תביעה לסילוק יד, פינוי ופיצוי בגין שימוש בלתי חוקי בנכס

שאלה שלובה הינה האם גם הפינוי של בר רשות במקרקעין הוא כנגד פיצוי, ואם כן האם כתנאי לפינוי; בעיניין זה אסתפק בהערה קצרה שכאשר נקבע שמחזיק במקרקעין הוא בר רשות, הרי כקביעת קמא, בחלק הארי של המקרים (כפוף לחריגים) מדובר על רשות הדירה, היינו שבעל הנכס יכול להפסיק הרשות, ולתבוע סילוק ידו של בר הרשות.

במקרה של בר רשות - לכאורה, ובזהירות הראויה לשלב בו עסקינן, זה לא המקרה החריג בו יש לקבוע שהרשות לא הדירה, או להתנות הפינוי בפצוי בגין השבחת הנכס: נכס שהמבקשת עצמה מודה שנעזב על ידה ובכלל מ 2010, ודרי רחוב למיניהם חרבו אותו בהדרגה לאורך השנים: בסע' 18 להודעת העירעור הפניתה המערערת 1 קול הכרמל בע"מ, לכתב תביעה שכנגד שהגישה בתיק אחר בו נתבעה על ידי העיריה [ת.א 11765-06-18 (שלום חיפה)].

בסע' 19 של כתב התביעה שכנגד שהגישה שם, מודה היא שהנכס עומד בלא שימוש משנת 2010.

...

מסקנה זו אף מתחזקת אם נפנה לאותו שטר החכירה עליו נסמכים המערערים עצמם, וקובע את התשלום למחכיר (הועד) באחוזים מהכנסות ממכירת כרטיסי קולנוע ופרסומות.

אלא אם מתקיים מצב חריג, בו ברור מעל לכל ספק שדין הערעור להתקבל או שאין לו שום סיכוי.

יחד עם זאת המבנים הבנויים על חלקה 30 מהוים שימוש שאינו מותר על פי סעיף 31(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1968 (להלן: חוק המקרקעין) ומכוח ע"א 458/82 וילנר נ' נוביץ, פ"ד מב (1) 49, 57 (1988) (להלן: פס"ד וילנר) ובודאי פעולת גידור שבוצעה במקרקעין, וזאת משעה שהחלו מבקשי הפינוי לפעול להכשרת המקרקעין לפיתוח, וגילו דעתם כי הם מבקשים לעשות בחלקה שימוש ולכן קבע בית המשפט כי יש להורות על סילוק ידם של הדיירים מן המקרקעין.

לטענתם, קביעה לפיה עליהם לסלק ידם עוד בטרם קיבלו את זכויותיהם העתידיות במיגרש 6, זכויות שאפילו טרם נרשמו, היא קביעה מעוותת כיוון שאין להם היכן לגור בתקופה זו. הדיירים שינו מצבם לרעה בשל השהוי הקיצוני שנקטו בו מבקשי הפינוי כך הם איבדו את האפשרות להביא ראיות שיתמכו בטענתם שהבית ניבנה כדת וכדין וכן בטענתם בדבר הסכמת השותפים לבנייה ולכן מן הראוי היה לדחות את התביעה בשל שהוי.

תשובת מבקשי הפינוי לערעורים 65757-10-21, 58799-10-21, 68088-10-21 ביחד עם טענותיהם בע"א 588837-12-21 הדיירים אינם זכאים לפצוי כספי בסך של 3,024,000 ₪ בגין פינוי המקרקעין משום שתפסו בהם חזקה שלא כדין ובנו בהם בניה פראית ולא חוקית.

בהמשך מסביר ויסמן מה יכול בעלים משותף של נכס לעשות ללא הסכמה והוא מצביע על שלוש הוראות: הוראה ראשונה, שהיא על פי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין, קובעת כי לרוב הבעלים המשותפים נתונה סמכות לקבוע כל דבר שהוא בגדר ניהול ושימוש רגילים; ההוראה השנייה, שהיא סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין, קובעת כי נידרשת הסכמת כול הבעלים לניהול ושימוש שאינו רגיל; וההוראה השלישית, שהיא סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין קובעת כי שימוש סביר מותר לבעל משותף, בלא צורך בהסכמת מאן דהוא, ובילבד שאין הוא מונע שימוש כזה על ידי הבעלים המשותפים האחרים.

