תביעה לפיצויים בשל הפרת התחייבות לרישום משכנתא

בפני תביעה לפצויי בגין הפרת הסכם לרכישת דירה.

היה ועד ליום 1.10.16 יוצג למוכר על ידי הקונה שטר הערת אזהרה לחתימתו בגין התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק אשר יעמיד משכנתא למימון תשלום יתרת התמורה, הרי שתוארך תקופת התשלום של יתרת התמורה ב-15 ימים נוספים.

...

קבעתי כאמור כי גרינברג לא זכאי לדמי הפינוי המוקדם ועתה אני קובעת כי הטענה בדבר אי פנייה לעורך הדין היא טענה דחוקה וטוב היה אלמלא נטענה.

על כן אני קובעת כי גרינברג הפרו את ההסכם הפרה יסודית וקובעת עי עליהם לפצות את ענדען בסך של 100,000 ₪.

על כן אני קובעת כי גרינברג ישא בהוצאותיו של ענדען בסך 5,000 ₪ ובשכר טרחת בא כוחו בסך 7,500 ₪ כולל מע"מ. ניתן היום, כ"א אב תשע"ט, 22 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.

" סעיף 5 לחוזה מסדיר את הסכמות הצדדים בנושא תשלום התמורה כדלקמן: בסעיף 5.6 לחוזה מופיע הנוסח המוקשה הבא – "בגין איחור בתשלום של איזה מהתשלומים שעל הקונה לשלם עפ"י הסכם זה, העולה על 14 ימים (כולל), ישלם הקונה למוכר פיצוי מוסכם ללא צורך בהוכחת נזק (החל מהיום השמיני של האיחור) סך של 400 ₪ לכל יום איחור החל מהיום החמישה עשר לאיחור ועד ליום התשלום בפועל." בסעיף 5.9 לחוזה נקבע – "... כי הוראות סעיף זה הנן יסודיות והפרתן תהווה הפרה יסודית". סעיף 7 לחוזה עוסק בנושא ההלוואה המובטחת במשכנתא שהתכוונו קניזו לקחת וכך נקבע בסעיף 7.3 – "למען הסר ספק מובהר בזה, כי אין בכל דבר הקשור בהתחייבות לרישום המשכנתא, לרבות בעובדת קבלת ההלוואה על ידי הקונה או אי-קבלתה ו/או בעובדת רישומה או אי-רישומה של ההיתחייבות לרישום משכנתא או השיעבוד לטובת הבנק המלווה (למעט התחייבות המוכר לחתום על מיסמכי המשכנתא של הקונה ...) כדי לגרוע מהתחייבות הקונה לשלם את מלוא התמורה על פי הסכם זה במועד. ולבד שסירוב הבנק להעמדת הלוואת המשכנתא לרוכש אינה בשל בעיה ו/או מיגבלה תכנונית הקיימת בנכס." סעיף 8 לחוזה עוסק במסירת החזקה בדירה, וכך נקבע בו – "8.1 בכפוף לבצוע מלוא התחייבויותיו של הקונה על-פי הסכם זה ימסור המוכר לקונה את החזקה בדירה עד יום 30/01/19 כנגד תשלום יתרת התמורה כמפורט בסעיף 5.3 לעיל ...

לצד כתב ההגנה הגישה וקנין תביעה שכנגד, כאשר אף היא טענה כי קניזו הפרו את החוזה הפרה יסודית ובשל כך עתרה לחיובם בסך של 226,000 ₪ הכולל את הרכיבים הבאים – סך של 2,794 ₪ בגין אי תשלום מלוא התמורה אשר סוכמה בין הצדדים – סכום זה נובע מטענתה כי לסילוק המשכנתא שילמו קניזו רק 90,502.72 ₪ ולפיכך סך כל הסכומים ששלמו מסתכם ב-1,357,205.70 ₪ במקום 1,360,000 ₪ כפי שנקבע בחוזה.

