תביעה למתן סעד הצהרתי בעניין רישום בית משותף בחיפה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 18023-11-20 תוהמי נ' אושר ואמינות בע"מ ואח' בפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא התובע זכריה תוהמי ע"י ב"כ עוה"ד י' סימן-טוב ואח' הנתבעים 1. אושר ואמינות בע"מ 2. עמי סלע ע"י ב"כ עוה"ד ד' ריגלר 3. מילי - חדרה (91) בע"מ 4. יורם ברנע ע"י ב"כ עוה"ד ד' דן-גור 5. מילי חדרה אמינות בע"מ החלטה

שנדונה בפניי והסתיימה, עתר המבקש, זכריה תוהמי (להלן: תוהמי) למתן סעדים הצהרתיים בנוגע לתוקפן של החלטות שהתקבלו בדירקטוריון החברה.

בעקבות ההחלטה בדבר מינויים של עו"ד דן-גור ועו"ד ריגלר כבאי כוח החברה המשותפת לצורך תיקון צו הבית המשותף, נחתם בין החברה לעורכי הדין הסכם שכר טירחה והוענקו להם ייפויי הכוח.

הכרעה בבואו של בית המשפט לבחון בקשה למתן סעד בזמני בטרם הדיון בתובענה לגופה, יעמדו לנגד עיניו שלושה שיקולים; הראשון- קיומה של עילת תביעה.

הואיל וכך, והואיל ורוב חברי הדירקטוריון סברו כי יש להיתגונן מפני טענות איילון, לתקן את צו רישום הבית המשותף ולהגיש תשובות לבית המשפט בבקשת איילון, היה עליהם לקבל החלטה מתאימה ולמנות באי כוח שייצגו את החברה.

...

הואיל ואין חולק כי שינוי זכויות החתימה ומינוי עורכי הדין היו בסמכות הדירקטוריון, תוקפן הותנה בקיום הישיבה הנדחית שקוימה כאמור.

סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את הבקשה למתן סעדים זמניים, למעט לעניין זכויות החתימה.

אני מורה כי הדירקטוריון יתכנס בתוך 20 ימים ויחליט האם ניתן לשנות שוב את זכויות החתימה בדרך המוצעת לעיל, או בכל דרך אחרת שתאפשר לתוהמי לקחת חלק בניהול החברה, מבלי לפגוע בכוחם של ברנע וסלע להמשיך לחתום ולהתחייב בשם החברה.

רענן מצביע על כך שהרישום של הנכס הועבר לידי גורם אחר, ומעבר לזאת עדותו של מנהל החברה דאז, מר אליעזר כחלון, בתביעה קודמת כנגד החברה, הצביעה על כך שכבר בשנת 2008 היה ניסיון לרשום את הבית המשותף, דהיינו חלפו שנים רבות, בודאי מעבר לשבע שנים, מאז שאי-הרישום היה ידוע לחברה.

מנגד, פער הזמן אינו השיקול שבלעדיו אין, וכבר נקבע כי: "כדי להגיע לתוצאה צודקת יש לפרוס את היריעה בשלמותה ולא רק את אותו החלק בו בחר התובע. לפיכך כאשר הוגשה תביעה בנושא מסוים יש לאפשר לצד השני להיתגונן בכל דרך ואין למתוח קו שרירותי ממעבר הזמן" (ת"א (מחוזי חיפה) 1127/92 פייבושביץ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (25.5.1996)).

בפרשה אחת שנדונה בת"א 13541-09-14 סונול ישראל בע"מ ואח' נגד לזרוביץ ואח' (3.4.2016) מתייחס התיק לתביעה ותביעה שכנגד, התביעה הראשית למתן סעד הצהרתי באשר לבטלות הסכמים שבין הצדדים והתביעה שכנגד היא תביעה להפרת הסכמים.

...

משהגעתי למסקנה זו מוצא אני עצמי פטור מלדון ביתר הטענות.

עד כאן החלטתי באשר לסילוק על הסף בגין התיישנות.

על מנת לעשות מאמץ אחרון להביא הצדדים להסכמות הגיוניות, אני קובע את התיק לדיון לפניי ביום 11.11.2020 שעה 11:00.

