תביעה לפינוי פולשים ממקרקעין בהסכם פיתוח מהוון

השופט י. פרסקי: העירעור הנו על פסק הדין שניתן ביום 11.2.21, בת"א 20024-02-17 בבית משפט השלום בבאר שבע (כב' סגן הנשיא השופט י. ברוזה) ולפיו התקבלה תביעת המשיב בחלקה, תביעה שעסקה בפנוי ממקרקעין וחיוב המערערים בתשלום דמי שימוש ורווח יזמי שעשו, בהקשר לגן אירועים, "גני מור דימונה", שפעל במקום בחריגה מהיעוד ותוך שימוש בשטחים פלושים.

המערער 1 מר דוד נאקאש (להלן: "דוד"), וכן מי שהיה בבית משפט קמא, הנתבע 2 מר שמעון נאקאש, (להלן: "שמעון"), החזיקו בעבר בבעלות משותפת ובחלקים שוים בחברה בשם ט.ד. הסעות בע"מ, עימה היתקשרה הרשות בעבר, בהסכם פיתוח שעניינו מיגרש 230 לפי תכנית 24/101/02/25.

בכול הנוגע לתקופת החיוב, דחה ביהמ"ש קמא את טענות הרשות לתקופה שקדמה ליום 31.10.12, בשל כך שנקבע כי שולמו תשלומים עבור שימוש חורג ותוספת דמי הוון עד תקופה זו. מאידך, נקבע שיש לערוך חיוב שצריך בדיקה, לתקופה מיום 1.11.12 ועד הפינוי בתום חודש 11/19.

תקופה זו חולקה לשני חלקי ביניים, חלק ראשון, עד ביקור השמאי אילי סוויד וכן המפקח נויהאוס ביום 14.7.16, וחלק שני, עד הביקור הנוסף של המפקח נויהאוס ביום 30.12.18 לקראת הגשת תצהירו כמו גם הודאת דוד כי הפעיל את האולם עד 1/19 תקופה שלישית, מחודש 1/19 ועד 11/19, היינו מתום הפעלת גן האירועים שפעל במקרקעין ועד סיום פינוי שטח הפלישה.

...

דיון לאחר שעיינתי בחומר שבתיק ובטענות הצדדים, אמליץ לחברי לקבל את ערעור המערער 2 (אפרים) בחלקו ולדחות את ערעור המערער 1 (דוד), כפי שאפרט להלן: במסגרת הדיונים בתיק קמא, הן בישיבת ההוכחות, והן בישיבות קדמי המשפט, נשמעו עדים, נערכו חקירות, בית המשפט קמא עיין בחוות הדעת, וקבע כי הינו מעדיף את חוות דעת מומחה הרשות על פני מומחה המערערים.

כלומר ישנן קביעות לטובת המערערים, אחרות לחובתם, ולא שוכנעתי שיש הצדקה להתערב בקביעות העובדתיות הללו.

במסגרת הרחבה במושב עבור בנים ממשיכים הוקצה לו בשנת 2005 המיגרש בתנאי תשלום דמי חכירה מהוונים והיטלי פיתוח.

בהמשך לכך הגיש המבקש עתירה מנהלית לביהמ"ש המחוזי מרכז, במסגרתה ביקש להצהיר כי הקצאת המיגרש ע"י המשיבה תקפה ומחייבת ועתר לצוו עשה לחייבה לחתום עמו הסכם חכירה.

כנגד התראה זו יוצא המבקש בכתב התביעה שהגיש בתיק זה, ולטענתו בחרה המשיבה לעשות דין עצמי ולנסות לפנותו באמצעות סעד עצמי מבלי שתעמוד לזכותה הזכות לפעול עפ"י חוק מקרקעי ציבור (פינוי מקרקעין) הואיל ואין מדובר בפלישה טריה, בעוד שהמבקש מחזיק עוד משנת 05'.

...

בתגובה ארוכה ומלווה בנספחים, טענה המשיבה, כי יש לדחות את הבקשה לסעד זמני הואיל והמבקש טוען לזכות לקבל את המגרש עם פטור ממכרז, תוך ניסיון לעקוף את פסה"ד שניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי מרכז.