כבר במסרונים מחודש ינואר 2019 עולות שאלות מצד קניזו לגבי רישום הדירה על שם וקנין (ובלשונם – "הבנקאית שואלת אותי טאבו כדי לסיים את המשכנתא שלנו ..."), ועניין זה חוזר ועולה במסרונים בחודשים מרץ –מאי 2019, אך בשום שלב של חילופי המסרונים לא עולה טענה מצד וקנין כי לאור הוראות החוזה חייבים קניזו לשלם את התשלומים לאלתר וכי אין אי רישום המשכנתא מהוה עילה לאיחור בתשלום וקל וחומר שאין שום דרישה לפצוי בגין אי ביצוע התשלומים במועד.

...

וקנין טענה כי נושא זה הוסדר במפורש בסעיף 10.1 סיפא והוטל על קניזו כך שאין כל עילה בעטיה היא תישא בסכום זה. מנגד טענו קניזו כי נושא זה לא עלה כלל בטיוטת החוזה שנדונה בין הצדדים והוכנס לנוסח החוזה שנחתם בסופו של דבר ללא ידיעתם ובחוסר תום לב. דא עקא, קניזו לא הציגו את טיוטת החוזה הנטענת באופן שהיה מאפשר להיווכח כי אכן מדובר בעניין שלא מצא בה ביטוי, וכאשר ידועה החזקה על פיה (ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 (16.12.1980)) – "כלל הנקוט [על] ידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה." יאמר מיד כי העובדה שבטיוטה לא קיים סעיף זה עדיין אין בה כדי להביא באופן אוטומטי לקבלת עתירת קניזו בנושא זה, שכן ייתכן בהחלט כי במועד כריתת החוזה יערכו הצדדים שינויים אחרונים בניסוחו, אולם אפילו אלמנט ראייתי ראשוני זה לא הוצג.

סיכום ביניים – התביעה שכנגד לאור כלל האמור, התביעה שכנגד נדחית ברובה מלבד סך של 2,400 ₪ בו יש לחייב את קניזו.

סיכום התביעה העיקרית נדחית במלואה.

התביעה שכנגד נדחית ברובה זולת העובדה שאני מחייב את קניזו לשלם לוקנין סך של 2,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 24.12.19 – מועד הגשת התביעה שכנגד.

נוסף על האמור טענה האשה, כי האיש לא העביר את מלוא מיסמכי ההעברה ולא הועברו יפוי כח ושטרי מכר וכן אישור העיריה הושג רק בזכות פעולותיה של האשה או ב"כ. בתביעתה עמדה האשה על כך שיש לחייב את האיש בתשלום בסך כולל של 77,525 ש"ח כאשר סכום זה מורכב מחלקו של האיש במשכנתא המשותפת של הצדדים ממועד עזיבת הבית ועד למועד תשלום התמורה בגין הנכס - 5.1.2020 בסך כולל של 22,525 ש"ח וכן יש לחייבו בסכום הפצוי המוסכם בסך 55,000 ש"ח בגין הפרה יסודית של ההסכם מאחר ומסמכי ההעברה של הזכויות בנכס לא נימסרו לידי האשה עד למועד הגשת התביעה.

בהתאם להוראות סעיף 4.1.1 להסכם המכר, מועד תשלום התמורה הוא בתוך 45 יום ממועד קיום התנאים הבאים: אישור בית המשפט, המוכר חתם על מיסמכי ההלוואה של הקונה, נרשמה הערה לטובת הקונה על זכויות המוכר והתחייבות לרישום המשכנתא לטובת הבנק של הקונה.

...

רביעית, אני מקבלת את טענת האיש כי היתה הסכמה בין הצדדים בענין תשלום המשכנתא על ידי האישה, וכי היתה הסתמכות על הסכמה בענין זה בין הצדדים.

( על כן, מאחר שלא הוכח, כי התשלומים בוצעו משך כל התקופה על ידי האישה (ובזמן אמת נטען על ידיה ביחס לחלק מהתקופה, כי נמשכו כספים מהחשבון המשותף למטרה זו); מאחר שקבעתי שהסכומים ששילמה האישה בגין המשכנתא נזקפו לזכותה במסגרת הפחתת סכום התמורה; לאחר ששוכנעתי, כי התנהלות זו משקפת את כוונת הצדדים בזמן אמת או לחילופין, כי מדובר בהתנהלות המשקללת את הויתור על דמי שימוש בתמורה לתשלום המשכנתא; ומאחר וקיבלתי את טענת האיש בענין זה כטענת קיזוז ראויה - אני דוחה את הדרישה לחייב את האיש במחצית דמי המשכנתא.