רקע כללי - העותרים הנם חברת ש. דורפברגר בע"מ (להלן: "היזם") וחלק מהדיירים בבית המשותף ברחוב שימקין 29 בחיפה (להלן: "הדיירים" ו-"המבנה" או "הבית המשותף").

בין הצדדים כאמור התנהלו הליכים משפטיים עוד בשנת 2014, ובהמשך, בשנת 2016 נוהלה תביעה בבית משפט השלום בחיפה (תא"מ 38310-01-16) בה ניתן פסק דין ביום 18.2.2016 המורה כי לדייר אין זכות להפריע להתקדמות הפרויקט (נספח יד' לעתירה), ואף היתקיים הליך נוסף למול הדייר בפני המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה (תיק מס' 114/16) בו ניתן פסק דין ביום 23.5.2016 – אשר אף הוא מורה כי ניתן לקדם את הפרויקט (נספח טו' לעתירה).

התביעה הוגשה נגד הדיירים, אך נטען בה כי למעשה הדיירים-הנתבעים מסכימים למבוקש – והסעד שהתבקש הנו מתן סעד הצהרתי הנוגע לרישום לגבי אחת מתת-החלקות במיגרש הרלבנטי, כך שהיא תרשם כרכוש משותף.

...

במקרה שהתברר בעניין פלד – בית המשפט מבהיר כי העותרים ביקשו שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו ויאריך את תוקף ההחלטה לאישור ההיתר, והמשיבות לא חלקו על עצם הסמכות, ולכן - ובשל נסיבות המקרה המיוחדות - בית המשפט שם הגיע למסקנה כי אין מניעה לדון בתנאים להפעלת הסמכות.

עם זאת, במקרה הנוכחי אין הכרח להכריע במחלוקת זו לגבי הסמכות של בית המשפט (בדומה למה שנכתב מעלה לגבי שאלת סמכות הועדה המקומית), שכן אף אם נניח שיש סמכות לבית המשפט להאריך את תוקף החלטת מוסד התכנון בהתקיים התנאים המוזכרים בעניין ורגון (או בהתקיים תנאים מיוחדים אחרים) - לא שוכנעתי כי יש מקום לעשות כן, בנסיבות המקרה הנוכחי.

לכן - העתירה נדחית, אם כי בנסיבות – לא אעשה צו להוצאות לחובת העותרים.

לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי כי קרקע בשטח של 155.56 מ' וכן קרקע בשטח של 13.47 מ"ר המקורה בסככה בבית משותף המצוי ברח' רד"ק 13, הידוע כגוש: 10826, חלקה: 50, (להלן: "המקרקעין"), כפופים לזיקת הנאה מכוח שנים לטובת חניית רכב ומעבר לצורך כניסה ישירה ונוחה לדירת קרקע הידועה כתת חלקה 1 (להלן: "הדירה").

הערה מקדמית נוספת- טענות התובעות בקשר לאי חוקיותו של היתר הבניה שניתן לנתבעים 1-3 לצורך הכשרת שלוש מקומות חניה במקרקעין, החלטותיה של הועדה המקומית חיפה, טענות נגד חוקיות ההליכים, טענות כי ההיתרים ניתנו שלא כדין וכי הם עומדים בנגוד לתקנים העוסקים ברעידות אדמה (413), תמ"א 38 וכיו"ב, אינן רלוואנטיות כלל להליך שבפניי ועל כן לא ראיתי לנכון להתעכב עליהן.

שנית, בנוגע לתיקון צו רישום הבית המשותף, הרי שבני הזוג סובח העניקו לעמידר ייפוי כוח מלא, בלתי חוזר, לעשות את כל אשר עשתה באופן מלא, ביודעין, בלווי חתימה המעידה על הסכמתם.

...

כל האמור לעיל מקבל משנה תוקף לאור חקיקתם של חוקי היסוד ומעמדה העליון מבחינה נורמטיבית של זכות הקניין במקרקעין השייך לנתבעים 1-3, בה אין לפגוע על נקלה, וזאת לבטח ביחס לזיקת הנאה שמעמדה בגדר אופי משני וארעי.

קבעתי שכאמור לא קמה לתובעות זיקת הנאה ודין תביעתן להידחות.

