תביעה לפיצוי בגין כשלון תמורה במכירת נכס

תביעה לתשלום דמי תיווך (ופצוי בגין עוגמת נפש) בסך כולל של 74,200 ₪, בגין עסקת מכר של נכס וכן תביעה שכנגד לפצוי בסך של 50,000 ₪, ללא הוכחת נזק, בגין לשון הרע.

ביום 9.4.2019 נמכר הנכס לרוכשים תמורת 3 מיליון ₪.

לטענת הנתבעת רק על רקע כישלונה של התובעת ובלית ברירה, סיפרה לתובעת על קיומם של קונים מהעבר ורק ביקשה ממנה לברר עם משרד התיווך אם הם עדיין מעונינים, שכן היא לא רצתה לפנות אליהם ישירות אף שהיו לה ולבאי כוחה פרטיהם.

...

דיון והכרעה לאחר שקראתי את כתבי הטענות ותצהירי הצדדים, על נספחיהם, ולאחר ששמעתי את עדויות העדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה ודין התביעה שכנגד להידחות, ואפרט.

בסופו של דבר, התובעת אכן לא היתה מעורבת בפרטי המו"מ שהתקיים בין באי כח הצדדים.

התביעה שכנגד לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בענין התביעה שכנגד ושמעתי את עדויותיהם גם בענין זה, הגעתי למסקנה שדינה של התביעה שכנגד להידחות.

לפיכך, נאלצו התובעים לשלם לרוכש סך של 40,601 ₪ פיצוי בגין הפסד דמי שכירות בתקופה מיום 1.9.19 ועד 10.2.20 וכן את כל החשבונות הנלווים של דמי הניהול והארנונה בגין אותה התקופה.

אלא שבטרם נחתם הסכם השכירות עמו, הוסכם בין הצדדים כי הנתבעים יעזבו את המושכר בתחילת יולי 2019 וזאת לאחר מכירת הנכס תוך התחייבות התובעים להשיב את השקים שמסרו הנתבעים כתשלום דמי השכירות החל מחודש יולי ואילך.

לטענת הנתבעים אינם חבים דבר לתובעים וכי התובעים הם שהפרו את הסכם השכירות וכי התמורה בגין השקים שמסרה הנתבעת 1 ניכשלה כשלון תמורה מלא שאינו מזכה את התובעים בתשלום בגינם.

במהלך המו"מ של התובעים עם רוכש המושכר, לא גילו אלו לרוכש, סמוך לחתימה על הסכם המכר, כי הנתבע 2 כבר אינו מחזיק במושכר וכל שיש בידם הוא זכות תביעה בלבד, ידיעה שהייתה בידם כבר ביום 30.6.19 עת קיבלו הודעה מהרשות המקומית על החלפת המחזיקים.

...

אומנם הנתבע 2 נזקק לאישור בכתב של התובעים כי השוכר החליפי הוא לשביעות רצונם ואף לחתימתו של אותו שוכר חליפי על הסכם השכירות, אך אני סבורה כי התובעים אכן שינו את עורם ולאחר שהסכימו לזהותו של השוכר החליפי שהיה לשביעות רצונם – חזרו בהם ונמנעו מלכרות על הסכם השכירות ממניעים זרים ובחוסר תום לב. הנתבע 2 העיד: "במקור, לפני שהם עמדו למכור את המשרד היה שוכר אחר שרצה ב-60 שקלים ודודו הסכים ב-65 שקלים והם לא הצליחו לגשר על הפער של ה-5 שקלים, ככה שהיו די הרבה שוכרים התקדמו. באיזשהו שלב, אחרי שהם כבר התקדמו מאוד עם המכירה של המשרד הוא הקשה עלי והוא אמר לי לא, אם אתה מביא מישהו הוא חייב להיות בדיוק באותו הסכם ב-75, כי הם (מדברים ביחד) אותו בהסכם." (עמ' 50 בפרוטוקול שורות 25-29).

אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 8,000 ₪.

הפרשנות לפיה הפסיקה הרחיבה את מעגל הזכאים לפיצויים מכח סעיף 197 לחוק, בהתייחס למונח "בעל זכות בהם", רק ביחס למי שהייתה לו זכות חזקה במקרקעין או זכות שצפויה להתגבש לכדי זכות ראויה לרישום שטרם נרשמה, ולא ביחס למי שיש לו זכות לקבלת תמורה מהמקרקעין לאחר מכירתם, שגויה.

בית המשפט בקובעו כי העותרים הם "בעלי זכויות בהם" הזכאים לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק אמר: ""הם הבעלים הכלכליים של המקרקעין והיו כאלה כבר 10 שנים קודם לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת....לו ניסה קבלן שטרם העביר את הרישום בפנקסי המקרקעין לזכותו של קונה ששילם לו את מלוא התמורה לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בשל ירידת ערכם של המקרקעין עקב תכנית, היה ללא ספק נדחה על הסף בטענה כי לא נגרם לו נזק" (ההדגשה שלי – ז.ב.).

כדברי ועדת הערר "בחינת ההסכמים והערת האזהרה מלמדים כי החבויות הכספיות של מדינת ישראל/רמ"י כלפי הבנקים מצויות במישור היחסים ההסכמי – אזרחי ואינן יורדות אל המקרקעין באופן המציב את המערערים כבעלי זכות להגשת תביעה לפצוי בגין ירידת ערך". טענה נוספת בפי הבנקים היא כי ניתן ללמוד על זכותם במקרקעין מהעובדה שזכותם במקרקעין עדיפה על זכותו של גורם ממשכן.

בעוד שזכותו של גורם ממשכן קמה רק עם כשלון החזר מצד הלווה, על פי ההסכמים הוגדרו הבנקים מראש כמי שזכאים לקבל חלק מתמורת המכר ללא צורך בהליכים נוספים.

הערת אזהרה זו נועדה לשמש כ"מעין "שלט" שניצב על הנכס ומודיע באופן פומבי לכולי עלמא כי לבעל ההערה עדיפות על פני עיקול מאוחר או על פני נושים של הבעלים-המתחייב במצב של חידלות פירעון" (ע"א 3042/19 עו"ד אביחי ורדי, נאמן לנכסי ה יצחק יפה נ' אלימלך רייכמן (29/12/20) (להלן: פס"ד ורדי)).

...

דין הערעור להידחות.

סיכום הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 80,000 ₪ (30,000 ₪ למשיבות 1-3 ו- 30,000 ₪ למשיבה 4).

ביום 18/1/18, התקשרו הצדדים בהסכם זכרון דברים, לפיו הנתבע ימכור לתובע את דירת אמו המנוחה, ברחוב טרומפלדור 6 בקרית שמונה, וזאת לאחר שיעביר את הזכויות על שמו מכוח צו קיום צוואה, בתמורה לתשלום כספי בסך של 1,500,000 ₪.

על זכויות הנתבע, אצל המחזיק, כונס הנכסים, הוטל עיקול במסגרת הליך זה. התובע עתר להורות לנתבע להשיב לידיו סכום כספי בסך של 300,000 ₪ ששילם לנתבע על חשבון העסקה וכן עתר לחייב את הנתבע בסכום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בזכרון הדברים בסך של 50,000 ₪ ובסך של 10,000 ₪ בשל עוגמת נפש.

"ביטול של חוזה בשל הפרתו אינו פוטר, כשלעצמו, את הצד המפר מעולה של תניה בדבר פיצויים מוסכמים. חוזה כולל, דרך כלל, חיובים אשר נועדו להגשים את תכלית ההיתקשרות בין הצדדים. עניין זה ברור בעסקה דוגמאת מכר, שכירות וקבלנות. חיובים מסוג זה פוקעים, על-פי רוב, במקרה שבו בוטל החוזה כדין, ואולם ישנם חיובים שבגדרם הצדדים מבקשים להסדיר את היחסים המשפטיים ביניהם לאחר שהסתיימה השגת התכלית הראשונית, כשלה או השתבשה. חיובים אלה, מעצם טיבם, ממשיכים לחול אף לאחר ביטול החוזה" (ע"א 187/87 לוי נגד דויטש, פורסם ביום  21/8/89).

היתנהלות הנתבע, שהתעלם לאורך כל הזמן מחובתו הבסיסית והברורה להשיב לידי התובע את כספו לאורך מספר שנים, סכום כסף לא מבוטל של 300,000 ₪, גם לא את הסכום שהנתבע לא חלק שקבל לידיו בסך של 200,000 ₪, סכום כסף שלא הייתה לו זכות חוקית להמשיך ולהחזיק, ועל אף הגשת התביעה כנגדו לא פעל להשיב את סכומי הכסף, מזכים את התובע בפצוי בגין עוגמת נפש, כמבוקש.

...

מלשון החוזה נמצא כי הייתה כוונה להחיל את הוראת הפיצויים המוסכמים על הפרה של אי העברת הזכויות בדירה לנתבע וממנו לתובע, על כן, בהינתן האמור, אני קובעת כי הנתבע הפר את זיכרון הדברים ויש לחייב אותו בסכום הפיצויים המוסכמים.

לסיום אני מקבלת את התביעה במלואה.

נוכח התוצאה שהתקבלה, אני מורה על מימוש העיקול שהוטל על כספי הנתבע אצל המחזיק, עו"ד יאיר רונן, בתפקידו ככונס נכסים על נכסי המנוחה קמרי ג'אני ת"ז 072244023, ומורה על העברת מלוא הסכום שעוקל לידי התובע.

...