תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף

על מנת להשיג את מבוקשה, בהעדר שתוף פעולה מצד הערייה, הוגשה התביעה לפירוק השתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף ומינוי בא-כוח התובעת ככונס נכסים לשם כך, או בכל דרך חוקית אחרת "באופן שיוביל לפיתרון הבעיה המתוארת". בכתב הגנתה הודיעה הערייה כי אין מניעה מבחינתה לוותר על חלקה 39 ולהעבירה לרמ"י, על מנת שזו תעבירה לתובעת לאחר שינוי ייעוד השביל בהתאם לתב"ע מתאימה שתוכן על-ידי התובעת.

...

אשר על כן, אני מקבל את הטענות המקדמיות ומורה על מחיקת התביעה.

כמו-כן אני מחייב את התובעת לשלם לכל אחת מהנתבעות שכר טרחת עורך-דין בסך 2,000 ₪.

) "ככל שקיימת אפשרות לתיכנון המקרקעין, הרי שזו תיוותר בעינה גם לאחר חלוקה בעין. התובעים לא טענו שעצם החלוקה בעין, ובכלל זאת חלוקה על דרך של רישום בית משותף, יגרום לגריעה מזכויות הבניה הפוטנציאליות. טענתם הנה אך ורק שלא יהיה ניתן לנצל את הפוטנציאל של הנכס, בשל העדר יכולת לשתף פעולה בין הצדדים. פשיטא שכאשר נכס בבעלות משותפת נמכר לאדם אחד, קל יותר לאותו אדם לממש זכויות בניה מאחר שהוא אינו נידרש להתגבר על מחלוקות ולהגיע להסכמות עם השותפים. אולם, כמבואר לעיל, העדר השגתה של הקלה זו על יכולת מימוש הפוטנציאל של הנכס, "אגב פירוק השתוף", אינו נכלל בגדרי המושג "הפסד ניכר". מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שתוף בדרך של מכירה, להדחות.

...

כך כתב המומחה בחוות דעתו המשלימה: "מבדיקת הסביבה ומשיחות עם פעילי נדל"ן המעורים בסביבה, עולה כי אין ביקוש רב להקמת קומה א' במבני תעשיה. עוד נאמר כי יתכן שימוש נמוך מאד, אם בכלל, לשימושים נלווים לתעשיה, כדוגמת משרדים, שכן קיימת בעייתיות בשימוש לתעשיה או אחסנה בקומה א' (יצויין כי כבר קיים שימוש למשרדים בקומת הגלריה) וזאת בנוסף לנאמר לח"מ כי גג המבנה נבנה בשיטת הפל-קל וכיום אין בנמצא תכניות הביצוע של התקרה הנ"ל. להערכתי, אומדן עלות ניצול זכויות בניה נוספות במבנה בקומות עליונות/קומת מרתף תהיה גבולית ואף גבוהה מתרומתה לשווי למבנה, ועל כן לא נלקחה בחשבון וכי המצב הקיים משקף את השימוש הטוב והיעיל בנכס". מכאן, ונוכח עיתוי חתימת הסכם השיתוף סמוך להשלמת הבניה, ואי ייזום תכניות להרחבת הבניה או לקומות נוספות במשך עשרות השנים שחלפו משנת 1995 ואילך, אני קובעת שהצדדים יצאו מהנחה כי מרבית הסיכויים הם שמצב הבניה יעמוד בעינו ולא ייבנו קומה או קומות נוספות, עקב העדר הצורך ואי הכדאיות הכלכלית.

) "ככל שקיימת אפשרות לתכנון המקרקעין, הרי שזו תיוותר בעינה גם לאחר חלוקה בעין. התובעים לא טענו שעצם החלוקה בעין, ובכלל זאת חלוקה על דרך של רישום בית משותף, יגרום לגריעה מזכויות הבניה הפוטנציאליות. טענתם הינה אך ורק שלא יהיה ניתן לנצל את הפוטנציאל של הנכס, בשל היעדר יכולת לשתף פעולה בין הצדדים. פשיטא שכאשר נכס בבעלות משותפת נמכר לאדם אחד, קל יותר לאותו אדם לממש זכויות בניה מאחר שהוא אינו נדרש להתגבר על מחלוקות ולהגיע להסכמות עם השותפים. אולם, כמבואר לעיל, היעדר השגתה של הקלה זו על יכולת מימוש הפוטנציאל של הנכס, "אגב פירוק השיתוף", אינו נכלל בגדרי המושג "הפסד ניכר". מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, להידחות.

