תביעה לפיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה רכישת מקרקעין

לפני ביהמ"ש תביעה לפצוי בגין הסכם לרכישת מקרקעין שבוטל.

כתב התביעה התובעים הגישו ביום 4.8.19 כתב תביעה בו ביקשו לחייב הנתבעים בתשלום פיצוי בסך של 326,500 ₪ בגין הפרת חוזה ו/או פיצוי מוסכם.

עוד טענו, כי נחה דעתם, כי הנכון הוא לא לתבוע אכיפה של החוזה כי אם למכור את המקרקעין לצד ג' ולאחר מכן להגיש תביעה מתאימה נגד הנתבעים לתשלום הפצוי המוסכם הקבוע בחוזה.

...

בע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברות צמרות ואח' נקבע כלהלן: "הנטל להוכיח כי הצד המבקש להסתמך על אי התקיימות התנאי המתלה מנע את קיומו ועל כן אינו זכאי להסתמך על כך, מוטל על הטוען זאת (ראו והשוו: ע"א 884/80 מנשה נ' מימוני, פ"ד לז(2) 668, 672-671 (1983) (להלן: עניין מיימוני)). מקום שבו כרוך קיומו של התנאי בכך שאחד הצדדים לחוזה צריך לפנות לצד ג' (ובענייננו הבנק), מחדל בביצוע פניה כזו נחשב אף הוא כמניעת קיום התנאי (ראו עניין מיימוני, 671. כן השוו: עניין זגורי, 765; עניין גליקמן, פסקה 9)." לענייננו, על התובעים להוכיח טענתם כי הנתבעים שמבקשים להסתמך על אי התקיימות התנאי המתלה, מנעו את קיומו ועל כן אינם זכאים להסתמך על כך. פרשנות תכליות כתב ההסכמה בע"א ע"א 35456-12-18 סייביץ' נ' הובר ואח', הפנה ביהמ"ש המחוזי (כבוד השופטת חנה פלינר) לסיכום ההלכה לעניין פרשנות הסכם כלהלן: " מבלי צורך להיזקק לפולמוס שהתעורר בפסיקה ובספרות סביב הלכת אפרופים (ע"א 4628/93‏ ‏מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ''ד מט(2) 265 (1991), להלן: ענין אפרופים), אשר הוביל לתיקון סעיף 25 לחוק החוזים (במגמה להעצים את משקל לשון החוזה בפרשנותו - ה"ח הכנסת תש"ע 198; ס"ח תשע"א 202), הודגשו והוטמעו בפסיקה שני כללים פרשניים: האחד, כי לשון החוזה היא "כלי הקיבול" של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נגד מדינת ישראל [פורסם בנבו] (11.5.2006), להלן: ענין מגדלי ירקות); ע"א 8836/07 ‏בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן [פורסם בנבו] (23.2.2010), להלן ענין בלמורל).

בסופו של דבר מי שייצגו את סרור כנראה דרשו את התוספת כדי לא להיות במצב שאחד יכתיב לשני דרישות".

סוף דבר ביהמ"ש דוחה התביעה במלואה.

בפניי תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין ופסיקת פיצויים מוסכמים עקב הפרת ההסכם.

ביום 5.6.18 נחתם חוזה מכר של 205/2501 חלקים (במושאע) במקרקעין הידועים כחלקה 20 בגוש 6802 בחולון (להלן: "הנכס" בין התובעת שקנתה את הנכס לנתבעת שהייתה הבעלים על הנכס (להלן: "חוזה המכר" או "החוזה").

...

אמנם אין זה מעניינה של התובעת מה היה טבען של הבעיות שהתעוררו מול העירייה ורשות המסים – מס שבח ולכן לא ארחיב בפירוט אותן מחלוקות, אך אציין כי ממכלול הראיות עולה כי אכן הנתבעת נתקלה בבעיות מורכבות בתקופה בה, עקב מגפת הקורונה, יצירת קשר וניהול מו"מ עם הרשויות היה מסורבל יותר וארוך יותר עקב הסגרים שהוטלו הן על האזרחים והן על משרדי הרשויות השונות.