על כן דין טענות המבקש על אודות החזקתו במגרש, או כי הבקשה נועדה כביכול לשימור מצב קיים אינן אמת ודין הבקשה להידחות.

[ע"א 7019/14 שזור נ פרג'י (16.5.18) פסקה 42 וע"א 7007/16 אי.אי.איתמר השקעות בע"מ נ' באראט אחזקות ונכסים בע"מ ( 25.10.16) ] לאור כל האמור לעיל ,במתאם לקלישות היסוד העובדתי של הבקשה , בהתחשב בנזק שייגרם למבקש למול הנזק שייגרם למשיבה שניתן להבטיחו בהפקדה כספית מתאימה , כשמתן הצו הוא חריג ,איעתר למבוקש רק בכפוף להפקדה כספית של 50,000 ₪ בתוך 10 ימים.

המוצגים שהוצגו היו נספחי כתב התביעה כדלקמן:- נספח 1 - תעודת עובד ציבור של עובדת היחידה לרישום והסדר, הגב' פלדמן נדיה, ולפיה גוש 100256 נמצא בהליכי הסדר; נספח 2 - הסכם החכירה שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לחב' תעשיות בטון דימונה בע"מ; נספחים 3 – 5 - אישור הנתבעת על העברת זכויות בחלק משטח מיפעל הבטון לידי הנתבע 1, הסכם על חלוקת הזכויות בשטח בין הנתבע לבין חברת דנירן בטון מובא בע"מ כולל תשריט חלוקה; נספח 6 - מפת מדידה על גבי צלום אויר בה מתועדת הפלישה (הצלום משנת 2016, הסימונים מיום 26.1.17); נספח 7 - צילומים של ההפרות הנטענות, הצילומים בוצעו על ידי מר שי נויהאוס; נספח 8 - דרישה לסילוק יד מיום 18.11.15 וכן דרשה להפסקת שימוש מיום 23.11.15; נספח 10 – חישוב שמי שימוש בעבר שנעשה על ידי גב' אילונה פייגין.

הנתבע מציין כי הוא בעל חוזה פיתוח עם התובעת לגבי מיגרש 230 (דבר לו גם התובעת מסכימה), לטענתו ניתנה לו רשות על ידי עריית דימונה, באישור מר ערן ראובני שהיה מנהל מחוז דרום בתובעת, לעשות שימוש גם בקרקע הגובלת והסמוכה (אישור שניתן בנוכחות נציגי הערייה, בעל פה, בשיחה שנערכה בנוכחותו).

הנתבע אישר כי הפעיל במקום אולם אירועים, ולכן שילם לתובעת סך של 9,794.5 ₪ בעבור שימוש חורג עד לשנת 2021 וכן תוספת דמי הוון ומאז ועד התביעה (שהוגשה בשנת 2017) לא דרשה דבר, בעוד כעת היא דורשת כספים רטרואקטיבית.

כאמור הפלישה פונתה, ולפיכך איני נותן צו פינוי אולם בכל הנוגע לסעיף 46.4 לכתב התביעה מצאתי ליתן צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעים 1 ו- 3 (או מי מטעמם) להכנס למקרקעין הפלושים, לתפוס בהם חזקה או להפריע לתובעת לבצע במקרקעין כל פעולה שהיא, בין בעצמה או באמצעות מי מטעמה.

...

לכתב התביעה) הנני קובע כדלקמן:- בכל הקשור לתקופה שהחל מנובמבר 2012 ועד סוף 2014, הנני מחייב את הנתבעים 1 ו-3 בתשלום דמי שימוש בהתאם לחישוב שנערך על בסיס חוו"ד של מר מנחם רונן, חיוב זה ישא ריבית והצמדה כחוק ממועד החיוב ועד לביצוע התשלום בפועל.

בכל התקופה שהחל מינואר 2015 ועד ליוני 2016, הנני מחייב את הנתבעים 1 ו-3 בתשלום דמי שימוש על הפלישה לשטח המערבי (3.07 דונם) בהתאם לסעיף 79.

בכל התקופה שהחל מינואר 2015 ועד ינואר 2019 (49 חודשים) הנני מחייב את הנתבעים 1 ו- 3, בתשלום רווח יזמי וכן דמי שימשו בגין השימוש החורג של גן אירועים הן בשטח מפעל הבטון והן בשטח הפלישה המזרחי, החישוב יעשה לפי סעיפים 79.

