תביעה למתן צו מניעה קבוע במקרקעין, למניעת כניסה בלתי מורשית

באותו מועד הוגשה בקשה למתן צו אירעי במעמד צד אחד, האוסר על בית אפרת למנוע ממזור מלהשתמש במושכר בצורה תקינה וללא הפרעה.

הסכמה זו הותנתה בכך שמזור ישלם לבית אפרת סכום חודשי קבוע בסך של 11,233 ₪ (כולל מע"מ) ללא שתהיה לו זכות קזוז לעניין סכום זה. הצדדים שמרו לעצמם את כל טענותיהם בהליך העקרי.

מטעם בית אפרת הוגש תצהירו של עפר גפני ששמש כבעל מניות ודירקטור בבית אפרת במועדים הרלוואנטיים לתובענה, תצהירו של אבירן גפני ששמש כמנהל ומורשה החתימה בנווה השג, וכן חוות דעת מומחה- השמאי יואל גבריאל.

הלל מעולם לא היה אורגן בבית אפרת ולא מורשה חתימה מטעמה, ומשכך לא היתה לו כל סמכות לשנות את ההסכם.

במכתבו טען מזור, כי ממועד כניסתו למושכר, הועמדו לרשותו חמש חניות בלבד (סעיף 6א לנספח 10 לתצהירו של אבירן גפני), זאת בנגוד לטענתו בכתב התביעה, לפיה, הועמדו לרשותו 7 חניות.

יתרה מכך, סעיף 14.1 להסכם מתייחס לתשלומים החלים על השוכר גם ביחס לשטחים הציבוריים: "השוכר מתחייב לשלם במשך כל תקופת השכירות את כל המיסים, האגרות, והיטלי החובה, ערוניים וממשלתיים, ותשלומים שוטפים אחרים (להלן: "תשלומים אחרים"), המוטלים ואשר יוטלו על שוכרים של מקרקעין בגין "שטחי המושכר, נטו", ואשר על פי דין חלים על השוכר.

...

לאור האמור, איני מקבלת את טענת בית אפרת כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המקנה לה זכות לבטל את ההסכם ולפנות את מזור מהמושכר.

סוף דבר לסיכום, בתקופת הגרייס מיום 1.5.2014 עד יום 31.5.2015, היה על מזור לשלם 1,000 ₪ כולל מע"מ בגין חניות + 800 ₪ לחודש בגין חשמל ומים, ובסך הכל 23,400 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

לפניי תביעה למתן צו הריסה וצו מניעה קבוע ביחס למבנים שהוקמו שלא כדין, במסגרת בניה לא מורשית במשקו של הנתבע 1, וכן לפסיקת דמי שימוש ראויים במבנים.

שיחרור מודה כי לא צילם את הדיירים ולא תיעד את פרטיהם, כמו גם לא ניכנס לתוך המבנים עצמם, אולם התרשם כי המבנים מיועדים למגורים.

ההלכה הפסוקה ביחס לשימושים שאינם מורשים וכך מנחה אותנו ההלכה הפסוקה ביחס לשימושים שאינם מורשים, מפיה של כב' השופטת דפנה ברק ארז ברע"א 327/13, יוסף כהן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח', פורסם בנבו, 7.5.2013, פסקה 12: "ככל שהבקשה מעוררת היבטים עקרוניים מן הסוג שמצדיק הענקתה של רשות ערעור לפי אמות המידה שהותוו ברע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982) – היבטים הנוגעים לשימושים לא מורשים במקרקעי ישראל בכלל, ובקרקעות חקלאיות בפרט – הרי שבית משפט זה כבר אמר את דברו לא אחת ששימושים אלה הם בעייתיים, הן מהיבט השמירה על שילטון החוק והן מהיבט האנטרס הצבורי בשמירה על הקרקעות החקלאיות ועל שטחים פתוחים (ראו והשוו: בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' שר הבינוי והשיכון, פסקה 109 [פורסם בנבו] (9.6.2011)). שימושים לא מורשים שכאלה הם, לצערנו, תופעה שכיחה, ואכיפת החוק לצורך מניעתם היא חיונית. אכיפה כזו נעשית אמנם גם באמצעות הרשויות המקומיות, מכוח הסמכויות המוקנות להן במסגרת דיני התיכנון והבנייה (ראו למשל: רע"פ 2330/09 נוסטרדמוס מסעדות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה – חבל מודיעין [פורסם בנבו] (9.6.2009)), אך אין בה כדי להוציא את זכותה – וחובתה – של המדינה כבעלת הקרקע למנוע אף היא שימוש אסור באמצעות הכלים המוקנים לה בדין, מעבר לאמצעי האכיפה העומדים לרשותה במישור המשפט הפלילי." כן ר' פסק דינה של כב' השופטת עדנה ארבל בבג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 9.6.11, פסקה 109 לחוות הדעת, שהתקבלה פה אחד ע"י שבעת שופטי ההרכב): "קשה להגזים בנזק שעלול להגרם בעקבות שימוש בלתי חוקי או בלתי מוסדר במקרקעין, הנעשה על-ידי בעל הזכויות בנחלה לשם תעסוקה לא חקלאית. בשימוש הלא חוקי יש כדי לפגוע בשלטון החוק, המשמש, כאמור, עקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלית, באשר מוחלות נורמות שונות על אנשים שונים. כן יש בשימוש הבלתי חוקי להביא לפגיעה באמון הציבור ברשויות השילטון. בצד זה, פוגע הדבר, פעמים רבות, בנוחותם ובהנאתם של אלה המתגוררים בסמוך לו; הוא משנה את אופייה של הסביבה הכפרית ומשתלט על שטחים פתוחים; הוא משפיע לרעה על התשתיות, שאינן מיועדות לעמוד בעומס התחברותי שנוצר בעקבות שימוש מעין זה; הוא יוצר מפגעים סביבתיים, ובאין פקוח – מגביר סיכונים אקולוגיים; הוא מביא לירידת ערך המקרקעין הסמוכים, ללא פיצוי; הוא פוגע בקופה הציבורית, שכן לא ניתן תשלום עבור השמוש שנעשה בפועל במקרקעין; והוא פוגע בתחרות העסקית מול אלה הפועלים תחת רישיון..." בית המשפט העליון רואה, איפוא, בחומרה רבה את השמוש הלא מורשה במקרקעי ישראל, ומייחס להתנהלות זו פגיעה בערכי שילטון החוק, ואף קורא למדינה לנקוט בהליכים אזרחיים (לצד ההליכים הפליליים) למניעת התפשטות תופעה זו. טענת השהוי לטענת ב"כ הנתבע, עומדת לצידו של הנתבע טענת שהוי, העולה עד כדי היתיישנות.

...

משענייננו בהתנהגות עבריינית, שאף הפכה למכת מדינה, הרי שאין מנוס מלנקוט בצעדים עונשיים.

באשר לדמי הפיתוח, הרי שמצאתי כי המומחה אברבוך הביא בחשבון גם עניין זה. תוצאה אשר על כן אני מורה על הוצאת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לבנות כל מבנה במקרקעי המשבצת ובמגרש ללא קבלת היתרי בניה ואישורים מטעם התובעת, כמו גם מטעם האגודה.

כן ישלם הנתבע לתובעת שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 25,600 ₪, וזאת, בהתאם לתעריף המינימלי המומלץ.

לטענת המבקשת הבקשה דנן עומדת בתנאים למתן צו מניעה, שכן קיימות ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה, קיים חשש סביר שאי מתן הצוו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין, שכן אם לא יינתן הצוו והמשיבים יתקשרו בהסכם נוגד עם גורם אחר, הדבר יכביד על פסק הדין כך שספק אם בכלל ניתן יהיה לבצעו, ועל כן מאזן הנוחות אף נוטה לטובת מתן צו המניעה.

העילות העיקריות לביטול/בטלות ההסכם הן: ההצהרה השקרית של המבקשת לפיה היא חברה קבלנית מורשית הצהרה אשר הייתה בסיס להתקשרות בין הצדדים; תנאי מפסיק הקבוע בסעיף 6.1(ב) להסכם הקובע כי יראו את ההסכם כבטל אם לא הוגשה על ידי החברה בקשה לאישור תב"ע חדשה תוך 6 חודשים מהמועד הקובע; זיוף נוסח ערבות האוול על ידי המבקשת.

עוד נטען, שההסכם עם הבניין ברחוב מיכאל כלל לא ניכנס לתוקף עד ליום הגשת הבקשה לצוו מניעה.

לעניין זה טענו המשיבים, כי חלקם אנשים מבוגרים, ומתן צו המניעה ימנע מהם להיתקשר עם חברה אחרת, ואף יחשוף אותם לנזקים העלולים להגרם מרעידות אדמה וטילים.

...

בשים לב כי ניתן צו מניעה נגד המשיבים להליך, וכי הומצאו אישורי מסירה לגבי יתר המשיבים, הרי שבשלב זה, ובשים לב כי טענות ב"כ המשיבים בדבר ההמצאות שבוצעו, לא נתמכה בתצהיר, אני נעתרת לבקשת המבקשת לפיה צו המניעה הזמני יחול גם על המשיבים אשר לא השיבו לבקשה לצו המניעה.

סוף דבר אני מקבלת את בקשת המבקשת למתן צו מניעה האוסר על המשיבים להתקשר עם צד שלישי בהסכם נוגד להסכם מיום 4.2.2021, או להוציא לפועל את הודעת הביטול מיום 11.9.2022.

אף כי קיבלתי את בקשת המבקשת, אזי ובשים לב כי לשני הצדדים טענות הראויות לדיון, אני קובעת את הוצאות הבקשה בסך של 20,000 ₪ ואלו ייפסקו בהתאם לתוצאות ההליך העיקרי.

בנוסף נידרש צו עשה להסרת מיכשול שהוצב וצו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים מניעת גישה ומעבר לכל חלקי הרכוש המשותף בבניין לכלל בעלי הזכויות בו. כתב תביעה שכנגד אופיר חכם טען כי התובעים הישתלטו על הרכוש המשותף, נעלו את החצרות ומנעו ממנו שימוש בחצרות אלו.

הוכח כי השערים לא נעולים (תמונות 5 ו-14, פרו' עמ' 28), התובעים אף הצהירו כי הנתבע 1 או מי מטעמו רשאי להכנס לחצרות אלו, ולכן אין צורך במתן כל סעד בעיניין זה. יחד עם זאת יובהר כי נוכח המבנה של הבית, שימוש סביר של הנתבע 1 או השוכר מטעמו במקרקעין אינו מחייב כניסה לחצרות אלו באופן קבוע, אלא מזדמן בלבד.

על נתבע 1 לדאוג לכך שהמכל יפונה אף הוא, כך יקשה על החזרתו לשימוש באופן בלתי מורשה של השוכרים.

נתבע 1 לא הוכיח את תביעתו הנגדית גם את התביעה שכנגד אני דוחה, משום שאין מקום ליתן צוי עשה או צוי מניעה כלפי מי מהתובעים.

...

הנתבע לא הוכיח שמי מהתובעים בנה בניה בלתי חוקית ולכן הסעד שהתבקש להשיב המצב לקדמותו ולפרק כל בניה בלתי חוקית, כמו גם הסעד של מינוי כונס נכסים שיפקח על ביצוע הנ"ל, אינם רלוונטיים ונדחים בזאת.

אשר על כן אני דוחה את התביעה במלואה.

סוף דבר שתי התביעות נדחות, כל צד יישא בהוצאותיו.

תוכנית 'מחיר מטרה' נועדה לשיווק קרקעות ביוזמת משרד הבינוי והשיכון לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור במחיר הנמוך בכ- 20% ממחירי השוק, בהתאם להחלטות ממשלה משנת 2014 מס' 1532 (דר/43), 1809 (דר/50) ו- 2365 והחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1416.

ביום 26.10.16 ניתן צו הקפאת ההליכים ביחס לחברות הנ"ל. עפ"י הסכמי המכר הנתבעת התחייבה למועד איכלוס קבוע וידוע מראש.

ביום 26.10.16 ניתן צו הקפאת הליכים לחברות ומונו נאמנים להליך וכן ניתן צו מניעה האוסר על המשך העבודות וכניסה לשטח הפרויקט, אשר הוארך מעל לעת חרף היתנגדות הנתבעת וזו לשונו: "ניתן צו האוסר על כל גורם שאינו החברות (או מי המורשה מטעמן) להכנס לחצרי החברות או למתחמי הפרויקטים של החברות ולקחת ציוד או נכסים מכל סוג שהוא". באופן דומה קובע צו הקפאת ההליכים כי "נאסר על כל גורם שאינו בעלי התפקיד או מי מטעמם להכנס לחצרי החברות ולקחת ציוד או נכסים מכל סוג שהוא, גם אם לטענתו אלה שייכים לו". בתקופת הקפאת ההליכים הופסקה לחלוטין פעילות החברות בכלל הפרויקטים למעט מספר מצומצם שהנאמנים שמונו החלו להשיב לפעילות סדירה.

לא נעלמה מעיני טענת הנתבעת בהקשר זה לפיה הטלת פיצויים על היזם בגין תקופת צו מניעה שפוטי, מבלי שתנתן ליזם הגנה מפני תביעות בגין הנזקים, היא בבחינת גזירה שהיזמים לא יוכלו לעמוד בה. אליבא דנתבעת, קביעה מעין זו תגרור בהכרח להשלכות רוחב על הענף ולעליית מחירי הדיור על מנת ליצור תיחום של הסיכונים בקביעת מרווח בטחון במועדי מסירת הדירות או באמצעות פוליסת ביטוח שעלותה תגולגל למחיר הדירה.

...

התוצאה לאור כל המפורט לעיל אני מקבל את התביעה העיקרית ודוחה את התביעה שכנגד.

הנתבעת תשלם לתובעים את הפיצויים להם הם זכאים בגין העיכוב במסירת הדירות, כל רוכש בהתאם לסכום המצוין בטבלה 2 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד פסק הדין.

לאחר שנתתי הדעת לכלל הנסיבות, לסכום שנפסק וטיבו של ההליך, ריבוי התובעים תוך שימת לב למידת השתתפותם ומעורבותם בהליך, הנתבעת תשלם לתובעים החזר הוצאות האגרה ששולמה ותישא בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד של התובעים בסכום כולל של 40,000 ₪.