תביעה למתן סעד הצהרתי בדבר סיום הסכם שכירות והחזרת ערבויות

כמו כן, ביום 28.12.16 הגישו הערבים בבית משפט זה תובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו ערבותם בטלה (ת"א 61012-12-16).

בסופו של דבר, המשכירה לא נדרשה להשיב את מלוא הפקדון לידי השוכר היוצא חיימוב, ולא נדרשה לוותר לערבים על חבותם כלפיה בהתאם להסכם השכירות עם חיימוב שעליו חתמו כערבים ולשטרות שהם ערבו להם בחתימתם.

מועד סיום השכירות אף הוא לא ידוע, אולם אין סיבה מיוחדת להניח כי ההסכם היה מסתיים טרם מועד הסיום שנקבע בהסכם המקורי, או כי ככל שהיה מסתיים לפני כן לא ניתן היה למצוא שוכר נוסף בתנאי שכירות דומים.

עם זאת, מדובר בסופו של דבר בהתנגדויות ל- 2 תיקי הוצאה לפועל שבהם נתבעו שיקים של דמי השכירות עבור החודשים יולי-אוגוסט 2016, וספטמבר 2016 – מרץ 2017; בהתנגדויות לתיק הוצאה לפועל נוסף בגין 4 שטרי חוב על סך 100,000 ₪ כל אחד, שעניינם חוב יתרת דמי השכירות וחובות בגין נזקים נטענים; ובתובענה לסעד הצהרתי של הערבים בדבר בטלות הערבות.

...

התביעה למימוש שטרי החוב ביחס לנזקים (במובחן ממימושם החלקי ביחס ליתרת דמי השכירות ממועד עזיבת המושכר ועד לתום תקופת ההסכם) – נדחית (פרק ג(5) לעיל).

הערבים חבים בסכום החוב, ביחד ולחוד עם השוכר, ותביעתם לבטלות הערבות נדחית (פרקים ג(1) ו- ג(2) לעיל).

סוף דבר על השוכר והערבים לשלם למשכירה, יחד ולחוד, סך כולל של 174,315 ₪ כולל מע"מ. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 16.8.20 ועד למועד התשלום בפועל.

בתביעה שהגישה המבקשת נגד המשיבות עתרה היא לסעד הצהרתי ולפיו יקבע, כי לא נחתם הסכם שכירות לתקופה השלישית הנטענת ובהתאם יחייב בית המשפט את המשיבים להשיב לידיה את הערבויות שהפקידה וככל שמומשו את שויון ו/או ערכן.

לעניין זה אין לי אלא להפנות לדברים שנאמרו ברע"א 84/98 צעד בריא – אלוש אורטופדיה בע"מ נ' Sensograph Belgium NV (ניתן ביום 11.3.1998) :"תביעות לאכיפת הסכם ופיצויים עקב הפרתו, יש להגיש בדרך הרגילה של תביעה לאכיפה ו/או לפיצויים ולבקש את מלוא הסעד אותו מצפה התובע לקבל בסופה של דרך. אין לאפשר הגשת תביעות הצהרתיות חלקיות ללא חלק אופראטיבי כאשר סביר להניח, שבית המשפט יזקק להליכים נוספים כדי ליישב את הסיכסוך בין הצדדים." המבחן הנו מבחן גיבוש העילה וגיבוש הסעד המבוקש.

בית המשפט קורא לצדדים לבוא בדברים ביניהם כדי להביא מחלוקת זו לידי סיום.

...

במסגרת בקשה זו טענה המבקשת, כי התביעה שכנגד במהותה היא תביעה כספית וזאת משהצהירו המשיבות בכתב תביעתן כי יעמדו על זכויותיהן לתבוע סכומים שהמבקשת תחוב בעתיד מכוח חיוביה על פי הסכם זה. טענה המבקשת, כי משהגדירו המשיבות את עילת תביעתן והסעדים המבוקשים מכוח חיוב המבקשת לקיים את הסכם השכירות (היינו אכיפת הסכם) ולשאת בכל התשלומים להם התחייבה במסגרת הסכם זה (דמי שכירות, ארנונה וכיוב'), אזי יש לחייבה להגיש התביעה בדרך רגילה ולבקש את מלוא הסעד אותו מצפה היא לקבל בסופו של יום, וכי אין לאפשר לה הגשת תביעה חלקית למתן סעד הצהרתי ללא הסעדים הכספיים האופרטיביים.

בהינתן האמור, נטען, כי על המשיבות להגיש תביעתן לסעד הצהרתי לצד תביעתן למלוא הסעד הכספי ואין לאפשר להן לפצל תביעתן.

דיון והכרעה לאחר שחזרתי ועיינתי בבקשת המבקשת ובתגובות לבקשה ראיתי לנכון להיעתר לבקשה.

לעניין זה אין לי אלא להפנות לדברים שנאמרו ברע"א 84/98 צעד בריא – אלוש אורטופדיה בע"מ נ' Sensograph Belgium NV (ניתן ביום 11.3.1998) :"תביעות לאכיפת הסכם ופיצויים עקב הפרתו, יש להגיש בדרך הרגילה של תביעה לאכיפה ו/או לפיצויים ולבקש את מלוא הסעד אותו מצפה התובע לקבל בסופה של דרך. אין לאפשר הגשת תביעות הצהרתיות חלקיות ללא חלק אופרטיבי כאשר סביר להניח, שבית המשפט יזקק להליכים נוספים כדי ליישב את הסכסוך בין הצדדים." המבחן הינו מבחן גיבוש העילה וגיבוש הסעד המבוקש.

חלק ראשון – פתח דבר ופירוט טענות הצדדים פתח דבר ותמצית המחלוקת בין הצדדים עניינו של פסק דין זה הוא תביעה למתן סעד הצהרתי הקובע כי התובעים זכאים לשני שבועות נפרדים, לשימוש ביחידת נופש ב"קלאב הוטל אילת", בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים בשנת 1990 ובהתאם לנוהג אשר היתקיים בין הצדדים משך כ-30 שנים.

הסעדים להם עותרים התובעים התובעים עתרו לסעדים הבאים: אכיפת ההסכם והשבת מלוא זכויות התובעים אשר ניתנו להם מיום החתימה על ההסכם עם הנתבעת (משנת 1990) ובכלל זה: ליתן לתובעים שוברים עבור שבוע 14 ו 15 פסח פסח נייד, כלומר, בכל שנה התובעים יקבלו את השבוע של ערב החג והשבוע של חול המועד, כפי שהיה משך 30 שנים (זכות אשר בגינה התובעים שילמו תשלום נוסף).

לעניין זה הנתבעת הפניתה אל התוספת להסכם בו נקבע בין היתר כדלקמן: הואיל: והרוכש רכש מהחברה זכות נופש למשך תקופה של 14 יום בשבועות:14 15 ובתנאי נוסף שתקופה זו תחול תמיד "בחופשת חג הפסח" כהגדרתה להלן: והואיל: וחופשת חג הפסח אינה חלה בשבועות קבועים על פי הלוח הגרגוריאני: לפיכך הוסכם בין הצדדים כדלהלן: (ההדגשה במקור) " חופשת חג הפסח" משמעה תקופת 14 הימים המתחילה ביום א' שלפני היום הראשון של הפסח וסיומה ביום א' שלאחר שביעי של פסח.

" מכאן, סבורה הנתבעת כי פיצול זכות הנופש על ידי העברת זכות הנופש למספר שוכרים טעונה אישור מוקדם מצידה ואינו מהוה חלק מהתחייבויותיה בהתאם להסכם.

...

לסיכום הדיון במשמעות ההסכם, ללא התוספת, יש לומר כך: הנתבעת מודה שבהתאם להוראות ההסכם, זכאים התובעים לשני שבועות נפרדים של נופש.

סוף דבר לאור האמור לעיל אני קובע כדלקמן: התובעים רכשו זכויות ליחידות נופש בשני שבועות שונים ורשאים לעשות שימוש נפרד בכל זכות ובכל שבוע.

בשולי הדברים ייאמר שהתביעה הוגשה מיד בחודש פברואר 2020, ומכאן ממילא לא כוללת נזקים לאחר מועד זה לרבות נזקים נטענים בגין מגפת הקורונה שהגיע לישראל לאחר מועד זה. בנוסף אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

בכל הקשור לתקופה שמחודש פברואר ועד למועד סיום 5 שנות החוזה, שבעת הגשת התביעה טרם הגיע, עתר חריש לסעד הצהרתי בדבר הפרת החוזה והזכות לקבל פיצוי בגין אובדן דמי שכירות, ארנונה ופצוי מוסכם בכפוף לניסיון הקטנת הנזק.

בנוסף עתר חריש למתן היתר לפיצול סעדים בשל הנזק שיגרם למוניטין של המסעדה עקב סגירתה בעקבות הפרת החוזה על ידי תורג'מן. תורג'מן מצידם, הגישו, לצד כתב ההגנה, תביעה שכנגד שעילתה "חוזית, נזיקית" בה עתרו לחייב את חריש בפצוי בסך של 1,450,000 ₪.

בזכרון הדברים הסכימו הצדדים לאמץ את "כל נתוני ההסכם עם לימונים". עוד הוסכם, בין השאר, על תקופת שכירות של 5 שנים בערבות של בורמן עם אופציה לעוד 5 שנים (והודעה של שנה במקרה של מכירת הנכס).

לשאלה מדוע לא העלה בורמן על הכתב את ההסכמה הנטענת בין לימונים ותורג'מן השיב "כי הדרך שלי להתגבר על החשש שלי הייתה לייצר סיטואציה שבזמן החתימה עם מר חריש אני מקבל 350 אלף שקל, נורא פשוט" (עמ' 106, ש' 22-25).

...

בנסיבות אלה גם לא ניתן לקבוע כי תורג'מן הפרו הסכם עם לימונים ועל כן גם דין תביעת לימונים להידחות.

מכל מקום, משנקבע כי לא נחתם הסכם כזה אין מקום לקבל את טענות תורג'מן בענין זה ודין התביעה שכנגד שלהם להידחות אף היא.

כפי שצוין עוד בפתח הדברים וכפי שפורט בהמשכם, בסופו של דבר העסקה המשולשת שנרקמה בין הצדדים לא יצאה אל הפועל וכל אחד מהצדדים המשיך בסופו של דבר בדרכו שלו, לימונים "החליקו" לתורג'מן (לגרסתם שהיה מה להחליק), תורג'מן לא התכוון לעשות דבר (אלמלא נתבע) ולמעשה גם חריש ויתר על טענותיו (ככל שהיו קיימות לגרסתו), שאחרת לא היה ממתין בשתיקה שנתיים ימים לסיום ההסכם עם לימונים ולא היה מחפש כל העת שוכרים אחרים, הן לפני סיום ההסכם, הן לאחריו.

התובעות הגישו תביעה לפינוי הנתבעים מנכס (נכס בקומה ה – 9 של בנין 2 ברחוב מסחרי בפרויקט ממילא בירושלים (להלן: "המושכר") אותו השכירו להם וכן לפצוי כספי, והנתבעים (התובעים בתביעה המאוחדת) הגישו תביעה למתן צו האוסר על התובעות לעשות כל מעשה בנגוד להסכם השכירות, ובכלל זה פינוי הנתבעים מהמושכר, עד לסיום תקופת האופציה.

במסגרת תוספת זו קיבלה הנתבעת רשות שימוש זמנית בשטח שכונה "שטח הרשות". הנתבעים 2 ו – 3 חתמו על כתב ערבות ולפיו הם ערבים לכל התחייבויות הנתבעת (השוכרת) על פי הסכם השכירות.

התובעות הגישו תביעה כנגד הנתבעים, לסילוק יד מהמושכר, תשלום פצויי מוסכם בגין הפרת הסכם השכירות, ומתן סעד הצהרתי ולפיו הנתבעים אינם זכאים למימוש תקופות השכירות הנוספות על פי ההסכם.

סעיף 3.1 לתוספת להסכם קובע כי "כל הוראות הסכם השכירות תיוותרנה על כנן ותחולנה גם ביחס לשטחי הרשות". סעיף 10.4 קובע, כי על השוכר להחזיר את החזקה עם קיצורה או ביטולה של תקופת השכירות.

שונה הדבר מהסכמה בהתנהגות ולפיה מטרת השכירות תשונה באופן מוחלט (דבר שלא קרה בעניינינו), כך שהמסעדה לא תשמש עוד כמסעדה אלא אולם אירועים, שאז ניתן לומר שהנתבעים שינו מצבם לרעה ואינם יכולים לחזור למצב ההסכמי, שכן הדבר יפגע בהם משמעותית (מקום לדוגמא בו המושכר שווק שנים כמקום אירועים בלבד, המוניטין שלו ידוע כאולם אירועים בלבד, מיתקני המקום מתאימים רק להיות המקום אולם אירועים ולא מסעדה המשרתת לקוחות מזדמנים ועוד).

...

סיכום לנוכח המפורט לעיל, תביעת התובעות באשר לפינוי הנכס מתקבלת ואילו תביעת הנתבעים נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעות הוצאות ההליך (אגרה ומומחה בית המשפט).

כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעות שכר טרחת עורך דין בסך 70,000 ₪.