בסופו של דבר שלמה הנתבעת סכומים גבוהים כדי לסיים את הליך קבלת האישורים לצורך השלמת הרישום.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, ובהתאם לסמכות המוקנית לבית המשפט בסעיף 15 לחוק החוזים – תרופות, אני מפחיתה את הפיצוי המוסכים לסך של 15,000 ₪, אשר תשלם הנתבעת לתובעת תוך 30 יום .

לאור החלטתי ביקש התובע לעשות שימוש באחת החלופות שנקבעו בהסכם הפשרה למקרה של אי תשלום הפצוי שסוכם ועל פיה יינתן פסק דין המורה על ביטול רכישת הזכויות ע"י הנתבעת 1 וחיובה בהוצאות משפט, שכ"ט עו"ד ופצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם בסכום כולל של 100,000 ₪.

כמו כן חזרה הנתבעת 1 על הטענה שלפיה היא שילמה לנתבע 2 תשלומים נוספים מעבר לתשלום ששולם עבור המקרקעין ובהקשר זה יודגש כי בהסכם הרכישה אותו צרפה הנתבעת 1 לכתב ההגנה צוין סכום רכישה של 200,000 ₪ עבור הזכויות במקרקעין, ואולם בסעיף 14 לכתב ההגנה נטען כי הנתבעת 1 שילמה לנתבע 2 סך של 130,000 ₪ בשיק בנקאי, עמלה בסך של 180,000 ₪ במזומן, וכמו כן שולם ישירות למס שבח סך של 69,421 ₪ לכסוי החיוב במס שבח וכן שולם מס רכישה בסך של 12,581 ₪.

טענות אלו של הנתבעת 1 יכולות לכל היותר לבסס תביעה כספית שלה כנגד התובע, אך אין בהן כדי לבסס הגנה כלשהיא כנגד הסעד המבוקש על ידי התובע של ביטול "רכישת" זכויותיו במקרקעין על ידי הנתבעת 1 והשבת זכויותיו במקרקעין.

...

ביום 18.10.22 התקיימה ישיבת קדם משפט ראשונה שבה הבהרתי לצדדים כי אני סבור כי הונחו בפני בית המשפט די ראיות המצביעות על כך שיפוי הכח מזויף, ובנסיבות אלו סברתי כי על הנתבעת 1 ליתן הסכמתה למתן פסק דין לטובת התובע.

ביום 18.1.23 ניתנה החלטתי בה דחיתי את הבקשה למתן תוקף של פסק דין להסדר הפשרה אשר נומקה בכך שלעמדתי ההסדר המוצע במהותו הינו "עסקה במקרקעין" המחויבת בין היתר בדיווח מתאים למיסוי מקרקעין ותשלום מיסים בהתאם וקבעתי כי בית המשפט "אינו יכול לשמש כ"חותמת גומי" המאשרת הסכם "כספי" לכאורה בין הצדדים, שמשמעותו האמיתית היא "עסקה במקרקעין" החייבת בדיווח ובתשלום מיסים".

כמו כן אני מורה לרשם המקרקעין לבצע את הפעולות המפורטות בסעיף 36 לעיל, וב"כ התובע יגיש פסיקתא לחתימתי במידת הצורך.

בנוסף, ובשים לב לשלב המקדמי בו ניתן פסק הדין, ולנכונות הראשונית של הנתבעת 1 לקבלת התביעה שעליה הצהירה הנתבעת 1 כבר בכתב הגנתה, אני מחייב את הנתבעת 1 בהוצאות התובע (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום מופחת של 12,000 ₪.

בנוסף אני מחייב את הנתבע 2 אשר לא הגיש כתב הגנה ועל פי הראיות שלפני ביצע פעולת זיוף חמורה שבעטיה נדרש התובע לכל ההליכים בתיק זה בהוצאות התובע (כולל שכ"ט עו"ד) בסך של 40,000 ₪.

בת.א. 17371-07-17 בליוייס נ' גכטמן (להלן: תביעה השנייה), עותרים המוכרים לפצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, בשל אי תשלום התמורה במועד.

