השצ"פ. המבקש ישלם את הוצאות המשיבה בסך 1,755 ₪, שישולמו בתוך 30 ימים מהיום שאם לא כן, ישיאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.