תביעה למתן פסק דין הצהרתי ומינוי נאמן לרישום דירות כבית משותף

עתירת הנאמנת להורות על פירוק השתוף בדירת מגורים ברחוב מחניים 6 רמת גן ( גוש 6181 חלקה 54 תת חלקה 10) (להלן: "הדירה") אשר משיב 2 ( להלן: "היחיד") ומשיבה 1 ( להלן: "המשיבה") רשומים כבעלי הזכויות בה באופן שווה.

בחודש יולי 2013 ונוכח עיקולים והערות שרשמו נושי היחיד על זכויותיו בדירה, הגישה המשיבה תובענה למתן פסק דין הצהרתי שנועדה להביא להסרת העיקולים וההערות שנרשמו.

תשובת הנאמנת זכות הנאמנת לעתור לפירוק השתוף בזכויות בדירה נובעת מזכות הבעלות (המשותפת) של היחיד בדירה.

מבין אותו המירמה ניתן למנות קשרים בין המעביר לנעבר, איום בתביעות שתוגשנה נגד החייב, חשאיות, שמירת הנראה למעביר ושמירת החזקה בידיו.

להשלמת הדיון בנקודה זו אציין כי אני ער לכך שההסכם אושר כדין על ידי בית המשפט לעינייני מישפחה אך כפי שנקבע "הסכם ממון בין בני זוג, ככל הסכם, תקף אך במישור האישי ועצם אישורו על ידי בית המשפט, ואפילו ניתן להסכם תוקף של פסק דין, אינו מקים אותו אקט פומבי ההופך את ההסכם למחייב אף צדדים שלישיים" ( רע"א 6854/00 היועץ המשפטי לממשלה נ' מיכאל זמר, פ"ד נז (5) 491 (2003)).

...

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי במסמכים שהוצגו לי במסגרת ההליך, הגעתי למסקנה כי בנסיבות מקרה זה יש לקבוע כי לכל הפחות לעניין העברת זכויות היחיד בדירה למשיבה, היה ההסכם בין היחיד למשיבה הסכם למראית עין וככזה – בטל.

בסעיף 27 להסכם קבעו היחיד והמשיבה כי "חובות בגין העסק לרבות חובות ספקים, חובות לרשויות המס, חובות לנושים מכל מין וסוג שהוא יחולו על הבעל בלבד וישולמו על ידו". להוראה זו התווספה הוראה בכתב יד בה נאמר :מובהר כי הבעל מכר את עסקו במרץ 2004". ברור כי ביום 21.12.2001 לא היו היחיד או המשיבה יכולים לדעת כי היחיד מכר (לשון עבר) את עסקו במרץ 2004. מכאן המסקנה כי הוראה זו התווספה להסכם לאחר מרץ 2004. מכך נובעת מסקנה נוספת והיא כי ההסכם שנכרת לכאורה ביום 21.12.2001 לא היה ההסכם שאושר אלא לכל היותר טיוטה מוקדמת שלו. ההסכם המחייב שנכרת בין היחיד למשיבה נכרת לאחר מרץ 2004. בשנת 2004, כזכור, אישרה המשיבה בתגובתה, היחיד כבר היה מסובך כלכלית בחובות. בנסיבות אלה ניתן לקבוע כי ההסכם נכרת בעת שהיחיד היה בחובות. היחיד ציין בהקשר זה כי עדיין שילם "1000 דולר על סוויטה במלון מנדרין" ( ע' 23 ש' 7) אך בהמשך חקירתו אישר כי " ... הצרות הכלכליות שלי התחילו ב- 2002/2003 הייתי לבד, התחלתי להתברדק עם החיים שלי" ( ע' 24 ש' 16).

בנסיבות אלה אין מנוס מלקבוע כי לכל הפחות התחייבות היחיד כלפי המשיבה בהסכם להעביר אליה את זכויותיו בדירה היא הסכם למראית עין שלא נלוותה אליו כוונה אמתית מצד מי מהצדדים לממשו ובהתאם נהגו הצדדים גם לאחר כריתת ההסכם ואישורו כפי שציינתי.

אשר על כן, אני נעתר לבקשת הנאמנת ומורה על פירוק השיתוף בדירת מגורים ברחוב מחניים 6 רמת גן (גוש 6181 חלקה 54 תת חלקה 10).

בית המשפט החליט שימתין להגשת ההסכם, ורשם לפניו את הצהרתו של עו"ד שרם שאינו מוותר על התביעה לפסק דין הצהרתי בהתייחס לדירה 17, והוא שומר על כל טענותיו וזכויותיו, ובית המשפט מדגיש שכל הסכם שיגובש בין הצדדים לא יפגע בטענותיו של עו"ד שרם (נ/1).

ביום 19.11.18 התייצבו עו"ד מח'ול מטעם החברה ועו"ד שרם מטעם הנתבעים בפני הש' נאמן בתביעת הנתבעים כנגד החברה בתיק 6466-11-18 והודיעו על הסכמה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו עומרי רכש את דירה 17 לפי הסכם מיום 15.7.18 כשהתמורה עבור הדירה שולמה במלואה, ויש לרשום הערת אזהרה לטובתו, ובכפוף לרישום הערת האזהרה יצומצם העיקול באותו תיק וייוחד לדירה 17.

לאחר השלמת הפרויקטים יודיע הנאמן את יתרת הנאמנות, ואז ישלים עו"ד רם אוזן את הליכי רישום הבית המשותף ללא העברת בעלות לרוכש כלשהוא אלא באישור החברה או הנאמן בתנאי שהרוכש מילא את כל התחייבויותיו ושילם את כל המגיע ממנו.

נקבע שלאחר רישום הערה על מינוי הנאמן בלישכת רישום המקרקעין יבוטלו כל העיקולים שהוטלו בתיק זה ויוטל עיקול זמני על יתרת התמורה שבידי הנאמן.

...

בעדותו של אליאן יש פתח למסקנה שהיתה בין משפחת זזון לחברה עיסקת הלוואה.

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני מבטל את פסק דינו של בית המשפט בתיק 6466-11-18 מיום 19.11.18 והפסיקתא מיום 21.11.18.

הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות המשפט בסך 11,700 ₪.

בסעיף 6.7 להסכם השותפות הוסכם כי הואיל והתובע מפקיד את כספיו בידי הנתבע למטרת ניהול עסקי השותפות, הרי שהנתבע ישמש כנאמן על אותם כספים ויערוב להם אישית עד השבתם לידי התובע.

התובע טען כי לאחר שנודע לו כי סיאט הגישה בקשה למינוי כונס נכסים על הדירה, וכי אין ביכולתו של הנתבע לסלק ההליכים כנגדו, ולאחר שהעמיק הקרע בין התובע לנתבע אשר לו חוב לתובע (תשלום שטר החוב עליו חתום הנתבע), וכאשר התובע הבין שהכסף שהשקיע במיזם שימש את הנתבע לדברים אחרים, וכי הוא עלול לאבד את דירתו לטובת כסוי חובותיו של הנתבע, הגיש התובע ביום 21.1.21 את התביעה שלפניי למתן פסק דין הצהרתי שיקבע כי הבעלות בדירה הנה של התובע בלבד, וזאת בכפוף לזכויותיו של הבנק הנובעות מרישום המשכנתה על זכויותיו הרשומות של הנתבע בדירה, ובכפוף להצגת אישורי מיסים.

התובע מאשר ומודה בהודאת בעל דין בתביעתו כי עסקת המכר הושלמה ברשום ע"ש הנתבע בלישכת רישום המקרקעין, בכפוף למשכנתה שנרשמה לטובת הבנק, לאחר שהצדדים פעלו במשותף לקיום הוראות הסכם המכר ודיווחו על ההסכם לרשויות.

ויפים לענייננו, הדברים האמורים בע"א 7183/13 ברק נ' דלתא קפיטל גרופ בע"מ, בפיסקה 16 לפסק דינו של כב' השופט ע' פוגלמן (נבו, 12.7.2015): "ככל שלפני בית המשפט עמדה מערכת עובדתית מסוימת, רשאי הוא לפסוק על פי נימוקים משפטיים שונים מאלה שהועלו בתביעה, "ובילבד שהתמונה נובעת מן הראיות שהיתה לצדדים ההזדמנות להדרש אליהן" (רע"א 7288/12 רוזן נ' אברמוביץ, [פורסם בנבו] פסקה י"א (23.10.2012)).

...

סוף דבר: סוף דבר, בתחרות בין התובע לנתבעת 3, אני קובעת כי ידו של התובע על העליונה.

לפיכך, אני קובעת כי בכפוף לדיווח כדין אודות כתב ההתחייבות וההמחאה הבלתי חוזרת, ותשלום כל המיסים הנדרשים, וכן בכפוף לסילוק המשכנתה לטובת הבנק, יהא התובע רשאי להירשם כבעלים של הדירה נשוא התובענה.

חרף קבלת התביעה, אני מחייבת את התובע לשלם לכל אחת מן הנתבעות 3-2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ כולל מע"מ, הן משום שפסק הדין הושתת בסופו של דבר על טיעון משפטי שלא נטען על ידי התובע, ובעיקר משום שהתאונה המשפטית נשוא התדיינות זו, לא הייתה באה לעולם אלמלא ביקש התובע להונות את הבנק.

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 58915-12-21 סמן טוב נ' קוואלטי קרדיט פאנד, שותפות מוגבלת תיק חצוני: בפני כבוד השופטת רבקה איזנברג התובעת מרים סמן טוב הנתבעת קוואלטי קרדיט פאנד, שותפות מוגבלת פסק דין

לפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי בדבר ביטול שלושה הסכמי הלוואה מימים 27.8.18, 26.3.19 ו- 25.11.19 שנכרתו, לכאורה, בין התובעת לנתבעת שהנה חברה העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות, וכן לביטול שטרי המישכון ו/או הערות אזהרה אשר נרשמו לטובת הנתבעת, על זכויות התובעת במקרקעין (דירה) הידועים כחלקה 24/1 בגוש 17781 בחדרה (להלן:- "המקרקעין" או "הדירה").

לאור חוות הדעת הגרפולוגיות השונות מונתה גב' נאווה דגן (להלן: "דגן"), כמומחית מטעם בית המשפט.

ראו ע"א 8752/07 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עזבון המנוח יורם הורוביץ ז"ל: "קיימות מספר דרכים מקובלות להוכיח כי אדם אכן חתם על כתב ערבות (פרשת אבו סאלח, עמוד 505; פרשת בנק הפועלים, עמוד 261; אליהו הרנון דיני ראיות 143-145 (1984) (להלן: הרנון)). הדרך האחת היא כאשר קיימת עדות ישירה למעמד החתימה. דרך אחרת היא על-ידי השוואה בין החתימה השנויה במחלוקת לבין חתימתו של אותו אדם, הידועה כאמיתית. בהשוואה זו יכול בית המשפט להסתמך הן על מראה עיניו והן על חוות דעת של גרפולוג מומחה. דרך אפשרית נוספת היא לזמן עדים אשר יעידו באורח בלתי אמצעי ומתוך היכרות עם חתימתו של אותו אדם, כי אכן מדובר בחתימתו. דומה כי דרכים אלו אינן בבחינת רשימה סגורה וייתכנו דרכים נוספות אשר באמצעותן ניתן יהיה להוכיח את אמתות חתימתו של אדם על כתב ערבות, ובילבד שיכללו אלמנטים ראייתיים חצוניים למסמך שהחתימה עליו שנויה במחלוקת, וכפי שכתב הנשיא שמגר:"המכנה המשותף לדרכי הוכחה אלה הוא קיומם של אלמנטים ראייתיים חצוניים למסמך שבמחלוקת, השופכים אור על זהות עורך המסמך או החתום עליו. הווי אומר, כאשר מתגלעת מחלוקת בכגון דא, אין די במסמך עצמו כדי ללמד, ולו לכאורה, מיהו החתום עליו, והצד אשר עליו מוטל נטל השיכנוע חייב להניח נדבכים ראייתיים נוספים, אשר ביחד עם המסמך יהיה בהם די כדי להרים את הנטל האמור" (פרשת בנק הפועלים, עמוד 262).

מיסמכי הלוואה שניה מיום 26.3.19 ע"ס 239,913 ₪ ומשכון מדרגה שניה - מדובר במסמכים הכוללים: הסכם ההלוואה; שטר מישכון; כתב הוראות לנאמן ובקשה לרישום הערת אזהרה, שטר משכנתה מדרגה שנייה; יפויי כוח בלתי חוזר - גם חתימת התובעת על מסמכים אלו אומתה בידי עו"ד מרדכי במשרד עו"ד מרדכי וגם במועד חתימתם נכחה קארין.

...

הנתבעת טענה כי דין התביעה להידחות .

בעניין אישור בדיעבד של פעולה וראיית עושה הפעולה כשלוח אף שבוצעה ללא הרשאה כלל ראו דברי ביה"מ העליון עוד בע"א 632/87 גרנט נ. מרדכי : "מתוך סעיף 6(א) הנ"ל ברור כי לא רק פעולה שבוצעה בחריגה מהרשאה ניתן לאשר בדיעבד, אלא גם פעולה שבוצעה ללא הרשאה כלל. המשמעות היא, שניתן לאשר פעולה בדיעבד גם אם לא קדמו לה כל יחסי שליחות, ומבחינה זו אחת היא אם שעה שחתם על זיכרון הדברים שררו בין ברק למערער יחסי שליחות אם לאו". במקרה דנן, גם אם היה מוכח (ולא הוכח!!),שנרקיס היא שחתמה על המסמכים ,שוכנעתי מהעדויות שהוצגו בפני כי, בכל מקרה, פעולות נרקיס נעשו בידיעתה ובהסכמתה, למצער בדיעבד, של אמה התובעת.

במקרה דנן, שוכנעתי כאמור, כי התובעת נהנתה גם היא מכספי ההלוואות, ביצעה בהם פעולות, הסכימה ואישרה לנרקיס להשתמש בכספים אלו ורק כאשר הסתבר לה כי נפתח תיק הוצל"פ למימוש הנכס ששועבד להבטחת ההלוואות נזעקה בהגשת תביעה זו. מאחר שמדובר בתרופה מדיני היושר, הרי שלביהמ"ש שיקול דעת רחב האם ליתנו אם לאו.

לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה וביטול הצו הזמני שניתן ביום 28.12.21.

בפסק הדין מיום 13.9.1998 התקבלה התביעה ונקבע כי הבניין ברחוב כורש 10 תל אביב ירשם כבית משותף, וזאת בכפוף לתשלומי איזון בין בעלי הדירות בבניין, וכן ניתנו הוראות לרישום הדירות על שמם של בעלי הדירות לרבות דירות התובע בבניין (להלן בהתאמה: תביעת פירוק השתוף ו- פסק הדין בתביעת פירוק השתוף) לתובע הייתה דירה נוספת בבניין אשר הוחזקה בדיירות מוגנת על ידי מר גיורא קרני (להלן: קרני), אשר אף עמו נחתם הסכם לפיו נמכרה לו דירה בבניין.

בשנת 2002 הגישו קרני ובני הזוג תביעה נגד התובע ואחרים, למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובע הפר את ההסכם; לחייבו לרשום את הבעלות בדירה על שמם כשהיא נקיה מכל חוב, שעבוד ועיקול, ולמתן פסק דין הצהרתי לפיו הם אינם חייבים כל סכום בגין דמי שכירות ואף זכאים להשבת הסכומים ששלמו החל מיום 1.1.2001.

תביעת התובעים התקבלה ובפסק הדין נקבע שעל התובע לרשום את הבעלות בדירה על שם הרוכשים תוך 12 חודשים מיום סיום העיצומים בלישכת רישום המקרקעין, בכפוף לתשלום יתרת התמורה, וככל שלא ייעשה כן ייחשב מפר ההסכם ועו"ד מרדכי גרון ימונה ככונס נכסים לצורך ביצוע הרישום.

עוד נטען כי פסק הדין בפשיטת הרגל מלמד כי התובע הציג בפני הנאמן, נושיו ובית המשפט כי אין לו כל זכויות או נכסים מעבר לאלו שמומשו בהליך הפש"ר. לטענתו, ככל שהתובע והנאמן היו סבורים כי נשארה יתרת תמורה יכול היה הנאמן להגיש תביעה כספית ובכך למצות את זכות התובע בדירה.

...

לכל האמור לעיל יש להוסיף כי בהתאם לסעיף 2ב' להסכם התשלום השני ישולם "ביום רישום הדירה בשמו של צד ב' (הרוכשים – ע' ר') בלשכת רישום המקרקעין". אף בפסק הדין בתביעת הרוכשים נקבע שעל התובע לרשום את הבעלות על שמם של הרוכשים בכפוף לתשלום יתרת התמורה.

מכאן, והיות והתובע היה בהליך פש"ר זכויות התביעה הוקנו לנאמן, והוא משיקוליו החליט שלא להגיש תביעה בעניין זה. סוף דבר התביעה נדחית.

התובע ישלם הוצאות הנתבע בסך של 2,000 ₪ וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.