(הגשה במקור, ב"י) חוזה חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הרוכשים הראשונים של הנכס, ר. ו- י. תורג'מן – בחוזה זה מתוארת הדירה בצורה דומה: "הדירה": הדירה כמתואר בתרשים הנ"ל שבין החוכר למשכן כמפורט להלן: חלקת משנה: ___ שטח הריצפה: 106 מ"ר מספר החדרים בדירה: 6.0 מספר הדירה בתשריט: 71 צמידויות: מקלט/מרתף בשטח 4.0 מ"ר מרפסת בשטח 83.0 מ"ר חניה פתוחה בשטח 9.0 מ"ר מחסן בשטח 9.0 מ"ר "

...

אם כן, לשון פסק הדין ברורה, ולפיה הסך הנותר של 25,000 ₪ היה אמור לעבור לחשבון הנאמנות של בו כוח הנתבעים עד ליום 14.2.2019 ללא תנאי כלשהו, ואיני מקבלת את טענת התובעים כי העברה זו היתה מותנית בהעברת מסמכי העברת הזכויות.

10.3 לא שילם הקונה את התשלומים או כל חלק מהם החלים עליו על פי הוראות הסכם זה במועדם, יישא כל סכום שלא שולם במועד, ריבית פיגורים כאמור בסעיף 10.2 לעיל, מן היום הראשון לפיגור, וזאת בלא לגרוע מכל תרופה אחרת העומדת למוכר על פי כל דין והסכם" בהעדר הצדקה להותרת הסך של 25,000 ₪ בידי ב"כ התובעים, מהמועד האחרון שבו היה עליהם להעבירו (22.3.2017) ועד למועד בו עבר בפועל (21.2.2019), אני מורה כי על התובעים (גכטמן)0, שהם הנתבעים בהליך השני) לשלם לנתבעים (בליוויס, שהם התובעים בהליך השני) 25,000 ₪ בצירוף ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג לגבי יתרת חובה חריגה בחשבון חח"ד בבנק לאומי לישראל בע"מ, מיום 23.3.2017 ועד ליום 21.2.2019.

בשים לב לכך שתביעתם של התובעים גכטמן, בתביעה הראשונה, עמדה על סך של 463,000 ₪ ונדחתה, ובשים לב להיקף ההליכים הרב, עשרות הבקשות, שמונה ישיבות שהתקיימו, היקף הסיכומים והעבודה הרבה שנעשתה בתיק, אני מורה כי התובעים (גכטמן) ישלמו לנתבעים (בליוייס) 25,000 ₪ בצירוף ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג לגבי יתרת חובה חריגה בחשבון חח"ד בבנק לאומי לישראל בע"מ, מיום 23.3.2017 ועד ליום 21.2.2019, כפי שנפסק בסעיף 60 לעיל, ובנוסף ישלמו התובעים גכטמן לנתבעים בליוייס הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ (בשים לב לכך שרק האגרות בתיק עומדות על כ- 13,000 ₪) ושכ"ט עו"ד בסך 55,000 ₪.

לפניי תביעת התובעים נגד הנתבעים, לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה על סך 300,000 ₪, ולחילופין סך של 278,290 ₪ פיצוי ממוני בשל נזקים.

רקע ביום 10.07.19 נחתם בין הצדדים הסכם מכר (להלן: "ההסכם"), במסגרתו רכשו התובעים מהנתבעים דירת קרקע ביישוב באר גנים (להלן: "הדירה"), תמורת סך של 3,100,000 ₪.

...

בכך יש משום הפרת חובת התובעים לנהוג בתום לב. סוף דבר מכל האמור עולה כי התובעים לא הוכיחו תביעתם, הן בהתייחס למקור הליקוי שגרם להצפת המרתף, ובעיקר לא הוכיחו כי הנתבעים ידעו על קיומו של ליקוי זה והפרו את חובת הגילוי.

לפיכך אני מורה על דחיית התביעה.

משנדחתה התביעה, ישלמו התובעים לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.