תביעה לפיצוי על כך שירידת ערך של אישור בניית מקווה

הוא הדגיש, כי לא היה בונה בית עם ויטרינות לכיוון הכביש, לו היה מודע לתכנית לסלילתו, ובלשונו (עמ' 22, שורות 27 – 32, ובעמ' 23, שורות 1 – 3): "אסביר עוד פעם שיהיה ברור. לא ידעתי, עד רגע שהחליטו שמורידים שם כביש, לא היה לי מושג עם נושא הכביש, לא דובר, לא הוזכר בכל הפגישות, גם עם דודי וגם עם עורקבי, ב-2013 כשקניתי את זה לא הוזכר כביש, הוזכר פארק וטיילת. נקודה. כשבאנו לקנות את המיגרש נאמר לנו חד וחלק כאן יהיה פארק וטיילת, לא הוזכר כביש בשום גרסא, המילה כביש לא הוזכרה בשום פגישה. המיגרש נקנה על סמך שהוצג לי ששם יהיה טיילת ופארק. אני מקוה שאתה לא מעריך אותי כמטומטם, גם בני הוא לא מטומטם. אני איש עסקים הרבה שנים. לא סביר שאדם שמודע, לא מטומטם, יבנה בית לכיוון הזה עם ויטרינות שעלו חצי מיליון שקל, והוא יודע שהולכים להוריד לו כביש במרחק 2.5 מטר והוויטרינה, עשיתם טובה והיום קצה הכביש במקום הכי קרוב, 8-10 מטר מהוויטרינה. אני לא שם". גם זאב העיד, כי עו"ד עורקבי יצר לפניו מצג מפורש לפיו השטח מול המיגרש יהיה שטח ירוק בו יהיו "פארק וטיילת", ללא כביש כלשהוא.

עצם העובדה כי זאב אישר כי היה מודע לכוונה לבנות את מיתחם המגורים העתידי אינה מעידה היה מודע לכוונה לסלילת כביש במיקומו הנוכחי, כפי שהבהרתי לעיל, ואף אינה מעידה על כך שהיה מודע בזמן אמת לכך שהתכנון בדבר מיקומו הנוכחי של כביש הגישה היה ידוע מראש, עוד לפני ההיתקשרות בהסכם המכר.

המהנדס אורמן אמד את שיעור ירידת הערך בגין סלילת כביש הגישה ב- 5%, וזאת, בין היתר, בהסתמך על ניתוח שערכה השמאית המכריעה גבע בלטר כשמאית מייעצת לפגיעה בשווי נכס עקב סלילת כביש או הקמת שכונת מגורים, כדלקמן (סעיף 10.8 לחוות דעת אורמן): "בסיכומו של דבר גבע בלטר קובעת כי אומדן הפגיעה עקב קרבה לכביש ינוע בטווח של כ- 8%. מאחר והכביש הסמוך לנכס הנו כביש פנימי עם תנועה דלילה יחסית לשכונה העתידית הבאתי בחשבון ירידת ערך של כ-5% משווי הנכס". המהנדס אורמן אמד את שווי הנכס בסך של 2.85 מיליון ₪, ובהתאם, את הנזק בגין ירידת הערך בשל סלילת כביש הגישה בסך של 143,000 ₪, על בסיס החישוב כדלקמן (סעיף 10.8 לחוות דעת אורמן): "תחשיב לפי שווי שוק:

הנתבעים טענו עוד, כי לעניין זה פעל המהנדס אורמן בנגוד להלכות המורות כי בקביעת פיצוי ירידת ערך די בכך שבמצב הקודם היה האדם הסביר צריך לחשוד כי תואי הכביש עובר בשטח החלקה, כדי לקבוע כי אין ירידת ערך מאישור התכנית המעגנת את תואי הכביש, והפנו לעניין זה לקביעות שניתנו ב עמ"נ (מנהליים מרכז) 41055-09-13 קופרלי ואח' נ' ועדה מקומית לתיכנון ובניה ראשל"צ (פורסם במאגרים 23.06.2016)).