...

במקרה שומוביץ, אליו מפנה פסק הדין במחוזי, קבע כב' השופט עמית יריב כך: "31....זכותם של התובעים לא באה להם מכוח זכויותיה של דיור ב.פ., אלא מכוח זכויותיהם של בעלים אחרים בקרקע, קבוצת אברמוביץ'. אלא שבשנת 1985 נכרת הסכם בין עיריית תל-אביב – יפו ובין בעלי הקרקע (לרבות קבוצת אברמוביץ', שממנה רכשו התובעים את הזכויות במקרקעין), ובו קיבלו על עצמם בעלי הקרקע כולם התחייבות לשאת בעלויות הפינוי של שוכני מתחם גבעת עמל (וראו נספח 11 לתצהירי הנתבעים, סעיף 4 להסכם). אכן, הסכם זה מתייחס לפינוי השטחים הציבוריים, אולם אני סבור שנכון לקרוא אותו כנכונות של קבוצת אברמוביץ' לשאת בכל התחייבויות בעלי הקרקע לפינוי המקרקעין". לעניין שומוביץ, אציין שעל פסק הדין של בית משפט השלום הוגשו ערעורים לבית המשפט המחוזי (ע"א 16047-08-19 שומביץ ואח' נ' כוזהינוף וע"א 40553-09-19 כוזהינוף נ' שומוביץ) אשר הסתיימו בהסדר פשרה.

סוף דבר לעניין חלקות 29 ו- 439, על הדיירים לפנות ולהרוס את המבנים, וכן להרוס כל חפץ אחר דלא ניידי ולפנות כל חפץ ניידי המצוי בחזקתם על חלקות אלה וזאת עד ליום 1.11.2022.

סוף דבר ערעורים 65757-10-21, 68799-10-21, 68088-10-21 – נדחים.

פתח דבר לפניי תביעה לסילוק יד שהגישו התובעות כנגד הנתבעים, במרכזה דרישת פינוי ממקרקעין המצויים בתחומי תכנית תא/במ/2620 (להלן: "התכנית") וידועים כגוש 6137, חלק מחלקה 214 ו-7 במיתחם המכונה כ"שכונת הארגזים" בעיר תל אביב (להלן: "המקרקעין", "המיתחם" או "הנכס").

התובעות מדגישות כי מטרת המיכרז הייתה ליפתור את בעיית ההחזקה הלא חוקית של תושבי המיתחם.

בהקשר זה אבקש להפנות וללמוד מתא"ק (שלום ת"א) 59056-12-14 רשות מקרקעי ישראל נ' דוד כתובים (נבו 11.01.2017) הדן בתביעה לסילוק יד ממקרקעין בשכונת הארגזים, כאשר אב המשפחה ביקש לקבל פיצוי גם עבור ילדיו אשר היו קטינים במועד הקובע: "כך או אחרת וכפי שכבר קבעתי לעיל, הנתבע זכאי לחבילת פיצוי עבור בית אב אחד. הקמת מספר מבנים בשטח, כולם כמובן ללא היתר, איננה מקימה מתוכה בתי אב חדשים. אפשר כמובן להזדהות עם רצונו של הנתבע לסדר את ילדיו, אך אין בכך כדי להקים לו זכות לעשות כן, לא על חשבון הציבור, ולא על חשבון החברות הפועלות מכוח המיכרז בו זכו. אין מקום איפוא לסטות בעניינינו מחבילת הפצוי שנקבעה לבית אב אחד ולה בלבד זכאי הנתבע." אם בכך לא די, הנתבעים לא הציגו כל זיקה נורמאטיבית לנכס ולא הוכיחו שהם זכאים להמשיך להתגורר במקרקעין המצויים בתחום התכנית, לא כדיירים מוגנים, לא כברי רשות, לא כשוכרים וודאי שלא כבעלים.

ראו בענין זה ת"א (שלום ת"א) 7198-12-18 עירית תל-אביב נ' זכי דחנוס (נבו 17.02.2021): ‏‏ "לא בכל מקרה של ביטול רשות מכללא במקרקעי ציבור קמה זכאות לפצוי. ההיתדיינות בסוגיית הפצוי מצריכה בירור עובדתי נרחב מזה הדרוש להכרעה בתביעת הפינוי, ולכן היא סבוכה וארוכה יותר (לדיון בתנאים לקבלת פיצוי ראו ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עירית תל-אביב-יפו נ' שובלי, [פורסם בנבו] פסקאות 94-84 (8.3.2017); ע"א (מחוזי ת"א) 58568-04-18 ברוך נ' עירית תל-אביב-יפו, [פורסם בנבו] פסקה 20 (2.9.2019))." וכך בהמשך פסק הדין: "תביעת פינוי ממקרקעי ציבור היא ככלל פשוטה להוכחה ולברור, ובמצב הרגיל תוכרע תוך פרק זמן קצר בהשוואה לתביעה לפצוי בגין ביטול הרשות. משיקולים אלה יעיל וראוי להפריד בין תביעת הפינוי ותביעת הפצוי מקום שהנתבע לא הגיש תביעה שכנגד או תובענה נפרדת בעת המתאימה (שאז יש מקום לשקול אם לאחד את הדיון בתובענות בשים לב למועד הגשת תביעת הפצוי). ההפרדה בין תביעת הפינוי לתביעת הפצוי היא איפוא הכלל וראוי להקפיד בו." עוד יוער, כי אף אם קיים מיסמך המעיד על זכאות אפשרית של הנתבע 2 להכנס תחת המתוה החברתי של שכונת הארגזים, הרי שאין בו כדי לאיין את זכותה של התובעת 1 לידרוש את פינוי המקרקעין, וכמובן שלא ניתן להסיק ממנו על הכרה בזכותו של הנתבע 2 כבר רשות.

הסכמה זו נלמדת מהתנהגותו של בעל הזכות, אשר ידע על ההחזקה או השמוש במקרקעין שלו ולא מחה נגד המחזיק או המשתמש ולא פעל לסילוקו, אף שהיה בידו לעשות כן. ממחדלו המודע של בעל הזכות במקרקעין להביע היתנגדותו ולפעול לסילוק הפולש מוסקת הסכמתו להחזקה או השמוש במקרקעיו.

...

כמו כן, לא נסתרה ולא הועלתה התנגדות לזכות הבעלות וזכות הפיתוח אשר מוחזקות על ידי התובעות ומכוחן הוגשה תביעה זו. כפי שהוסבר ופורט מעלה, הגעתי לכלל מסקנה לפיה אין הנתבעים זכאים לפיצוי מכוח המכרז מאחר שביתה של הנתבעת 1 אינו חלק מהתכנית ועל כן אינו נדרש בפינוי בשלב זה וכי הנתבע 2 אינו עומד בתנאי המכרז לשם קבלת פיצוי כנגד פינויו מהמקרקעין.

משאלו הם פני הדברים, אני מורה על פינויים של הנתבעים מהמקרקעין המצויים בתוך גבולות הקו הכחול של התכנית ומהווים הפרעה להשלמת סלילת הכביש.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

בחודש דצמבר 2011, פנתה הנתבעת 1 לתובעים בדרישה לפנות את המקרקעין מאחר והיא נרשמה כבעלת המקרקעין עליהם הוא בנוי, ובחודש ספטמבר 2013 הגישה תביעה לסילוק ידם של התובעים ושל מלכיאלי מהמקרקעין בת"א 45371-09-13 (להלן: "תביעת הפינוי").

