תביעה לניהול משותף של מקרקעין בפרויקט פינוי-בינוי

המקרקעין הנם חלק ממיתחם ששטחו כ-123 דונם בתל אביב-יפו, שיועדו לפרויקט פינוי-בינוי.

התובעים 1-3, כחברי ועד הפעולה, הציגו ייפויי כוח שקבלו מבעלי הזכויות במקרקעין לצורך ניהול התביעה [ראו מוצג ת/19].

הנתבע 2 [להלן: "עו"ד זוהיר דכה"], שהיה מעורב בעריכת ההסכמים שנחתמו במשך השנים בעיניין ביצוע הפרויקט, והנו אחד מבעלי הזכויות במקרקעין, הסביר בעמ' 195-196 לפרוטוקול מ-12.12.17: "אנו דנים לגבי הסכמים מ-2011 ו-2014 בגוש 6999 חלקות 59 ו-60, גוש 7000 חלקה 148, גוש 6999 חלקה 3. מדובר ב-4 חלקות. השטח הכולל של 4 החלקות נשוא המחלוקת כ-21 דונם. בחלקה 3 יש שטח ... של 3 דונם מתוכם 2.5 דונם שייכים לנחלת טובה בע"מ ויוסף קליינר, שזה לא קשור למחלוקת נשוא הדיון. נכון להיום בשטח המקרקעין שבחלקות 59, 60, 148 וחלק מחלקה 3 מספר בעלי הזכויות -125 אנשים [ צ"ל 142 בעלי זכויות עפ"י הסברו של עו"ד זוהיר דכה – י.ג.] ... שמשתייכים ל-3 מישפחות: מישפחת דכה – הרוב הגדול; מישפחת סכחפי חסן ומשפחת סכחפי חוסיין. כל המקרקעין היו במקור שייכים ל-3 אנשים שהלכו לבית עולמם: סכחפי חסן, סכחפי חוסיין, וחאג' חליל ג'אבר דכה... אני גם בן המשפחה של דכה וגם של סכחפי חוסיין. למשפחת דכה שייכים 17 דונם... למשפחת סכחפי חסן שייכים 2.3 דונם, למשפחת סכחפי חוסיין שייכים 600 מ"ר. חליל ג'אבר דכה הלך לבית עולמו והזכויות נרשמו בטבו ע"ש 7 ילדיו : מחמוד דכה, אחמד דכה, חאדר דכה, יאסין דכה, יוסף דכה, עבדללה דכה, וחדיג'ה סכחפי. מי שנשאר בחיים מכל 7 האחים זה רק יוסף דכה ועבדאללה דכה. כל שאר בני המשפחה של דכה שרשומים בטבו הם היורשים של 5 האחים האחרים. בטבו רשומים כ-90 בני מישפחה של מישפחת דכה, רובם במעמד יורשים. מישפחת סכחפי חוסיין – הוא הלך לבית עולמו, השאיר אחריו 11 יורשים: סמיה, זעריה, הניה, אמל, ספיה, אינתיסר, סבריה, תמם, עבד, איבראהים, בהיה. בהיה הלכה לבית עולמה. בהיה זו אמי. 17 אנשים רשומים ממשפחת סכחפי חוסיין כבעלים בטבו. יש 10 יורשים ובנוסף לזה לאמי בהיה היו 7 יורשים. מישפחת סחכפי חסן, הוא הלך לבית עולמו. הוא השאיר 6 יורשים: עלי, עבד, אמין, אמינה, ג'מילה, פאטמה. כולם הלכו לבית עולמם חוץ מאמין. יש הרבה יורשים למשפחת חסן. להערכתי יש כ-35 יורשים". הוצגו גם נסחי טאבו של המקרקעין המהוים חלק מהמתחם המיועד לבצוע הפרויקט: גוש 6999 חלקה 60 – מוצג ת/3, גוש 6999 חלקה 59 – מוצג ת/4, גוש 7000 חלקה 148 – מוצג ת/5, גוש 6999 חלקה 3 – מוצג ת/6.

עפ"י ההסכם תוקם חברה משותפת בבעלות: הנתבעת 3 – 75%, ובבעלות הנתבעת 1 – 25%, והנתבעת 1 התחייבה להמציא הסכמת כל בעלי המקרקעין לפרויקט.

...

התוצאה היא, שיש להצהיר על בטלות ההסכם מ-2011 ופסק הדין שנתן לו תוקף, וכן על בטלות ההסכם מ-2014.

סוף דבר [א] מוצהר בזה על בטלות ההסכם מ-4.9.11 , ופסק הדין שנתן לו תוקף בה.פ 18711-05-11 .

