תביעה למתן סעדים בגין דירות שנרכשו מעמידר

לאחר שהוריתי על העברת התובענה לפסים של תביעה בסדר דין רגיל, הוגש כתב תביעה, בו תוארה מהות התביעה: "אכיפת הסכם /הבטחה שלטונית/מנהלית". בסעיף 29 לכתב התביעה צוין כי התביעה הנה למתן סעד הצהרתי של אכיפת הסכמות בין הצדדים, ובפרק ב' לתביעה התבקש בית המשפט לקבוע כי בין הצדדים נכרת הסכם לרכישת זכויות דיירות מוגנת בדירה.

עוד ציין התובע כי "בין לבין, קיבלנו שוברים לתשלומים אחרים מעמידר, ואבי אמר לנו לא לשלם כדי שנעשה הכל בחבילה אחת". בישיבת קדם משפט הוא אמר: "אקוניס אמר לי שזה צריך לעבור דרך וועדה, אבל אל תשלם בנתיים את הזה, יש לשלם כל חודש". פניית אקוניס לרושינו רושינו אישרה בתצהירה כי אקוניס פנה אליה על מנת שתבדוק אפשרות "במה ניתן לעזור לתובע", אולם היא פסלה על הסף כל אפשרות לידון ברכישת הדירה על-ידי התובע, מאחר ו"כלל אינו עומד בקריטריונים" היות והוא פולש.

...

משקבעתי כי לא נכרת הסכם בין הצדדים, הנני דוחה את התביעה.

כמו-כן אני מחייב את התובע לשלם לנתבעת שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 7,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

מר ח'דר נישאל ע"י בית המשפט: "מפנה לסעיף 9 לכתב התביעה, שהוגש על ידי עו"ד אמיר ברמן, בכתב התביעה למתן צו הצהרתי ולצו עשה, טען בשמך עו"ד ברמן בכתב התביעה שאתה קנית ואתה הבעלים של הזכויות בתת חלקה מס 5 לפי הסכם מכר וכך נרשם: "נכרת והושלם בינך לבין עמידר רשות הפיתוח באמצעות עמידר...", וצירפת את הסכם המכר שסומן 2 לאותו כתב תביעה, והוא אותו הסכם ששאל אותך לגביו עו"ד פייביש וטענת שהוא טיוטת הסכם ולא חתום, תסביר את הסתירה בין שתי העמדות ? למר ח'דר לא היה הסבר לכך.

משכך, לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות וכל המסמכים שצרפו הצדדים וכן שמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר בעלה מכוח הסמכות שהוענקה לה מכוח התנאים הכלליים של הסכמי המכר והן מכוח יפויי הכוח הבלתי חוזר שחותמים עליו כל הרוכשים דירות מעמידר, ובמיוחד שהוכח כי מישפחת אמסלם חתמה על ייפויי כוח כזה המאפשר לשנות את ההצמדות ואף במהלך הליך משפטי זה נרכש ע"י סטיב אמסלם נכס נוסף בבניין.

יתרה מזו, כנגד התובעים התנהלו ומתנהלים הליכים פליליים וחברת נעמאן הגישה בקשות לצוי הריסה כנגד התובעים, כך שחברת נעמן תוכל לבקש הוצאות ופיצויים במסגרת ההליכים המתנהלים כנגד התובעים בעיניין זה. כעת משנקבעה התמונה הקניינית ביחס לרכוש המשותף, והקף זכות כל אחד מהדיירים בבית המשותף, ועל בסיס צו רישום בית משותף משנת 2013, רשאית כעת חברת נעמאן להגיש תביעות מתאימות כגון סילוק יד או כל סעד אחר נגד מי מהתובעים.

...

משכך, לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות וכל המסמכים שצירפו הצדדים וכן שמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר בעלה מכוח הסמכות שהוענקה לה מכוח התנאים הכלליים של הסכמי המכר והן מכוח יפויי הכוח הבלתי חוזר שחותמים עליו כל הרוכשים דירות מעמידר, ובמיוחד שהוכח כי משפחת אמסלם חתמה על ייפויי כוח כזה המאפשר לשנות את ההצמדות ואף במהלך הליך משפטי זה נרכש ע"י סטיב אמסלם נכס נוסף בבניין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה הראשונה והן את תביעה השנייה.

התביעה שכנגד שהגישה חברת נעמאן נגד התובעים נדחית, ללא צו להוצאות.

לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי כי קרקע בשטח של 155.56 מ' וכן קרקע בשטח של 13.47 מ"ר המקורה בסככה בבית משותף המצוי ברח' רד"ק 13, הידוע כגוש: 10826, חלקה: 50, (להלן: "המקרקעין"), כפופים לזיקת הנאה מכוח שנים לטובת חניית רכב ומעבר לצורך כניסה ישירה ונוחה לדירת קרקע הידועה כתת חלקה 1 (להלן: "הדירה").

על אף האמור, גב' סובח וגב' הנא הצהירו שתיהן בתצהיריהן, כדלקמן: "26. השמוש בשטח, בין היתר, לצורך כניסה לדירה מרחוב לוחמי הגטאות הן רגלית והן ברכב וכן לצורכי חניית רכבים בשטח, נעשה החל משנת 1978 ועד להגשת התביעה וכן לאחריה ללא מחאה של עמידר ו/או מי מטעמה וללא מחאה של מי מיתר דיירי ו/או בעלי שתי הדירות ובכללן ללא מחאה של דיירי ובעלי תת חלקה 3, ומבלי לגרוע מהאמור ללא מחאה בכתב [...].