על כן לו היתה מוגשת במקרה זה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, היה מקום לבחון בנפרד כל תכנית לעצמה – התכנית המקנה זכות לפיצויים לבעלי הזכויות במקרקעין ומנגד – התכנית המטילה היטל השבחה על בעלי הזכויות במקרקעין, בהתאם להוראותיה של כל תכנית שאושרה ולהסדר שנקבע לגבי כל אחד מהם בנפרד בחוק (עניין קריית בית הכרם, פסקה 8 לפסק דינו של כב' השופט אור).

...

בנוסף, תשלם הנתבעת 1 לתובעים את שכ"ט המהנדס אורמן, בו נשאו התובעים, וכן שיעור של 35% משכר טרחת המומחה האדריכל והשמאי זהר.

כמו כן תשלם הנתבעת 1 לתובעים שיעור של 35% מאגרת בית המשפט, כפי ששולמה, ומשכר העדים, כפי שנפסק במהלך הדיון, וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪.

אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבע 2, עו"ד עורקבי, ומחייבת את התובעים לשלם לנתבע 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

יש להניח שרבי יוסף קארו, מחבר ה"שולחן ערוך", היה מקוה שסכסוכים ותביעות מעין אלו לא יקרו ברחוב הקרוי על שמו ויש להצר על העובדה שהצדדים, שהם שכנים כאמור, לא הצליחו ליישב הסיכסוך בדרכי שלום.

בנוסף נתבע פיצוי בגין ירידת ערך.

התובע, המצוי בדירה התחתונה טען שבנה את היסודות בשנת 2004, אך לא ניתן הסבר לכך ששולמו תשלומים רבים לקבלן שנתיים קודם לכן, זאת חרף העובדה שהתובע הצהיר בסעיף 17 לתצהיר תשובות לשאלון שלוח התשלומים ששולם לקבלן היה "לפי היתקדמות הבנייה". התובע נחקר על כך ארוכות ולא נתן כל הסבר לכך ששולם סכום של 20,000 דולר לקבלן, כשנתיים קודם לבצוע העבודות (ע' 11).

המסקנה שהעבודות בוצעו והושלמו למעלה מ-7 שנים מהגשת התביעה, עולות גם מהעובדה שבשנת 2004 ניפתח תיק פקוח על בנייה בסטיה מההיתר, כמפורט במכתב מהנדס העיר מיום 21.06.18.

לפיכך, יש לדחות את התביעה בגין ירידת ערך.

...

יודגש שהתובע טען בסיכומיו שיש לאפשר לו ולשאר הדיירים גישה לדוודים ולצנרת הגג, אך התובע הגיש תביעה בלא שהצטרפו לתביעה דיירים אחרים ואלה אף לא העידו, והדבר תומך במסקנה לפיה התובע ידע שאלה לא יתמכו בגרסתו ובטענותיו.

מסקנה זו מתבקשת גם לנוכח עדות הנתבע לפיה:"התובע הוא זה אשר התעקש שהכניסה לדירה שלי לא תהיה היכן הכניסה לדירה שלו ותהיה ממוקמת במקום שהיא עכשיו"(סעיף 42 לתצהיר), שדי בה כדי לאיין מניה וביה את הטענה לירידת ערך.

לפיכך, יש לדחות את התביעה בגין ירידת ערך.

סוף דבר התביעה נדחית ברובה, למעט באשר לחלק מראש הנזק של נזקי רטיבות.

לפניי תביעת התובע לפצוי בגין נזק, שניגרם לרכבו עקב התזת חומרי ביניין על ידי הנתבעת.

התובע העביר את הרכב לבדיקת שמאי, שקבע כי יש לצבוע את הרכב מחדש בעלות של 14,788 ₪ וכן תיגרם לו ירידת ערך של 10%, 8,740 ₪.

חזקה על הנתבעת, כמי שאישרה שבנתה את הבית, בו מתגורר התובע, כי יכולה היתה לזהות את הבניין, ואם לא היא בנתה אותו, לציין את הגורם הבונה.