בנוסף, טוענת הנתבעת 1 כי לאור העובדה שלא ניתן לתובעים שימוש או היתר לעשות שימוש במקרקעין הרי שמדובר בבניה שנעשתה במקרקעין בצורה בלתי חוקית כך שלא מגיע להם כל פיצוי בגין פינויים מהמקרקעין.

בעיניין זה הבהירה הנתבעת 1 כי הוגשה תביעה לסילוק יד כנגד מחזיק אותו הנכס – מר אורי גבריאל ואח' וכי לאור נסיבות ספציפיות למקרה שם, הגיעו הצדדים לפשרה לפיה ישולם סך של 600,000 ₪ לכלל המחזיקים.

...

מכל האמור לעיל עולה, שהתובעים אשר טענו כי השקיעו והשביחו את הנכס במקרקעין משך עשרות שנים, לא הביאו כל ראיה לתמוך בטענות אלה – כך שהם לא הצליחו להוכיח את השקעותיהם בנכס ובמקרקעין ודין התביעה להידחות.

מאחר שטענות התובעים להשקעות במקרקעין נדחו, ובעקבות כך גם התביעה כולה, מתייתר הצורך לדון בטענת קיזוז זו. למעלה מן הצורך אציין, כי אין לפסוק לנתבעות תשלום עבור דמי שימוש ראויים שכן הן לא הגישו תביעה נגדית או תביעה נפרדת עבור סעד זה. סוף דבר הפועל היוצא הוא, שדין התביעה להידחות.

לאור המסקנה אליה הגעתי, ולאור התנהלות התובעים בכל הנוגע לנתבעת 2 (הודאתם כי הם מוכנים למחוק את התובענה כנגדה רק בשלב הסיכומים, זאת לאחר שנגררה להליך שאין לה קשר אליו) יישאו התובעים בהוצאות הנתבעות בסך 10,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪.

לצד הדרישה לפינוי וסלוק יד, נתבעו בכתב התביעה גם דמי שימוש ראויים בסך כולל של 2,500,000 ₪ בגין השמוש שעשו הנתבעים במקרקעין לאורך השנים.

במהלך השנים מנהלת התובעת מאבק כנגד כל פלישה ובניה בלתי חוקית הנעשית במקרקעין, בין היתר באמצעות תביעות לפינוי וסלוק יד, והכל תוך השקעת משאבים כספיים אדירים.

בעיניין זה ראו ע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' אלון לידאי (נבו 11.05.2003) (ההדגשה אינה במקור):‏‏ "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, איפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך היתחשבות בשיקולים של צדק. כך נאמר כי: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף הפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דוקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (דברי הנשיא מ' שמגר (כתוארו אז) בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337, 342; זאת ועוד, טיעוניו של הנתבע באשר לזכותו לקבלת פיצוי בגין פינויו מהמקרקעין נדחים בזאת.

...

כפי שפורט בהרחבה מעלה, איני מקבלת את עמדת הנתבע לפיה הוא מחזיק בזכות כלשהי (לרבות רישיון מכללא) או כי הוא זכאי להחזר בגין השקעותיו במקרקעין, בשים לב לכך שמדובר במקרקעי ציבור.

בעניין זה הגעתי למסקנה לפיה יש להורות על חיובו של הנתבע בדמי שימוש החל מחודש יולי 2020, הוא המועד בו נשלח מכתב ההתראה מטעם התובעת.

סוף דבר כפי שפורט בהרחבה מעלה, מצאתי לנכון לקבל את תביעת הפינוי ולהורות על סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין, וזאת תוך 60 ימים לכל המאוחר ממועד מתן פסק דין זה. ניתן בזאת צו לפיו על הנתבע לפנות את המקרקעין מושא התביעה- מתחם המצוי בתחומי תכנית מתאר מקומית מס' 1358ד'- פארק דרום, וידוע כגוש 6136, חלק מחלקות 37,38,39,40 בעיר תל אביב-יפו – ולהשיבו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, וזאת לא יאוחר מיום 28.12.2023 בשעה 12:00.