ייפוי הכוח הבלתי החוזר משנת 1997 שנחתם בין התובעים לעמידר לצורך רכישת הבעלות בדירה, כלל את סעיפים 2 ו-4, שהנם כדלקמן: " כולנו יחד וכל אחד מאיתנו לחוד ממנים בזה ומייפים בזה את כוחו של "מינהל מקרקעי ישראל" ושל "עמידר" החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ [.

...

כל האמור לעיל מקבל משנה תוקף לאור חקיקתם של חוקי היסוד ומעמדה העליון מבחינה נורמטיבית של זכות הקניין במקרקעין השייך לנתבעים 1-3, בה אין לפגוע על נקלה, וזאת לבטח ביחס לזיקת הנאה שמעמדה בגדר אופי משני וארעי.

קבעתי שכאמור לא קמה לתובעות זיקת הנאה ודין תביעתן להידחות.

אזכיר, כי נתבעים 1-3 רכשו את המקרקעין בהסתמך על הרשום בפנקס המקרקעין, כאשר לא יכלו לדעת על טענה לקיומה של אותה זיקת הנאה נטענת (על פניו לגרסת התובעות הן יכלו לדרוש את רישום זיקת ההנאה בשנת 2008, דהיינו 30 שנים לאחר התגבשותה הלכאורית של הזכות), סבורני כי כל אלה הינם בגדר טעמים שהיה בהם כדי לאפשר שינוי של אותה זיקת הנאה נטענת, שכאמור לא הוכחה ולא עמדה ברף הנדרש לה. התביעה על כלל מרכיביה - נדחית.

עמידר ורמ"י פועלות בחוסר תום לב. כך למשל, בשנת 1979 הגישו תביעה כספית בגין הפרשים כספיים עבור דמי המפתח לרכישת הנכס.

בשנת 2007 ביקש סיוע בשכר דירה מעמידר, דבר המלמד כי אין לא זכויות במקרקעין ותביעתו נעדרת בסיס.

יצוין כי הגם שהתובע הגיש תביעה למתן סעד הצהרתי, בפועל, הסעד האופרטיבי הכרוך בהצהרה המבוקשת הוא אכיפת ההסכמים משנת 1977, שמכוחם רכש לכאורה את הזכויות.

...

יישום מבחנים אלה על ענייננו מוביל למסקנה כי לא חל כלל הגילוי המאוחר.

עם כל האמפטיה להליך השיקום שהתובע נזקק לו, הטענה כי לא היה מסוגל לדאוג לענייניו מחמת ליקוי נפשי בעקבות התאונה לא הוכחה בשום שלב, והיא נדחית בזה.

סוף דבר נוכח כל האמור, אני דוחה את התביעה.

בהמשך ובמענה בכתב של עו"ד יגאל מירון, יועמ"ש עמידר, מיום 7.7.2019 (נספח 15 לתצהיר לויט), חזר עו"ד מירון על מענה עמידר ולפיו, "..רוכשי יחידה מס' 5 (מחסן במבנה ראשי בחלקה+מחסן+גג) רכשו גם את הזכות להגיש כל תכנית עתידית לבניה נוספת בחלקה, ליצירת זכויות בניה יש מאין, לבנייה על כל שטח גג הבניין ולשימוש בחלקי המקרקעין שאינם דירות ואינם הצמדה מיוחדת לדירה, לשם מתן מענה לדרישות רשויות התיכנון והבניה הקשורות לבצוע הבניה (לרבות דרכי גישה, חויה, מעלית, הצבת מתקנים מיוחדים וכיוצא באלו)". לצד זאת, חזר והבהיר, בסעיף 6, כי "...בעלי הזכויות בדירות בבניין שמתחת הגג (דירות 1-4) אינם בעלי זיקה כשלהי לזכויות הבניה הקיימות ו/או אלה שאי פעם יהיו קיימות בחלקה, והם מחויבים חוזית, לאפשר את הבנייה על כל שטחי הגג, לרבות בדרך של יצירת זכויות בניה ושימוש בחלקי המקרקעין שאינם דירתם הנרכשת, והם מחויבים שלא להיתנגד להליכי התיכנון והבניה". למען השלמת התמונה, ולעניין תקנון הבית המשותף, אוסיף כי עמידר הקנתה לעצמה את הזכות בגדרי הסכמי המכר, ובעיקר בסעיף 13 לתנאי הסכם המכר (נספח ג' לכתב התביעה), וכל עוד לא נרשמו הדירות על שמות הרוכשים, לשמש כנציגות הבית המשותף, ולשנות ולתקן את תקנות הבית המשותף כראות עיניה.

בנוגע ליתר הסעדים, התביעה נדחית, בכפוף למתן צו לרישום בית משותף לפי נהלי עמידר והוראות כל דין (סעיף 50 לעיל).

...

סוף דבר, מכל הטעמים והנימוקים שהובאו לעיל, הנני דוחה את התביעה העיקרית בכפוף למתן צו לרישום בית משותף על יסוד הכרעתי בפסק-הדין בזכויות הבניה של הצדדים ולפי נהלי עמידר והוראות כל דין.

כמו כן, הנני מקבל באופן חלקי את התביעה שכנגד ובמובן שלויט רשאי להגיש תכניות לבניה על הגג בלבד לרשויות המוסמכות ולפעול לפי הוראות כל דין.

לאור כל האמור לעיל, בשים לב למהותו של ההליך ומורכבותו, ודחיית התובענה העיקרית על יסוד לשונם הברורה של הסכמי המכר, בהתחשב בהסדר הדיוני אשר מנע שמיעת ראיות שלא לצורך ובזבוז משאבי הצדדים וזמן שיפוטי, כמו גם דחיית התובענה שכנגד ברובה, הנני מחייב את התובעים לשאת בהוצאות המשפט בסכום מתון של 20,000 ש"ח, אשר ישולמו תוך 60 יום אחרת יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין.