תביעה לפיצויים בגין מידע מוטעה בעסקת מקרקעין

התובע, מבקש לחייב את הנתבעת לפצותו על נזקים שנגרמו לו לטענתו, כתוצאה מכך שנציגת הנתבעת מסרה לו מידע מוטעה באשר לאפשרות להשלים עסקת מכר במקרקעין, ובגין אותו מידע, הוא ביטל הסכם מכר שנערך בינו לבין הצדדים השלישיים.

התובע, כמובן, שאינו זכאי לידרוש מהנתבעת לשאת בהוצאות המשפט בהליך במחוזי מקום בו הוא ויתר על הוצאותיו במסגרת הסכם הפשרה, ובדומה אינו יכול לתבוע פיצוי בגין עיכוב בהוצאת היתר הבנייה למגרש ב', מקום בו לא הוכיח שאילמלא אותה הטעות, היה מקדם את הוצאת ההיתר באופן מהיר יותר.

...

הנזקים הנטענים גם באם היה התובע משכנע בקשר הסיבתי בין המידע השגוי שמסרה לו גב' שליט לבין ביטול העסקה, אני סבורה שהתובע לא עמד בנטל להוכיח את נזקיו הנטענים, בחלקם הארי, ובעיקר את הקשר הסיבתי בין הרשלנות שבמתן מידע שגוי לבין כל אחד מראשי הנזק, ואף לא עמד בחובת הקטנת הנזק.

כפי שציינתי לעיל, גם באם גולדשטיין דרשו תוספת לתמורה, ואפילו באם דרישתם הועמדה על סך של 150,000 ₪ כנטען (סכום לא סביר לאור הסכום בו מכרו גולדשטיין לבסוף את המגרש, ב-50,000 ₪ יותר מהתמורה שהוסכמה עם התובע), עדיין היה כדאי, מבחינה כלכלית, לתובע לקיים את הסכם המכר, ובכך היה מקטין את נזקו הנטען בראש נזק זה לפחות במחצית! אני סבורה שיש בעובדה זו כדי להסביר ששיקולי התובע לבטל את עסקת המכר היו קשורים יותר ליכולתו הכלכלית באותה העת לעמוד בעסקת הרכישה והבנייה בשני המגרשים יחדיו, ובפחות (אם בכלל) בטעות של גב' שליט.

לסיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את תביעת התובע כנגד הנתבעת, וממילא דין ההודעה כנגד צדדים שלישיים להידחות.

עילה זו מנוסחת בסעיפים 26-27 , ובהמשך בסעיף 34 לכתב התביעה כך: "26. הנתבעים הסתירו מידע מהותי מהתובע בדבר מצב המבנים ובאם היה התובע מודע למצבם הנכון והאמתי של המבנים הרי שלא היה מתקשר עם הנתבעים בהסכם נוסף.

אין המדובר בטעות בכדאיות העיסקה אלא בעסקה שלא היתה באה כלל לעולם ומשכך קמה לתובע זכות ההשבה כאמור בחוק החוזים (תרופות) על הסכום ששולם לנתבעים עבור שני המבנים שלא סופקו בסך של 100,000 ₪.

ועוד – סעיף 15 לחוק המכר קובע מתנה הגשת תביעת פיצויים בגין הפרת חוזה המסתמכת על אי ההתאמה, בכך שההודעה על אי ההתאמה נימסרה תוך 4 שנים ממסירת הממכר.

מבחינתו, זהו המינימום שהוא צריך לעשות כדי שהמבנה יהיה ישר, ואולם הנתבע עמד על דעתו כי העיסקה שנחתמה עם התובע לא כללה שום אלמנט נוסף פרט להנחת המבנים על הקרקע (עמ' 23).

...

עוד העיד כי לדעתו הרטיבות הקיימת בנכס מקורה במגע עם הקרקע והמסקנה היא שהאיטום לקוי (עמ' 13 ש' 27-28).

בעניין זה מקובלת עלי עמדת הנתבעים לפיה התובע לא הוכיח כי על הנתבעים היה לעשות פעולה כלשהן מעבר להנחת המבנים במקרקעין המיועדים, כשהם תקינים ומוכנים לחיבור ולשימוש.

נוכח כל האמור, התביעה נדחית.

כך, לדוגמא, שגתה השמאית עת קבעה כי יש להפחית את ערך הדירה בשל גובה חלק מחדריה, בשים לב לכך שמדובר בדירה שראו התובעים בטרם רכשו, להבדיל מפסקי הדין אליהם הפניתה השמאית בחוות דעתה ועסקו ברכישת דירה מקבלן.

חובת הגילוי עשויה לחול גם במקרים שבהם יכול היה התובע להגיע למידע בכוחות עצמו (ת"א (מחוזי חי') 3758-09-17 אורי יוסלביץ נ' אלון לוין (27.10.2019)): "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה' ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תאור הממכר בפי המוכר ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר אם הייתה לקונה היזדמנות סבירה, לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם במימכר". (איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968, הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי 281 (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, עמ' 281, התשמ"ז); ראו גם פסק הדין בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס, בפסקות ח'-יג' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין (11.2.2014); ת"א (ב"ש) 24594-01-15‏ ‏אברהם שקורי נ' ליובה קונסון  (18.1.2017)) נוכח פער המידע בין הצדדים ביחס למצבו של הממכר כמו גם מעמדו של המוכר כ"מונע הנזק הזול" והרצון להגן על הצד המצוי ב"עמדת נחיתות אינפורמאטיבית" (ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא  (4.9.2007), פסקה 48 לפסק הדין והאסמכתאות המובאות שם), מוטלת באופן טיפוסי על המוכר בעסקת מקרקעין חובת גילוי מוגברת (פסק הדין בע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.2011) [להלן: "פסק הדין בעיניין מבני גזית"], פסקה 14 לפסק הדין).