התובע העיד על המרחק לחניה הציבורית ועל כך שרעייתו היתה בהריון, ואני קובעת כי לא ניתן לחייבו להמנע מלחנות במקום החניה הצמוד לדירתו, או לייחס לו מחדל בשל הגדלת הנזק עקב מחדלי הנתבעת.

התובע בדווח ביניים היה נכון לבחון את האפשרות, שהציע מוסך המיישרים, כדבריו "אני מקוה מאוד שזה יפתור את הכל אבל קצת סקפטי", אך לבסוף השיב לשאלתי בעיניין כי הוא מבקש פסק דין.

"הינה כי כן, על הניזוק לנקוט אותם אמצעים, אשר על-פי השקפתו של הציבור הנאור בישראל אדם צריך לנקוט אותם כדי למנוע ממזיק את החובה לשאת בפיצויים על נזק שניתן למונעו. בקביעתם של אמצעים אלה אין לצפות מהניזוק הקרבה אישית למען המזיק, אך אין לאפשר לו היתעמרות במזיק" (ע"א 252/86 יצחק גולדפרב ואח' נ' כלל חברה לביטוח בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מה(4) 45, 53 (1991)).

לאחר ששקלתי את כל השיקולים הרלבנטים המפורטים לעיל, ובכללם את העובדה שהתובעים לא הציגו את עברו התאונתי של הרכב, כמו גם את ההפחתה הבסיסית הקיימת בשוק הרכבים ואת העובדה שהתובעים לא פעלו להקטנת הנזק ע"י לתיקון הרכב עובר למועד מכירתו, אני קובעת על דרך האומדנה כי על הנתבעים 1 ו-2 לפצות את התובעים בגין ירידת ערך מסחרית בסך 3,000 ₪ [מתוך ירידת ערך בסך 5,154 ₪ בחוות הדעת, הערה שלי, ג.ס.ב] בצרוף פיצוי בגין ירידת הערך הטכנית כפי שנקבע בדוח השמאי בסך 1,142 ₪" (ת"ק (ת"א) 9301-05-13 עמרי רון-טל ואח' נ' אליהו חברה לביטוח בע"מ ואח', 30.6.2014, פורסם בנבו).

...

בנסיבות אלה אין מנוס ממתן פסק דין לפי הראיות הקיימות.

אני קובעת כי חוות דעת השמאי מטעם התובע גבוהה ומציעה את התיקון היקר ביותר, והגורם לירידת ערך רבה ביותר.

"הנה כי כן, על הניזוק לנקוט אותם אמצעים, אשר על-פי השקפתו של הציבור הנאור בישראל אדם צריך לנקוט אותם כדי למנוע ממזיק את החובה לשאת בפיצויים על נזק שניתן למונעו. בקביעתם של אמצעים אלה אין לצפות מהניזוק הקרבה אישית למען המזיק, אך אין לאפשר לו התעמרות במזיק" (ע"א 252/86 יצחק גולדפרב ואח' נ' כלל חברה לביטוח בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מה(4) 45, 53 (1991)).

לאחר ששקלתי את כל השיקולים הרלבנטים המפורטים לעיל, ובכללם את העובדה שהתובעים לא הציגו את עברו התאונתי של הרכב, כמו גם את ההפחתה הבסיסית הקיימת בשוק הרכבים ואת העובדה שהתובעים לא פעלו להקטנת הנזק ע"י לתיקון הרכב עובר למועד מכירתו, אני קובעת על דרך האומדנה כי על הנתבעים 1 ו-2 לפצות את התובעים בגין ירידת ערך מסחרית בסך 3,000 ₪ [מתוך ירידת ערך בסך 5,154 ₪ בחוות הדעת, הערה שלי, ג.ס.ב] בצירוף פיצוי בגין ירידת הערך הטכנית כפי שנקבע בדוח השמאי בסך 1,142 ₪" (ת"ק (ת"א) 9301-05-13 עמרי רון-טל ואח' נ' אליהו חברה לביטוח בע"מ ואח', 30.6.2014, פורסם בנבו).

באותו יום (21.8.2013) ענה התובע כי הנתבעת כבר הסכימה על שכרו: "סוכם על דעתך עוד לפני כחודשיים, היית מעורבת בהליך ויש לי את הסכמתך לעניין גם במייל" (נספח 15 לתצהיר הנתבעת), ובהמשך טען כי הדברים סוכמו גם עם אורלי וגלעד וכי היתה מודעת לכך: "את מה שדיברתי עם גלעד ואורלי בנושא הפצוי לי את מודעת לו והם אמרו לי שסיכום זה מקובל עלייך, והוא על דעתך". ועוד אמר כי היא יכולה לסיים את ההיתקשרות "במידה וזה לא נראה לך, זה בסדר גמור, את יכולה להמשיך לטפל בנושאים שלך בעצמך...". הנתבעת טוענת כי בתשובתה למייל של התובע היא חזרה על כך שמעולם לא סיכמה עמו על תשלום באחוזים מהתקבולים שלה ושל החסויים מהנכסים (סעיף 72 לתצהיר הנתבעת), ובהמשך קבעו השניים להפגש ליישר את ההדורים (נספח 16 לתצהיר הנתבעת).

אורלי פירטה את תנאי ההיתקשרות בין הצדדים וערכה חשבון על חובות הנתבעים החל מתחילת ההיתקשרות; הנתבעת התייחסה לתנאים שכתבה אורלי וכתבה בעצמה: "זה נראה לי הוגן בהחלט. דני מקוה שאתה מסכים..." (נספח 3 לתצהיר התובע); ואילו התובע השיב לנתבעת כי גם לשיטתו: "העקרונות האלו מקובלים עלי בהחלט ללא סייג" (נספח 10 לתצהיר הנתבעת).

טוען ב"כ הנתבע 2 כי נפל פגם בחוקיות ההיתקשרות בין הנתבע 2 לבין התובע מאחר שטרם כריתת הסכם השליחות לא ניתן לכך אישור של בית משפט כמתחייב על פי דין, בהיות הנתבע 2 חסוי, ובהיות הנתבעת (השולחת האחרת בקשר לאותם נכסים) – אפוטרופסית של הנתבע 2.

ובהקשר זה אביא את דברי הנתבעת בעדותה כי דבריו של התובע על בתה גרמו לאובדן האמון בין הצדדים ותרמו לרצונה לסיים את ההיתקשרות: "הוא לא יכול לרדת על בתי ולעשות ממנה אבק בריצפה בזמן שהוא פוגע בה ופוגע בי, אמרתי לו מהרגע הזה ואילך אנחנו מנתקים קשר נקודה"..

להלן מספר דוגמאות המתיישבות עם מסקנתי כי בין הצדדים נתגלעו מחלוקות משמעותיות אשר לתוכן ההיתקשרות ואופייה, ולכן לא היתה העדה על גמירות דעת אשר הביאה לכריתת חוזה: המשמעות שבקש כל אחד מהצדדים לתת לקשר: במייל ששלח התובע ביום 12.9.2014 דרש להבהיר כי משמעות ההסכם היא כי יש לו זכויות בנכס בסלמה בגובה של 10% מזכויות הנתבעים בנכס, וכך כתב: "את אמורה לנקוט בכל הזהירות הנדרשת בכל האמור לחלק שלי בפרויקט סלמה-שלבים, דהיינו ב-10% שלי"; ובהמשך: "אני זכאי לדעת מה קורה ונעשה בחלק שלי... לדעתי זו חובה שחלה עליך...ולקבל את אישורי בכל דבר שנעשה או יעשה בחלק שלי (נספח 28 לתצהיר התובע בעמ' 608), דרישה שגם עלתה במכתב ששלח ב"כ התובע לנתבעים, חודשים לאחר מכן (ביום 23.2.2015), בו חזר על הדרישה לקבל את חלקו בזכויות המקרקעין בנכס ברחוב סלמה, ועמד על רישום חלקו ברשם המקרקעין (נספח 30 לתצהיר התובע). תשובתה החד משמעית של הנתבעת לדרישה זו היתה אי הסכמה לתנאי שהציב התובע. הנתבעת עמדה במפורש על כך שהתובע אינו שותף שלה בנכס בסלמה, וכדבריה: "למרבה הצער אתה לא שותף באדמה שהיא שלי" (מוצג ת/1 – המלל בצבע שחור מודגש).