אזכיר, כי נתבעים 1-3 רכשו את המקרקעין בהסתמך על הרשום בפנקס המקרקעין, כאשר לא יכלו לדעת על טענה לקיומה של אותה זיקת הנאה נטענת (על פניו לגרסת התובעות הן יכלו לדרוש את רישום זיקת ההנאה בשנת 2008, דהיינו 30 שנים לאחר התגבשותה הלכאורית של הזכות), סבורני כי כל אלה הינם בגדר טעמים שהיה בהם כדי לאפשר שינוי של אותה זיקת הנאה נטענת, שכאמור לא הוכחה ולא עמדה ברף הנדרש לה. התביעה על כלל מרכיביה - נדחית.

בהמשך לכך, ביום 3.2.1957 נרשמה לעירייה זכות חכירה לדורות ל-999 שנים, וביום 11.2.1957 ניתן צו רישום הבית המשותף (ר' סעיפים 17, 19 ו-74 לכתב התביעה; נסח חלקה 31; צו רישום הבית המשותף בחלקה 31 שצורף כנספח 8 לכתב התביעה, אשר ניתן ביום 11.2.1957 י' באדר א' התשי"ז (להלן: "צו רישום הבית המשותף"); הסכם החכירה (הסכם החכירה, מיסמכי רישום החכירה ושטר החכירה - נספחים 5 ו-14 בהתאם לסעיפים 16 ו-28 לכתב התביעה; מכתבים מטעם הערייה מיום 1.7.2003 ומיום 22.12.2023 - נספחים 6-7 לכתב התביעה (להלן: "מכתבי הערייה")).

וכן, נוכח הכרעתי בעיניין היתיישנות התביעה והעילות למתן סעד הצהרתי בדבר זכויות הבנייה והאפשרות לניידן ולנצלן בחלקה 18, דין התביעה בעיניין זה להדחות.

כתוצאה מכך התביעה הייתה מתיישנת (אעיר כי בשנת 2020 ניתן פסק הדין בעיניין ת"א (חיפה) 25661-04-14 יוסף אפשטיין ואח' נ' עריית חיפה (בדגש על פס' 13) (30.11.2020) שקבע הסדר היתיישנות ואשר בימים אלו תלוי ועומד ערעור על פסק הדין בבית המשפט העליון).

...

אלא שכאמור משהגעתי למסקנה כי דין התביעה להימחק, לא ראיתי צורך להכריע במחלוקת זו סביב שאלת ההתיישנות.

יוער כי התובעים גם לא בקשו לתקן תביעתם, וממילא גם לא הייתי נעתר לבקשה מעין זו, משהתביעה כבר תוקנה בעבר ונוכח כל הפגמים המהותיים שהוצגו, שעה שכל אחד מהם בנפרד מקים באופן עצמאי עילה למחיקתה.

יפים לכך דברי המשנה לנשיאה א' רובינשטיין בעניין יאסין, כדלקמן: "מסכים אני לחוות דעתו היסודית של חברי השופט סולברג. אוסיף רק, כי אל תביעה שמוקדה אירועים משנת 1959, לפני כשני דורות, יש להשקיף גם בעיני הזמן האמיתי ולא רק במבט עדכני, במשקפי כאן ועכשיו. לכך משמעות, ראשית, במאמץ לקביעת עובדות, ושנית, בודאי בהטלת אשם מרמה חלילה בעובדי הציבור שאינם עוד בין החיים ואינם יכולים עוד להגן על שמם הטוב ועל מעשיהם. שלישית, לכך משמעות בבחינת מעשיהם של עובדי הציבור על פי מה שנהג, לטוב או למוטב, בזמן האמיתי. דעת לנבון נקל כי ארחות המינהל הציבורי, גם ביישום אותו דבר חקיקה עצמו, השתנו בששת העשורים הללו, בהקפדה, בשקיפות ובמעורבות משפטית קונקרטית ויש לקוות כי כך אכן לטובה ולברכה. דברים אלה מחזקים את חוות דעת חברי; כפי שציין –בפסקאות 25-24 – נהגים שמכבר היו שונים משל היום, וגם לא כל פגם מעיד בהכרח על מרמה". על כן דין הבקשות להתקבל ואני מורה על מחיקת התביעה בכללותה, ודחיית התביעה בעניין זכויות הבנייה כאמור, ומחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים על סך של 7,500 ₪ לכל נתבע.