לפיכך אני דוחה את התביעה.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין שניתן ע"י בית משפט השלום בחדרה (כב' השופט יניב הלר) ביום 2.08.23 בת"א 51965-07-17 שעניינו תביעה לפירוק שתוף בנוגע למקרקעין הידועים כחלקה 481 בגוש 10035, המצויים ברחוב גולדנברג 8-6 בחדרה.

לטענת המבקשים, טעה בית משפט קמא עת קבע קביעה אופראטיבית של פירוק השתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף טרם קבלת חוות דעתו של המפקח על רישום מקרקעין, בנגוד להוראות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, וטרם קבלת עמדת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה כפי שמורה סעיף 143 לחוק התיכנון ובנייה, שכן אין חולק כי במקרקעין חריגות בנייה רבות וכי לרישום הבתים כיחידות משנה דרושה הסכמת הוועדה לתיכנון ובנייה בחדרה, שלא תיתן הסכמתה לאור החריגות והסטייה מקוי הבניין.

...

כך למשל, יש להניח שהמפקחת תבהיר כי את דרכי הגישה לדירות האחוריות יש להסדיר באמצעות הוראה בתקנון המעניקה להן זכות שימוש בהצמדות לצרכי מעבר, ולא באמצעות רישום זיקת הנאה - שהיא זכות במקרקעין לטובת מקרקעין גובלים או לטובת אדם פלוני, אך לטעמי אין בכך כדי להוביל למסקנה כי נפלה שגגה בפסק הדין המצדיקה התערבות.

אין מקום לעכב ביצוע ההליך בשלב זה, בשים לב לכל האמור לעיל, ולכך שממילא מדובר בהליך שסביר להניח שלא יגיע לסיומו בטרם ההכרעה בערעור.

לאור מכלול הנימוקים עליהם עמדתי לעיל, הבקשה נדחית.

מנגד, לא הוכח בפניי כי רישום המקרקעין כבית משותף יביא להפסד ניכר למי מהצדדים, או כי קיים שיקול אחר המצדיק בעניינינו חריגה מדרך המלך לפיה פירוק שתוף במקרקעין יעשה באמצעות חלוקה בעין, ובמקרה דנן, בדרך של רישום בית משותף.

סוף דבר הוכח בפניי כי בנסיבותיה של התובענה שבנידון, אין הצדקה לסטות מן הכלל לפיו פירוק השתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף.

...

מקובלת עליי טענת הנתבעות לפיה חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף איננה טעונה הסכמה, שאחרת לא היה בידו של בית המשפט להורות על רישום בית משותף בכל מצב שבו אין הסכמה של כל השותפים, והסמכות הקבועה בסעיף 42 לחוק המקרקעין הייתה מתרוקנת מתוכן.

סוף דבר הוכח בפניי כי בנסיבותיה של התובענה שבנדון, אין הצדקה לסטות מן הכלל לפיו פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף.

התובעת תשלם לנתבעות הוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.

הד גל הגישה תביעה שכנגד שבה עתרה לפירוק השתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין השותפים.

במהלך ההיתדיינות ניתן צו למתן חשבונות ומונו שני מומחים: מומחית שתחווה דעתה אם אפשר לפרק את השתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף; ומומחה לעריכת חשבונות שיחווה דעתו בדבר ההיתחשבנות בין הצדדים על רקע הכנסות והוצאות הנוגעות לבניין.

...

רקע לצורך הבנת הרקע הדרוש להכרעה אין מנוס מלסקור את ההתדיינות בין הצדדים מראשיתה.

סיכומו של דבר: יואב הסכים בדיון להסדר כולל, לאחר שהבין אותו, שניתנה לו שהות לשקול אותו, ואני קובע כממצא עובדתי שהוא גם קיבל לידיו עותק מודפס ויכול היה לקרוא אותו.

לכן בקשתו נדחית.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, הבקשה נדחית.