הסכם המכר מיום 11.6.2001: במבוא ההסכם מתואר כי ביום 14.9.98 היתקשרה הנתבעת עם רמ"י בחוזה פיתוח מהוון לפיתוח המקרקעין.

האירועים בגינן הוגשה התביעה הנוכחית נקובים בתצהירו מיום 27.6.16 בתיק אז' 28457-04-16 הצהיר גיא בסעיפים 3 עד 5, בהם הצהיר כדלקמן: "למן שנת 2011 החלו הנתבעים בבצוע עבירות של פלישה לפרגולה וכן הריסת ופינוי חלקי הפרגולה שנהרסו על ידיה, כאשר המקרקעין הוחזקו ע"י שוכרת אחרת. לאחר הסדר פשרה בין המחזיקה הקודמת אשר נוהלה ע"י סבי לוי והנתבעת 2, חדלו הנתבעים מבצוע מעשי הרס ופלשה עד לחודש 03/16 כאשר לאחר משלוח מכתב מיום 21.3.16 מבא כוחם ולאחר שלא נענו דרישותיהם חזרו על מעלליהם וביתר שאת.

...

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את ההודעה לצד ג' שהגישו הנתבעים נגד סבי.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: בתביעה העיקרית: על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת כדלקמן: את הסך 466,026 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (14.5.2017) ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט הכוללות את אגרת המשפט במלואה על הסך 600,000 ₪, שכר העדים כפי שנפסק, ככל שנפסק, בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

בהודעה לצד ג': ההודעה לצד ג' נדחית.

בעניינינו כאמור מדובר במי שניכנס למקרקעין ברשות התובעת וכי על אף שחוזה הפיתוח עליו חתם אינו בתוקף כבר משנת 2004 ועל אף שמעולם לא נחתם איתו חוזה חכירה, לא היה ניסיון לפנותו משך שנים רבות ואף ניתן לומר שניתנה כימעט רשות מפורשת להחזקתו במקרקעין (בכפוף לתשלום), הכל כפי שפורט בהרחבה לעיל.

זכאות לפיצויים - דיון והכרעה בעניינינו, אני סבורה כי ממכלול השיקולים עולה כי הנתבע אינו זכאי לפצוי בגין ההשקעה במקרקעין מן הטעמים שיפורטו להלן וייאמר כי הרשות לתקן את כתב ההגנה, במפורש לא הכריעה בשאלת זכותו של הנתבע לפצוי בגין השקעה זו. כפי שקבעתי לעיל, החזקת הנתבע במקרקעין החלה ברשות התובעת ומכוח חוזה פיתוח שנחתם עמו כך שלא מדובר במקרה קלסי של פלישה למקרקעי ציבור.

כן טוען הנתבע כי ממילא התובעת אינה רשאית לתבוע דמי שימוש ראויים כפי תביעתה לכל הפחות ביחס לתקופה הקודמת להגשת כתב התביעה, זאת נוכח הנסיבות בהן מצד אחד לא נחתם הסכם חכירה אך מן הצד השני, התובעת נתנה הסכמתה המפורשת להחזקתו במקרקעין, במעשה ובמחדל.

עוד טוען הנתבע בהקשר זה כי אפילו הסכם הפיתוח שנחתם מולו לא עמד לנגד עיניו של המומחה ואילו היה עומד לנגד עיניו, הרי שהיה יודע כי הסכום שנקבע היה 76.9 ₪ לדונם, ואז בהוון של דמי השכירות בשיעור של 5% היה מתקבל שווי של 1,580 ₪ לדונם וערך קרקע של 1,896,000 ₪.

...

אוסיף כי אינני מקבלת את טענת הנתבע כי לא יכול היה לפנות את המקרקעין עד עדות המומחה מטעם בית המשפט, או אפילו עד ביקורו בשטח.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מורה לנתבע לפנות את המקרקעין בהתאם לסעדים שתבעה התובעת בסעיף 37 (א) עד (ג) לכתב התביעה.

היות שהנתבע נדרש לפנות מן המקרקעין עצים בהיקף גדול, אני קובעת כי הפינוי יבוצע בתוך 6 חודשים מקבלת פסק הדין.