הבעלות בקרקע היא של קרן קיימת לישראל ועליה הוקם בית משותף בן 30 יחידות שטרם נרשם כבית משותף בפנקס רישום המקרקעין.

המשיבה חברת "בובוב בע"מ" (להלן: "הנתבעת"), היא חברה פרטית שבנתה את הקריה, מנהלת רישום של הבעלויות ביחידות והיא מנהלת את קהילת בובוב שבקריה (להלן: "הקהילה").

לטענת התובעים וכנטען בתצהיר שצורף לתביעה, הסרוב היה נעוץ ברצון הנתבעת לרכוש את הדירה בעצמה לאור התכנות של פרויקט פינוי בינוי של הקריה, דבר שישביח את הזכויות ביחידות.

זאת על יסוד תניית הבוררות וכן היתנהגות הצדדים בהנתן שהצדדים התדיינו בעבר לפני אותם בוררים בקשר לתוספת בנייה שביצעו התובעים ברכוש המשותף.

...

יפים לעניין זה דברי כב' השופט דנציגר ברע"א 4986/08 - TYCO BUILDING SERVIE נ' אלבקס וידיאו בע"מ ואח', )(פורסם במאגרים המשפטיים ביום 12.4.10): "לעתים הקניית תוקף לתניית בוררות עלולה להביא למצב של "מעגל שוטה". כך למשל, אם תובא בפני הבורר השאלה בדבר תקפותו של ההסכם הכללי והבורר יקבע כי ההסכם נוגד את תקנת הציבור ולכן בטל לפי סעיף 30 לחוק החוזים, אזי מניין נובעת סמכותו של הבורר להכריע במחלוקת הנוגעת להסכם זה? כדברי אוטולנגי בספרה: 'אם יגיע הבורר למסקנה שבאמת לא היה החוזה בר תוקף, בעצם החלטה זו הוא משמיט את הבסיס לסמכותו" (שם, עמ' 243).

ודוק: קביעה כי כתב ההתחייבות תקף ויש לפעול על פיו, תוביל למסקנה כי היה מקום לבקש את אישור הנהלת הקריה למכירה, על כל המשתמע מכך.

סוף דבר מכל הטעמים האמורים, דין הבקשה לעיכוב הליכים להידחות.

האם ובעלה תביעה לפסק דין הצהרתי במסגרת תמ"ש 6120-05-14 לאחר הגשת התביעה הנ"ל, ניהלו הצדדים משא ומתן בניסיון להגיע להסכמות מחוץ לכתלי ביהמ"ש ובהתאם לכך, הוגשה ביום 8.7.2014 בקשה מוסכמת מטעם שני הצדדים לדחיית מועד הדיון על מנת לאפשר לצדדים לסיים את הסיכסוך בהסדר פשרה (נ/ 17 ).

דברים אלה עולים גם מחלופת המיילים שבין התובעת לנתבעת לעניין הפרויקט "פינוי

( שהייתה בדירה, החלפת תריסים וכיוצ"ב (נ/ -20 נ/ לאחר פטירת המנוח, נהגה האם לשתף את האלמנה במיילים בכל המתרחש בדירה ואף עידכנה אותה בנוגע להתקדמות תכנית "פינוי בינוי" המתוכננת בבניין בו מצויה הדירה ותקוותה להרויח מזה: "קיוויתי שזה יקרה סוף סוף ואני שמחה שהזמן

אין לאלמנה זיקה לדירה פרט להיות יורשת במסגרת הליך זה אינני נידרשת להכרעה בדבר טיב מערכת היחסים שהתפתחה לה בין בני הזוג במהלך התקופה 2002-1996 , אשר במהלכה נרכשה הדירה (שנת 1999 ) ]לעניין תנאי סף לקיומה של מערכת יחסים של 'ידועים בציבור: חיי מישפחה וניהול משק בית משותף, והמבחן הסובייקטיבי המשמש בסיס לקביעת היחסים בין בנ"ז 'ידועים 2002 ); ע"א 107/87 אלון ) 683 ( בציבור' ראו ע"א 6434/00 דנינו נ' מנע, פ"ד נו( 690 ( 1989 ); ע"א 79/83 היועמ"ש נ' שוקרן, פ"ד לט( 2 ) 431 ( נ' מנדלסון, פ"ד מג( 1985 ); לעניין נטל ההוכחה המוטל על בן הזוג הטוען לשיתוף ר' ע"א 714/88 שנצר ) 348 ,337 ( 1991 ); ע"א 4385/91 סלם נ' כרמי, פ"ד נא( 1 ) 89 ( נ' רבלין, פ"ד מה( )1997( .