סיכום הדברים: לאור ניתוח הדברים כאמור, לאחר שדחיתי את טענות האיש ביחס לתשלום התמורה בחסר; את טענות האיש ביחס לזכותו לפיצוי המוסכם הכללי; את טענות האישה ביחס לזכותה לתשלום החזר מחצית מתשלומי המשכנתא ואת טענותיה לזכותה לפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם על ידי האיש; ולאחר שקיבלתי את טענות האיש לענין הפיצוי המוסכם הקבוע ביחס לכל יום איחור בתשלום התמורה אני מחייבת את האישה לשלם לאיש את סכום הפיצוי שנתבע (כמפורט בסעיפם 32 ג' - ד' לסיכומי האיש) בסך כולל של 7,952.6 ש"ח. מאחר שתביעת האיש התקבלה באופן חלקי ותביעת האישה נדחתה במלואה אני מחייבת את האישה בהוצאות האיש בסך כולל של 4,500 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

בפני תביעה כספית בסך 61,200 ₪, לפיצויים מוסכמים בשל הפרת חוזה מכירת דירה (וכן שיפוי בשל הוצאות נוספות), שעיקרה בשאלה אם אי-חתימת בת-זוגו של אחד המוכרים על טופס ויתור זכויות, במסגרת הסכמה להתחייבות מוכרים לרישום משכנתה, שהביאה לאיחור בהשלמת התחייבויות הצדדים על פי החוזה, היא הפרתו על ידי אותו מוכר.

...

מכאן נובעת לכאורה במישרין המסקנה, כי לא הפרו את ההסכם, אולם נבחן את העניין מזוויות נוספות.

אני סבור שלא ניתן לראות בדברי הנתבעים בשיחה המתומללת משום הודאת בעל דין המחייבת אותם עתה.

התביעה נדחית.

במסגרת הצהרות המוכרים בהסכם התחייבו לחתום תוך 5 ימי עסקים על התחייבות לרישום משכנתא ולאפשר לשמאי לבקר בדירה.

ראה רע"א 8268/07 עו"ד מ' קידר, כונס במינוי כב' ראש הוצל"פ על זכויות החייבים בנכס נ' צ'נירו שלמה, 28.08.2008: "ויודגש, על חוזה המכר בין רוכש לכונס הנכסים חלים דיני החוזים ואין ראש ההוצאה לפועל מוסמך להורות על שינוי הוראות חוזה זה בהיעדר הסכמת הצדדים. לא זאת, אף זאת, ככל שיש בהחלטתו של ראש ההוצאה לפועל משום שינוי הוראותיו של חוזה בר תוקף, הרי ששינוי זה נעשה בחריגה מסמכות ומשכך בטל הוא (וראו: דוד בר-אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות, מהדורה שישית, בעמ' 508)". במקרה נדון הבהיר ב"כ התובעת כי אין לו כל טענה כנגד כונסות הנכסים, ולכן לא ברור כיצד סבור כי יש עילת תביעה בגין הפרת הסכם כלפי הנתבעת.

יוער רק כי הכלל הוא כי אין לתבוע במצטבר סעדים מעין אלה, כפי שהובהר בע"א 2161/11 דרור נ' פרץ, 5.3.13, בפיסקה 7 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית: "...למרות שהפיצוי המוסכם הוא חלופי לפיצויים לפי סעיפים 13-10 לחוק התרופות, נקבע בפסיקה כי ניתן לעיתים לפסוק פיצוי מוסכם במצטבר לצד פיצוי "רגיל" לפי סעיף 10 לחוק התרופות, אם וככל שהפיצוי המוסכם לא היתייחס לאותה הפרה בגינה נתבע הפצוי הנוסף .

...

סוף דבר התובעת רכשה דירה אשר השיתוף בה פורק ונמכרה בהליך כינוס נכסים בבית המשפט לענייני משפחה.

על כן, התביעה נדחית.

לאור דחיית התביעה נדחית ההודעה לצד שלישי.