תביעה לפיצוי מוסכם בגין אי רישום בית משותף והשבת שכר טרחה

תמצית טענות התובעות לטענת התובעות הנתבעת הפרה את חיוביה כלפי ממדע על פי הוראות ההסכם, לא דאגה לרישום זכויות ממדע במקרקעין במועד המוסכם; לא פעלה לבצוע פארצלציה לצורך השלמת העברת הזכויות במקרקעין במועד המוסכם; לא פעלה לרישום המבנה שבנוי על המקרקעין כבית משותף; ורק לאחר הגשת התביעה הודתה כי המחתה את חיוביה לפי ההסכם לנתבעת הפורמלית שרכשה מן הנתבעת את יתרת המקרקעין, כאשר פניות ממדע לנתבעת לבירור העניין זכו לתשובות אדנותיות ומזלזלות בנוסח "יהיה בסדר". התובעות טענו כי במחדליה הפרה הנתבעת התחייבויות יסודיות בהסכם דבר שמחייב אותה לשלם לתובעות פיצוי מוסכם בסך של 50,000 $ (בשקלים בהתאם לערך הרלוואנטי במועד התשלום) כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש, ללא צורך בהוכחת נזק.

הנתבעת עשתה כל שיכלה כדי לקדם את הליכי רישום הזכויות וכן הליכי הפרצלציה, ואף הגישה תכנית מסודרת לאישור הפרצלציה, אשר נדחתה על ידי הועדה לתיכנון ובנייה בעכו, ולאחר מכן נתקלה בחסמים ביראוקראטים של הרשות המקומית, מטעמים שאינם קשורים למעשה או מחדל של הנתבעת, ומכאן שלא ניתן לקבוע כי הנתבעת הפרה את ההסכם.

במסגרת פסק דין אינימוב קבע השופט ברק את הדברים הבאים, הנכונים לענייננו: "הוכחת הנזק היא תנאי הכרחי אך לא מספיק לקביעת הפצוי. כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שניגרם לו, כן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן להסיק את הפצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט". מן האמור עולה כי הכלל הוא שעל התובע להוכיח את קיומו של נזק ואת שיעורו, כאשר "באותם המקרים, בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי". ראה: עניין אינסימוב.

על רקע האמור לעיל, אני מקבלת בקשת התובעות כמפורט בסעיף 95א לעיל וקובעת כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, בגין כל אחת מאלה: איחור של 12 שנים ברשום זכויות ממדע ברמ"י; אי ביצוע הליך פארצלציה במסגרת פרק הזמן שנקבע בסעיף 7.3 להסכם, אשר בסיומו יהוו המקרקעין יחידה רישומית נפרדת; אי רישום בית משותף תוך רישום המקרקעין נשוא התביעה כיחידה נפרדת בבית משותף על שם ממדע והצמדת מלוא השטחים הנמכרים ליחידה זו; אי רישום זכויות התובעת בלישכת רישום מקרקעין.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעות, הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין בסך כולל של 50,000 ₪.

...

לפיכך, הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעות את הפיצוי המוסכם בסך של 50,000$ בערכם השקלי נכון למועד התשלום ובלבד שהסכום שישולם לא יפחת מסכום הפיצוי נכון למועד פסק הדין.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעות, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 50,000 ₪.

עם זאת, לא מצאתי כאמור לעיל להיעתר בשלב זה לבקשת התובעות לקצוב לנתבעת זמן להשלמת הליכי הפרצלציה, רישום הזכויות על שם ממדע בלשכת רישום מקרקעין ורישום הבית כבית משותף, משביצוע האמור כפוף לשיתוף פעולה עם גופים חיצוניים להסכם.

בעיניין זה נטען, כי אי קיום ההיתחייבות לרישום הדירה כיחידה נפרדת בבית משותף, נעוצה בנסיבות שאינן תלויות בנתבעים, ושהם לא יכלו לדעת עליהן או לצפותן במועד חתימת ההסכם, ועל כן אין מדובר בהפרה המזכה את התובע בפיצויים.