ואולם, בהתאם לסעיף 15 (ב) לחוק התרופות, לא ניתן לתבוע בעת ובעונה אחת פיצויים לפי סעיף הפצוי המוסכם ופצוי בגין הנזק שניגרם בפועל בשל אותו ראש נזק בגינו נתבע הפצוי המוסכם.

אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסכומים הבאים: א. פיצוי בגין הנזק שניגרם לתובעים בסך 100,000 ₪; החזר הוצאות התובעים (החזר חלקי של אגרת בית המשפט בסך 2,500 ₪; עמלת תיווך ששלמו התובעים למר שלומי עמר בגין עסקת ישראלי בסך 10,000 ₪ בצרוף הפרישי ריבית והצמדה ממועד התשלום; שכר טירחת עו"ד ששלמו התובעים לעו"ד ברוך קליקה בגין עסקת ישראלי בסך 3,540 ₪ בצרוף הפרישי ריבית והצמדה ממועד התשלום; שכר טירחת השמאית גב' אביבה צוברי בגין הכנת חוות הדעת והופעה בבית המשפט) בסכום כולל של 22,000 ₪; ג. שכר טירחת עו"ד בסכום כולל של 18,000 ₪.

...

משקבעתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הפרת חובת הגילוי החלה על הנתבעים, מהווה תביעה לפיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, שעניינה אותו מחדל, כפל פיצוי ולפיכך דינה להידחות.

דין התביעה ברכיב זה להידחות.

י – סופו של דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה.

המלומד אהרן נמדר מבהיר בספרו 'פגיעה במקרקעין (פיצויים בגין ניזקי תכנית) (מהדורה שניה, 2008)' בעמ' 86, כי כדי לזכות בתביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197, על התוכנית להיות תוכנית שקבלה תוקף ולא תוכנית שלא אושרה ושאין לה תוקף משפטי.

הנתבעת מאשרת כי מסרה לתובעים מידע תיכנוני שגוי על בסיס תוכנית בינוי שאינה בת-תוקף חוקי וכי בעקבות המידע השגוי הוגבלו התובעים תכנונית במימוש זכויותיהם במקרקעין בדרך של הקטנת תכסית הבניה תוך נטילה והחזקה של קניין פרטי במשך שנים בנגוד לתב"ע וללא הפקעה כדין.

לפי ממצאיו, משנת 2015 ועד לשנת 2017 עיסקאות למחצית מיגרש (דו-משפחתי) עלו מ- 4,700 ₪/למ"ר עד לכ- 5,400 ₪ למ"ר (עליה של 14%) ולאור ממצאים אלו ולאחר התאמה למועד הקובע הוא אומד את שווי מ"ר מובנה/קרקע בסביבת הנכס הנידון ברחוב הרחוב בכ- 5,500 ₪.

...

אין בידי לקבל טענת הנתבעת.

קשר סיבתי לאחר שבחנתי כלל הנזקים שהוכחו אני סבור כי מתקיים קשר סיבתי-עובדתי וקשר סיבתי-משפטי בינם לבין התרשלות הנתבעת.

בסיכומו של דבר: התביעה מתקבלת באופן זה שלסילוק מלא וסופי של התביעה אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 463,863 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

בהתחשב בשווי הסעד שנתבע שנפסק ברובו, בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו, ובסכום ההוצאות בגין ההחלטה מיום 10.8.20 ועינוי הדין שנגרם לתובעים, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד של התובעים בסכום כולל של 25,000 ₪.

בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, מיום 12.6.2023, בע"א 47689-09-22 וע"א 56020-10-22 (השופטים מ' בר-עם, ח' מ' לומפ ו-א' נחלון) שבגדרו חויבה המבקשת, עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: עמידר), בתשלום פצויי נזיקין בגין מסירת מידע שגוי על אודות מצבו המשפטי של נכס, כפי שיפורט להלן.

הרוכשים הגישו תביעה לבית משפט השלום על סך של 1,350,000 ₪ נגד המוכרת בגין הפרת הסכם המכר, ונגד עוה"ד ועמידר בגין רשלנותם במילוי חלקם עובר לעסקה.

כך, בין היתר, לגבי רשות מקרקעי ישראל (ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובניו בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (10.11.2009)), מוסדות תיכנון (ע"א 80/87 זלסקי נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד מה(4) 604 (1991)) ורשויות מקומיות (ע"א 209/85 עריית קרית אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190 (1988)).

...

מסקנתי זו נותרת על מכונה, גם אם ניתן היה להגיע למסקנה שונה, קרי – אף אם הייתי משתכנע, כטענת עמידר, כי בית המשפט המחוזי לא שקל כדבעי את טיבו של הקשר הסיבתי המשפטי בין רשלנות עמידר לקרות הנזק.

זהירות זו בהטלת אחריות נזיקית ב'סביבה' חוזית, מקבלת לטענת עמידר משנה תוקף, שעה שהנזק שמדובר בו הוא 'נזק ממוני טהור', שבו "יש להקפיד הקפדה יתרה כי הטלת אחריות נזיקית לא תאפשר עקיפה של תפיסות יסוד בדיני חוזים". כאמור, סבורני כי גם שאלה זו, חרף ניסוחה העקרוני, אינה מצדיקה מתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי'.

בנסיבות אלו, טוענת עמידר, "הנטייה היא להעדיף את החייב החוזי על-פני החייב הנזיקי – כמדיניות משפטית רצויה". סבורני, כי גם על רקע נסיבות אלו, הסוגיה שלפנַי אינה 'מחודשת' כפי שניתן להתרשם מהבקשה.

הבקשה נדחית אפוא בזאת.