כמו כן, לא ניתן ללמוד מהמנעות התובעת לידרוש בזמן אמת לקבל שכ"ד על הסכמה שמלוא השכר צריך להיתקבל בידי האם, במיוחד כאשר במהלך חלק מהתקופה ניסו הצדדים להגיע להסכמות (ס' לתצהיר הנתבעת תמ"ש 7662-07-18 ; עמ' 111 , ש' 12-11 ), ובמקביל או לאחר שניכשל ( מו"מ פעלו התובעים מאז שנת 2015 להוצאת צו ירושה (שם, ס' 74 ; עמ' 114 , ש' 8-4 ובסמוך לאחר רישום זכויותיהם במירשם המקרקעין החליפו את מפתח הדירה (שם, סעיף 76 ) והגישו את התביעה הכספית.

...

סוף דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: התביעה למתן פסק דין הצהרתי בתמ"ש 57385-01-19 – מתקבלת, אני נעתרת לסעד ההצהרתי המבוקש ומצהירה כי התובעת, גב' מ.פ, זכאית להירשם כבעלת מחצית הזכויות בדירה תחת המנוח.

הנתבעת תשלם לידי התובעים מחצית מתקבולי שכ"ד שהתקבלו בידיה בתקופה ממועד פטירת 10.1.2016 (ר' – המנוח ועד להגשת התביעה, למעט בגין התקופה 15.12.2015 .

( סעיפים 130-129 התובעים ישלמו לידי הנתבעת הוצאות משפט בסך של 35,000 ₪.

על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעים 2 ו-8 ניהלו במשותף פרויקט לפיתוח קרקעות ביישוב צופים, ובינם לבין התובע הייתה הכרות על רקע מקצועי.

טענות אלו מתבררות במסגרת תביעת פינוי שהגישו הנתבעים 5-1 נגד התובע לבית משפט השלום בפתח תקווה (ת"א 2704-10-21).

לטענת התובע, בכל הנוגע לנתבעים 6-2, התביעה אינה מתבססת על הסכם אלא על תשלום עבור שירותי הבנייה שניתנו להם והחזר בגין כספים ששולמו להם או עבורם, וכן פיצוי בגין נזקים שנגרמו עקב רשלנותם או מחדליהם.

...

אולם, נוכח הגישה המקלה של הפסיקה בנוגע לרף אשר על התובע לעמוד בו בשלב זה, אני סבור כי לא ניתן לומר שהתביעה אינה מגלה עילה.

אולם, על פי התמונה שנפרשה עד עתה, סבורני שלא ניתן לקבוע שמדובר בתביעה שאינה אלא תביעת סרק.

בנסיבות אלו, מצאתי שהאיזון הראוי הוא העמדת האגרה על סך של 40,000 ש"ח. ניתן אפוא פטור חלקי מתשלום אגרה, כך שעל התובע לשלם אגרה בסך של 40,000 ש"ח. התובע ישלם את המחצית הראשונה של האגרה תוך 45 יום.

עפ"י סעיפים 162-163 לפסק הבוררות [נספח 5 לכתב התביעה] בבעלות מייזליש 445.5 מניות רגילות בחב' בובוב, ובבעלות האחייניות רובין רחל ואונגר רבקה 445.5 מניות רגילות בחברה, וזאת מתוך 891 מניות רגילות שהיו בבעלות האדמו"ר רבי שלמה הלברשטאם זצ"ל. מניות נוספות בחב' בובוב, בנוסף ל-891 המניות הרגילות שהיו בבעלות האדמו"ר רבי שלמה הלברשטאם זצ"ל, היו רשומות בבעלות צדדים שלישיים: 4 מניות בבעלות אביה של זיידה, היינריך פרלמן ז"ל, שהועברו למייזליש [כולל המניה ו-1/3 המניה של זיידה]; 4 מניות בבעלות יורשי ביטרמן עמנואל ז"ל, ומניה אחת בבעלות יורשי מצנר מנחם ז"ל [ראו עדות רפאל שמעונוביץ, מנהל חב' בובוב, בעמ' 52 לפרוטוקול שורות 15-21, עמ' 56 לפרוטוקול שורות 14-17].

אין מניעה אם התביעה תעתר להורות שמניה אחת תרשם בבעלות זיידה, ומניה נוספת תהיה בבעלות משותפת של זיידה ומייזליש [לפי חלוקה: 1/3 זיידה, ו-2/3 מייזליש], ומניות אלו יגרעו מהמניות הרשומות בבעלות מייזליש.

