תביעה למניעת הפרעה לשימוש ברכוש משותף והריסת בניה

התביעה נגד התובעת התקבלה, והתובעת חויבה לפעול להשבת הרכוש המשותף לקדמותו (כאמור בהכרעת הדין), ולשלם הוצאות ושכ"ט. בתאריך 4.6.2015 ניתן גזר הדין, במסגרתו הושת על התובעת קנס כספי וניתן צו להפסקת השמוש ולהריסת הפרגולה עד לתאריך 3.7.2015.

זכאות התובעת לדמי שימוש ראויים בגין הסגת גבול ועשיית עושר נוכח בניית הנתבעים ברכוש המשותף; נוסף על כן, זכאות התובעת לפיצויים בגין ביצוען של חריגות בנייה המהוות מיטרד ליחיד (בגין רעש, ליכלוך וחשש מאיכות הבנייה הלקויה), הפרעה לאור השמש, הפרת חובה חקוקה (עבירות על דיני התיכנון והבניה), גרימת נזקים לתקרת דירתה ועגמת נפש, ובהיתחשב בטענות ההגנה: ב.1 העדר זכאות התובעת לדמי שימוש ראויים ופיצויים בשל הסכמת התובעת לבנייה שביצעו הנתבעים.

שתיקה רבת שנים או אי היתנגדות של השכנים, ובכלל זאת התובעת, אינן שוות ערך להסכמה, ואין בהן די. סעיף 33 לחוק קובע כי "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השמוש". במקרה שלפניי הוכח כי ה"ה זלצר בנו תוספת בנייה בשטח של כ- 40 מ"ר ועשו שימוש בלעדי בגג הבניין, המהוה מקרקעין משותפים, העולה אף כדי הסגת גבול כלפי התובעת בהתאם לסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], ואף מנעו מהתובעת שימוש סביר במקרקעין המשותפים.

...

התביעה נגד הנתבעים 8-7 ה"ה פורטל, נדחית.

התביעה נגד הנתבע 11 מר טויסיג, נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים 2-1, 6-5, 8-7 ו-11 שכ"ט עו"ד בסך של 32,000 (אשר יתחלק ביניהם בארבעה חלקים שווים) והוצאות משפט.

בתביעתו עתר המערער לסילוק ידם של המשיבים משימוש ייחודי ברכוש המשותף; הריסת מבנים ותוספות שניבנו ללא היתר בנייה כדין; מתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים לקיים פעילויות שונות ברכוש המשותף או ברכושם שלא כדין; וכן לסעדים כספיים.

עוד נקבע, כי הוסכם בין הדיירים על כך שכל דייר רשאי להקים מחסן בחצר כל עוד אין הוא מפריע לשימוש המשותף.

...

המסקנה היא כי גם בעניינו של משיב זה, דין הערעור להידחות במלואו.

לא מצאנו ממש בטענה כי אין זיקה בין הערעור שכנגד לערעור העיקרי.

התוצאה היא כי אנו מקבלים את הערעור באופן חלקי, וכן מתקבל הערעור שכנגד, הכל לפי האמור לעיל.

בתביעה העיקרית מבוקש להורות לנתבעים להרוס בניה בלתי חוקית שביצעו ברכוש המשותף ללא הסכמת כלל בעלי הדירות, ובמיוחד את יחידת הדיור שבנו בחצר העורפית ומחסנים.

הבחינה היא נסיבתית באופייה ומצריכה איזון בין השאיפה לאפשר שימוש סביר ברכוש משותף במכלול הנסיבות, ובין השאיפה שלא למנוע שימוש כזה מהאחר ושלא להפריע לו להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף בעצמו.

שימוש ייחודי ברכוש המשותף, כזה המונע שימוש דומה מאחרים, אינו בא בגדר שימוש סביר (עניין וינטרס; ע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2) 817 (1974); ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49 (1988); עוז כהן בתים משותפים: בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף כולל חידושים בתמ"א 38 47-46 (מהדורה שלישית 2015)).

התובעים מצידם נדרשו להגיש את התביעה העיקרית שהיא למעשה תביעה מוצדקת ונטולת הגנה: אי-אפשר להשלים עם בנייה בלתי חוקית של יחידת דיור ברכוש המשותף שמונעת מהתובעים לקבל היתר בניה, כשרק הנתבעים מקבלים את דמי השכירות, וכשהוכח במאזן ההסתברות שאם תוסר התובעים יוכלו לקבל היתר בניה ולהרחיב את דירתם.

...

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת.

לכן, בחלוקת האשם בין הצדדים, נראה לי שחלקם של הנתבעים גבוה במידה לא מבוטלת, ושעליהם לשאת בהוצאות המשפט של התובעים.

התובעים נשאו בשכר טרחת עורך דין בסך של 40,000 ש"ח ובשכר טרחת מומחה בית המשפט בסך של 15,795 ש"ח. לנוכח האמור, אני קובע שעל הנתבעים לשלם לתובעים סך כולל של 45,000 ש"ח (כולל מע"מ).

לפעול באופן מידי להקמת מבנה שירותים בחצר הבית המשותף בדיוק באותו המקום שבו היה קיים מבנה השירותים כעולה מהתשריט – נספח 4 לכתב התביעה ובמידת הצורך לפנות משטח השירותים כל דבר המפריע להקמת מבנה השירותים לרבות נקיטת כלל הפעולות התכנוניות הדרושות על פי דין ונשיאה בכל התשלומים הנחוצים להשבת המקרקעין לבעלי הזכויות החוקיים פתיחת גישה מסודרת מבית הכנסת לחצר המשותפת ובניית מדרגות באותו המקום שבו היה המעבר הקודם שנהרס על ידי הנתבעים ו/או מי מהם לרבות נקיטת כלל הפעולות התכנוניות הנדרשות על פי דין.

ולענייננו – בהתייחס לשטח שיועד לשירותים והוצמד לתת חלקה 7 , והן בהתייחס לשטח שנגרע מתת חלקה 7 על ידי הנתבעים 8 ו-9 בהחלט עומדת לה הזכות כאמור ! הוא הדין ביישום הוראות סעיף 17 לחוק להלן תביעה למניעת הפרעה "המחזיק במקרקעין זכאי לידרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת.

בנוסף מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד בדמי שימוש ראויים בעבור התעשרותם מהשמוש שלא כדין ברכוש המשותף – החצר ושלילת שימוש כאמור מהתובעת , החל משנת 18.9.2016 ועד ליום הגשת התביעה בסכום העומד על הסך של 60,000 אש"ח. העותרת עתרה לחייב את הנתבעים בפצוי בגין "עוגמת הנפש, שנגרמה לתובעת ולמתפללי בית הכנסת שאינם יכולים להנות ממבנה בית הכנסת ומהרכוש המשותף ובפרט נוכח הריסת מבנה השירותים של בית הכנסת וחסימת הגישה של בית הכנסת לחצר המשותפת בסכום של 100 אש"ח.

...

בד בבד , נחה דעתי כי מבנה השירותים היה מבנה ישן מט ליפול שלא היה מחובר לרשת ביוב ובוודאי שלא עמד בדרישות הגייניות בסיסיות כמקובל היום .אשר על כן דוחה הבקשה לצוות על מי מהנתבעים לפעול להקמת מבנה השירותים בחצר הבית המשותף .

אשר על כן אני מורה לנתבעים ביחד ולחוד לפתוח גישה מסודרת מבית הכנסת לחצר המשותפת ולבנות המדרגות בדיוק באותו המקום בו היה המעבר לחצר המשותפת באמצעות מדרגות טרם שנהרס בתהליך שיפוץ הבניין ובכפוף לקיום כל דרישות הדין והפעולות התכנוניות הדרשות על פי דין .

אציין כי סכומי הפיצוי שנקבעו מעלה נקבעו בהסתמך על חוות דעת השמאי מטעם התובעת – מאיר פרץ, צורפה לתצהירי התובעת ואשר לא נסתרה, גם לא על ידי חוות דעת נגדית מטעם מי מהנתבעים והיא מקובלת עלי.

הוא טען כי מעשי הנתבעים מהוים פלישה, השגת גבול, בניה בלתי חוקית בגג משותף, עשיית שימוש ייחודי ברכוש משותף, מיטרד, הפרעה לאור שמש ורשלנות.

בית המשפט דחה את התביעה להסגת גבול בגג הנכס, פלישה לרכוש משותף, שימוש ייחודי בגג המשותף ונזק ממוני בדירה.

במסגרת פסק הדין הורה בית המשפט על המשיבים כדלקמן: להרוס כל בנייה שבנו על הגג, כולל הבריכה ותוספת הבנייה (החדר) המשקיפה אל תוך דירת התובע וחוסמת את חלון דירתו תוך 60 ימים; לשלם לתובע פיצוי יומי בסך של 3,000 ₪, במידה ולא יקיימו את צו ההריסה; לשלם לתובע פיצוי בסך של 122,750 ₪: 92,750 ₪ בגין אובדן דמי שכירות ו-30,000 ₪ בגין נזק לא ממונה ופגיעה באוטונומיה.

בדיון בבקשה המשיב 2 ציין בחקירתו כי תחם את החלון על מנת למנוע כניסת שפני סלע (ש' 14-33, עמ' 18, תימלול הדיון מיום 2.5.23, ההדגשות הוספו): "ש: בסירטון הזה, בסירטון הזה אנחנו רואים כמה דברים, דבר ראשון, אותו, אותו, אותה תמונה שהראת לבית המשפט, שכאילו שברת קיר, אני רואה שבנית בסוף קיר חדש אחריו, הינה התמונה, בנית בסוף קיר חדש

...

תמצית טענות המשיבים בבקשה: המשיבים טענו כי יש לדחות את הבקשה היות ומדובר בבקשה שקרית פרי המצאתו של ב"כ המבקשת בניסיון להתעשר על חשבונם.

משכך, לטענתם, דין הבקשה להידחות על הסף.

חמישית, הבקשה הנגדית לפי פקודת ביזיון בית משפט נדחית.

לצד זאת, אני קובעת קנס מותנה לעתיד: ככל שלא יבוצע צוו ההריסה והמשיבים לא יהרסו את הבניה החוסמת את חלון דירת המבקשת עד ליום 10.3.23, הם יישאו בקנס יומי בגובה 1,500 ₪ וזאת עד לקיום הוראות פסק הדין במלואם.