המנעות מהגשת תביעות: בלי להדרש למשמעות של האפשרות להתנות בהסכם על איסור על הגשת תביעות במקרה של הפרת הסכם והאם הוא תנאי שכזה מתיישב עם תקנת הציבור לאור הפגיעה בזכות היסוד של גישה לערכאות (ראו למשל ע"א 1480/04‏ ‏מליבו ישראל בע"מ נ' מדינת ישראל משרד הבינוי והשיכון, פ''ד סא(2) 855 (2006); ע"א 6234/00 ש.א.פ. בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (2003)), הרי שעצם המחלוקת בין הצדדים בקשר לתנאי זה מלמדת כי הצדדים לא הגיעו להסכמה אשר לתוכן ההיתקשרות, וכי לא נכרת ביניהם הסכם.

ראיתי להזכיר כי שבתי וניסיתי להביא את הצדדים, בני מישפחה, להסכמות שלא יחייבו כתיבת פסק דין הכולל גם ממצאים, ולצערי הרב לא עלה הדבר בידי ואני מצרה על כך. ובכל זאת אני מקוה שהצדדים ימצאו את הדרך הראויה לשוב ולכונן יחסי מישפחה סבירים.

...

מכל מקום משלא הונחה תשתית רלוונטית לזכות לשכר ראוי, ולא הונחו ראיות להיקפו הנטען, נדחית גם הטענה החלופית.

סיכום מכל האמור והמפורט בפסק הדין אני דוחה את התביעה.

ומכל מקום משקבעתי כי התובע אינו זכאי לסעד עקב ביטול ההסכם כדין על ידי הנתבעת, הרי שממילא התביעה נגד הנתבע 2 נדחית אף היא.

על כך עתרו התובעים לפצותם בגין עלויות בניית קיר התמך ובגין ירידת הערך בשל צימצום מרחב המגורים בסלון כתוצאה מבנייתו, וזאת על-פי חוות דעת שמאי המקרקעין לאון פרץ מטעמם (נספח ו' לכתב התביעה.

" בתכתובת מייל מיום 2.9.15 (נספח ד' לתצהיר הנתבע), שהוותה חלק מהחלפת טיוטאות במסגרת המשא ומתן שהתנהל, ביקש עו"ד לנדנר מטעם התובעים לברר בין היתר "האם חלה היתקדמות בעיניין ההיתר? מקווה שכן (יחסוך כאב ראש ולב לכל הצדדים)". בשלב זה הוחלף ייצוג התובעים ועו"ד גולנזר החל לייצגם.

כמו כן השמאי העיד בחקירתו הנגדית כי לשם קביעת ירידת ערך הוא ערך השוואה לשווי מטר בנוי בדירות אחרות בשכונה, אלא שאישר כי נתונים אלה לא צורפו לחוות דעתו, והוא אף לא פעל לצרפם לאחר מכן אף שהביע נכונות להמציאם באופן מיידי.

בהסתמך על חוות דעתו של השמאי לאון תבעו התובעים פיצוי בסך 340,000 ₪ המהוה ירידת ערך של כ-10% בשל הפגם הנטען בהימצאות צובר גז בגינה.

...

בהקשר זה יש לציין כי הערכת השמאות לבנק המלווה נקבה במחיר המכירה בפועל באופן שיש בו כדי לתמוך במסקנה כי קיומו של צובר הגז לא גרם להפחתה נוספת בתמורה החוזית (עמ' 32 ש' 14 – עמ' 33 ש' 14).

סוף דבר על הנתבעים לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

יתר התביעה נדחית.