בסעיף א.1 לתובענה נאמר: "בעבר נבדקה אפשרות לפרויקט פינוי בינוי גדול בשטח זה, ועל פני הדברים נראה כי מדובר בפרויקט בעל אפשרויות התכנות גבוהות. בסעיף 16.3 לתובענה נאמר: "..

בשני הסכמי מכר דירות שהוצגו [הסכמי מכר דירות שמכרה חב' בובוב לאנשי הקהילה – י.ג], והובאו בחוו"ד מומחה ביהמ"ש בעמ' 31-32, נאמר: · בחוזה מ-18.11.85 בין חב' בובוב לבין אברהם רכטשפר: "כמו כן זכאית החברה... להוסיף לבית קומה או קומות ו/או להגדיל... את שטח הבניין, ולהוציא חלק/ים מן הקרקע מהרכוש המשותף, מבלי שהקונה יהיה רשאי להתערב בדבר או לטעון לזכויות בקשר לכך, ובילבד שהדירה עצמה תיבנה לפי התרשים". · בחוזה מ-11.5.96 בין חב' בובוב לבין מנחם מנדל וערנה פינגרהוט: "המשתכן מסכים בזה כי החברה רשאית... להוסיף לבניין קומה או קומות נוספות ו/או להגדיל את שטח הבניין, מבלי שיהיה רשאי להפריע לחברה בבצוע הפעולות והעבודות הנ"ל". מומחה ביהמ"ש ציין בחוו"ד שיכול ותיווצר מחלוקת בין רוכשי הדירות לבין חב' בובוב בעיניין הבעלות על זכויות הבניה השיוריות הקיימות, אולם אין באמור כדי לשלול בשלב זה את הטענה שיש ערך כספי למניות בחב' בובוב, והשווי הכספי יכול לגדול אם יבוצע פרויקט פינוי- בינוי.

...

שמאי ביהמ"ש מר שאול רוזנברג העיד בחקירתו: "ש. ... במישור התכנוני אפשר להוסיף 14 דירות? ת. נכון... בחלקות 253-258. ש. שזה 1,820 מ"ר? ת. נכון. ... ש. המסקנה היא, יש עדיין זכויות בניה על גג הבניין לבנות 14 דירות בשטח של 1,820 מ"ר. ת. נכון [עמ' 101 לפרוטוקול שורות 5-20]; "ש. כמה דירות יש סה"כ במתחם הזה? ת. בפועל 106 דירות" [עמ' 103 שורות 2-3]; "ש. ההתלבטות בעניין זכויות הבניה היא של מי הם? ת. נכון. יש ... תחרות על הזכויות הנוספות בין הדיירים של הבניין... לבין, האם הזכויות האלה שייכות לחב' בובוב" [עמ' 104 לפרוטוקול שורות 25-28]; "מדובר על חברה [חב' בובוב – י.ג] עם בנייני שיכון ותיקים מאוד, שבהחלט יכולים להיכנס לתוך הקטע של התחדשות עירונית [עמ' 108 שורות 23-27]; "במקרה שלנו מדובר על זכויות מהוונות? ת. לכאורה כן [זכויות חכירה מהוונות של חב' בובוב – י.ג]" [עמ' 110 לפרוטוקול שורות 31-22]; "אם הייתה תכנית התחדשות עירונית, האם היה מוסיף לה [לחב' בובוב – י.ג] משהו [בתמורה – י.ג] או אותם זכויות של 14 דירות זה מה שהיה נשאר לה? ת. שאלה של משא ומתן [עם היזם – י.ג]? ת. יכול להיות שכן. ש. יכול להיות שגם יוסיף לה [תמורה לחב' בובוב – י.ג]? ת. כן" [עמ' 111 לפרוטוקול שורות 31 עד עמ' 112 לפרוט' שורה 1]; "אם היו רושמים את הדירות הללו בטאבו ע"ש הדיירים, ניתן היה לקדם את הפרויקט [פרויקט פינוי-בינוי – י.ג]? ת. ניתן היה להתחיל בקידום הפרויקט" [עמ' 112 לפרוטוקול שורות 31-33].

סוף דבר להורות על ביטול העברת המניה ו-1/3 המניה מבעלות המנוחה זיידה לבעלות הנתבעת 1 בחב' בובוב בע"מ. החזרת המניות תיעשה כדלקמן: מניה אחת תיגרע מהמניות הרשומות ע"ש הנתבעת 1 ותירשם בבעלות עיזבון רבקה זיידה במרשם רשם החברות.

כן ישלמו הנתבעות לתובעת את החזר התשלום ששילמה לשמאי ביהמ"ש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד ההחזר בפועל.