ברי, כי העובדה שתובע היה נכון במשך זמן רב להמתין עם תביעתו לראות שמא תקויים התחייבות הנתבעים לרישום הבית המשותף, ולו באיחור, אין בה כדי לפגוע בזכותו לקבל את הפצוי המוסכם כיום, לאחר שבחר לעמוד על זכותו ולא להמתין יותר, בערכה האמתי, לאמור בתוספת הפרישי הצמדה וריבית ממועד ההפרה.

טענתם הייתה, כי רישום הבית המשותף הוטל על צד ג' ושכר טירחתו עבור פעולה זו אף שולם לו בטרם נכרת ההסכם עם התובע.

בנגוד להסכם שבין התובע לנתבעים, בהסכם שבין הנתבעים לצד ג' - אפשר שמדובר בהסכם שבעל פה, שכן לא הוצג הסכם בכתב – לא ניקצב מועד להשלמת הרישום, ובשים לב לכך שצד ג' פעל לאורך כל הזמן להשלמת הרישום, הרי שלא ניתן לומר כי הוא הפר הסכם זה. בשים לב לכך, שגם הטענה לתשלום שכר טירחתו בעיניין זה לא הוכחה, כשצד ג' שלל כי קיבל שכר טירחתו עבור פעולה זו, ולא הוצגה קבלה בגין התשלום, גם אין מקום להורות על השבה כלשהיא.

...

לסיכום אפוא, דין התביעה להתקבל, ודין הודעת צד ג' להידחות.

הנתבעים ישלמו לתובע את הפיצוי המוסכם כשהוא משוערך להיום החל מיום 21.10.13, היינו סך של 165,324 ₪ (ביום הגשת התביעה עמד הסכום המשוערך על סך של 160,218 ₪).

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

הנתבעים לא הכחישו כי לא שילמו את התשלום החוזי האחרון בסך 274,413 ₪ ואת התשלום עבור שינויים בסך 11,036 ₪ (שניים מרכיבי תביעת החברה), אף טענו כי על החברה לשלם להם 882,391 ₪, המורכבים מהסכומים הבאים: סך 310,000 ₪ - פיצוי בגין איחור במסירת החזקה בדירה, 322,500 ₪ - פיצוי בגין ירידת ערך הדירה עקב אי-רישומה על שם הנתבעים בפנקס הבתים המשותפים, 106,243 ₪ - עלות תקוני ליקויים בדירה, 100,000 ₪ - פיצוי בלתי ממוני (עגמת נפש), 43,648 ₪ - זכויים בגין עבודות שלא בוצעו ופריטים שלא סופקו.

כך נכתב בו: "הצדדים מצהירים ... כי ההוצאות, הנזקים וההפסדים שיגרמו לחברה בגין הפרה יסודית של ההסכם על ידי הרוכש עקב אי תשלום .... מבלי צורך בהוכחתם על ידי החברה, יהיו בסכום מינימאלי שלא יפחת מ-10% ממחיר הדירה .... האמור בפיסקה זו לא בא לגרוע מזכותה של החברה לתבוע מאת הרוכש שיפוי מנזקים נוספים כלשהם שהוא גרם ...". משפטנים עשויים לטעון כי מדובר בבירור בסעיף של פיצוי מוסכם.

בעדותה אמרה: "עשיתי את זה יחד איתם, והם ליוו אותי בכל קנייה, בכל רכישה. הדבר היחיד שהם לא עשו, אבל שיתפתי אותם וזה היה בהסכמה, זה לשלוח את המיילים האלה, שכל הזמן הייתי כותבת 'למה אתה מעכב?'". בחקירה הנגדית, בהתייחסו למוצג נ/8 (מכתב אתי מיום 6.8.2017, בו התריעה: "למה הקירות באמבטיה ובמקלחת עדיין לא מחופים? הקרמיקה מונחת בדירה כאבן שאין לה הופכין"), אמר שרון: "אם הגיעו חלק מהאריחים זה לא אומר שהגיעו האריחים", והפנה למוצג ת/14, שהנו מייל מיום 25.8.2017 של צביה בירמן (להלן: צביה) מטעם החברה אל הנתבעים ואתי, בו כתבה: "אני מבקשת שוב שתעבירו דחוף בחירת שיש לחדרי רחצה - רשמתי לכם כבר שלא ניתן לעשות חפוי קירות בלי השיש מותקן. שנית, טרם השבתם לשרון האם לעשות עיבוי באמבטיה על כל המשתמע מכך (תיקון צנרת מים ודלוחין, חשמל ואיטום חוזר)". בחקירה הנגדית נידרש שרון להתייחס למכתבה של אתי מיום 15.9.2017 (מוצג נ/19), בו נכתב, בין השאר: "ב-30.8.17 ניפגשנו עם צביה ופאדי. בפגישה סוכם מה צריך לעשות בדירה, ומאז שוב לא עובדים בדירה! סיגנון הדיבור הבוטה, הפוגעני והמאיים של שרון לא מקובל עלינו... תכניות חשמל חוץ, אינסטלאציה נימסרו ב-25.7.17 ולדבריו לא מסרנו תכניות, ועד היום לא סיימו את עבודות החשמל והאינסטלציה בדירה ... שרון מבטיח הבטחות, מדבר יפה, אבל לא עומד בהבטחות שלו". בתשובתו אמר: "אם לא היו פועלים זה בדרך כלל בגלל שלא היה להם מה לעשות, אם לא הגיע חומר, אם לא הגיע שיש, אם לא הגיע ריצוף". שרון הדגיש כי, כפי שעולה ממוצג ת/15 (שהנו סיכום פגישה שנכתב ביום 3.9.2017), בספטמבר 2017 סוכם על ביצוע שינויים בדירה, לרבות הריסת קירות והוספת נקודות חשמל.

בהיעדר חוות דעת, לא ניתן לכמת את גובה הנזק שניגרם לנתבעים כתוצאה מהפרת ההסכם על-ידי החברה, שהתבטאה באי-רישום הבית המשותף וזכויות הנתבעים בדירה.

(4) שכר טירחת עורך-דין בסך כולל של 22,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל.

...

לאור האמור בחוות הדעת, אני קובע כי על החברה לשלם לנתבעים 23,447 ₪ בגין עלות התיקונים.

אשר על כן, אני מקבל את תביעת הנתבעים בגין רכיב זה, ומחייב את החברה לשלם להם 43,648 ₪ עבור זיכויים ועבודות שלא בוצעו.

התוצאה הנתבעים ישלמו לתובעת (ביחד ולחוד) את הסכומים הבאים: (1) 274,413 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 25.12.2018 ועד לתשלום בפועל; (2) 5,194 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 13.9.2018 ועד לתשלום בפועל; (3) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה, 21.1.2020, ועד לתשלום בפועל.

בתביעת כהן ושבע: הוצאות רישום הבית המשותף (שהיה צריך להעשות על-ידי דסאו ולבא), בסך 650,000 ₪; השבת דמי שכירות שנגבו שלא כדין על-ידי דסאו ולבא בסך 120,000 ₪; פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית באי תשלום מס שבח וסכום מס השבח הנידרש – סך של 1,008,500 ₪; פיצוי מוסכם בשל אי מסירת חשבונית מע"מ, בסך שך של 1 מיליון ₪; פיצוי בשל מכירה כפולה של דירת כהן (יפורט בהמשך) בסך 1 מיליון ₪; פיצוי בשל מכירה "כפולה" של שתי דירות (יפורט בהמשך) בסך של 2 מיליון ₪; השבת תמורה ששולמה ביתר בסך 1,58,726 ₪; סה"כ – 7,363,306 ₪.

יחד עם זאת, גם כהן ושבע לא פעלו על פי המוסכם בקשר לרישום הבית המשותף שכן בנספח התוספות הוכנס שינוי בקשר לחובתם של דסאו ולבא לשאת לבדם בהוצאות רישום הבית המשותף ונקבע (סעיף 5(י)) כי "הצדדים ישאו בהוצאות הרישום במשותף ובחלקים שוים ביניהם". כהן ושבע לא הציעו לשאת במחצית ההוצאות הכרוכות ברשום הבית המשותף ולא הציעו לעו"ד מלכה להמשיך במלאכתה כשהם נושאים במחצית שכר טירחתה.

...

יחד עם זאת, אינני נעתר לסעד הנוסף שהוזכר בעניין זה בסעיף 53.12, מינויו של ב"כ כהן ושבע לכונס נכסים לרישום הבית המשותף, משום שלצורך בקשה כזו נדרש לצרף את כל יתר בעלי הדירות בניין, שאינם צד בתביעה זו, מה גם שסעד זה אינו נזכר עוד ברשימת הסעדים שהתבקשו בסוף התביעה (תחת הכותרת "ריכוז הסעדים").

יש להצטער על כך, שלמרות זאת, הקדישו הצדדים זמן רב בכתביהם ובחקירותיהם לסוגיה זו. כן אין להידרש למחלוקת שהתעוררה בקשר למועד התשלום ששילמו כהן ושבע לעו"ד יגאל כהן, אחד הנושים, כשאין חולק שהוא נפרע בסופו של דבר.

אשר על כן אני מחליט כדלקמן: דסאו ולבא יוציאו לכהן ושבע חשבונית מס על מלוא התמורה שהתקבלה עד כה: 15,229,940 ₪ וזאת בתוך 30 יום מהיום; כהן ושבע יפקידו במשרד סחרוב-זליגמן את יתרת התמורה בסך 770,060 ₪ בתוך 30 יום מהיום; דסאו ולבא יוציאו לכהן ושבע חשבונית מס בגין סכום זה בתוך 7 ימים מהפקדתו כאמור.

(הערה: ההתייחסות לתובעים בפסק הדין היא בהתאם למספורם בכתב התביעה המתוקן) מבוא לפני תביעה שהגישו ה"ה מרדכי ורבקה לזר (להלן: "התובעים 1" או "לזר", לפי העניין), ה"ה סיניה ושמעון כהן (להלן: "התובעים 2" או "שמעון")), ה"ה דוד וברכה פרלמוטר (להלן : "התובעים 3" או "פרלמוטר"), ה"ה גאולה ויואל בן משה (להלן: "התובעים 4" או "גאולה") ומר יעקב ברדה(להלן: "התובע 5" או "ברדה") (התובעים יחד להלן: "התובעים") נגד א.ד. חברה קבלנית לבניין והשקעות בע"מ (להלן: "החברה") ועו"ד רמי ברנס (להלן: "עו"ד ברנס"), שבמסגרתה ביקשו לחייב את הנתבעים "במתן צו עשה לרבות זמני לרשום ללא דיחוי ולכל המאוחר תוך 6 חודשים ממועד הגשת התביעה את הבניין כבית משותף ואת דירות התובעים בטבו ובפיצויים..." התובעים הם רוכשי דירות בבניין הידוע כחלקה 132 בגוש 8233 שנימצא ברחוב נילי 4 נתניה (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף").

התובעים שילמו שכר טירחה עבור רישום הבית המשותף ישירות לעו"ד ברנס, משכך אין לחייב את החברה או את בעלי המניות בהשבה של סכומים כלשהם.

על פי הסכמי המכר, הפרת ההיתחייבות לרישום הבית המשותף אינה מזכה בפצוי מוסכם הוזי אפילו את הצדדים להסכם.

אני דוחה את התביעה בהקשר זה. 150,000 ₪ לכל אחד מהתובעים הפסד כלכלי בשל תנאי משכנתא בתנאי שוק נחותים - לטענת התובעים בשל אי רישום הבית המשותף לא יכלו ליטול הלוואות ארוכות טווח בתנאים טובים ונגרם להם נזק כלכלי.

...

השבת שכ"ט ששולם לעו"ד ברנס בגין הטיפול ברישום – לנוכח המסקנות שהגעתי אליהן בשאלת האחריות לעיכוב ברישום, אני דוחה את דרישת התובעים להשבת שכר הטרחה ששולם לעו"ד ברנס.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

משנדחתה התביעה הראשית, נדחות גם ההודעות לצד שלישי ולצד רביעי.